馬志軍
依據(jù)現(xiàn)行的法律、法規(guī)及行業(yè)規(guī)范,物業(yè)服務一般被分為前期物業(yè)服務和普通物業(yè)服務兩個階段。前期物業(yè)服務一般始于物業(yè)服務區(qū)域首期交付之時,終于業(yè)主委員會成立并與物業(yè)服務企業(yè)簽訂的物業(yè)服務合同生效之時;普通物業(yè)服務則始于業(yè)主委員會與物業(yè)服務企業(yè)簽訂的物業(yè)服務合同生效之時。
在不同的物業(yè)服務階段,合同的簽訂主體是不同的。如在普通物業(yè)服務階段,物業(yè)服務合同的簽訂主體一方是業(yè)主大會或其授權的業(yè)主委員會,另一方是物業(yè)服務企業(yè)。但是,在前期物業(yè)服務階段,業(yè)主大會及業(yè)主委員會都是沒有成立的,自然也就不可能成為前期物業(yè)服務合同的簽訂主體。
那么,在前期物業(yè)服務階段,誰可以與物業(yè)服務企業(yè)簽訂物業(yè)服務合同呢?在實踐中,通常物業(yè)服務企業(yè)與建設單位簽訂了前期物業(yè)服務合同后,再與每一個業(yè)主或物業(yè)買受人簽訂物業(yè)服務合同(業(yè)內一般將這種合同稱為“前期物業(yè)服務協(xié)議”)。然而,實踐中又會遇到這樣的問題:某個業(yè)主或物業(yè)買受人拒絕與物業(yè)服務企業(yè)簽訂前期物業(yè)服務合同,且會以未與物業(yè)服務企業(yè)建立合同關系為由拒絕交納物業(yè)服務費。
《物業(yè)管理條例》第二十一條規(guī)定:“在業(yè)主、業(yè)主大會選聘物業(yè)服務企業(yè)之前,建設單位選聘物業(yè)服務企業(yè)的,應當簽訂書面的前期物業(yè)服務合同?!睆闹锌梢钥闯觯捌谖飿I(yè)服務合同的簽訂主體應該是建設單位和物業(yè)服務企業(yè),而且法律也沒有明確要求物業(yè)服務企業(yè)必須與業(yè)主或物業(yè)買受人簽訂前期物業(yè)服務合同。既然如此,業(yè)主或物業(yè)買受人是否可以以未與物業(yè)服務企業(yè)簽訂前期物業(yè)服務合同為由拒交物業(yè)服務費呢?這個問題,關鍵要從《中華人民共和國民法典》原理、《合同法》原理及《物業(yè)管理條例》的立法原則著手,結合物業(yè)服務的實際性質及其特殊性來分析、解決。
首先,在業(yè)主、業(yè)主大會選聘物業(yè)服務企業(yè)之前,建設單位與物業(yè)服務企業(yè)簽訂前期物業(yè)服務合同,在客觀上是必需的。這主要是因為物業(yè)銷售不可能一蹴而就,若等待物業(yè)銷售完成、業(yè)主大會成立后再選聘物業(yè)服務企業(yè)進行管理,必然使物業(yè)處于在一段時間內無人管理的狀態(tài),這不符合全體業(yè)主的共同利益。在前期物業(yè)管理期間,由于業(yè)主入住率尚不能達到有關法律、法規(guī)規(guī)定的成立業(yè)主自治組織(業(yè)主委員會)的標準,作為此時物業(yè)的最大業(yè)主——房地產開發(fā)企業(yè)為維護整個物業(yè)的正常運作,將代表全體業(yè)主與物業(yè)服務企業(yè)簽訂前期物業(yè)服務合同,其效力等同于已入住的業(yè)主和尚未入住的業(yè)主。
也就是說,建設單位根據(jù)有關法律、法規(guī)授權選聘的前期物業(yè)服務企業(yè),實際上是代表著業(yè)主和物業(yè)買受人的利益,受益主體是全體業(yè)主(物業(yè)買受人)及物業(yè)使用人,受益主體享有合同明確的各項權利,亦應依法履行合同涉及的相關義務。即使業(yè)主沒有與前期物業(yè)服務企業(yè)單獨簽訂前期物業(yè)服務合同,只要建設單位選聘前期物業(yè)服務企業(yè)的程序合法,前期物業(yè)服務合同內容也合法,并在房屋銷售時對前期物業(yè)服務合同的主要條款作出了明示,那么該合同就應該對全體業(yè)主和物業(yè)買受人具有普遍法律效力。
其次,在實務中,建設單位在與業(yè)主簽訂購房合同時,往往將已經簽訂的前期物業(yè)服務合同作為購房合同的附件,如《上海市居住物業(yè)管理條例》規(guī)定建設單位在與業(yè)主簽訂購房合同時,應當將前期物業(yè)服務合同作為購房合同的附件。這樣,業(yè)主實際上已對前期物業(yè)服務合同作出了接受承諾。
再次,無論業(yè)主或物業(yè)使用人是否與物業(yè)服務企業(yè)簽訂前期物業(yè)服務合同,只要其接受了物業(yè)服務企業(yè)的服務,與物業(yè)服務企業(yè)在事實上已經達成物業(yè)服務合約,依據(jù)《合同法》第三十六條“當事人未采用書面形式但一方已經履行主要義務,對方接受的,該合同成立”的規(guī)定,以及《中華人民共和國民法典》“等價有償”這一基本原則,業(yè)主理應向物業(yè)服務企業(yè)支付物業(yè)服務費。
最后,《最高人民法院關于審理物業(yè)服務糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋》也為該問題的解決提供了有力的法律依據(jù)。依據(jù)該解釋的第一條規(guī)定,建設單位依法與物業(yè)服務企業(yè)簽訂的前期物業(yè)服務合同,以及業(yè)主委員會與業(yè)主大會依法選聘的物業(yè)服務企業(yè)簽訂的物業(yè)服務合同,對業(yè)主具有約束力。業(yè)主以其并非合同當事人為由提出抗辯的,人民法院不予支持。
綜上所述,筆者認為,由于前期物業(yè)服務合同的特殊性,在前期物業(yè)服務企業(yè)按照前期物業(yè)服務合同約定提供合格物業(yè)服務的情況下,業(yè)主或物業(yè)買受人以未與前期物業(yè)服務企業(yè)簽訂前期物業(yè)服務合同為由拒交物業(yè)服務費,既不符合法律規(guī)定,又不符合交易規(guī)則。
(本文作者為浙江奧航綜合服務有限公司董事長兼總經理)