李超

2017年上半年投資性購(gòu)房需求的市場(chǎng)表現(xiàn)

2017年上半年，在金融去杠桿加速和個(gè)人住房按揭貸款全線收緊的大勢(shì)下，投資性購(gòu)房需求的釋放在一定程度上得到了有效遏制。特別是“3·17”新政以來(lái)，中央和地方密集出臺(tái)政策措施來(lái)重點(diǎn)調(diào)控投資性購(gòu)房需求，并嚴(yán)控個(gè)人購(gòu)房貸款新增額度占全部新增貸款的比重。央行發(fā)布的《2017年第一季度金融機(jī)構(gòu)貸款投向統(tǒng)計(jì)報(bào)告》顯示，個(gè)人住房貸款余額同比增速比上年末回落1.1個(gè)百分點(diǎn)。2017年5月，北京個(gè)人住房貸款余額按年增速回落7個(gè)百分點(diǎn)，其中首次購(gòu)房及申請(qǐng)房貸的比重達(dá)到84.3%。雖然在重磅調(diào)控政策之下熱點(diǎn)城市投機(jī)性需求得到抑制，但受實(shí)體經(jīng)濟(jì)不振和投資渠道不暢影響，投資性購(gòu)房需求仍在積極尋求釋放空間。綜合來(lái)看，近期投資性購(gòu)房需求的市場(chǎng)表現(xiàn)主要有以下幾個(gè)突出特點(diǎn)：

投資性需求主體具有買(mǎi)漲殺跌的盲從心理。根據(jù)2017年第一季度到第二季度中國(guó)人民銀行《全國(guó)儲(chǔ)戶問(wèn)卷調(diào)查報(bào)告》，雖然全國(guó)總體房?jī)r(jià)走勢(shì)在趨向回落，但是認(rèn)為預(yù)期房?jī)r(jià)上漲的儲(chǔ)戶比例從2017年第一季度的27.2%仍穩(wěn)步上升至2017年第二季度的31.2%，未來(lái)3個(gè)月準(zhǔn)備買(mǎi)房的儲(chǔ)戶比例從2017年第一季度的22.9%穩(wěn)步上升至2017年第二季度的23.1%。一方面超過(guò)半數(shù)的投資性消費(fèi)主體認(rèn)為當(dāng)前房?jī)r(jià)“高，難以接受”，另一方面認(rèn)為預(yù)期房?jī)r(jià)上漲以及選擇未來(lái)3個(gè)月出手買(mǎi)房的儲(chǔ)戶比例持續(xù)升高，這種看似矛盾的投資選擇也充分體現(xiàn)了投資性需求主體買(mǎi)漲殺跌的盲從心理，也從另一個(gè)角度揭示了2017年以來(lái)從嚴(yán)的房地產(chǎn)調(diào)控政策也并未能從根本上改變投資性購(gòu)房需求群體的市場(chǎng)預(yù)期。由于實(shí)體經(jīng)濟(jì)不景氣和投資渠道不暢，以及房地產(chǎn)對(duì)于中國(guó)家庭而言具有投資和居住的雙重屬性，很多儲(chǔ)戶出于無(wú)奈仍然將房地產(chǎn)作為家庭的重要資產(chǎn)配置（表1）。

人口基本面仍是投資性需求考慮的重要因素。為了限制投資性購(gòu)房需求和穩(wěn)定住房市場(chǎng)，近期天津、西安等地陸續(xù)出臺(tái)限制居民房地產(chǎn)交易的“凍房”政策，呈現(xiàn)“一線全凍、二線漸凍、三四線解凍”的調(diào)控局面?！皟龇俊闭叩某雠_(tái)和推廣，從另一個(gè)側(cè)面反映出一線城市、熱點(diǎn)二線城市，以及人口基本面較好的長(zhǎng)三角、珠三角和京津冀地區(qū)仍然是投資性購(gòu)房需求角逐的重點(diǎn)區(qū)域。北京、廣東、上海、浙江、江蘇五省市不僅是全國(guó)跨省流動(dòng)人口最集中的五個(gè)省市，同時(shí)也是高收入群體最為集中的五個(gè)省市，高收入階層的地理集中呈現(xiàn)出與人口流向一致的趨勢(shì)。高收入人群所帶來(lái)的是高端消費(fèi)能力，同時(shí)對(duì)資產(chǎn)的保值和升值需求使得此類(lèi)人群對(duì)高端住宅產(chǎn)品擁有較高的投資意愿。再加上外來(lái)人口形成的龐大需求群體，會(huì)進(jìn)一步加劇這些流入地區(qū)的住房供需矛盾。

