應(yīng)座澤+連志龍

摘要：經(jīng)過(guò)多年的高速增長(zhǎng)，中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)已經(jīng)從“增量時(shí)代”步入“存量時(shí)代”，去庫(kù)存已然成為近幾年各級(jí)政府的重要工作之一，同時(shí)去庫(kù)存也成為樓市的重要目標(biāo)。多地政府工作報(bào)告中也提到“加大房地產(chǎn)去庫(kù)存，穩(wěn)定住房等大宗消費(fèi)”。同時(shí)提出并研究分析房地產(chǎn)的政策、影響以及策略問(wèn)題，房地產(chǎn)庫(kù)存問(wèn)題持續(xù)引起各界廣泛的關(guān)注。當(dāng)前房地產(chǎn)發(fā)展如何適應(yīng)經(jīng)濟(jì)新常態(tài)，緩解去庫(kù)存的壓力，同時(shí)分析PPP模式的運(yùn)用和“互聯(lián)網(wǎng)+”戰(zhàn)略所帶來(lái)的機(jī)遇和挑戰(zhàn)，成為新時(shí)期長(zhǎng)春房地產(chǎn)業(yè)創(chuàng)新發(fā)展的關(guān)鍵。此外，隨著BIM技術(shù)的發(fā)展，在房地開發(fā)經(jīng)營(yíng)及運(yùn)維管理中起著重要的作用。

關(guān)鍵詞：去庫(kù)存；互聯(lián)網(wǎng)+；PPP模式；BIM技術(shù)

前言

去庫(kù)存成為2016年央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議的主要任務(wù)之一，2017年的中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議中提出要堅(jiān)持“房子是用來(lái)住的、不是用來(lái)炒的”的定位，并連續(xù)提出一系列措施：

1.綜合運(yùn)用金融、土地、財(cái)稅、投資、立法等手段，加快研究建立符合國(guó)情、適應(yīng)市場(chǎng)規(guī)律的基礎(chǔ)性制度和長(zhǎng)效機(jī)制，既抑制房地產(chǎn)泡沫，又防止出現(xiàn)大起大落。

2.2015年3月份的“兩會(huì)”上，李克強(qiáng)總理在政府工作報(bào)告中就首次提出“互聯(lián)網(wǎng)+”行動(dòng)計(jì)劃。

3.研究利用政府和社會(huì)資本合作（即PPP模式）探討政府回購(gòu)或補(bǔ)貼開發(fā)商存量房用于公租房或共有產(chǎn)權(quán)住房的合作新機(jī)制。

4.大發(fā)展推動(dòng)住宅產(chǎn)業(yè)化和BIM技術(shù)的運(yùn)用。

一、房地產(chǎn)高庫(kù)存的成因

中國(guó)房地產(chǎn)高庫(kù)存的根本原因是中國(guó)城鎮(zhèn)化發(fā)展過(guò)程中過(guò)度依賴土地融資，但也有城鄉(xiāng)土地市場(chǎng)分割、政府對(duì)城市土地的單邊壟斷、土地資源配置過(guò)于計(jì)劃和僵化的深層原因，導(dǎo)致房地產(chǎn)供給與需求空間嚴(yán)重不匹配，刺激了庫(kù)存的產(chǎn)生。

（一）高庫(kù)存是過(guò)度依賴土地融資和房地產(chǎn)開發(fā)的必然結(jié)果。

中國(guó)城鎮(zhèn)化的發(fā)展模式可以開括為三步走模式：土地城市化、工業(yè)化、人口城市化。以長(zhǎng)春市為例：2014年長(zhǎng)春市完成全社會(huì)固定資產(chǎn)投資總額39245億元，其中房地產(chǎn)開發(fā)投資5344億元，占比13.62%。近十年來(lái)土地出讓金占地方財(cái)政收入的比重一直保持在40%―50%以上，其中，2014年長(zhǎng)春市土地交易金額高達(dá)142億元。稅收方面，房地產(chǎn)業(yè)稅收占長(zhǎng)春市稅收的10.84%。長(zhǎng)期以來(lái)，房地產(chǎn)企業(yè)成為銀行信貸投放最主要行業(yè)。隨著房地產(chǎn)價(jià)格的持續(xù)攀高，居民財(cái)富過(guò)度依賴房地產(chǎn)業(yè)，房產(chǎn)租金與轉(zhuǎn)讓等收入遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于正常工資收入。

