謝九

“購租并舉”的頂層設(shè)計完成，我國房地產(chǎn)調(diào)控的長效機制由此確立。

去年6月份，國務(wù)院辦公廳發(fā)布了《關(guān)于加快培育和發(fā)展住房租賃市場的若干意見》，提出了“以建立購租并舉的住房制度為主要方向，健全以市場配置為主、政府提供基本保障的住房租賃體系”。這份意見構(gòu)成了我國租賃市場的頂層設(shè)計。

由于“購租并舉”被確定為我國房地產(chǎn)調(diào)控的長效機制，因此，租房市場在近期內(nèi)獲得的政策支持，甚至已經(jīng)超過了過去十多年。雖然這些政策無法在一夜之間將中國的租房市場提升到國外的水平，但至少已經(jīng)有了一個不錯的開始。

2013年7月24日，承租人張錦良在浙江寧波市的公租房里開心不已

從目前來看，政府對于租房市場的政策扶持主要體現(xiàn)在兩個方面：一是對租賃住房的建設(shè)土地給予傾斜，增加租房住房供應(yīng);二是提升承租人的公共服務(wù)權(quán)益。應(yīng)該說，這兩點都切中了國內(nèi)租房市場的主要痛點。但從另外的角度來看，政府在租房市場主要的工作應(yīng)該集中在制度建設(shè)上，如果過度干預(yù)市場的供求關(guān)系，反有可能擾亂市場的資源配置，從更長期來看，還應(yīng)該是市場之手決定租房市場的未來。

土地改革破冰

在牽一發(fā)而動全身的利益格局下，我國對于土地制度改革向來謹(jǐn)慎，不過為了扶持租房市場的發(fā)展，我國近期在土地市場上頻有破冰之舉，尤其是北京和上海這兩座超級城市，更是走在了改革前沿。

按照上海市7月初出臺的《上海市住房發(fā)展“十三五”規(guī)劃》，“十三五”時期的住房用地供應(yīng)5500公頃，其中商品住房用地2000公頃，租賃住房用地1700公頃，租賃住房用地和商品房用地差距已經(jīng)不大。由于租賃住房的單套面積普遍少于商品住房，這樣的土地供給比例下，新增租賃住房套數(shù)將超過商品住房，上海市預(yù)計“十三五”期間預(yù)計新增商品住房約45萬套，租賃住房約70萬套，租賃住房供應(yīng)套數(shù)占新增市場化住房總套數(shù)超過60%。

為了實現(xiàn)上述規(guī)劃目標(biāo)，上海市在土地供應(yīng)上首開先河，創(chuàng)造了“只租不售”的土地供應(yīng)模式。7月4日，上海市規(guī)劃和土地資源管理局網(wǎng)站發(fā)布公告，掛牌出讓兩幅新地塊，分別位于浦東新區(qū)張江和嘉定新城，土地用途明確標(biāo)示為“租賃用房”。僅僅20天之后，這兩塊土地就宣布成交。兩塊土地采取“只租不售”模式，項目建成后將至少提供1897套租賃住房房源。按照規(guī)定，此次成交的兩塊租賃住房用地出讓年限為70年，受讓人應(yīng)在出讓年限內(nèi)整體持有并持續(xù)出租運營租賃住房物業(yè)，受讓人應(yīng)參照政府相關(guān)規(guī)定，建立包括租賃對象、租期、租金、租賃使用管理等統(tǒng)一管理及服務(wù)等。由于采取了只租不售的模式，此次成交的地塊價格創(chuàng)下新低，以樓面單價來計算，兩幅地塊單價均不超6000元/平方米，這在此前的上海土地市場難以想象。

一個多月后，上海市再現(xiàn)“只租不售”的土地，上海楊浦區(qū)規(guī)劃和土地管理局9月8日公示，將楊浦區(qū)新江灣城街道的部分地塊調(diào)整為租賃住宅用地。預(yù)計在上海還會有更多的類似土地出現(xiàn)，“只租不售”將成為上海土地市場上的常態(tài)。

上海市將大量土地用于租賃住房，相當(dāng)于放棄了很大部分土地財政收入，應(yīng)該說還是需要極大的勇氣，不過，由此可能也會帶來另外的問題，由于上海這樣的超級城市土地供應(yīng)原本就相當(dāng)緊張，如果大量土地用于發(fā)展租賃住房，是否可能會使得商品住房的土地供應(yīng)更加不足，進而促使商品住房價格進一步上漲？

