郭得恩

【摘要】我國保障性住房違規(guī)建設與銷售、騙購騙租以及專項資金被大量挪用問題頻發(fā)，嚴重阻礙了保障性安居工程的實際開展，阻礙了我國新型城鎮(zhèn)化的建設進度。因此，本文將以尋租理論為指導，對當前保障房分配中的尋租現(xiàn)狀進行深入探究，分析影響各個參與主體尋租行為的因素，提出政府首先應通過建立居民信息狀況核對系統(tǒng)來提高監(jiān)管精度，其次應完善信息披露機制、充分發(fā)揮社會監(jiān)督的力量，最后應加大對不符合條件家庭的處罰力度，還要加大對監(jiān)管者的獎懲力度。

【關鍵詞】新型城鎮(zhèn)化 保障性住房 尋租

一、導論

近年來我國的住房保障政策在不斷改進，住房保障供給模式在不斷改變，住房保障體系及制度也在不斷完善。然而在保障性住房的建設、分配和退出過程中存在著大量的尋租現(xiàn)象，引起社會大眾的廣泛關注和質疑。近年來諸如“保障房六連號”、“開著寶馬住經(jīng)濟適用房”、“杭州小處長貪腐上億元”等保障房違規(guī)建設、非法銷售、錯亂分配以及應退不退等問題也逐漸被曝光，造成大量應保群眾未享受到住房福利，甚至有些困難群眾還仍然居住在有安全隱患的危房中，住房困難問題日益嚴峻。這些問題的存在直接浪費大量國家財政資金，導致保障房資源難以有效配置，并且阻礙了我國有序開展住房保障工作，損害了社會福利，嚴重影響了我國經(jīng)濟與社會的健康與平穩(wěn)發(fā)展。李克強總理（2011）認為，確保分配公平是大規(guī)模實施保障性安居工程的“生命線”。如果該保障的“落了空”，不該保障的“搭便車”，就會導致住房政策失效，甚至造成新的不公和社會矛盾。因此，本文以尋租理論為指導，對當前保障房分配中的尋租現(xiàn)狀進行深入探究，分析影響各個參與主體尋租行為的因素，最終為預防與治理我國保障房分配中的尋租問題提供解決思路。

二、保障性住房分配中尋租行為的現(xiàn)狀

（一）保障性住房分配中的問題案例

近年來的溫州官員低價購買安置房、武漢“六連號”事件、杭州 70余套房“超低價”成交等事件的頻頻出現(xiàn)。以上現(xiàn)象的實質是不符合保障性住房申請資格的個體為了獲取保障房，而通過拉關系、走后門、行賄等方式向負責保障房審批及分配的政府官員進行尋租。

（二）保障性住房分配中的尋租問題具體表現(xiàn)

在我國保障性住房后期運營及退出環(huán)節(jié)是尋租問題普遍的環(huán)節(jié)，也是最容易被公眾忽視的環(huán)節(jié)，或者說是被公眾普遍認為是“人之常情”的事情。例如在保障性住房的退出環(huán)節(jié)，某些已經(jīng)取得保障房的家庭，但由于其收入情況發(fā)生變化，不再符合保障房居住標準時，為了能繼續(xù)占有保障房滿足自己居住或是違規(guī)轉租獲取利潤的目的而進行尋租活動。在該階段中，不符合保障性住房申請標準的個人或是應退未退的已被保障的家庭就是尋租者，他們尋租的手段通常都是托關系、走后門等，即使進行行賄，賄金數(shù)額也往往比較小，因為其獲得的租金往往數(shù)額較小，從理性經(jīng)濟人的角度看，尋租者也不會付出太多成本。

（三）國家針對保障性住房分配問題的監(jiān)管

表1 國家審計署2013～2015年城鎮(zhèn)保障性安居工程跟蹤審計結果

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數(shù)據(jù)來源：根據(jù)中華人民共和國審計署2014年第22號公告、2015年第27號公告、2016年第9號公告整理而成。

根據(jù)表1，國家審計署2013～2015年城鎮(zhèn)保障性安居工程跟蹤審計結果可以發(fā)現(xiàn)，住建部在保障性住房的資金管理與建設運營中存在著諸多問題，其中違規(guī)享受保障性住房實物配租和貨幣補貼的問題突出，2015年相比2014年的違規(guī)補貼金額和配租數(shù)量翻了3倍。這說明，保障房市場中存在大量“尋租者”，他們通過偽造證明、謊報收入或者直接向住房保障管理人員行賄等手段騙購、騙租。保障房申請者購買保障性住房可以獲得大量補貼，還可以得到低于市場價格的優(yōu)惠價格。保障房和普通商品房之間存在著差價，也就是所謂的“租金”。獲得“租金”是“尋租者”的主要目的，租金越高，尋租者動力就越大。

