文 《法人》記者 李立娟

共有產(chǎn)權(quán)喜與憂

文 《法人》記者 李立娟

北京房地產(chǎn)市場調(diào)控再出新招。

2017年8月3日至10日，北京市住建委就《北京市共有產(chǎn)權(quán)住房管理暫行辦法》（以下簡稱《暫行辦法》）公開征求意見?！稌盒修k法》明確，共有產(chǎn)權(quán)住房是對原自住房政策的進一步調(diào)整、優(yōu)化、升級、規(guī)范，今后不論從建設(shè)品質(zhì)、管理水平、供應(yīng)規(guī)模上均會進一步提高。

根據(jù)《暫行辦法》，單身人士申購需年滿30周歲，各區(qū)房源至少30%配售“新北京人”，購房人與政府按份共有商品住房的產(chǎn)權(quán)，且共有產(chǎn)權(quán)住房的購房人在房屋質(zhì)量、貸款支持、抵押等方面與商品房購房人同質(zhì)同權(quán)。

根據(jù)政策的延續(xù)性，《暫行辦法》適用于新入市銷售的項目，包括目前尚未搖號的自住房項目，原有的自住房仍然執(zhí)行老辦法。

2014 年4月，上海、深圳、成都、黃石、淮安等城市作為試點城市，率先將共有產(chǎn)權(quán)住房從理論推向?qū)嵺`。三年多來，幾個城市在實踐中逐漸分化、自成體系，既有經(jīng)驗、也有不足。北京則在自身實際情況的基礎(chǔ)上，出臺了此次《暫行辦法》。

共有產(chǎn)權(quán)住房，是經(jīng)濟適用房的一種變異形式。為了保障人們的居住需要，政府加強了共有產(chǎn)權(quán)房的管理力度，隨著共有產(chǎn)權(quán)住房新政的誕生，但帶來了不少問題，該政策能否加速我國房地產(chǎn)的降溫力度，抑制房地產(chǎn)泡沫，尚待市場的進一步考證。

體現(xiàn)社會公平性

自從中央強調(diào)“房子是用來住的，而不是用來炒的”之后，許多中小城市強化了“購房落戶”的政策，北京共有住房政策有著其自有的特色。

“共有產(chǎn)權(quán)住房，是指地方政府讓渡部分土地出讓收益，然后以較低的價格配售給符合條件的保障對象家庭；由保障對象家庭與地方政府簽訂合同，約定雙方的產(chǎn)權(quán)份額以及保障房將來上市交易的條件，以及所得價款的分配份額，而房屋產(chǎn)權(quán)可由政府和市民按一定比例持有?！敝醒衅杖A研究員祝大榮在接受《法人》記者采訪時如是說。

祝大榮進一步表示，隨著共有產(chǎn)權(quán)房供應(yīng)量的逐漸增加，其在改善樓市結(jié)構(gòu)、“對沖”高房價等方面的效應(yīng)將逐漸凸顯。共有產(chǎn)權(quán)房緩解了一部分中低收入家庭的經(jīng)濟壓力，保障了其擁有房產(chǎn)的權(quán)利，一定程度上有助于抑制房價上漲。另外，作為住房保障和供應(yīng)體系的一部分，共有產(chǎn)權(quán)房體現(xiàn)了社會公平性，將為轉(zhuǎn)換房地產(chǎn)調(diào)控方式起到積極作用。

在北京大悅律師事務(wù)所郎克宇律師看來，對于“共有產(chǎn)權(quán)住房”這種新型的政策性商品住房模式，優(yōu)點有以下幾點：

首先，對于剛性需求者來說，買不起商品房的中低收入家庭及符合年齡要求的單身人士可以通過購買房屋部分“份額”，通過與政府共享產(chǎn)權(quán)的方式實現(xiàn)住房夢想。

其次，對于政府和開發(fā)企業(yè)來說，可以通過銷售非整套房屋的方式將那些購買能力不強又有實際住房需求的購房者納入“購房客戶”隊伍中，有利于快速回流資金，實現(xiàn)房企資金的良性循環(huán)。