或許是為了規(guī)避上海模式的潛在風(fēng)險，北京的土地市場采取了另外一種路徑，在農(nóng)村集體土地上做文章。

2011年以來，北京市先后在朝陽區(qū)平房鄉(xiāng)、海淀區(qū)唐家?guī)X、溫泉鎮(zhèn)351、昌平區(qū)北七家鎮(zhèn)等5個集體土地地塊開展租賃住房項目試點，一共建設(shè)租賃住房1.28萬套。今年5月份，唐家?guī)X集體建設(shè)用地的首批927套租賃住房正式建成，開展現(xiàn)場選房、簽約入住。這批租賃住房的操作模式是，由海淀區(qū)住房保障事務(wù)中心按照市場價格向農(nóng)民整體躉租，租期10年，統(tǒng)一進行出租、運營和管理，然后面向保障房家庭以公租房價格出租，差價由政府補貼。

除了唐家?guī)X項目之外，朝陽區(qū)平房鄉(xiāng)、溫泉鎮(zhèn)351、昌平區(qū)北七家鎮(zhèn)等其他幾個在農(nóng)村集體土地上建設(shè)的租賃住房也會陸續(xù)投入使用，這些項目主要分布在產(chǎn)業(yè)園區(qū)附近，承租對象除了城鎮(zhèn)中低收入家庭之外，還會面向周邊產(chǎn)業(yè)園區(qū)的職工，以及外來務(wù)工人員。按照北京市的計劃，今后5年，北京將建設(shè)租賃住房50萬套，主要通過集體建設(shè)用地安排。

理論上而言，北京市的這種模式既可以解決租賃住房的用地需求，又不至于和商品住房搶占土地，同時還可以盤活農(nóng)民土地資產(chǎn)，為農(nóng)民增收探索一條新路，如果在實際操作中不出現(xiàn)大的失誤，應(yīng)該還是一條可以復(fù)制推廣的路徑。今年8月28日，國土資源部和住建部聯(lián)合發(fā)布《利用集體建設(shè)用地建設(shè)租賃住房試點方案》，確定第一批在北京、上海、沈陽、南京、杭州、合肥、廈門、鄭州、武漢、廣州、佛山、肇慶、成都13個城市開展利用集體建設(shè)用地建設(shè)租賃住房試點。此次集體土地改革試點，很大程度上就是借鑒了北京過去幾年的經(jīng)驗，說明北京市的模式得到了認(rèn)可，未來可能成為政府操盤租賃住房的主流模式。

租購?fù)瑱?quán)試水

北京、上海的模式主要從供給側(cè)入手，通過增加租賃住房的供應(yīng)來解決市場的供需矛盾，某種程度上，租賃市場的供需矛盾只是短期矛盾，更長期的問題在于一些制度性的矛盾，比如承租人所能享受的城市公共服務(wù)等等，這是決定中國能否進入長租時代的關(guān)鍵因素。在這方面，廣州做出了有益的嘗試，率先提出了租購?fù)瑱?quán)的概念。

今年7月份，廣州市政府辦公廳印發(fā)了《廣州市加快發(fā)展住房租賃市場工作方案》，賦予符合條件的承租人子女享有就近入學(xué)等公共服務(wù)權(quán)益，保障租購?fù)瑱?quán)。按照廣州市的方案，“具有本市戶籍的適齡兒童少年、人才綠卡持有人子女等政策性照顧借讀生、符合市及所在區(qū)積分入學(xué)安排學(xué)位條件的來穗人員隨遷子女，其監(jiān)護人在本市無自有產(chǎn)權(quán)住房，以監(jiān)護人租賃房屋所在地作為唯一居住地且房屋租賃合同經(jīng)登記備案的，由居住地所在區(qū)教育行政主管部門安排到義務(wù)教育階段學(xué)校（含政府補貼的民辦學(xué)校學(xué)位）就讀，具體細(xì)則由各區(qū)教育行政主管部門制定”。endprint

對于中國的租房市場，租購?fù)瑱?quán)的概念可算是具有劃時代的意義，但是，真正的挑戰(zhàn)在于如何落實，如果不能真正落地，租購?fù)瑱?quán)最終可能就只是無法操作的一紙空文。