投資性需求釋放帶來(lái)的羊群效應(yīng)裹挾了其他需求群體。一般而言，投資性需求主體在專業(yè)知識(shí)和對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的把握判斷方面要明顯高于其他需求主體，并且在一定程度上能夠影響輿論導(dǎo)向和未來(lái)市場(chǎng)預(yù)期，在同類(lèi)購(gòu)房需求群體中也具有很強(qiáng)的示范效應(yīng)。本輪房?jī)r(jià)上漲主要由于2016年初信貸寬松政策帶動(dòng)的投資性需求旺盛，加上部分開(kāi)發(fā)商和中介平臺(tái)的炒作，導(dǎo)致部分熱點(diǎn)城市出現(xiàn)“一房難求”的供需假象，從而誘導(dǎo)了大量剛性需求和改善性需求群體開(kāi)始恐慌性入市。投資性購(gòu)房需求釋放及其引發(fā)的羊群效應(yīng)，導(dǎo)致了大多數(shù)熱點(diǎn)城市房地產(chǎn)貸款余額占比和新增房地產(chǎn)貸款占比屢創(chuàng)新高，樓市的整體杠桿率進(jìn)一步加大。即便是2017年第一季度個(gè)人住房貸款余額同比增速與上年末相比出現(xiàn)回落，但仍然保持著35.7%的高增速慣性。由此來(lái)看，本輪需求釋放的始作俑者主要是信貸寬松政策帶動(dòng)的投資性需求旺盛，并進(jìn)一步裹挾了其他需求群體，整體上呈現(xiàn)出剛需、改善型、避險(xiǎn)型和投資型需求疊加的現(xiàn)狀。

由限購(gòu)政策觸發(fā)的投資輪動(dòng)現(xiàn)象此起彼伏。由于各個(gè)城市間市場(chǎng)基本面和調(diào)控政策的力度不一，投資客資金也根據(jù)不同城市的市場(chǎng)供需特征開(kāi)始在不同城市和區(qū)域之間輪動(dòng)。2017年4月初，由于京津地區(qū)限購(gòu)限貸政策加碼以及雄安新區(qū)規(guī)劃出臺(tái)，投資客的購(gòu)房資格受到很大限制，由此導(dǎo)致了京津冀的投資客開(kāi)始轉(zhuǎn)戰(zhàn)廊坊和張家口，而廊坊和張家口的限購(gòu)政策加碼又推動(dòng)了保定和涿州市場(chǎng)的投資性購(gòu)房需求持續(xù)高漲。所以綜合來(lái)看，近期投資性購(gòu)房需求仍然集中在兩類(lèi)地區(qū)：一類(lèi)是人口基本面較好、供需矛盾突出的熱點(diǎn)城市，另一類(lèi)則是一線周邊城市以及鄰近政策趨緊的城市。城市群內(nèi)部以及跨區(qū)域、跨經(jīng)濟(jì)圈的投資輪動(dòng)現(xiàn)象，也進(jìn)一步加劇了對(duì)投資性購(gòu)房需求的調(diào)控難度。

應(yīng)對(duì)投資性購(gòu)房需求高漲的調(diào)控策略

實(shí)體經(jīng)濟(jì)利潤(rùn)率下滑、人民幣貶值預(yù)期等因素導(dǎo)致的投資荒困局，是造成投資性購(gòu)房需求在各級(jí)城市間追逐傳導(dǎo)的主要原因。廊坊、昆山、惠州、佛山等一線周邊城市，因鄰近政策趨緊的北上廣深而承接了大量外溢的投資性需求，進(jìn)一步加快了房地產(chǎn)泡沫的擴(kuò)散蔓延。若采用一線城市的嚴(yán)格限購(gòu)政策，也有可能對(duì)這些外圍城市的經(jīng)濟(jì)發(fā)展和剛需群體造成一定影響。此外，許多區(qū)域振興規(guī)劃如京津冀一體化、通州副中心與北三縣規(guī)劃對(duì)接等利好消息，也成為了許多投資性需求主體炒作房地產(chǎn)的利器，往往出現(xiàn)“規(guī)劃落地，樓市先行”的怪圈。所以，如何進(jìn)一步拓展投資渠道、規(guī)范引導(dǎo)房地產(chǎn)投資的合理方向，是今后住房市場(chǎng)監(jiān)管和房地產(chǎn)市場(chǎng)穩(wěn)健均衡發(fā)展的一個(gè)關(guān)鍵所在。

加大對(duì)投資性購(gòu)房需求的限制調(diào)控力度。此輪房?jī)r(jià)上漲背后的根本原因在于貨幣超發(fā)預(yù)期以及由此引發(fā)的保值性投資需求，因此只要這種預(yù)期不發(fā)生變化，大規(guī)模投資性購(gòu)房的潮流就難以有效遏制，區(qū)域調(diào)控政策的出臺(tái)只會(huì)引導(dǎo)投資性需求在城市群內(nèi)部以及跨區(qū)域之間出現(xiàn)投資輪動(dòng)，很難從根本上全面遏制投資性需求的死灰復(fù)燃。因此，要重點(diǎn)抑制投資投機(jī)性需求并有效保護(hù)剛性需求和改善性需求，加大對(duì)投資性購(gòu)房需求的限制調(diào)控力度。適當(dāng)提高個(gè)人購(gòu)買(mǎi)豪華別墅、高檔商品房或以投資為目的購(gòu)買(mǎi)第二套普通住房的首付比例。雖然未來(lái)投資投機(jī)性需求在政策調(diào)控的影響下將會(huì)出現(xiàn)短期回落，但長(zhǎng)期而全面的回落將取決于穩(wěn)健的貨幣政策、實(shí)體經(jīng)濟(jì)的恢復(fù)和投資渠道的通暢。

