盧魁紅

摘 要：本文立足房地產(chǎn)開發(fā)行業(yè)，分析了其成本核算的特點(diǎn)，指出成本核算在項(xiàng)目各階段的成本控制中發(fā)揮著重要作用，探討實(shí)踐中成本核算遇到的難題，并提出了有效對(duì)策。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn) 成本核算 成本控制

房地產(chǎn)行業(yè)近年來一直是國民經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)，對(duì)居民生活有著重大影響。房地產(chǎn)企業(yè)作為微觀經(jīng)濟(jì)體中的一個(gè)活躍細(xì)胞，發(fā)展逐漸成熟，而成本控制作為房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營的關(guān)鍵點(diǎn)，除了在造價(jià)方面加以控制，財(cái)務(wù)成本核算也起著舉足輕重的作用。本文將從成本核算對(duì)成本控制貢獻(xiàn)的角度，探討成本會(huì)計(jì)在實(shí)操業(yè)務(wù)中遇到的問題，并提出可行的相應(yīng)對(duì)策。

成本核算有狹義廣義之分，狹義是指成本的賬務(wù)處理，廣義還包含成本預(yù)測(cè)、決策、計(jì)劃、控制、核算、分析及評(píng)估等成本會(huì)計(jì)的職能。本文的成本會(huì)計(jì)是廣義成本核算。

一、房地產(chǎn)行業(yè)成本核算特點(diǎn)

1、核算周期長

基于行業(yè)特點(diǎn)，房地產(chǎn)項(xiàng)目的開發(fā)周期會(huì)跨越多個(gè)會(huì)計(jì)核算年度，這就加大了項(xiàng)目成本核算的準(zhǔn)確性難度。除了單純的財(cái)務(wù)核算，成本會(huì)計(jì)還需要完成大量其他輔助工作，對(duì)整體項(xiàng)目的成本進(jìn)行把控。

2、核算內(nèi)容專業(yè)

房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的生命周期包括：（1）土地獲取：土地信息收集、土地初判、土地深判、資金來源、土地投標(biāo)摘牌、簽訂土地出讓合同、用地規(guī)劃許可證辦理、土地確權(quán)辦理、土地證辦理等；（2）前期調(diào)研：區(qū)域市場(chǎng)調(diào)研、項(xiàng)目定位等；（3）規(guī)劃設(shè)計(jì)：設(shè)計(jì)前期工作、方案設(shè)計(jì)、設(shè)計(jì)指標(biāo)確認(rèn)、施工圖設(shè)計(jì)等；（4）報(bào)批報(bào)建：施工許可證辦理、預(yù)售證辦理；（5）施工：開工前三通一平、招投標(biāo)、基礎(chǔ)工程、主體施工、簽證變更、工程驗(yàn)收、裝修、水電暖、智能化、電梯、竣工驗(yàn)收、結(jié)算等；（6）配套：排水、熱力、景觀等；（7）營銷：推盤策略、外部銷售代理合作、開盤、銷售指標(biāo)分解、回款、按揭放款等。過程復(fù)雜且較專業(yè)化，這就要求成本會(huì)計(jì)也要熟知流程，關(guān)注其中財(cái)務(wù)關(guān)鍵點(diǎn)。

3、對(duì)核算要求高

伴隨行業(yè)的成熟，房地產(chǎn)企業(yè)對(duì)成本核算的要求越來越高，由事后的核算已過渡到事中的控制及事前的測(cè)算。特別在定價(jià)、資金成本測(cè)算方面發(fā)揮重要作用。