比如對于租購?fù)瑱?quán)里最受關(guān)注的教育問題，其實在此之前，國內(nèi)很多城市也早就承認(rèn)租房者可以享受就近入學(xué)的權(quán)益，但前提是在優(yōu)先滿足戶籍和房屋產(chǎn)權(quán)等優(yōu)先考慮的學(xué)齡兒童之后，如果還有富余學(xué)位才可以考慮租房人口，因此，在一些相對優(yōu)質(zhì)的學(xué)區(qū)，租房者雖然名義上可以享有就近入學(xué)的權(quán)益，但在實際操作中，最終很難真正實現(xiàn)就近入學(xué)。從公平角度而言，租購?fù)瑱?quán)也是一個容易引發(fā)爭議的概念，在很多人看來，如果通過租房就可以實現(xiàn)和買房一樣的教育權(quán)益，對于斥巨資買房的人反而有失公平。

對于租房者而言，如果指望租購?fù)瑱?quán)之后就可以低成本實現(xiàn)就讀名校，顯然也是不切實際的幻想。即使政府在政策上強行實施租購?fù)瑱?quán)，最終也很難讓所有人通過租房實現(xiàn)入學(xué)的需求。從市場資源配置的角度來看，當(dāng)一個市場嚴(yán)重供不應(yīng)求時，必然會帶來價格的快速上漲，租房市場也是如此，在供求關(guān)系的作用下，未來好的學(xué)區(qū)房房租價格將會超出大多數(shù)人的承受能力，如果過去買不起學(xué)區(qū)房，未來也同樣租不起學(xué)區(qū)房。

從政府的角度來看，讓更多人能夠通過租房實現(xiàn)就近入學(xué)是其政策目標(biāo)，但是讓更多人通過租房實現(xiàn)就讀名校，顯然不應(yīng)該是政府所考慮的范圍，如果未來名校周圍房租大幅上漲，這也是一種正常的市場行為。

租購?fù)瑱?quán)在國內(nèi)難以真正落地，還有一個很大的障礙在于戶籍制度，我國城市的很多公共資源都和戶籍掛鉤，即使政府為了鼓勵租房而擴大租房者的公共服務(wù)范圍，但最終也很難將租房者和戶籍所有者完全畫上等號。

下半年來，國內(nèi)陸續(xù)有部分三、四線城市宣布可以通過租房落戶。7月份，無錫市明確表示，“凡在我市租住經(jīng)房產(chǎn)管理部門辦理租賃登記備案的合法租賃住宅（居民之間簽訂的未經(jīng)過備案的房屋租賃協(xié)議不能作為落戶條件），同時具備參加我市城鎮(zhèn)社會保險、申領(lǐng)《江蘇省居住證》均滿5年（宜興為均滿3年）條件的，準(zhǔn)予本人、配偶和未成年子女來錫落戶”。除此之外，鄭州、長沙、濟南等城市也都出臺了類似的政策，落戶條件也大致相近，比如具有合法穩(wěn)定住所（含租賃）、合法穩(wěn)定就業(yè)、按規(guī)定參加本市城鎮(zhèn)職工養(yǎng)老保險等等。

雖然租房落戶已經(jīng)開始在部分城市試點，但更多只能在三、四線城市執(zhí)行，對于北京、上海等一線城市幾乎沒有可能，而這些一線城市才是我國租房市場的核心要地，如果租購?fù)瑱?quán)無法在一線城市落地，對于整個租房市場將不會帶來太大的影響。另外，租房落戶在實際操作上也面臨巨大的困難，估計很少有房東會愿意讓陌生人在自己的房屋上落戶，這將給房東帶來很多潛在的麻煩，而且，如果所有后續(xù)的租客都提出落戶要求，房東更將不勝其擾，對于租客的落戶要求，房東可能要么干脆拒絕，要么大幅漲價。

對于政府而言，和租房落戶這樣的大尺度改革相比，保護租客權(quán)益可能更是當(dāng)務(wù)之急。在歐美發(fā)達國家，租房在房地產(chǎn)體系當(dāng)中占有相當(dāng)重要的地位，歐洲大概有三成左右的人選擇租房，其中德國的租房比例更高，選擇租房的人群比例幾乎占到一半。歐美國家的租房比例之所以長期保持在很高水平，很大程度上是因為這些國家的法律法規(guī)對于承租人寄予了全方位的保護，因此很多人寧愿選擇長時間甚至一輩子租房。但在中國，由于租房人和房東相比相對弱勢，房東隨意提價甚至驅(qū)趕租客也都是很常見的事情，這也是很多人不愿意長期租房的重要原因。