因城施策，分類(lèi)調(diào)控。要根據(jù)城鎮(zhèn)化的新態(tài)勢(shì)以及不同等級(jí)城市的市場(chǎng)特點(diǎn)，繼續(xù)穩(wěn)定“控一線、穩(wěn)二線、盤(pán)活三四線”的調(diào)控思路，有效預(yù)防投資性需求跨區(qū)域輪動(dòng)所引發(fā)的潛在市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)。根據(jù)各城市的市場(chǎng)基本面特點(diǎn)，適時(shí)出臺(tái)限制房地產(chǎn)炒作交易的“凍房”政策。在信貸政策方面，一二線城市房地產(chǎn)信貸對(duì)住房?jī)r(jià)格彈性較大，鑒于這些區(qū)域的高房?jī)r(jià)及高增長(zhǎng)率，有必要持續(xù)性地采取緊縮性信貸政策，促進(jìn)這些區(qū)域住房?jī)r(jià)格的合理回歸；對(duì)于住房?jī)r(jià)格較為合理的三四線城市，可以適當(dāng)采取較為寬松的信貸政策，帶動(dòng)這些區(qū)域住房市場(chǎng)的穩(wěn)定持續(xù)發(fā)展；而對(duì)于住房?jī)r(jià)格畸高而需求支撐不足的部分城市，要加強(qiáng)金融領(lǐng)域風(fēng)險(xiǎn)監(jiān)管和風(fēng)險(xiǎn)防范。

以經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)調(diào)整引導(dǎo)投資性購(gòu)房需求。在宏觀經(jīng)濟(jì)增速下降、實(shí)體經(jīng)濟(jì)和股市持續(xù)不振的背景下，房地產(chǎn)業(yè)成為居民當(dāng)前為數(shù)不多的具有投資價(jià)值的行業(yè)之一，房地產(chǎn)的投資屬性在近年來(lái)開(kāi)始凸顯。因此，必須加大有效經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)的調(diào)整力度，重點(diǎn)關(guān)注實(shí)體經(jīng)濟(jì)、新興產(chǎn)業(yè)和保障性產(chǎn)業(yè)，從住房制度上放棄房地產(chǎn)作為國(guó)民經(jīng)濟(jì)支柱產(chǎn)業(yè)的定位，轉(zhuǎn)型為民生導(dǎo)向的定位，從根本上引導(dǎo)金融機(jī)構(gòu)信貸資金的合理配置。相應(yīng)的經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)調(diào)整策略至少包括三個(gè)基本內(nèi)容：其一，產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)創(chuàng)新過(guò)程培育出規(guī)?；?、高效率、可持續(xù)的新興產(chǎn)業(yè)；其二，定向激勵(lì)政策引導(dǎo)金融資源增加對(duì)實(shí)體經(jīng)濟(jì)和新興產(chǎn)業(yè)的配置比重；其三，建立政策性金融體系，為投放到關(guān)系國(guó)計(jì)民生的保障性領(lǐng)域中的商業(yè)性金融資源提供增信支持。

加強(qiáng)限購(gòu)限貸政策的區(qū)域聯(lián)動(dòng)性。在高鐵快速發(fā)展和區(qū)域一體化加速推進(jìn)的時(shí)代，單個(gè)城市的限購(gòu)限貸政策很難遏制住擴(kuò)散的投資性購(gòu)房需求。因而在城市群之間和大區(qū)域內(nèi)部出臺(tái)調(diào)控政策時(shí)要事先充分溝通，有效預(yù)防投資性購(gòu)房需求的跨區(qū)域輪動(dòng)現(xiàn)象，從而避免區(qū)域房地產(chǎn)市場(chǎng)的大起大落和房地產(chǎn)泡沫的擴(kuò)散外延。特別是在新區(qū)開(kāi)發(fā)和區(qū)域振興規(guī)劃出臺(tái)前后，要充分吸收借鑒雄安新區(qū)的房地產(chǎn)新政思路，堅(jiān)持“房子是用來(lái)住的，不是用來(lái)炒的”定位，嚴(yán)禁大規(guī)模開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)，對(duì)新區(qū)區(qū)域內(nèi)的有關(guān)土地、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)等項(xiàng)目逐一登記調(diào)查，防止新區(qū)規(guī)劃和區(qū)域振興規(guī)劃成為房地產(chǎn)行業(yè)炒作的利器。

（作者單位：中國(guó)社會(huì)科學(xué)院財(cái)經(jīng)戰(zhàn)略研究院）