馮浪

摘 要：隨著我國(guó)城鎮(zhèn)化進(jìn)程的快速推進(jìn)，我國(guó)的人口問(wèn)題也隨之而來(lái)。近些年，中國(guó)人口老齡化現(xiàn)象越發(fā)嚴(yán)重，已經(jīng)成為影響國(guó)民經(jīng)濟(jì)發(fā)展不可忽視的重要因素。同時(shí)，老齡化社會(huì)的到來(lái)也給政府、社會(huì)帶了巨大的養(yǎng)老壓力，影響了國(guó)民生活水平的提高。而養(yǎng)老地產(chǎn)作為一種新型的養(yǎng)老模式，擁有比傳統(tǒng)養(yǎng)老更加人性化的運(yùn)營(yíng)理念。本文從我國(guó)人口現(xiàn)狀出發(fā)，通過(guò)介紹國(guó)外優(yōu)秀的養(yǎng)老地產(chǎn)實(shí)例，探索出關(guān)于我國(guó)養(yǎng)老地產(chǎn)的新觀念和新模式，為解決我國(guó)人口老齡化問(wèn)題提供建議和啟發(fā)。

關(guān)鍵詞：養(yǎng)老地產(chǎn) 老齡化 需求

中圖分類號(hào)：C913.6 文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼：A 文章編號(hào)：1672-1578（2017）08-0027-01

人口老齡化是指在人口動(dòng)態(tài)發(fā)展的過(guò)程中，年輕人數(shù)在持續(xù)減少，老年人數(shù)不斷增加而導(dǎo)致老年人在整個(gè)人口結(jié)構(gòu)體系所占的比例越來(lái)越大。人口老齡化問(wèn)題是全球性問(wèn)題，我國(guó)是人口老齡化程度最為嚴(yán)重的國(guó)家之一。從2000年開始，我國(guó)就已進(jìn)入老齡型社會(huì)，60歲及以上人口占總?cè)丝诘谋壤_(dá)到了7%。并根據(jù)近期國(guó)務(wù)院印發(fā)的《“十三五”國(guó)家老齡化事業(yè)發(fā)展和養(yǎng)老體系建設(shè)規(guī)劃》可知，“預(yù)計(jì)到2020年，全國(guó)60歲以上老年人口將增加到2.55億人左右，占總?cè)丝诒戎靥嵘?7.8%左右”。我國(guó)現(xiàn)仍處于社會(huì)主義初級(jí)階段，物質(zhì)財(cái)富積累不足，但老年人數(shù)發(fā)展迅速，現(xiàn)有的養(yǎng)老體系已不能滿足社會(huì)的發(fā)展需求。所以，新型養(yǎng)老體系的創(chuàng)新以及養(yǎng)老地產(chǎn)新模式的建立就顯得格外重要。

養(yǎng)老地產(chǎn)是一種以養(yǎng)老住宅為基礎(chǔ)，附加文體中心、護(hù)理院、醫(yī)院和超市等商業(yè)配套設(shè)施，同時(shí)集居住、餐飲、娛樂(lè)、養(yǎng)生、保健、就醫(yī)等概念于一體，依靠住宅銷售、出租和相關(guān)物業(yè)經(jīng)營(yíng)權(quán)和收益權(quán)的金融化運(yùn)作，以及商業(yè)配套服務(wù)或養(yǎng)老專業(yè)化服務(wù)的增值效應(yīng)，來(lái)實(shí)現(xiàn)自身盈利和長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展的全面養(yǎng)老模式。在中國(guó)面臨巨大老齡化危機(jī)的同時(shí)，養(yǎng)老地產(chǎn)也面臨著新的機(jī)遇與挑戰(zhàn)。龐大的老齡群體給養(yǎng)老地產(chǎn)帶來(lái)了巨大的市場(chǎng)需求，這種潛在的市場(chǎng)需求也即將會(huì)成為一種強(qiáng)大的有效購(gòu)買能力。因?yàn)槲磥?lái)的養(yǎng)老除了滿足老年人基本的生理需求外，也要包括其心理、護(hù)理、醫(yī)療、文娛等各方面。但如今我國(guó)普遍的家庭養(yǎng)老模式已經(jīng)不能適應(yīng)這種社會(huì)的發(fā)展進(jìn)程，社會(huì)化養(yǎng)老必然會(huì)成為一種不可避免的趨勢(shì)，養(yǎng)老地產(chǎn)作為一種新型的社會(huì)化養(yǎng)老模式正好彌補(bǔ)了家庭養(yǎng)老的弊端，同時(shí)也滿足了老齡化快速發(fā)展的需求，符合高齡、失能、空巢家庭老人不斷增長(zhǎng)的發(fā)展現(xiàn)狀。