再者，對于住房投資者及各路炒房大軍來說，由于共有產(chǎn)權(quán)住房的再次交易及處分均有政策性限定，將使炒房者無法再炒或者說無法像商品房那樣炒作。

最后，對于整個社會來說，讓中低收入者通過購買房屋的部分份額從而能夠有房居住，且能夠享受到自有份額市場升值的福利，有利于抑制貧富差距的進一步擴大及社會的和諧與穩(wěn)定。

擔(dān)憂亦存在

郎克宇認(rèn)為，“共有產(chǎn)權(quán)住房”作為新型的政策性商品住房模式，其缺點也是顯而易見的。他認(rèn)為，政策不足之處主要有以下幾點：

首先，該種住房模式因?qū)儆谡咧С中妥》?，政府部門參與較多，尤其是在共有份額的交易流通及退出時，均需要相關(guān)部門的審核、評估、認(rèn)定等環(huán)節(jié)，不是完全的市場模式，與利益相伴時總避免不了權(quán)力的濫用與腐敗的滋生。

其次，政府與購房人按份共有房屋，在后續(xù)房屋使用和管理過程中所出現(xiàn)的各種法律問題及風(fēng)險，《暫行辦法》中未能一一羅列。是由實際使用人承擔(dān)全部責(zé)任還是由政府與實際使用人按照各自擁有的房產(chǎn)份額承擔(dān)責(zé)任，沒有約定清楚，是法律適用的一個盲區(qū)。

再者，草案中規(guī)定“共有產(chǎn)權(quán)住房”向不具有本市戶籍的“新北京人”傾斜，但因為工作是否穩(wěn)定、是否長期在京定居等諸多原因，這些“新北京”人未必如大家所料想的那樣對這種分批次購買住房模式感興趣。

最后，這種共有住房模式，如遇因共有的一方陷入糾紛、破產(chǎn)、被第三人申請強制執(zhí)行等事宜，如何保障擁有共有房屋份額另一方不受影響，亦是需要考慮的一個話題。

“因為不是完全產(chǎn)權(quán)，不是完全市場行為，又是一個新鮮的事物，共有住房在交易、貸款、繼承等方面均是存有法律糾紛隱患?！崩煽擞顚Α斗ㄈ恕酚浾邚娬{(diào)。

在交易方面，按照《暫行辦法》第25條有關(guān)《再上市管理》條款規(guī)定：共有產(chǎn)權(quán)住房購房人取得不動產(chǎn)權(quán)證滿5年的，可按市場價格轉(zhuǎn)讓所購房屋產(chǎn)權(quán)份額。

但轉(zhuǎn)讓有條件限制。首先，購房人向原分配區(qū)住房城鄉(xiāng)建設(shè)委（房管局）提交上市申請，明確出售價格。同等價格條件下，代持機構(gòu)可優(yōu)先購買。該條款中對交易申請的辦理日期、申請審核的條件等均沒有明確規(guī)定，考慮到房產(chǎn)市場的瞬息變化，申請辦理時間可能影響交易價格，進而引發(fā)糾紛。

其次，代持機構(gòu)放棄優(yōu)先購買權(quán)的，購房人可在代持機構(gòu)建立的網(wǎng)絡(luò)服務(wù)平臺發(fā)布轉(zhuǎn)讓所購房屋產(chǎn)權(quán)份額信息，轉(zhuǎn)讓對象應(yīng)為其他符合共有產(chǎn)權(quán)住房購買條件的家庭。新購房人獲得房屋產(chǎn)權(quán)性質(zhì)仍為“共有產(chǎn)權(quán)住房”，所占房屋產(chǎn)權(quán)份額比例不變。

