湯玉++周文平++高明月++劉永升

[摘要]隨著房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)入“白銀時(shí)代”，存量房（二手房）銷量顯著上升，引起了社會(huì)各界的廣泛關(guān)注。文章利用上海市2011年1月至2017年2月新建商品住宅銷售價(jià)格指數(shù)和二手住宅銷售價(jià)格指數(shù)的月度數(shù)據(jù)，通過(guò)SVAR模型對(duì)新房與二手房之間的互動(dòng)關(guān)系進(jìn)行實(shí)證分析。結(jié)果表明：新房與二手房之間存在長(zhǎng)期的協(xié)整關(guān)系，脈沖響應(yīng)函數(shù)以及差方分解進(jìn)一步表明了二手房在住宅市場(chǎng)中占主導(dǎo)地位。

[關(guān)鍵詞]新房；二手房；互動(dòng)關(guān)系；SVAR模型

[DOI]1013939/jcnkizgsc201726014

1引言

自1998年由福利分房制度向住宅商品化轉(zhuǎn)變以來(lái)，上海市住宅兩級(jí)市場(chǎng)的聯(lián)動(dòng)效應(yīng)不斷增強(qiáng)，逐漸形成“梯度”性的住房消費(fèi)系統(tǒng)，新房與二手房在價(jià)格以及銷量上不斷攀升。但2011年上海限購(gòu)政策的實(shí)施，土地上市節(jié)奏緩慢，使得新房和二手房的聯(lián)動(dòng)性發(fā)生了顯著的變化，據(jù)統(tǒng)計(jì)，2011年上海市二手房與新房的成交比為1∶1，2016年末比值增加到3∶1，由此可見(jiàn)二手房市場(chǎng)發(fā)展迅猛。在新形勢(shì)下，兩級(jí)市場(chǎng)具有何種互動(dòng)關(guān)系？新房與二手房哪個(gè)占主導(dǎo)地位？值得探究。

2文獻(xiàn)回顧

Shiller（1989）提出由于投資者預(yù)期的上漲，城市中投資性住房消費(fèi)增多，大量房屋被空置，這些二手房最終會(huì)在一個(gè)高的價(jià)格點(diǎn)被拋出。[1]由此可見(jiàn)，新房與二手房市場(chǎng)并非相互獨(dú)立，從需求方來(lái)說(shuō)，新房與二手房具有替代效應(yīng)；從供給方來(lái)說(shuō)，二手房的供應(yīng)者是曾經(jīng)的新房購(gòu)買者。因此，國(guó)內(nèi)外一些學(xué)者對(duì)新房與二手房的相關(guān)性進(jìn)行了研究。Denise和William（1996）通過(guò)“四象限”分析法，也同樣證明了二手房?jī)r(jià)格的指導(dǎo)作用，并提出在市場(chǎng)成熟的情況下，二手房?jī)r(jià)格先于新房?jī)r(jià)格發(fā)生變化。[2]

由于我國(guó)二手房市場(chǎng)起步較晚，劉友平（2003）第一次將住宅過(guò)濾理論用于中國(guó)市場(chǎng)，提出二手房交易是住宅市場(chǎng)上的常見(jiàn)現(xiàn)象。[3]2004年，我國(guó)政策第一次鼓勵(lì)二手房市場(chǎng)發(fā)展，越來(lái)越多的學(xué)者躋身于二手房市場(chǎng)的研究。但研究結(jié)論多有不同。張玉英和韓國(guó)棟（2004）通過(guò)對(duì)上海市2001—2003年新房與二手房?jī)r(jià)格指數(shù)進(jìn)行研究，得出上海市新房?jī)r(jià)格與二手房?jī)r(jià)格不存在長(zhǎng)期穩(wěn)定關(guān)系。[4]紀(jì)秉林、肖吉軍和陳軍（2004）通過(guò)對(duì)二手房進(jìn)行經(jīng)濟(jì)學(xué)供求關(guān)系的理論分析，提出我國(guó)住宅市場(chǎng)將從商品房起決定性作用向二手房起主導(dǎo)作用轉(zhuǎn)變。[5]而此后，劉麗和劉愛(ài)松（2009）通過(guò)對(duì)2003—2007年廣州的月度數(shù)據(jù)分析，發(fā)現(xiàn)新房?jī)r(jià)格對(duì)二手房?jī)r(jià)格變動(dòng)有顯著影響。[6]