二、成本核算對(duì)成本控制影響

財(cái)務(wù)成本核算在對(duì)成本控制的重要影響主要體現(xiàn)在以下三個(gè)方面：

1、項(xiàng)目開始前的成本測(cè)算發(fā)揮重要作用。

房地產(chǎn)企業(yè)雖然都設(shè)有專業(yè)的設(shè)計(jì)規(guī)劃部門、成本管理部門、營銷部門，但這些部門的職能都只體現(xiàn)項(xiàng)目的一部分，是分散的。只有通過財(cái)務(wù)成本核算可以將這些部門的職能內(nèi)容貫穿成整體，對(duì)整個(gè)項(xiàng)目生命周期進(jìn)行把控。收入、成本、費(fèi)用歸體、根據(jù)對(duì)資金收支情況的預(yù)計(jì)測(cè)算資金占用成本，這些要素的搜集與測(cè)算可以為管理者提供出項(xiàng)目整體的收支情況，這對(duì)管理層決策起著舉足輕重的作用。成本測(cè)算在實(shí)踐中日漸形成一套成熟的體系，甚至可以在確定項(xiàng)目定位情況下，以管理層要求的利潤回報(bào)率倒算成本，進(jìn)而進(jìn)行成本管控。

2、項(xiàng)目建設(shè)過程中成本核算參與到動(dòng)態(tài)成本控制中來。

項(xiàng)目在建過程中，財(cái)務(wù)成本核算對(duì)成本控制的精髓體現(xiàn)在在對(duì)合同的執(zhí)行的控制。房地產(chǎn)行業(yè)具有資金密集性強(qiáng)的特點(diǎn)，各類成本資金支出都需經(jīng)過財(cái)務(wù)成本核算人員的嚴(yán)格審核，審核的主要依據(jù)便是合同條款。尤其是國家2016年5月1日實(shí)行房地產(chǎn)行業(yè)的營改增政策出臺(tái)以后，業(yè)務(wù)付款階段的發(fā)票取得與控制變得愈發(fā)重要。成本會(huì)計(jì)要確保每筆成本資金的支出均嚴(yán)格按照合理合規(guī)的合同條款執(zhí)行。

3、項(xiàng)目清算階段成本核算呈現(xiàn)項(xiàng)目完整情況。

項(xiàng)目清算期，收入、成本、費(fèi)用、稅金基本有了確定的數(shù)據(jù)，未發(fā)生可預(yù)計(jì)的數(shù)據(jù)也相對(duì)準(zhǔn)確，財(cái)務(wù)成本核算可以對(duì)項(xiàng)目的整個(gè)生命周期進(jìn)行完整呈現(xiàn)。經(jīng)過全過程清算，可細(xì)致分析到每個(gè)環(huán)節(jié)、每個(gè)合同的單方成本情況，對(duì)以后的開發(fā)項(xiàng)目具有借鑒和指導(dǎo)意義，為管理層決策提供豐富信息。

三、成本核算實(shí)操業(yè)務(wù)中的問題

在業(yè)務(wù)實(shí)際操作中，遇到問題分析如下：

1、項(xiàng)目資金占用成本難以準(zhǔn)確測(cè)算。

實(shí)際運(yùn)行中，企業(yè)常常同時(shí)開發(fā)多個(gè)項(xiàng)目，為使資金利用最大化，融資款項(xiàng)不會(huì)僅限于一個(gè)項(xiàng)目使用，這就會(huì)出現(xiàn)融資費(fèi)用如何在項(xiàng)目間分?jǐn)偟膯栴}。同時(shí)財(cái)務(wù)核算記錄的融資成本并不能準(zhǔn)確的體現(xiàn)所核算項(xiàng)目的資金成本，因此如何較為準(zhǔn)確得確定項(xiàng)目的資金成本成為財(cái)務(wù)成本核算的一個(gè)難題。

2、動(dòng)態(tài)成本控制傳統(tǒng)手段無法滿足業(yè)務(wù)需求。

要想時(shí)間掌握項(xiàng)目成本情況，在多項(xiàng)目核算情況下，僅使用傳統(tǒng)的EXCEL表格對(duì)成本類的合同進(jìn)行整理、歸集、記錄已不能滿足業(yè)務(wù)需求。如何實(shí)現(xiàn)數(shù)據(jù)的高效傳輸與管控，在實(shí)際業(yè)務(wù)中需要尋求更有利解決方法。

