南方周末特約撰稿 林志偉

冼敏強(qiáng)沒(méi)有想到，當(dāng)初迫于無(wú)奈，選擇的自管之路，卻是柳暗花明又一村。

今年52歲的他，擔(dān)任其所在小區(qū)——廣州海珠區(qū)祈樂(lè)苑業(yè)主委員會(huì)（以下簡(jiǎn)稱“業(yè)委會(huì)”）主任一職。就在三個(gè)月前，祈樂(lè)苑又一次“火”了。從2015年小區(qū)實(shí)行自管以來(lái)，物業(yè)管理費(fèi)一分未漲，并凈“賺”了五六百萬(wàn)。一時(shí)間，祈樂(lè)苑成為國(guó)內(nèi)社區(qū)自治的典范，被媒體廣泛報(bào)道。而四年前，祈樂(lè)苑因更換物業(yè)公司的矛盾，觸發(fā)激烈的維權(quán)沖突。彼時(shí)見(jiàn)諸報(bào)端的祈樂(lè)苑，還是一個(gè)環(huán)境差、設(shè)施老舊、治安管理混亂的“問(wèn)題小區(qū)”。

而在2013年，山東濟(jì)南的重華苑小區(qū)卻注銷了業(yè)主合資注冊(cè)的物業(yè)公司，以虧損八萬(wàn)余元的業(yè)績(jī)結(jié)束了7年的自管歷程。這個(gè)曾經(jīng)的“明星小區(qū)”，在全國(guó)城市幸福文明指數(shù)測(cè)評(píng)等活動(dòng)中，都作為窗口小區(qū)接受各種檢查和評(píng)比。

社區(qū)自治管理，這一在政府和市場(chǎng)外的第三條社區(qū)治理的道路，在中國(guó)僅有二十多年的歷史，一切都處于探索階段。祈樂(lè)苑的未來(lái)，同樣未有定數(shù)。

“物業(yè)做得好， 就沒(méi)有自管”

“如果第二家物業(yè)公司做得好，就沒(méi)有后來(lái)的（社區(qū)）自管了?！辟魪?qiáng)告訴南方周末。

早在2013年，祈樂(lè)苑原有的物業(yè)公司因管理不善，“小區(qū)環(huán)境差，還要提高物業(yè)管理費(fèi)”，進(jìn)而引起業(yè)主們的不滿。為了更換物業(yè)公司，同年6月，祈樂(lè)苑召開(kāi)業(yè)主大會(huì)，成立了第一屆業(yè)委會(huì)。

更換了第一家物業(yè)公司后，業(yè)委會(huì)并沒(méi)有將自管作為第一選項(xiàng)，而是采用酬金制，繼續(xù)聘請(qǐng)了另一家物業(yè)公司。但事與愿違，第二家物業(yè)公司管理了一年，服務(wù)水平同樣無(wú)法令人滿意，并且存在謊報(bào)在崗人數(shù)的行為。“沒(méi)辦法，只好走自管的路了?！辟魪?qiáng)說(shuō)道。

深圳市物業(yè)管理學(xué)會(huì)理事萬(wàn)吉生表示，目前很多小區(qū)都是為了維護(hù)自身某些受損的權(quán)益，才選擇自管這一道路。走上自管之路的小區(qū)，一開(kāi)始往往伴隨著維權(quán)和抗?fàn)幍氖姑?。中山大學(xué)社會(huì)學(xué)與人類學(xué)學(xué)院教授朱健剛表示，在中國(guó)的公共文化中，人們?nèi)狈σ环N自治的沖動(dòng)，個(gè)人因?yàn)楦冻龅某杀靖?，往往不愿意出頭。

1978年，中國(guó)進(jìn)入社會(huì)轉(zhuǎn)型期，計(jì)劃體制下的城市住宅制度發(fā)生變革。從福利分房，到市場(chǎng)化的商品房，住宅的所有權(quán)從單位，轉(zhuǎn)移到了購(gòu)房者個(gè)人。在此基礎(chǔ)上，業(yè)主的概念開(kāi)始興起。

針對(duì)業(yè)主委員會(huì)的原則性規(guī)定，最早見(jiàn)于建設(shè)部1994年頒布的第33號(hào)令《城市新建住宅小區(qū)管理辦法》，當(dāng)時(shí)稱為“住宅小區(qū)管理委員會(huì)”，由住宅小區(qū)內(nèi)房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)人和使用人選舉的代表組成。2007年的《物業(yè)管理?xiàng)l例》明確規(guī)定業(yè)主委員會(huì)是業(yè)主大會(huì)的執(zhí)行機(jī)構(gòu)，同年的《中華人民共和國(guó)物權(quán)法》第八十一條規(guī)定，“業(yè)主可以自行管理建筑物及其附屬設(shè)施，也可以委托物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者其他管理人管理”，該法賦予了業(yè)主委員會(huì)自管的權(quán)利。

