王林燕

【摘 要】目前，我國的房地產(chǎn)市場(chǎng)逐漸趨向飽和，市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)日益激烈，在此種狀況下，房地產(chǎn)公司必須加強(qiáng)成本控制?；诖?，筆者結(jié)合房地產(chǎn)公司的成本構(gòu)成，分析了房地產(chǎn)公司成本控制的重要性，同時(shí)，從制定目標(biāo)成本、制定正確合理的流程程序、動(dòng)靜態(tài)雙重控制等核心要點(diǎn)出發(fā)，提出了加強(qiáng)成本控制的具體措施。

【關(guān)鍵詞】房地產(chǎn)；開發(fā)成本；控制

1 房地產(chǎn)公司成本構(gòu)成

一般情況下，房地產(chǎn)公司的成本主要由固定成本以及變動(dòng)成本兩個(gè)方面組成。固定成本，指的是不變成本，具體包括土地成本、建設(shè)成本、設(shè)計(jì)成本。這些成本的計(jì)算相對(duì)簡(jiǎn)便，能直接衡量出建筑利潤的多少。而變動(dòng)成本，具體是指融資成本，它由兩個(gè)部分組成，包括投資方利息和銀行貸款利息。隨著市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的不斷發(fā)展，銀行介入了房地產(chǎn)的開發(fā)系統(tǒng)，成為了房地產(chǎn)公司融資的重要渠道之一。這種成本的產(chǎn)生不是固定的，其靈活性較強(qiáng)。

2 房地產(chǎn)公司成本控制重要性

對(duì)于房地產(chǎn)公司而言，如果已經(jīng)對(duì)市場(chǎng)有了定位，而且地段的價(jià)格差距不大，那么房地產(chǎn)的銷售收入就相對(duì)穩(wěn)定，不會(huì)產(chǎn)生太大變化。加上國家的各種稅收是根據(jù)銷售額度，按比例收取的，在這種情況下，房地產(chǎn)公司要想在市場(chǎng)中占據(jù)優(yōu)勢(shì)地位，獲得競(jìng)爭(zhēng)勝利，就離不開對(duì)成本的控制。一個(gè)優(yōu)秀的房地產(chǎn)公司，能夠在保證工程質(zhì)量的前提條件下，控制好成本工作，從而獲得比別家公司更多的利潤。由此可以看出，加強(qiáng)成本控制一方面能夠促進(jìn)房地產(chǎn)公司的順利經(jīng)營，另一方面，還能夠促進(jìn)房地產(chǎn)公司的健康生產(chǎn)。

3 房地產(chǎn)公司成本控制核心要點(diǎn)

3.1 制定目標(biāo)成本

加強(qiáng)公司成本控制的第一步就是先制定出一個(gè)切實(shí)可行的目標(biāo)。房地產(chǎn)公司應(yīng)根據(jù)實(shí)際情況，制定出一個(gè)可行性強(qiáng)的目標(biāo)，同時(shí)使參與工程施工的全體人員了解這一目標(biāo)，并且將這個(gè)目標(biāo)納入考核工作中。這樣促使每個(gè)人的利益與目標(biāo)相關(guān)聯(lián)，能夠?qū)θw人員起到一個(gè)督促作用，使他們自覺地向這個(gè)目標(biāo)奮斗。在這個(gè)過程中，公司的管理人員應(yīng)對(duì)制定出的目標(biāo)進(jìn)行分解，在做好成本預(yù)算工作的條件下，利用目標(biāo)成本結(jié)構(gòu)將工作落實(shí)。接著，賦予目標(biāo)預(yù)算，制定出具體的預(yù)算計(jì)劃，然后執(zhí)行計(jì)劃。如此，看不見的目標(biāo)慢慢變成了可以執(zhí)行的計(jì)劃。若在此環(huán)節(jié)發(fā)現(xiàn)目標(biāo)和現(xiàn)實(shí)進(jìn)度存在較大差距，應(yīng)及時(shí)對(duì)目標(biāo)成本進(jìn)行調(diào)整。

3.2 制定正確合理的流程程序

首先，在開發(fā)過程中嚴(yán)格把控開發(fā)進(jìn)度，把和房地產(chǎn)工程無關(guān)的環(huán)節(jié)從工程中舍棄，實(shí)現(xiàn)工程控制從被動(dòng)轉(zhuǎn)化為主動(dòng)的目的。房地產(chǎn)公司應(yīng)盡力把一些復(fù)雜的生產(chǎn)環(huán)節(jié)簡(jiǎn)化，同時(shí)，規(guī)范生產(chǎn)流程，避免內(nèi)耗，節(jié)省精力，從而實(shí)現(xiàn)對(duì)成本的控制。其次，房地產(chǎn)公司必須制定出符合實(shí)際情況的管理制度。在制度的約束下，建立起一個(gè)相對(duì)完善的成本互控體系。另外，成本互控體系的建立，有利于工程進(jìn)度控制、成本統(tǒng)籌管理、質(zhì)量安全控制三者的有機(jī)結(jié)合，使其形成合力，有效地提高整體工作效率。但是，如果這三者之間的任一環(huán)節(jié)出現(xiàn)問題，剩下的兩者都會(huì)受到影響，整體任務(wù)也會(huì)受到阻礙，嚴(yán)重情況下，可能會(huì)往相反的方向發(fā)展。比如，某房地產(chǎn)公司在購買材料時(shí)，為了買到物美價(jià)廉的建材，使得工期被延誤了。