（二）供應(yīng)上漲但需求下降

受前期房?jī)r(jià)攀高的影響，許多大型開發(fā)商囤積開發(fā)用地，房地產(chǎn)在建施工竣工面積穩(wěn)步上漲。然而此時(shí)正是房地產(chǎn)需求的歷史性低點(diǎn)。首先是人口拐點(diǎn)到來(lái)，作為剛需主力的婚齡人口和作為改善性需求主力的勞動(dòng)力人口趨于下降。其次， 人們?yōu)榱烁纳粕瞽h(huán)境、增加家庭收入外遷至經(jīng)濟(jì)較為發(fā)達(dá)的沿海城市，如三亞、廣州、浙江等。人口的單向流動(dòng)必然影響經(jīng)濟(jì)的發(fā)展、導(dǎo)致產(chǎn)能過(guò)剩。

目前吉林省僅僅依靠其轄區(qū)范圍內(nèi)眾多的高校和國(guó)有企業(yè)留住了少量人口，因此相比于遼寧省和黑龍江省情況較為樂(lè)觀，但人才和勞動(dòng)力往東南沿海地區(qū)遷移的現(xiàn)象仍然十分嚴(yán)重。根據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)，吉林省GDP增速?gòu)?013年的8.3%下降到2015年的6.5%，國(guó)民生產(chǎn)總值從2006年的4249.23億元穩(wěn)步增長(zhǎng)到2015年的14274.11億元。2015年吉林省經(jīng)濟(jì)總量比2014年略有增長(zhǎng)，位列全國(guó)第22位，市場(chǎng)表現(xiàn)低迷、活躍度不足， 建設(shè)投資回報(bào)率低、投資回收周期長(zhǎng)依舊是吉林省經(jīng)濟(jì)發(fā)展的痼疾。

二 、庫(kù)存現(xiàn)狀

長(zhǎng)春市房屋待售面積由2005年的2402萬(wàn)平方米增加到2014年的5231萬(wàn)平方米，增加了2829萬(wàn)平方米，增長(zhǎng)了12倍。截至2015年1月長(zhǎng)春市場(chǎng)商品住宅累計(jì)可售面積為76313萬(wàn)平方米。據(jù)中國(guó)房產(chǎn)信息集團(tuán)的數(shù)據(jù)，長(zhǎng)春市房屋存銷比達(dá)到215，而28個(gè)中國(guó)城市的平均存銷比為132。據(jù)房地產(chǎn)報(bào)數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)，2017年1—3長(zhǎng)春市樓市數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)，商品房新批售88.59萬(wàn)平，網(wǎng)簽成交183.19萬(wàn)平，供求比0.48：1；商品住宅新批售64.37萬(wàn)平，網(wǎng)簽成交149..56萬(wàn)平，供求比0.43：1；1—3月消化庫(kù)存85.19平，截止3月末，長(zhǎng)春市商品住宅累計(jì)庫(kù)存796.82萬(wàn)平。仍然有存在高庫(kù)存（如：圖1）。

三、房地產(chǎn)高庫(kù)存風(fēng)險(xiǎn)的危害

房地產(chǎn)庫(kù)存風(fēng)險(xiǎn)首當(dāng)其沖的是金融風(fēng)險(xiǎn)，并主要積壓在銀行體系，但也有財(cái)政風(fēng)險(xiǎn)，對(duì)政府財(cái)政能力產(chǎn)生很大沖擊，最終也會(huì)通過(guò)產(chǎn)業(yè)鏈關(guān)聯(lián)作用對(duì)實(shí)體經(jīng)濟(jì)產(chǎn)生很大的負(fù)面影響。

（一）房地產(chǎn)高庫(kù)存對(duì)金融體系信用的風(fēng)險(xiǎn)沖擊。如果房地產(chǎn)庫(kù)存不能及時(shí)有效的去化，即使不造成直接賬目損失，也將有很強(qiáng)的恐慌傳染性，對(duì)整個(gè)金融市場(chǎng)的信貸風(fēng)險(xiǎn)產(chǎn)生嚴(yán)重的沖擊，抬高信貸風(fēng)險(xiǎn)溢價(jià)和實(shí)際利率，致使信貸緊縮。