業(yè)主通過(guò)召開(kāi)業(yè)主大會(huì)，選舉業(yè)委會(huì)作為業(yè)主大會(huì)的執(zhí)行機(jī)構(gòu)，從而實(shí)現(xiàn)自治。而業(yè)主自管，則是業(yè)主在自治條件下，行使物業(yè)服務(wù)方式選擇權(quán)的一種形式，即不委托物業(yè)服務(wù)企業(yè)或其他管理人，自行管理物業(yè)區(qū)域。目前，在全國(guó)范圍內(nèi)，約20%的小區(qū)成立了業(yè)委會(huì)。朱健剛表示，在成立了業(yè)委會(huì)的小區(qū)中，選擇自管的仍是少數(shù)，而自管成功的案例更是少之又少。山東社會(huì)科學(xué)院研究員，同時(shí)兼任重華苑業(yè)委會(huì)主任的張志慧將自管成功的幾率比作中彩票，“全國(guó)能夠數(shù)得上來(lái)的自管成功的小區(qū)不超過(guò)半百”。

?下轉(zhuǎn)第17版

“要有一個(gè)好的 帶頭人”

祈樂(lè)苑業(yè)委會(huì)的第一任主任是中山大學(xué)的一名教授，由于不堪業(yè)主騷擾和家人的勸阻，不到一年，他便主動(dòng)卸任。2015年6月冼敏強(qiáng)上任時(shí)，已經(jīng)是第三任，此間不過(guò)兩年。

萬(wàn)吉生表示，小區(qū)自管要成功，首先要有出于公心的熱心人。目前，業(yè)委會(huì)成員大多數(shù)屬于義務(wù)服務(wù)，不收任何報(bào)酬。“自己住的小區(qū)，當(dāng)然希望它越來(lái)越好?！辟魪?qiáng)自物業(yè)風(fēng)波起，便一直在參與小區(qū)的事務(wù)。

此前，張志慧則拒絕過(guò)加入業(yè)委會(huì)的邀約，原因是“工作太忙了”，而業(yè)委會(huì)的工作需要額外占據(jù)一定的時(shí)間和精力。直到2013年，第二屆業(yè)委會(huì)到期應(yīng)換屆，臨近退休的她，才接下了業(yè)委會(huì)主任的擔(dān)子。

業(yè)委會(huì)成員的年紀(jì)偏大，是一個(gè)較為普遍的現(xiàn)象?！澳贻p人有家庭、職業(yè)等各方面的壓力，沒(méi)有精力做這些。”今年7月，張志慧參加了在廣州舉辦的華南和諧社區(qū)高峰論壇。和其他地方的業(yè)委會(huì)碰面，他們都有這個(gè)感慨，“很多都是退休之后才干（業(yè)委會(huì)）的，年齡在八九十歲的都有?！?/p>

“光熱心還不夠，同時(shí)要具備一定的專業(yè)能力。”萬(wàn)吉生表示。目前，祈樂(lè)苑共有一千四百多戶業(yè)主，這意味著業(yè)委會(huì)的工作牽涉了上千戶業(yè)主的利益，若處理不當(dāng)，則容易引發(fā)糾紛。冼敏強(qiáng)的本職是企業(yè)管理，其余的業(yè)委會(huì)成員分別從事律師、公務(wù)員等不同職業(yè)。

然而，和冼敏強(qiáng)熟悉的企業(yè)管理不同，業(yè)委會(huì)的工作頗有挑戰(zhàn)性?！肮芾砥髽I(yè)，你只需要對(duì)股東負(fù)責(zé)；但當(dāng)你面對(duì)一千四百多戶業(yè)主時(shí)，就需要面對(duì)一千四百多個(gè)不同的想法?！?/p>

自管伊始，冼敏強(qiáng)參照企業(yè)管理的模式，搭建起了自管的組織架構(gòu)。業(yè)主委員會(huì)由10名業(yè)主組成，下設(shè)直屬于業(yè)委會(huì)的物業(yè)中心，中心共設(shè)有保安部、工程部、清潔部等部門(mén)。

與此同時(shí)，業(yè)主大會(huì)相繼通過(guò)了《業(yè)主公約》《祈樂(lè)苑自行車管理辦法》《小區(qū)車位競(jìng)拍方案》等一系列管理?xiàng)l約。遇上墻面處理、道路改造等事宜，業(yè)委會(huì)也會(huì)將情況進(jìn)行通告，以征求業(yè)主們的意見(jiàn)。

冼敏強(qiáng)告訴南方周末，小區(qū)之前有個(gè)業(yè)主拖交了半年的物業(yè)費(fèi)，屢次溝通無(wú)效后，業(yè)委會(huì)直接拿著《業(yè)主公約》，將其起訴到法院。最后法院判他如數(shù)補(bǔ)交一千多元物業(yè)費(fèi)，外加一千多元滯納金。