長期以來，政府對于租房市場的這些亂象也并沒有給予太多關(guān)注，隨著住房租賃被提升到前所未有的高度，有關(guān)部門也開始對此作出表態(tài)，住建部有關(guān)負(fù)責(zé)人近期表示，將通過立法，明確租賃當(dāng)事人的權(quán)利義務(wù)，保障當(dāng)事人的合法權(quán)益，建立穩(wěn)定租期和租金等方面的制度，逐步使租房居民在基本公共服務(wù)方面與買房居民享有同等待遇。

政府與市場之手的平衡

從去年6月份國務(wù)院發(fā)文鼓勵培育住房租賃市場以來，各級政府為了響應(yīng)號召，對租房市場的各種扶持迅速升溫，長期以來備受冷落的租房市場瞬間成為各方關(guān)注的焦點。對我國現(xiàn)階段的住房租賃市場而言，政府的政策扶持固然是必不可少，但是如果政府介入力度過大，反有可能過猶不及。

從資源配置的角度來看，住房租賃市場最終還是由市場起決定性作用，政府在這個市場所扮演的角色應(yīng)該主要是做好制度建設(shè)，尤其是市場難以自發(fā)發(fā)揮作用的地方，需要政府以行政力量介入。但是，政府如果過多介入市場能夠發(fā)揮作用的地方，最終可能會使得住房租賃市場的供需失衡。

比如現(xiàn)在很多地方政府都在通過增加供應(yīng)量來扶持市場，從我國租房市場的現(xiàn)狀來看，目前國內(nèi)的房屋租賃供應(yīng)量的確還難以滿足市場的需求，存在一定的供需缺口，但是，這個缺口應(yīng)該主要通過市場來調(diào)節(jié)，政府如果直接增加供給，短期之內(nèi)雖然可以緩解供需矛盾，但長期來看，反有可能干擾市場的自發(fā)資源配置。

比如北京的唐家?guī)X模式，農(nóng)民利用村集體土地建成租賃住房之后，北京相關(guān)政府部門以市場價格整體躉租，租期10年，然后面向保障房家庭以公租房價格出租，差價由政府補貼。按照北京市的計劃，今后5年，北京將建設(shè)租賃住房50萬套。這種由政府主導(dǎo)模式的優(yōu)點在于可以迅速增加市場供給，但是潛在風(fēng)險在于，這些在農(nóng)村集體土地上建設(shè)的租賃住房地理位置相對較偏，未來可能會面臨出租率不高的風(fēng)險，如果由政府承租，將會形成政府的財政負(fù)擔(dān)，如果首批租約到期后政府不續(xù)約，則會在未來形成農(nóng)民的損失。

今年8月份，國土資源部和住建部確定第一批13個城市開展利用集體建設(shè)用地建設(shè)租賃住房試點，如果這些地方城市不考慮市場的實際需求，一擁而上大建租賃住房，最終有可能會造成大量的浪費，甚至扭曲正常的市場供需關(guān)系。

除了通過農(nóng)村集體土地增加租房供應(yīng)之外，上海市更是直接將商品住房用地劃撥出來用于租賃住房建設(shè)。按照《上海市住房發(fā)展“十三五”規(guī)劃》，“十三五”時期，商品住房用地和租賃住房用地分別為2000公頃和1700公頃，從住房套數(shù)來看，預(yù)計新增商品住房約45萬套，租賃住房約70萬套，從鼓勵租房的角度來看，這樣的力度可算相當(dāng)之大。但從另外的角度來看，如果原本緊張的土地資源過多被用于建設(shè)租賃住房，可能會導(dǎo)致商品住房的供應(yīng)不足，甚至引發(fā)房價又一輪上漲，這反過來又會影響到人們對于租房的選擇。

中國的租房水平遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于國外發(fā)達市場，除了租房市場自身的制度建設(shè)落后，還有一個很重要的原因在于，房子是中國人實現(xiàn)資產(chǎn)增值的重要途徑，從中國的經(jīng)驗來看，10年前如果兩個人的資產(chǎn)在同一級別上，一個人選擇買房，另外一個人選擇租房，10年之后，這兩個人的資產(chǎn)差距將以數(shù)百萬元計甚至更多，正是這種殘酷的現(xiàn)實，使得大多數(shù)中國人只要有可能都會盡量選擇買房而不是租房。

去年以來，經(jīng)歷了史上最嚴(yán)厲的調(diào)控之后，國內(nèi)的房價終于開始出現(xiàn)降溫的勢頭，從租房的角度來看，如果住房的投資價值下降，意味著租房將是一個可以接受的理性選擇。但是，如果未來房價再度迎來新一輪上漲，這將嚴(yán)重打擊人們對于選擇長期租房的熱情和信心。endprint