（二）高庫(kù)存影響土地市場(chǎng)低迷和樓市交易清淡，直接對(duì)地方財(cái)政能力造成嚴(yán)重的負(fù)面影響。據(jù)財(cái)政部數(shù)據(jù)，“土地出讓金”占地方財(cái)政收入的比重，從2013年接近60%快速下降至2015年4月的32%，原有的地方財(cái)政收入格局已不可維系。從長(zhǎng)遠(yuǎn)看，打破“土地財(cái)政”有利于改善地方財(cái)政收入結(jié)構(gòu)，但短期內(nèi)對(duì)地方財(cái)政的沖擊很大。土地財(cái)政為地區(qū)間競(jìng)爭(zhēng)驅(qū)動(dòng)的增長(zhǎng)提供了必要的財(cái)力支持。土地財(cái)政收入下降會(huì)減弱地方政府的投資動(dòng)力，也使得地方政府失去了相當(dāng)部分資金來(lái)源，房地產(chǎn)業(yè)已經(jīng)是中國(guó)經(jīng)濟(jì)各產(chǎn)業(yè)中對(duì)地方稅收貢獻(xiàn)巨大的產(chǎn)業(yè)。

（三）房地產(chǎn)高庫(kù)存直接導(dǎo)致房地產(chǎn)投資嚴(yán)重下滑。2015年全國(guó)房產(chǎn)地產(chǎn)開發(fā)投資9.6萬(wàn)億元，實(shí)際增速只有2.8%，其中住宅房地產(chǎn)投資為6.5萬(wàn)億元，增速僅0.4%，雙雙創(chuàng)下1998年房改以來(lái)的歷史最低記錄，比2008年國(guó)際金融危機(jī)時(shí)期還要惡化很多。東北地區(qū)的房地產(chǎn)開發(fā)投資呈現(xiàn)-28.5%的負(fù)增長(zhǎng)。房地產(chǎn)開發(fā)的低迷通過(guò)產(chǎn)業(yè)鏈關(guān)聯(lián)效應(yīng)對(duì)鋼鐵、水泥及建材等產(chǎn)業(yè)帶來(lái)嚴(yán)重挫傷，去庫(kù)存迫在眉睫。endprint

四、房地產(chǎn)高庫(kù)存的解決對(duì)策

房地產(chǎn)高庫(kù)存給中國(guó)金融安全和經(jīng)濟(jì)活力帶來(lái)嚴(yán)重威脅，處理稍有不慎，中國(guó)就有可能步日本1991年房地產(chǎn)泡沫危機(jī)導(dǎo)致20年一蹶不振的后塵，喪失改革開放20多年來(lái)的努力成果與難得的大好局面?；夥康禺a(chǎn)高庫(kù)存要多管齊下，但是根本上還是要尊重市場(chǎng)規(guī)律、運(yùn)用價(jià)格機(jī)制來(lái)清市場(chǎng)的供需失衡，化解長(zhǎng)期以來(lái)的價(jià)格扭曲。

對(duì)于房地產(chǎn)去庫(kù)存，除了總體上要樹立收縮產(chǎn)能的戰(zhàn)略和堅(jiān)持依靠市場(chǎng)機(jī)制調(diào)整過(guò)剩產(chǎn)能的策略以外，還可以結(jié)合以下方式：

（一）充分利用“互聯(lián)網(wǎng)+”促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)的轉(zhuǎn)型升級(jí)，加快去庫(kù)存

健全住房金融體系的平臺(tái)，完善風(fēng)險(xiǎn)管控制度。在利用“互聯(lián)網(wǎng)+”的平臺(tái)促進(jìn)房地產(chǎn)企業(yè)資金融通的同時(shí)，房地產(chǎn)商應(yīng)在控制風(fēng)險(xiǎn)的前提下，積極的利用互聯(lián)網(wǎng)的大數(shù)據(jù)和技術(shù)，使房地產(chǎn)業(yè)與互聯(lián)網(wǎng)金融更好的融合。當(dāng)?shù)卣畱?yīng)該為完善住房金融體系出臺(tái)相應(yīng)的措施，保障互聯(lián)網(wǎng)金融在房地產(chǎn)業(yè)的良好運(yùn)用，鼓勵(lì)房地產(chǎn)企業(yè)積極創(chuàng)新，加快產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型升級(jí)。金融部門應(yīng)提供相應(yīng)的融資支持和金融服務(wù)，支持利用互聯(lián)網(wǎng)解決住房融資的經(jīng)營(yíng)模式。