車位競(jìng)拍方案在祈樂(lè)苑實(shí)施已有三年，在解決公共車位的管理問(wèn)題的同時(shí)，也為業(yè)委會(huì)帶來(lái)了一筆不小的管理費(fèi)。實(shí)行這一競(jìng)拍方案的初衷，是由于小區(qū)的公共車位較多，拿出一部分車位給愿意出高價(jià)拿到固定車位的業(yè)主。張貼在小區(qū)公告欄的《2017年祈樂(lè)苑小區(qū)車位競(jìng)拍方案》顯示，小區(qū)現(xiàn)共有66個(gè)公共車位，將采取集體統(tǒng)一競(jìng)拍的形式，一次拍出，單個(gè)車位的起拍價(jià)為500元/月。冼敏強(qiáng)表示，車位費(fèi)和車輛管理費(fèi)約為15萬(wàn)元/月，一年能為業(yè)委會(huì)帶來(lái)近180萬(wàn)的收入。

祈樂(lè)苑業(yè)委會(huì)每個(gè)月都會(huì)將收支情況進(jìn)行公示。根據(jù)公示，2017年4月，祈樂(lè)苑小區(qū)共支出了三十二萬(wàn)余元，最小的一筆開(kāi)支是一名清潔部員工外出就醫(yī)的車費(fèi)報(bào)銷，共20元。

而重華苑小區(qū)自管之路的開(kāi)端，則相對(duì)曲折。重華苑有三百四十余戶業(yè)主，共八棟樓。同樣因?yàn)榕c物業(yè)公司的矛盾激化，2007年，重華苑小區(qū)在業(yè)主大會(huì)上決定“自己注冊(cè)一個(gè)物業(yè)公司，進(jìn)行自我管理”。隨后業(yè)主交了上半年的物業(yè)費(fèi)，業(yè)委會(huì)用50萬(wàn)元注冊(cè)了隸屬于小區(qū)的物業(yè)公司。

“原來(lái)以為物業(yè)的事很簡(jiǎn)單，捎帶著就能干了，不會(huì)費(fèi)多少工夫?！睆堉净鄹嬖V南方周末，由于不了解物業(yè)運(yùn)作的成本，業(yè)委會(huì)將原本1.2元的物業(yè)費(fèi)降到了1元，經(jīng)營(yíng)了不到一個(gè)季度，就發(fā)現(xiàn)入不敷出。與此同時(shí)，第一任業(yè)委會(huì)主任獨(dú)斷的行事風(fēng)格遭到了其他委員的反對(duì)，提出重選的要求。直到第一任主任辭職，其他委員另請(qǐng)了第二位主任，小區(qū)的治理才慢慢進(jìn)入正軌。

“提高物業(yè)費(fèi) 是一道坎”

然而，重華苑小區(qū)的自管之路沒(méi)有走過(guò)七年之癢，原因在于一次物業(yè)費(fèi)的提價(jià)。提及此事，張志慧始終覺(jué)得有點(diǎn)不可思議，“自管七年了，大家都以為步入正軌了”。

2013年，由于小區(qū)1.4元的物業(yè)費(fèi)覆蓋不了成本，據(jù)測(cè)算，當(dāng)年的物業(yè)成本為1.73元。業(yè)委會(huì)為了不頻繁調(diào)價(jià)，提議將物業(yè)費(fèi)提高至1.8元，經(jīng)業(yè)主大會(huì)書(shū)面投票，超過(guò)三分之二的業(yè)主同意了此方案。

然而僅過(guò)了一個(gè)月，小區(qū)里便傳起了流言。“業(yè)委會(huì)的人都不交物業(yè)費(fèi)”“物業(yè)自治又沒(méi)有利潤(rùn)為什么還要用這么高的費(fèi)用？肯定這里邊有貓膩”。個(gè)別業(yè)主在各棟樓的門(mén)口張貼小字報(bào)，質(zhì)疑業(yè)委會(huì)的提價(jià)行為，并挨家上門(mén)簽名反對(duì)提物業(yè)費(fèi)。

最終，他們征集到了一百五十多張反對(duì)票，并將簽名冊(cè)送交居委會(huì)和辦事處，要求改選業(yè)委會(huì)和更換物業(yè)經(jīng)理。張志慧不明白：“為什么一些將自管引以為豪的業(yè)主會(huì)跟著反對(duì)這次提價(jià)？”一問(wèn)發(fā)現(xiàn)，大部分人不反對(duì)提價(jià)，只是反對(duì)提得太高。