3.3 做好各部門的配合工作

一項(xiàng)工程的好壞，不僅和工程的成本控制直接相關(guān)，還離不開各部門的協(xié)調(diào)配合。所以，在對(duì)工程的成本進(jìn)行控制時(shí)，要將項(xiàng)目進(jìn)度管理和成本管理、資金管理三者統(tǒng)一起來，實(shí)現(xiàn)公司利益最大化；其次，相關(guān)部門要做好合理的監(jiān)督工作，做好成本分析預(yù)警；再次，成本管理部門要最好精確的定位工作，一方面要確保工程成本控制在合理范圍內(nèi)，另一方面，要將人員的開支控制在計(jì)劃內(nèi)。這就需要房地產(chǎn)公司通過不同層次的工作分配，調(diào)動(dòng)公司所有人員的積極性，同時(shí)增加定期考核，對(duì)不符合要求的流程重新控制，保證項(xiàng)目成本管控完成預(yù)定計(jì)劃。

3.4 動(dòng)態(tài)、靜態(tài)雙重控制

在成本控制工作中，不僅要做好靜態(tài)的成本控制工作，還需加強(qiáng)成本的動(dòng)態(tài)控制。從整體上看待成本控制的各個(gè)環(huán)節(jié)，適時(shí)調(diào)整成本控制的進(jìn)度，實(shí)現(xiàn)對(duì)生產(chǎn)質(zhì)量的嚴(yán)格把控。在這個(gè)環(huán)節(jié)中，只要有一個(gè)任務(wù)成本發(fā)生變化，預(yù)先制定的成本控制模型就會(huì)發(fā)生變化，其將自動(dòng)對(duì)項(xiàng)目的總預(yù)測(cè)成本進(jìn)行計(jì)算，使整個(gè)工程的成本控制在合理范圍內(nèi)，這種動(dòng)態(tài)的成本控制模型適用于公司多成本的預(yù)測(cè)。

利用動(dòng)態(tài)成本控制模型，可以計(jì)算出可能獲得的利潤，對(duì)公司之后的發(fā)展作出明確定位。同時(shí)，要根據(jù)市場(chǎng)的實(shí)際情況，對(duì)最高成本、最低成本、額定成本作出精確的判斷，以保證工程整體的進(jìn)度計(jì)劃在在成本最高、最低范圍內(nèi)受控。對(duì)于單獨(dú)的子項(xiàng)目，要根據(jù)當(dāng)時(shí)發(fā)生的情況來設(shè)定，設(shè)定值只要保證子項(xiàng)目進(jìn)度計(jì)劃成本在最高、最低范圍內(nèi)都是受控的即可，這就是靜態(tài)控制法。

在實(shí)際的成本控制工作中，必須實(shí)行動(dòng)、靜態(tài)雙重控制，實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)公司的利潤最大化。

4 房地產(chǎn)公司成本控制的具體措施

4.1 財(cái)務(wù)成本控制

對(duì)于財(cái)務(wù)成本控制，主要表現(xiàn)為資金成本和稅務(wù)成本。房地產(chǎn)公司通過對(duì)可研報(bào)告進(jìn)行分析，可以了解項(xiàng)目總的投資，通過對(duì)現(xiàn)金流的掌握，可知道資金的流動(dòng)，從而控制資金的調(diào)配，對(duì)整個(gè)項(xiàng)目資金的使用進(jìn)行掌控。通過對(duì)最新的稅務(wù)法規(guī)進(jìn)行了解，采取有效可行的措施，降低稅率。

4.2 工程成本控制

對(duì)于工程項(xiàng)目的成本控制，主要由項(xiàng)目的建設(shè)成本和配套項(xiàng)目的成本所構(gòu)成。成本管理部門應(yīng)該對(duì)項(xiàng)目的成本經(jīng)濟(jì)進(jìn)行綜合分析。在項(xiàng)目的招投標(biāo)階段，就應(yīng)該做好相關(guān)細(xì)節(jié)，選擇能有效控制施工成本的施工單位。在項(xiàng)目的建設(shè)過程中，還應(yīng)該不斷完善設(shè)計(jì)方案，加強(qiáng)制度管理，對(duì)于工程變更應(yīng)該進(jìn)行科學(xué)管理，有利于成本控制的變更重點(diǎn)考慮，若變更所涉及到的資金投入較大，應(yīng)該及時(shí)上報(bào)各級(jí)領(lǐng)導(dǎo)，從根本上控制成本目標(biāo)。

4.3 管理成本控制措施

房地產(chǎn)公司內(nèi)部管理人員應(yīng)該提高自身綜合素質(zhì)，每個(gè)人都應(yīng)該樹立起項(xiàng)目成本控制的意識(shí)，同時(shí)，加大培訓(xùn)力度，對(duì)相關(guān)的人員進(jìn)行定期培訓(xùn)，提高大家的成本管控水平。

5 結(jié)束語

綜上所述，在當(dāng)下的市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)中，房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展還有待完善。房地產(chǎn)公司要想在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)中占據(jù)優(yōu)勢(shì)地位，穩(wěn)步發(fā)展，必須在市場(chǎng)中不斷創(chuàng)新，加大對(duì)成本的管理和控制，只有成本核算與開發(fā)同步進(jìn)行，才能保證項(xiàng)目成本核算準(zhǔn)確性和一致性，真正實(shí)現(xiàn)加強(qiáng)成本控制，提高公司的經(jīng)濟(jì)效益的目的。

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[責(zé)任編輯：張濤]endprint