肖雅楠　侯亮亮

不動(dòng)產(chǎn)登記相關(guān)問(wèn)題分析

肖雅楠 侯亮亮

摘要：通過(guò)不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記制度的建設(shè)可以形成權(quán)界清晰、分工合理、權(quán)責(zé)一致、運(yùn)轉(zhuǎn)高效、法制保障的不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記體系，保障不動(dòng)產(chǎn)交易安全，保護(hù)不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利人的合法權(quán)益，夯實(shí)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)，為建立健全社會(huì)征信體系和自然資源資產(chǎn)管理體制創(chuàng)造條件。在新形勢(shì)下，建立不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記制度是中央全面深化改革的重要內(nèi)容，是不動(dòng)產(chǎn)產(chǎn)權(quán)管理體制的重大調(diào)整，但也存在不少障礙，當(dāng)下應(yīng)該著重解決不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記工作中的重難點(diǎn)，促進(jìn)不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記制度的全面落實(shí)。文章從不動(dòng)產(chǎn)登記的有關(guān)問(wèn)題入手進(jìn)行了詳細(xì)分析與探討。

關(guān)鍵詞：不動(dòng)產(chǎn)；登記；問(wèn)題

《物權(quán)法》于2007年頒布實(shí)施，明確要求實(shí)施不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記制度，但長(zhǎng)期以來(lái)，不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記制度未能真正建立。我國(guó)原有的不動(dòng)產(chǎn)分散登記體制直接導(dǎo)致資源資產(chǎn)利用效益和社會(huì)管理效益低，交易活動(dòng)不安全，公民和社會(huì)組織行使物權(quán)權(quán)利不方便等問(wèn)題。黨的十八屆四中全會(huì)提出依法治國(guó)，建設(shè)中國(guó)特色社會(huì)主義法治體系。有關(guān)不動(dòng)產(chǎn)登記條例的頒布，不但響應(yīng)了依法治國(guó)政策，更是我國(guó)不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記制度建立的標(biāo)志。

一、不動(dòng)產(chǎn)登記中存在的問(wèn)題

（一）不動(dòng)產(chǎn)登記關(guān)機(jī)不夠統(tǒng)一

《物權(quán)法》明確強(qiáng)調(diào)“不動(dòng)產(chǎn)登記需由當(dāng)?shù)氐怯洐C(jī)構(gòu)進(jìn)行辦理，由國(guó)家進(jìn)行統(tǒng)一登記。統(tǒng)一登記的領(lǐng)域、方式與機(jī)構(gòu)需由法律與行政法規(guī)進(jìn)行規(guī)定?！笨墒?，此規(guī)定現(xiàn)階段僅是原則性規(guī)定，沒(méi)有得到較好的貫徹落實(shí)，尚未明確統(tǒng)一登記機(jī)構(gòu)，當(dāng)前，森林、房屋與土地等是我國(guó)的不動(dòng)產(chǎn)類(lèi)型，分別由各個(gè)行政機(jī)關(guān)進(jìn)行管理，多數(shù)狀況下，登記機(jī)關(guān)也可以管理這些不動(dòng)產(chǎn)。例如，《土地登記辦法》第三條對(duì)土地登記的主管機(jī)關(guān)進(jìn)行了規(guī)定，《房屋登記辦法》第四條對(duì)房屋登記的主管機(jī)關(guān)進(jìn)行了規(guī)定，也就是說(shuō)，土地登記應(yīng)向行政部門(mén)進(jìn)行申請(qǐng)?zhí)峤?，房屋登記?yīng)向建設(shè)部門(mén)進(jìn)行申請(qǐng)?zhí)峤弧３酥?，?dāng)事人不可免費(fèi)登記，因?yàn)橘M(fèi)用的繳納會(huì)產(chǎn)生相應(yīng)的利益，所以各行政機(jī)關(guān)都紛紛搶奪不動(dòng)產(chǎn)登記。