在實際交易中，代持機構(gòu)在同等價格條件下享有優(yōu)先購買權(quán)，但購房人擁有共有房屋的份額價格由于不是完全市場交易，交易平臺是代持機構(gòu)的服務(wù)平臺，交易對象又是特定的，這樣較易出現(xiàn)在交易過程中擁有共有房屋份額的共有房屋人與代持機構(gòu)因為交易信息不對稱、身份的不對等因素，而產(chǎn)生交易僵局及混亂現(xiàn)象，進而引發(fā)法律糾紛。

第三，共有產(chǎn)權(quán)住房購房人和代持機構(gòu)經(jīng)協(xié)商一致，可共同向其他符合本市住房限購條件家庭轉(zhuǎn)讓房屋。新購房人取得商品住房產(chǎn)權(quán)。購房人和代持機構(gòu)按照所占產(chǎn)權(quán)份額獲得轉(zhuǎn)讓總價款的相應(yīng)部分。

“關(guān)于共有雙方共同向符合條件的第三方轉(zhuǎn)讓共有房屋事宜，《暫行辦法》規(guī)定是雙方“協(xié)商一致”。問題是，現(xiàn)實中往往會出現(xiàn)雙方互不信任，無法協(xié)商，一方要賣，一方不同意、不配合等情形，如何解決，怕也只有走法律途徑了。”郎克宇說。

新規(guī)仍需細(xì)化

《暫行辦法》規(guī)定，“購房人取得不動產(chǎn)權(quán)證滿5年，也可按市場價格購買政府份額后獲得商品住房產(chǎn)權(quán)?！钡罱K市場價格的確定很難令共有產(chǎn)權(quán)者達(dá)成一致。相對而言，在地產(chǎn)交易過程中，市場價格的確定往往由政府部門主導(dǎo)和審批，并非完全的市場行為，亦可能是糾紛熱點。

從這一角度來看，現(xiàn)有新規(guī)仍需在大量核心問題上進一步細(xì)化，以完善應(yīng)對可能出現(xiàn)的糾紛與風(fēng)險。

除市場價格確定問題之外，住房貸款問題也可能存在糾紛隱患。在郎克宇看來，住房貸款方面可能發(fā)生的糾紛主要有兩點：一是如果共有的雙方僅有一方用己方擁有的房屋份額去貸款，去抵押，銀行如何認(rèn)定事宜，尤其是代持機構(gòu)的貸款抵押如何與購房人居住權(quán)保障相協(xié)調(diào)；二是發(fā)生貸款違約后，進入抵押人處理抵押權(quán)或申請強制執(zhí)行時怎么變現(xiàn)問題。這些都將是新的法律糾紛點，與以往整套房屋的貸款事宜有所區(qū)別，需要觀察和研究。

共有產(chǎn)權(quán)在繼承方面的問題亦需進一步細(xì)化。郎克宇認(rèn)為，因為“共有產(chǎn)權(quán)住房”是有明確限定對象的，而繼承則是一個事實問題，只要有被繼承人死亡的事實，有遺留遺產(chǎn)的事實，就會有各種繼承事實的客觀存在，是沒有“共有產(chǎn)權(quán)住房”這樣的嚴(yán)格對象限制的。

例如，一個不符合購買“共有產(chǎn)權(quán)住房”資格的市民，當(dāng)其依法繼承的遺產(chǎn)中存有“共有產(chǎn)權(quán)住房”份額時，就會出現(xiàn)法律與政策的沖突。按照法律規(guī)定，沒有理由拒絕繼承，但又與政策不符，勢必引發(fā)糾紛。

此外，當(dāng)多個繼承人共同繼承“共有產(chǎn)權(quán)住房”份額，且在出租、回購、再上市等方面無法達(dá)成一致意見時，糾紛同樣不可避免，也需要政策的進一步明確。

調(diào)控效果待觀察

祝大榮對于“共有產(chǎn)權(quán)”新政的條款效果持樂觀態(tài)度，他認(rèn)為，一方面，共有產(chǎn)權(quán)住房為居民提供了相對較低價位的普通商品房，使其“買得起，住得上”；另一方面，改善和優(yōu)化了熱點城市商品住房供給結(jié)構(gòu)；此外，共有產(chǎn)權(quán)住房還緩解了一線和熱點二線城市房價上漲的壓力，在一定程度上能夠平抑房價，疏解高房價的困擾。