三、保障性住房分配中尋租行為的原因分析

我國的住房保障制度正處于調整期，對住房保障制度的認識和理解還不夠充分，很多地方政府往往只重視保障性住房供給量的增長，卻忽視了保障性住房管理工作的重要性，如對保障對象的資格審查工作、對已取得住房保障資格人員的后續(xù)跟蹤審查等工作不到位，導致很多不符合住房保障對象資格要求的人員取得了保障資格、有些經(jīng)濟收入等條件已經(jīng)不符合保障標準卻還一直占據(jù)保障性住房、某些項目代建企業(yè)違規(guī)出售保障性住房或是基礎配套設施不按合同規(guī)定建設等問題出現(xiàn)。其次，對保障性住房建設管理過程中缺乏有效的監(jiān)管機制，且保證性住房種類繁多，更是增加了監(jiān)管成本，使得某些監(jiān)督管理部門缺乏監(jiān)管的主動性與積極性。

胡鞍鋼、康曉光（1994）認為，在市場經(jīng)濟轉型中，價格雙軌制是造成廣泛尋租活動的根本原因。經(jīng)濟租金等于市場價格與官方價格之間的差價。只要存在價格雙軌制，就會產(chǎn)生經(jīng)濟租金，激勵擁有權利的官員和擁有金錢的尋租人共同參與和分享經(jīng)濟租金。經(jīng)濟租金越高，尋租激勵就越大。保障性住房的價格遠遠低于市場價格，其價格受到政府保護，購房者還可受到額外補貼。同時，近年來我國房地產(chǎn)價格飛速上漲，尤其一線城市房價增速最快。各地住房價格收入增速與居民收入增速差距日漸加大，大部分中低收入家庭已經(jīng)日漸喪失購房能力。同時，不具備購房能力的人數(shù)逐漸增多，住房租賃市場需求激增，住房租賃市場價格也不斷上漲。房地產(chǎn)市場價格的上漲，一方面給普通消費者帶來在城市生存的挑戰(zhàn)，另一方面又給他們帶來房地產(chǎn)投機機遇。房地產(chǎn)市場價格的上漲，同時帶動了“租金”的提高，吸引了一大批“尋租者”。給住房保障市場注入了一股消極動力。

我國住房保障管理部門明確規(guī)定，當保障房現(xiàn)使用者不符合保障房申請條件后，應主動騰退保障性住房，但是由于保障房監(jiān)管不到位，部分使用者采取多種手段隱瞞家庭實際情況，以此繼續(xù)占用保障性住房或者轉租轉售保障性住房。吳迪等（2009）認為，生活配套設施缺乏和地段戶型利差誘惑，是導致保障房使用者轉租或轉售的主要原因。生活配套設施是指，由于保障性住房區(qū)域缺乏與該區(qū)域保障居住群體經(jīng)濟能力及生活習慣相匹配的生活設施而導致的相對缺乏。因此，低收入群體無法如愿獲得住房保障，也誘發(fā)了他們轉租或轉售保障房的選擇。endprint

四、政策建議

（一）建立居民信息狀況核對系統(tǒng)，提高監(jiān)管精度

對于保障房審核辦法，大多城市均采用多級審核和多次公示手段，但監(jiān)管效果不佳，因此需要進一步提供更完善的信息基礎設施和制度保障，盡快將住房保障、房產(chǎn)、民政、公安、車管、稅務、銀行等部門的信息系統(tǒng)聯(lián)網(wǎng)，盡快建立居民經(jīng)濟狀況核對信息系統(tǒng)。

（二）完善信息披露機制、充分發(fā)揮社會監(jiān)督，降低監(jiān)管成本

盡快建立申請人所在社區(qū)、街道和縣（市、區(qū)）房管部門參與對其資格進行聯(lián)動審核的保障房分配聯(lián)動審核機制，增強社會監(jiān)督在保障房分配的審核過程中的監(jiān)督作用。需要完善保障房分配公示制度，讓保障房分配在陽光下運行。

（三）加大對不符合條件家庭的處罰力度

香港法例第283章《房屋條例》第26條規(guī)定：如果發(fā)現(xiàn)公共住房申請過程中存在造假行為，申請者不僅會被取消資格，還會視情節(jié)輕重予以罰款20萬港元以及監(jiān)禁6個月。我國應該借鑒香港地區(qū)的成功做法，使用更有威懾力的懲處辦法，做到零容忍。

（四）加大對監(jiān)管者的獎懲力度

要想提高保障房配置效率，必須完善地方政府官員晉升機制，從根本上激勵約束監(jiān)管者行為。其一，明確監(jiān)管責任，落實監(jiān)管主體。其二，將保障房配置效率以及公平分配納入官員政績考核機制之中，對核實出隱瞞信息的監(jiān)管者給予適當?shù)奈镔|獎勵。其三，對于利用職務之便進行尋租、收受賄賂、徇私舞弊而違規(guī)分配保障房的，必須從嚴處罰，情節(jié)嚴重者甚至可開除公職，觸犯法律的交由司法機關懲處。

參考文獻

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