根據(jù)物業(yè)公司的說(shuō)法，物業(yè)費(fèi)提高至1.8元的原因在于員工的社保費(fèi)用和電費(fèi)的上調(diào)。張志慧提議業(yè)委會(huì)和物業(yè)經(jīng)理準(zhǔn)備好賬本，與業(yè)主進(jìn)行一次溝通。然而，理解物業(yè)公司的只有少數(shù)，多數(shù)人仍然心有疑問(wèn)，更有甚者質(zhì)疑“這賬你想怎么做就怎么做”。

爭(zhēng)吵至此，張志慧發(fā)現(xiàn)，問(wèn)題的本質(zhì)不僅在于物業(yè)費(fèi)，多數(shù)人反對(duì)物業(yè)費(fèi)提得太高，而少數(shù)反對(duì)派則是因此前積累下來(lái)的矛盾，為反對(duì)而反對(duì)。最后，有的業(yè)主寫(xiě)了一張倡議書(shū)，建議雙方讓步，物業(yè)費(fèi)降到1.6元，馬上就交。物業(yè)公司和業(yè)委會(huì)表示尊重大多數(shù)業(yè)主的意見(jiàn)，物業(yè)費(fèi)暫按1.6元收取。

然而，數(shù)年自管造成的八萬(wàn)虧損卻不知該由誰(shuí)承擔(dān)。業(yè)委會(huì)感到，自管的風(fēng)險(xiǎn)難以獨(dú)自承擔(dān)，更對(duì)少數(shù)業(yè)主的不理解感到失望。最終業(yè)委會(huì)和物業(yè)經(jīng)理集體表示辭職。彼時(shí)，業(yè)委會(huì)已經(jīng)到期，應(yīng)當(dāng)換屆。張志慧被選為第三屆業(yè)主委員會(huì)主任，隨后以1.6元的價(jià)格招聘了新的物業(yè)公司。交接完畢后，業(yè)委會(huì)注銷了重華苑物業(yè)公司，以虧損八萬(wàn)余元的業(yè)績(jī)，結(jié)束了7年的自治歷程。

祈樂(lè)苑同樣面臨著這道坎。為了提高服務(wù)質(zhì)量，業(yè)委會(huì)注重對(duì)物業(yè)人員的待遇。除包吃住外，工資也高出附近的其他樓盤(pán)，人工開(kāi)支大概為20萬(wàn)/月。然而，物業(yè)管理費(fèi)卻仍然維持在十幾年前的水平。不帶電梯的低樓層每月的物業(yè)費(fèi)為0.7元/月/平方米，帶電梯的高樓層為1元/月/平方米，停車月保費(fèi)甚至從過(guò)去的1000元下降到500元至600元。

“自管三年，凈‘賺六百萬(wàn)”的報(bào)道讓同樣擁有自管經(jīng)歷的張志慧感到納悶，“為什么我們管得那么費(fèi)勁，（祈樂(lè)苑）卻能盈余那么多？”2017年5月，張志慧去了一趟祈樂(lè)苑小區(qū)，和業(yè)委會(huì)交談后，發(fā)現(xiàn)其他收入相差無(wú)幾，盈余的關(guān)鍵在于廣州的車位占用費(fèi)收入較高。

有多少能夠產(chǎn)生收益的公共資源，成為實(shí)行自管的重要條件之一。張志慧表示，自管的小區(qū)一般物業(yè)費(fèi)較低，要靠公共收益來(lái)補(bǔ)充。如果資源不足或者業(yè)委會(huì)不能開(kāi)源，所需費(fèi)用與外聘物業(yè)一樣甚至更高，自管的優(yōu)勢(shì)無(wú)法顯現(xiàn)，那么就會(huì)招致業(yè)主的拋棄。事實(shí)上，業(yè)委會(huì)向張志慧透露，祈樂(lè)苑目前的物業(yè)成本約為2元/月/平方米?！氨緛?lái)計(jì)劃在7月份漲物業(yè)費(fèi)，但媒體這么一報(bào)道，反而不好提了?！?/p>

除此之外，祈樂(lè)苑的自管之路能走多遠(yuǎn)，冼敏強(qiáng)也沒(méi)有肯定的答案。

自管三年，冼敏強(qiáng)表示，祈樂(lè)苑整個(gè)自管的體系運(yùn)作已慢慢步入正軌，但未來(lái)有無(wú)另外的熱心人士接替業(yè)委會(huì)的工作，他也不清楚?！坝袩嵝牡娜司徒又怨?，沒(méi)有那就不自管了?！?/p>

朱健剛同樣也表示，祈樂(lè)苑自管仍然是一個(gè)有待時(shí)間考驗(yàn)的過(guò)程，中間可能伴隨著波折和沖突。在自管這個(gè)問(wèn)題上，不是所有人都有同樣的動(dòng)力，有些人積極，有些人不那么積極，甚至有些人排斥這一做法。

“往后的路只能走到哪一步，就算一步?！辟魪?qiáng)說(shuō)。