一些發(fā)達(dá)國(guó)家由于經(jīng)濟(jì)發(fā)展早，人民生活水平高，醫(yī)療保障體系完善等，使其較早進(jìn)入老齡化社會(huì)，從而它們的養(yǎng)老地產(chǎn)也得到了迅速的發(fā)展和推廣。發(fā)達(dá)國(guó)家的歐養(yǎng)老地產(chǎn)模式主要分為兩大類，一類是以法國(guó)、澳大利亞、新加坡等國(guó)家為代表的以政府為主導(dǎo)的模式，一切養(yǎng)老費(fèi)用由政府或非盈利組織承擔(dān)。另一類是以美國(guó)、日本為代表的盈利型養(yǎng)老地產(chǎn)模式，其主要為繳納“一次性費(fèi)和月服務(wù)費(fèi)”的模式。第一種模式對(duì)于處于社會(huì)主義初級(jí)階段的中國(guó)而言，政府全額支付的話，其壓力太大，不好實(shí)現(xiàn)。但美國(guó)和日本的養(yǎng)老地產(chǎn)是一種投資少、資金回收快、利潤(rùn)低的模式，更符合我國(guó)的基本國(guó)情。以美國(guó)為例，美國(guó)在養(yǎng)老地產(chǎn)的發(fā)展中首先根據(jù)老年人不同的護(hù)理需求將其劃分了不同層次的客戶人群，并將養(yǎng)老地產(chǎn)細(xì)分為了獨(dú)立式老年住宅、老年公寓（自住類、陪護(hù)類、特護(hù)類）、養(yǎng)老院、護(hù)理院、老年社區(qū)等，這些成為了美國(guó)的養(yǎng)老地產(chǎn)的主要模式。并且在每個(gè)模式中根據(jù)老人的具體身體情況、生理、心理及社會(huì)交往需求，又將其細(xì)分不同類型的功能區(qū)，從而使其養(yǎng)老地產(chǎn)變成為能滿足不同老年人的各種需求。并且開發(fā)商依靠住宅銷售、租賃及商業(yè)配套的服務(wù)來(lái)獲取利潤(rùn)，既滿足老人的養(yǎng)老需求，也滿足商業(yè)企業(yè)獲取利益的需要。

通過(guò)對(duì)發(fā)達(dá)國(guó)家的養(yǎng)老地產(chǎn)的研究，我們得知養(yǎng)老地產(chǎn)是一種可行的適應(yīng)時(shí)代的養(yǎng)老模式。但由于我國(guó)養(yǎng)老地產(chǎn)起步較晚，管理模式不太健全，所以需要借鑒國(guó)外優(yōu)秀的模式來(lái)進(jìn)行改進(jìn)。根據(jù)對(duì)國(guó)外養(yǎng)老地產(chǎn)模式的研究，并綜合我國(guó)基本國(guó)情考慮，對(duì)我國(guó)未來(lái)養(yǎng)老地產(chǎn)模式的發(fā)展建議如下：

第一，要加快政府支持養(yǎng)老地產(chǎn)體系的建設(shè)，包括政策、法律、資金保障等。政府應(yīng)從國(guó)家層面重視老齡化問(wèn)題，并積極承擔(dān)責(zé)任。應(yīng)制定面對(duì)老齡化的具體措施，大力扶持養(yǎng)老地產(chǎn)的發(fā)展，鼓勵(lì)社會(huì)資本進(jìn)入養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)等方面。

第二，規(guī)范養(yǎng)老地產(chǎn)的法規(guī)和標(biāo)準(zhǔn)，不要過(guò)分夸大其福利屬性、公益屬性，也應(yīng)承認(rèn)其具有商業(yè)屬性及產(chǎn)業(yè)屬性。養(yǎng)老地產(chǎn)作為將“養(yǎng)老”和“地產(chǎn)”相結(jié)合的一種產(chǎn)業(yè)，就應(yīng)該具備養(yǎng)老的社會(huì)公益性和產(chǎn)業(yè)的商業(yè)性，所以應(yīng)該將其定為開發(fā)商從房地產(chǎn)銷售、商業(yè)用房租賃中獲益并在此過(guò)程中進(jìn)行養(yǎng)老服務(wù)的共同體。

第三，面對(duì)我國(guó)養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)功能較為單一、專業(yè)人員不足的現(xiàn)狀，我國(guó)應(yīng)該在分析清楚養(yǎng)老市場(chǎng)定位和客戶群體細(xì)分的基礎(chǔ)上，培養(yǎng)出大批具有專業(yè)的老年服務(wù)人員，并將養(yǎng)老地產(chǎn)模式根據(jù)不同的需求進(jìn)行功能化細(xì)分，從而得到一個(gè)較為完善體系。

總之，養(yǎng)老地產(chǎn)具有廣大的市場(chǎng)前景，并且這種養(yǎng)老模式可以滿足中國(guó)老齡化社會(huì)的各方面需求，真正做到老有所學(xué)、老有所依、老有所樂(lè)。

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