優(yōu)化稅收優(yōu)惠政策，鼓勵(lì)房地產(chǎn)企業(yè)兼并重組和轉(zhuǎn)型升級(jí)。鼓勵(lì)信譽(yù)良好、品牌較大的大型房地產(chǎn)企業(yè)兼并重組規(guī)模較小、開發(fā)成本高、生存壓力大的房地產(chǎn)企業(yè)，促進(jìn)企業(yè)做大做強(qiáng)和轉(zhuǎn)型升級(jí)，降低稅收可有效的減少房企的開發(fā)成本，減輕其生存的壓力；對(duì)于房企的并購(gòu)重組，當(dāng)?shù)卣畱?yīng)當(dāng)出臺(tái)優(yōu)惠措施，提供專項(xiàng)資金支持，支持房企順應(yīng)市場(chǎng)消費(fèi)需求，優(yōu)化調(diào)整產(chǎn)品結(jié)構(gòu)，創(chuàng)造和激發(fā)新的消費(fèi)需求，提供低碳環(huán)保、多元化的高品質(zhì)住房，促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)的轉(zhuǎn)型升級(jí)。

利用“互聯(lián)網(wǎng)+”思維轉(zhuǎn)變?nèi)?kù)存解決方案。利用“互聯(lián)網(wǎng)+”的平臺(tái)推動(dòng)房地產(chǎn)業(yè)去庫(kù)存模式，借助“互聯(lián)網(wǎng)+”的平臺(tái)應(yīng)重視客戶需求、打造高品質(zhì)的產(chǎn)品和服務(wù)，達(dá)到去庫(kù)存的目的。房地產(chǎn)開發(fā)商應(yīng)從思維方式上進(jìn)行轉(zhuǎn)變，真正領(lǐng)悟“互聯(lián)網(wǎng)+”的巨大潛力，從產(chǎn)品、用戶體驗(yàn)及企業(yè)價(jià)值等方面進(jìn)行全方位的思考，從源頭上將互聯(lián)網(wǎng)應(yīng)用到房地產(chǎn)開發(fā)的全生命周期中，有效的解決去庫(kù)存問(wèn)題。

（二）發(fā)展和利用PPP模式

PPP合作模式是政府與社會(huì)資本為提供公共產(chǎn)品或服務(wù)而建立的合作關(guān)系，通常合作的項(xiàng)目區(qū)分為增量項(xiàng)目和存量項(xiàng)目，增量項(xiàng)目常見合作模式有BOT、BOO、DBTO等，存量項(xiàng)目常見合作模式有TOT、O&M等，即便一個(gè)合作項(xiàng)目包括增量和存量?jī)?nèi)容，也局限于同一個(gè)項(xiàng)目下的不同建設(shè)屬性。房產(chǎn)去庫(kù)存主要手段包括控制有效供給、通過(guò)政策引導(dǎo)和完善公共設(shè)施配置刺激消費(fèi)。長(zhǎng)春要?jiǎng)?chuàng)新合作模式，以PPP項(xiàng)目促使房產(chǎn)去庫(kù)存，將兩者有機(jī)結(jié)合起來(lái)，可采取政府回購(gòu)或補(bǔ)貼開發(fā)商存量房用于公租房或共有產(chǎn)權(quán)住房的合作新機(jī)制。

（三）BIM，房地產(chǎn)開發(fā)管理的一場(chǎng)變革

運(yùn)用BIM技術(shù)，在項(xiàng)目的全壽命周期過(guò)程中，實(shí)施多主體協(xié)同管理和信息共享，進(jìn)而實(shí)現(xiàn)成本的降低，變更和簽證減少，質(zhì)量提高，推動(dòng)住宅產(chǎn)業(yè)化的發(fā)展。在項(xiàng)目完成后，后期運(yùn)營(yíng)中，通過(guò)BIM實(shí)現(xiàn)了知識(shí)資源的共享，在物業(yè)設(shè)備管理里中發(fā)揮重要作用，可以節(jié)省信息的查詢時(shí)間。基于物聯(lián)網(wǎng)的與應(yīng)急預(yù)案管理功能可為業(yè)主方提供設(shè)備故障發(fā)生后的應(yīng)急管理平臺(tái)。

精細(xì)化管理的手段，我們總說(shuō)如何進(jìn)行一個(gè)科學(xué)化管理，如何去管理提升，精細(xì)化管理實(shí)際上是成本的管理、質(zhì)量的管理、責(zé)任的追訴，在BIM技術(shù)當(dāng)中，對(duì)這三方面是已經(jīng)做了一個(gè)比較好的詮釋辦法。

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