3基于SVAR模型的實(shí)證分析

31數(shù)據(jù)來(lái)源與處理

本文選取上海市2011年1月至2017年2月的同比月度新建商品住宅銷售價(jià)格指數(shù)和二手住宅銷售價(jià)格指數(shù)共148個(gè)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)，數(shù)據(jù)來(lái)源于國(guó)家統(tǒng)計(jì)局。為增加分析的準(zhǔn)確性，將名義價(jià)格指數(shù)轉(zhuǎn)變?yōu)閷?shí)際價(jià)格指數(shù)，以消除通貨膨脹的影響，此外，對(duì)實(shí)際價(jià)格指數(shù)取對(duì)數(shù)，以消除可能存在的異方差。其中LNNCHP表示取對(duì)數(shù)的實(shí)際新建商品住宅銷售價(jià)格指數(shù)，LNSHP表示取對(duì)數(shù)的實(shí)際二手住宅銷售價(jià)格指數(shù)。本文采用EVIEWS 90軟件進(jìn)行實(shí)證操作。

32平穩(wěn)性檢驗(yàn)

為了避免偽回歸的出現(xiàn)，以及為接下來(lái)的協(xié)整檢驗(yàn)提供條件，首先對(duì)數(shù)據(jù)進(jìn)行平穩(wěn)性檢驗(yàn)，本文采用ADF單位根檢驗(yàn)，從檢驗(yàn)結(jié)果表1可以看出：經(jīng)過(guò)一階差后，dLNNCHP和dLNSHP均在1%顯著性水平下拒絕有單位根的假設(shè)，均為平穩(wěn)序列。說(shuō)明LNNCHP和LNSHP為同階單整I（1）過(guò)程。LNNCHP和LNSHP可能存在長(zhǎng)期協(xié)整關(guān)系。

33Johansen協(xié)整檢驗(yàn)

由于LNNCHP和LNSHP是一階單整，所以本文采用Johansen協(xié)整檢驗(yàn)法，分析兩者是否具有長(zhǎng)期協(xié)整關(guān)系。從檢驗(yàn)結(jié)果表2可以看出：Trace和最大特征值統(tǒng)計(jì)量均表明LNNCHP和LNSHP之間存在1個(gè)長(zhǎng)期的協(xié)整關(guān)系。

34建立誤差修正VEC模型

Engle和Granger 將協(xié)整與誤差修正模型相結(jié)合，建立向量誤差修正模型。

CointEQ1=LNNCHP-1069722LNSHP+0312181

35SVAR模型識(shí)別

因LNNCHP和LNSHP之間存在長(zhǎng)期協(xié)整關(guān)系，所以可以建立VAR模型。LR、FPE、AIC和HQ信息標(biāo)準(zhǔn)顯示最優(yōu)滯后期為4。因此可以構(gòu)造具有長(zhǎng)期協(xié)整關(guān)系的VAR（4）模型。但是其缺點(diǎn)是不能刻畫(huà)變量之間的同期關(guān)系，而這種同期相關(guān)關(guān)系隱藏在擾動(dòng)項(xiàng)變動(dòng)中，因此對(duì)模型施加約束估計(jì)兩變量的SVAR（4）模型。

Aεt=Bμt，t=1， 2， …， T

采用極大似然法估計(jì)矩陣A、B進(jìn)行參數(shù)估計(jì)：

A=10C（1）1=10-07232781

B=C（2）00C（3）=0010704000005631

36脈沖響應(yīng)函數(shù)

在 SVAR 模型中，給新房?jī)r(jià)格一個(gè)正向沖擊，二手房?jī)r(jià)格1～11期有正向的震動(dòng)，在第6期有最大的正影響，然后開(kāi)始逐漸減弱，到12期后為負(fù)的影響。給二手房?jī)r(jià)格一個(gè)正向沖擊，新房?jī)r(jià)格1～3期有正向影響，然后4～6期穩(wěn)定在18%左右，在7期后正影響不斷增大。這與經(jīng)濟(jì)理論相符：根據(jù)替代性原則，雖然新房?jī)r(jià)格的上漲，在一開(kāi)始會(huì)使得二手房交易量增多，但隨著上海市土地供應(yīng)量的限制，住宅中二手房?jī)r(jià)格逐漸成為市場(chǎng)的主體，市場(chǎng)彈性增強(qiáng)，并不會(huì)造成二手房持續(xù)上漲的現(xiàn)象，而是隨著兩級(jí)市場(chǎng)的相互影響，將形成新的平衡，新房對(duì)二手房的影響減弱。LNNCHP沖擊對(duì)LNSHP的響應(yīng)函數(shù)見(jiàn)圖1和圖2。