（二）登記信息公開(kāi)模式待進(jìn)一步細(xì)化

相關(guān)條例和細(xì)則從查詢(xún)主體、查詢(xún)內(nèi)容、查詢(xún)流程等方面對(duì)不動(dòng)產(chǎn)登記信息查詢(xún)制度作了原則性規(guī)定，對(duì)登記信息查詢(xún)行為的規(guī)范化起到了一定的積極作用。2015年我國(guó)首例利害關(guān)系人要求以姓名查房案的勝訴，使得不動(dòng)產(chǎn)信息公開(kāi)查詢(xún)問(wèn)題引起關(guān)注。在查詢(xún)制度的具體設(shè)計(jì)上，我國(guó)采取有限公開(kāi)原則，限定查詢(xún)主體、確定利害關(guān)系人范圍。但由于現(xiàn)行法在規(guī)范層面對(duì)不動(dòng)產(chǎn)登記信息承載的權(quán)利以及對(duì)不動(dòng)產(chǎn)登記信息的查詢(xún)權(quán)缺乏有效協(xié)調(diào)，未能依據(jù)不同的查詢(xún)前提區(qū)別設(shè)置查詢(xún)條件，實(shí)踐中出現(xiàn)了諸多一方面因隱私權(quán)的過(guò)度保護(hù)導(dǎo)致查詢(xún)權(quán)無(wú)法正常行使，另一方面查詢(xún)權(quán)的過(guò)度行使，使得不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利人的財(cái)產(chǎn)權(quán)、隱私權(quán)受到侵犯的案件。因此，如何合理制定關(guān)于查詢(xún)權(quán)的主體、查詢(xún)目的、程序、行使方式等一系列依據(jù)，仍有待進(jìn)一步探索。

（三）登記機(jī)關(guān)的責(zé)任機(jī)制不完善

房屋登記辦法要求登記機(jī)關(guān)工作人員對(duì)不動(dòng)產(chǎn)登記要盡到審慎的登記義務(wù)，同時(shí)也指出錯(cuò)誤登記對(duì)當(dāng)事人合法權(quán)益造成損害的要進(jìn)行賠償。據(jù)調(diào)查顯示，很多的登記機(jī)關(guān)只享受收費(fèi)權(quán)益，門(mén)口設(shè)置了收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，對(duì)于登記錯(cuò)誤需要負(fù)責(zé)的后果確實(shí)一概不提，損害了人民群眾的合法權(quán)益。所以要用法律手段來(lái)約束登記機(jī)關(guān)，讓登記機(jī)關(guān)在享受一定權(quán)益的同時(shí)也要承擔(dān)一定的責(zé)任和后果，這樣才能夠體現(xiàn)出權(quán)利和義務(wù)的對(duì)等。例如有的土地使用權(quán)被查封了，原則上是不能夠去房屋登記機(jī)關(guān)辦理抵押權(quán)登記，在這樣的情況下，就需要工作人員行使責(zé)任，及時(shí)發(fā)現(xiàn)問(wèn)題，否則將受到相關(guān)責(zé)任處罰。

二、不動(dòng)產(chǎn)登記的完善措施

（一）合理設(shè)置不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)關(guān)

目前我國(guó)的土地和礦產(chǎn)的登記主要由國(guó)土資源管理部門(mén)負(fù)責(zé)，而房屋權(quán)屬登記管理工作由我國(guó)建設(shè)行政主管部門(mén)負(fù)責(zé)，林業(yè)、林地等不動(dòng)產(chǎn)則需要各自地區(qū)的行政管理部門(mén)統(tǒng)一負(fù)責(zé)，由于目前的管理部門(mén)之間較為混亂，所以設(shè)置合理而統(tǒng)一的登記管理機(jī)構(gòu)非常重要。在法律中，需要建立相應(yīng)的立法對(duì)策，要求必須要實(shí)行不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一管理制度，明確不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記機(jī)構(gòu)，這樣才能夠有效的實(shí)現(xiàn)房隨地走的法律原則，實(shí)現(xiàn)信息的集中登記處理，更加有利于信息的調(diào)閱和辦理，提升工作效率。根據(jù)調(diào)查顯示，把國(guó)土資源管理部門(mén)設(shè)定為統(tǒng)一登記機(jī)構(gòu)非常適合，首先土地是最重要的不動(dòng)產(chǎn)，不管是房產(chǎn)還是林產(chǎn)都是在土地之上，另外土地登記機(jī)構(gòu)覆蓋率較為廣泛，可以滿(mǎn)足各個(gè)地區(qū)的不同需求。