但郎克宇則沒有那么樂觀，他在接受《法人》記者采訪時表示，對于試圖用“共有住房”制度有效抑制房價，避免交易泡沫，他個人并不看好。

郎克宇表示，房價的快速上漲首先是市場行為，是國家投資方向指引的問題，房屋已經(jīng)從居住品變成了某種金融產(chǎn)品，房價的大部分組成部分是快速上升的地價，而土地價格為何屢屢刷新，各種原因異常復(fù)雜。一個“共有住房”制度試圖緩解多年房地產(chǎn)行業(yè)的弊病，怕是寄希望過多了。

“其次，房屋交易泡沫的一個來源是那些手握大量現(xiàn)金的‘款爺’頻繁炒作，而‘共有住房’所針對的對象，顯然不是造成交易泡沫的那幫人，因此無法完全避免?！崩煽擞钫f。

共有產(chǎn)權(quán)并非中國獨有，祝大榮向《法人》記者介紹了國外的發(fā)展情況以及特色。

在英國，共有產(chǎn)權(quán)住房又被稱為“中間產(chǎn)權(quán)住房”，介于租賃和售買之間，主要是為有一定購買能力，但又難以完全負(fù)擔(dān)商品房的人群而設(shè)計的。英國共有產(chǎn)權(quán)住房計劃主要包括共有產(chǎn)權(quán)和共享權(quán)益兩種形式，本質(zhì)都體現(xiàn)為“共享資產(chǎn)增值收益，共擔(dān)資產(chǎn)縮水損失”，但兩種模式的運行機制不同。

比較而言，共有產(chǎn)權(quán)享受政府租金補貼，管理更為嚴(yán)格、所受限制更多，基本是在封閉體系內(nèi)運行和轉(zhuǎn)讓。購房者可將自己擁有的部分住房產(chǎn)權(quán)出售，但出售對象僅限于所屬住房協(xié)會指定的輪候家庭。租賃方面，住房協(xié)會規(guī)定購房者只能在符合一定條件、并征得住房協(xié)會和貸款機構(gòu)的同意后，才能將住房出租給他人。而共享權(quán)益住房的住戶與政府沒有租賃關(guān)系，在占用和使用上擁有相對完整的權(quán)利，但轉(zhuǎn)售時收益要與政府分享。

美國的共享權(quán)益住房屬于“可負(fù)擔(dān)住房”，面向中低收入家庭，在財產(chǎn)權(quán)利分配上也介于租賃和完全自有之間。盡管沒有所有權(quán)“按份共有”的特征，但是由于這類住房或多或少享受了政府補貼或購房優(yōu)惠，其準(zhǔn)入和轉(zhuǎn)售環(huán)節(jié)所受的限制與英國有類似之處。

國際經(jīng)驗表明，共有產(chǎn)權(quán)住房的形式是多樣化的，既有住戶與政府、住房協(xié)會之間共享權(quán)益，也有住戶與政府引導(dǎo)下的開發(fā)企業(yè)共有產(chǎn)權(quán)，還有住戶與住戶之間聯(lián)合擁有房屋產(chǎn)權(quán)。然而，不論哪種形式的共有產(chǎn)權(quán)，政府的政策支持都是不可或缺的。這種政策支持體現(xiàn)在政府的房屋租金補貼、貸款利息補貼、規(guī)劃配建要求，以及土地保障供應(yīng)等多方面。

郎克宇律師最后表示，對于“共有住房”可以期許，但不能過高；可以試行，但需要且行且觀察。

同時，任何一個好的政策往往因為帶有巨大的利益而成為當(dāng)權(quán)部門或“神通”人士的唐僧肉，而真正需要這種政策的人們只能霧里觀花，畫餅充饑。因此，強化監(jiān)管，讓這項惠民政策真正落實到位，斷絕腐敗滋生，亦是一個不容忽視的問題。