圖1LNNCHP沖擊對(duì)LNSHP的響應(yīng)函數(shù)（I）

圖2LNSHP沖擊對(duì)LNNCHP的響應(yīng)函數(shù)（II）

37差方分解endprint

差方分解是通過(guò)分析每個(gè)結(jié)構(gòu)沖擊對(duì)內(nèi)生變量變化的貢獻(xiàn)度，進(jìn)一步評(píng)價(jià)不同結(jié)構(gòu)沖擊的重要性。從檢驗(yàn)結(jié)果表3可以看出：無(wú)論是新房還是二手房，其主要影響都來(lái)自二手房。新房在1～6期自身方差貢獻(xiàn)率持續(xù)升高，二手房的方差貢獻(xiàn)率持續(xù)下降，在7期后又有所反彈，基本保持自身貢獻(xiàn)率占35%，二手房貢獻(xiàn)率占65%左右。二手房1～8期自身貢獻(xiàn)率持續(xù)降低，最終保持自身貢獻(xiàn)率占90%，新房貢獻(xiàn)率占10%左右。

4結(jié)論與政策建議

通過(guò)對(duì)上海市2011年1月—2017 年2月的新房與二手房相關(guān)性進(jìn)行實(shí)證分析，可以得出以下結(jié)論。

第一，上海市新房與二手房之間存在一種長(zhǎng)期協(xié)整關(guān)系。隨著上海市二級(jí)市場(chǎng)的不斷完善，在同樣位置的房源，消費(fèi)者可以在新房與二手房之間任意抉擇，而價(jià)格成為了抉擇的關(guān)鍵。因此，在較完善的住宅市場(chǎng)上，新房與二手房存在長(zhǎng)期協(xié)整關(guān)系。

第二，在建立的SVAR模型中，脈沖響應(yīng)函數(shù)和差方分解進(jìn)一步證實(shí)了二手房在住宅市場(chǎng)中的主導(dǎo)地位。2016年上海的房地產(chǎn)市場(chǎng)在“白銀時(shí)代”創(chuàng)造出了巨大的增長(zhǎng)，住宅市場(chǎng)由“增量市場(chǎng)”向“存量市場(chǎng)”轉(zhuǎn)變。雖然2016年末的二手房與新房成交比為3∶1，但是距離發(fā)達(dá)國(guó)家6∶1的水平仍有一定的差距，因此，二手房發(fā)展仍有很大的空間?；诒疚牡难芯?，在房地產(chǎn)“白銀時(shí)代”，政策制定者要充分考慮二手房在住宅市場(chǎng)上的影響，從而制定更加完善的調(diào)控措施，促進(jìn)住宅兩級(jí)市場(chǎng)之間的良性互動(dòng)，使其協(xié)調(diào)發(fā)展。

參考文獻(xiàn)：

[1]Case K E， Shiller R JThe Efficiency of the Market for Single-family Homes[J].American Economic Review， 1989， 79（1）： 125-137.

[2]Denise Dipasquale，William C W.Urban Economics and Real Estate Market[M].Prentice Hall，1995：191-225.

[3]劉友平住房市場(chǎng)過(guò)濾理論及其應(yīng)用研究[D].重慶：重慶大學(xué)，2003

[4]張玉英，韓國(guó)棟上海市住宅兩級(jí)市場(chǎng)之間價(jià)格關(guān)系的檢驗(yàn)分析[J].土木工程與管理學(xué)報(bào)，2004，21（2）：71-74

[5]紀(jì)秉林，肖吉軍，陳軍二手房對(duì)商品房?jī)r(jià)格的影響[J].長(zhǎng)安大學(xué)學(xué)報(bào)，2004，21（2）：59-61

[6]劉麗，劉愛(ài)松廣州市二手房?jī)r(jià)格變動(dòng)影響因素研究[J].價(jià)格理論與實(shí)踐，2008（5）：42-43

[作者簡(jiǎn)介]湯玉，女，云南財(cái)經(jīng)大學(xué)城市與環(huán)境學(xué)院研究生。研究方向：城市經(jīng)濟(jì)與房地產(chǎn)；周文平，女，云南財(cái)經(jīng)大學(xué)城市與環(huán)境學(xué)院研究生。研究方向：城市經(jīng)濟(jì)與房地產(chǎn)；高明月，女，云南財(cái)經(jīng)大學(xué)城市與環(huán)境學(xué)院研究生。研究方向：人口、資源與環(huán)境經(jīng)濟(jì)學(xué)；劉永升，女，云南財(cái)經(jīng)大學(xué)城市與環(huán)境學(xué)院研究生。研究方向：區(qū)域經(jīng)濟(jì)學(xué)。endprint