（二）合理構(gòu)建不動(dòng)產(chǎn)登記信息公開(kāi)制度

不動(dòng)產(chǎn)登記信息公開(kāi)不僅要起到不動(dòng)產(chǎn)登記公示的功用，也要符合《政府信息公開(kāi)條例》的基本精神。首先，立法層面做好不動(dòng)產(chǎn)登記信息查詢(xún)主體和權(quán)限的分類(lèi)，明確申請(qǐng)登記信息公開(kāi)的主體范圍，依據(jù)不同的查詢(xún)主體、權(quán)限類(lèi)型，制定相應(yīng)的授權(quán)方案。北京市不動(dòng)產(chǎn)登記事務(wù)中心起草的《北京市不動(dòng)產(chǎn)登記信息查詢(xún)暫行辦法（征求意見(jiàn)稿）》中此類(lèi)規(guī)定可作為參考。其次，登記信息設(shè)立隱私等級(jí)，明確區(qū)分可公開(kāi)信息與個(gè)人隱私的界限，兼顧不動(dòng)產(chǎn)登記信息公開(kāi)與權(quán)利人隱私保護(hù)二者的利益。再者，不動(dòng)產(chǎn)登記信息公開(kāi)程序規(guī)范化、公開(kāi)化、電子化，以嚴(yán)格的程序?qū)嵤﹣?lái)保障制度的落實(shí)。最后，健全一系列的配套機(jī)制。提升登記機(jī)構(gòu)的信息化水平，加強(qiáng)登記人員的職業(yè)能力培養(yǎng)和道德素質(zhì)的教育，以有效配合不動(dòng)產(chǎn)登記信息公開(kāi)制度的實(shí)施。

（三）完善合法利民的不動(dòng)產(chǎn)登記制度

針對(duì)目前存在的不動(dòng)產(chǎn)登記過(guò)程中出現(xiàn)的違法行為，必須要嚴(yán)厲的打擊和杜絕，細(xì)化不動(dòng)產(chǎn)的登記程序。一部分的地方性國(guó)土資源管理部門(mén)，在法律規(guī)定之外建立了臨時(shí)土地證明，這樣有的登記機(jī)構(gòu)在證明到期之后卻沒(méi)有發(fā)布新的證明，導(dǎo)致很多開(kāi)發(fā)商都持有一份過(guò)期手續(xù)，這樣的法律憑證影響了不動(dòng)產(chǎn)的權(quán)利所有人對(duì)于物質(zhì)權(quán)力的處分，影響了不動(dòng)產(chǎn)的流通，不僅增加了登記成本，還妨礙了抵押物在多個(gè)抵押權(quán)存在下的優(yōu)先順位權(quán)力。針對(duì)這些情況，在不動(dòng)產(chǎn)的統(tǒng)一登記制度中，需要首先詳細(xì)的規(guī)定不動(dòng)產(chǎn)的登記程序還有登記規(guī)則，規(guī)范登記機(jī)關(guān)的工作職責(zé)，要求必須要按照法律規(guī)定進(jìn)行登記工作。此外不動(dòng)產(chǎn)權(quán)屬證書(shū)、不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證明等，一定要做到格式統(tǒng)一，然后經(jīng)由統(tǒng)一的登記機(jī)關(guān)進(jìn)行統(tǒng)一發(fā)放。

三、結(jié)語(yǔ)

綜上所述，我國(guó)不動(dòng)產(chǎn)登記制度的完善有著極其重要的現(xiàn)實(shí)意義，即有利于協(xié)調(diào)債權(quán)和物權(quán)之間的利益平衡、培育和諧寬松的市場(chǎng)環(huán)境、保護(hù)弱者及交易安全等，但在實(shí)際發(fā)展過(guò)程中存在的問(wèn)題不容忽視，因此依據(jù)實(shí)際發(fā)展情況不斷完善我國(guó)不動(dòng)產(chǎn)登記制度至關(guān)重要，如合理設(shè)置登記機(jī)構(gòu)、建立登記制度等，從而更好地發(fā)揮我國(guó)不動(dòng)產(chǎn)登記的積極作用。endprint