3、核算對(duì)象不靈活。

有的單個(gè)開發(fā)項(xiàng)目就包含了住宅、 公寓、 商業(yè)地產(chǎn)等不同類別，不同類別的建筑單體其成本特點(diǎn)不同，稅費(fèi)計(jì)算繳納不同，跨單體簽訂合同情況不同等，使成本核算只能停留在項(xiàng)目整體層面。而管理層在決策過程中可能需要了解的其中若干單體的成本情況，單純的成本核算難以實(shí)現(xiàn)這種靈活性要求。

4、合同存在合理合規(guī)性風(fēng)險(xiǎn)。

項(xiàng)目建設(shè)過程中，成本會(huì)計(jì)通過把控合同執(zhí)行情況對(duì)成本類資金支出進(jìn)行事中控制，但業(yè)務(wù)人員簽訂的合同可能存在訂立的付款節(jié)點(diǎn)難以確定，或者約定的發(fā)票條款不符合業(yè)務(wù)實(shí)質(zhì)等問題。

四、成本核算業(yè)務(wù)改進(jìn)對(duì)策

針對(duì)上述實(shí)際業(yè)務(wù)中遇到的問題，經(jīng)過探索改進(jìn)，提出以下對(duì)策，在實(shí)踐中取得了較好效果，總結(jié)如下：

1、制定個(gè)性化、通用性兼顧的資金占用成本計(jì)算方法。

通過加權(quán)平均方法測(cè)算企業(yè)整體融資年度綜合利率，以月度為單位預(yù)計(jì)各類資金收支情況，計(jì)算月度累計(jì)占用資金，當(dāng)累計(jì)占用資金為負(fù)數(shù)時(shí)，資金占用成本為零，當(dāng)累計(jì)占用資金為正數(shù)時(shí)，計(jì)算當(dāng)月度的資金成本。最終各月度的資金占用成本加和是該項(xiàng)目的總資金占用成本，具體計(jì)算可參見下表：

2、引入ERP信息化管理平臺(tái)。

利用信息化平臺(tái)可以有效解決動(dòng)態(tài)成本監(jiān)控與核算對(duì)象不靈活問題。企業(yè)選擇并開發(fā)與本企業(yè)相適用的信息化平臺(tái)可以達(dá)到事半功倍的效果。針對(duì)同時(shí)開發(fā)多項(xiàng)目、多單體的情況，橫向以成本核算科目為合同歸集標(biāo)準(zhǔn)，縱向以核算項(xiàng)目為歸集標(biāo)準(zhǔn)，將形成成本的每一個(gè)合同納入信息化平臺(tái)。按項(xiàng)目開發(fā)前測(cè)算確定的目標(biāo)成本分解至成本核算科目，每一個(gè)合同的簽訂都將目標(biāo)成本金額替換為合同額，建設(shè)過程中產(chǎn)值大于合同額時(shí)再替換為產(chǎn)值額，從而實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目的動(dòng)態(tài)監(jiān)控。為解決核算單體靈活性問題，在合同簽訂時(shí)通過系統(tǒng)選擇合同包含的單體，如果合同中有分解至單體的金額則按約定金額分配至各單體，如沒有分解金額，則暫按規(guī)劃建筑面積比例分配至個(gè)單體，最終合同結(jié)算時(shí)再按更準(zhǔn)確規(guī)則分配，這樣便可以獲得單體相對(duì)準(zhǔn)確的成本，滿足管理層需求。

3、理順合同簽訂流程，向事前控制延伸。

規(guī)范、梳理企業(yè)內(nèi)部控制流程，讓成本核算人員也參與到合同簽訂的流程中來。在合同簽訂之前關(guān)注付款結(jié)點(diǎn)及發(fā)票取得相關(guān)條款，提出合理化建議，避免因合同條款的不合理而成本失控的情況，形成流暢的合同執(zhí)行過程中的成本核算控制。

成本核算是房地產(chǎn)成本控制的重要模塊，是聯(lián)系項(xiàng)目開發(fā)各階段、各部門的紐帶。隨著成本核算體系在實(shí)踐中不斷完善，房地產(chǎn)成本核算對(duì)成本控制的貢獻(xiàn)將日益凸顯。

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