崔鵬

在經(jīng)濟(jì)決策層不讓中國(guó)大城市房屋價(jià)格增長(zhǎng)過(guò)快的指導(dǎo)下，各個(gè)地方政府幾乎每個(gè)星期都有關(guān)于抑制房地產(chǎn)價(jià)格的創(chuàng)新政策出臺(tái)。比如8月3日，北京住房和城鄉(xiāng)建設(shè)委發(fā)布向社會(huì)公開征集意見的《北京市共有產(chǎn)權(quán)住房管理暫行辦法》以及《北京市共有產(chǎn)權(quán)住房規(guī)劃設(shè)計(jì)宜居建設(shè)導(dǎo)則》（以下簡(jiǎn)稱“《導(dǎo)則》”）就是這類創(chuàng)新。

簡(jiǎn)單地說(shuō)，共有產(chǎn)權(quán)住房就是購(gòu)買這種住房的居民只能買到該住房的部分產(chǎn)權(quán)—相對(duì)于購(gòu)買擁有全部產(chǎn)權(quán)的商品住房，共有產(chǎn)權(quán)住房的價(jià)格會(huì)相對(duì)便宜。不過(guò)購(gòu)買這種共有產(chǎn)權(quán)住房的居民如果要賣出這種住房，在同等價(jià)格下要優(yōu)先賣給政府的房屋產(chǎn)權(quán)代持機(jī)構(gòu)，并且獲得的賣房款也只是購(gòu)房人所擁有的部分產(chǎn)權(quán)的售 價(jià)。

在一些細(xì)節(jié)上，共有產(chǎn)權(quán)住房對(duì)在北京還沒有住房的“家庭”更加偏重，意見較為集中的是“單身人士申購(gòu)需年滿30歲”，相比“自住房”25歲的門檻延遲了5年?！秾?dǎo)則》還提出共有產(chǎn)權(quán)住房面積不要過(guò)小，要適合多人家庭居住。不過(guò)，相信這種新概念不是前幾版政府定價(jià)住房的結(jié)構(gòu)補(bǔ)充，而很可能是迭代產(chǎn)品。

由于“居者有其屋”的大宗旨和房地產(chǎn)市場(chǎng)迅速發(fā)展的矛盾，中國(guó)內(nèi)地政府曾經(jīng)推出過(guò)很多種通過(guò)政府補(bǔ)貼從而造成價(jià)格相對(duì)低廉的居民住房，比如說(shuō)，經(jīng)濟(jì)適用房、兩限房和自住型商品房。這幾類住房有迭代升級(jí)的意思，但是在一段時(shí)間里也會(huì)共存。

這里爭(zhēng)議最大的、存在時(shí)間最長(zhǎng)的大概是經(jīng)濟(jì)適用房。政府這種通過(guò)減免地價(jià)和以稅收補(bǔ)貼低收入住戶群體的方式是從一些亞洲新興市場(chǎng)地區(qū)學(xué)來(lái)的。但是中國(guó)內(nèi)地地方政府在開始實(shí)施這種方式的時(shí)候沒有考慮到中國(guó)經(jīng)濟(jì)在2000年代之后增長(zhǎng)會(huì)如此迅速，內(nèi)地大城市的房地產(chǎn)價(jià)格增長(zhǎng)會(huì)如此之快。在很多大城市由于經(jīng)濟(jì)高速發(fā)展，城市規(guī)模迅速變大，再加上政策執(zhí)行層面的一些考慮不周，經(jīng)濟(jì)適用房很快就成了一些特殊人群的套利工具。

其中比較有趣的是，很多城市要求經(jīng)濟(jì)適用房的購(gòu)買者收入水平要非常低，但實(shí)際情況是收入極低的人群其實(shí)根本買不起經(jīng)濟(jì)適用房。但在執(zhí)行層面，只要購(gòu)買者能開具符合要求的“收入證明”就可以通過(guò)購(gòu)買經(jīng)濟(jì)適用房套利。有能力開具低收入證明成了私人套利的關(guān)鍵。政府補(bǔ)貼不一定真正補(bǔ)貼到低收入群體，而執(zhí)行層面對(duì)此只持一種麻木的態(tài)度—經(jīng)濟(jì)適用房制度很像房地產(chǎn)市場(chǎng)的第22條軍規(guī)。

在此之后，政府住房補(bǔ)貼制度其實(shí)一直在尋找一種更合理更市場(chǎng)化的方式。2013年提出的自住型商品房概念，考慮得明顯比過(guò)去更周全—其實(shí)它和現(xiàn)在提出的共有產(chǎn)權(quán)住房的概念已經(jīng)非常接近了，但是在自住型商品房的規(guī)定中，購(gòu)買者如果5年后賣出住房，要把30%的收益上繳財(cái)政部門。而在針對(duì)共有產(chǎn)權(quán)住房的規(guī)定中，代表政府的市場(chǎng)主體更明確了，它是一個(gè)代持機(jī)構(gòu)，而且共有產(chǎn)權(quán)住房的每份權(quán)益都是由市場(chǎng)定價(jià)的。購(gòu)買共有產(chǎn)權(quán)住房的人之所以買得便宜，只不過(guò)是因?yàn)闆]有擁有房屋的全部產(chǎn)權(quán)而已。

共有產(chǎn)權(quán)住房從邏輯上來(lái)說(shuō)比以前的產(chǎn)品更加合理了。但是執(zhí)行層面還是讓人有很多擔(dān)心。比如，代持機(jī)構(gòu)的執(zhí)行效率如何？一般來(lái)說(shuō)，官辦商業(yè)機(jī)構(gòu)的效率都是“問(wèn)題”—它們很容易在有激勵(lì)的情況下變成壟斷利益的獲得者，在無(wú)激勵(lì)的情況下則變成慵懶的官僚機(jī)構(gòu)。

另外，很多人寄希望共有產(chǎn)權(quán)住房會(huì)對(duì)房?jī)r(jià)造成重大影響。這種想法是比較幼稚的。原因很簡(jiǎn)單，就像我們剛才說(shuō)過(guò)的，共有產(chǎn)權(quán)住房的同類產(chǎn)品已經(jīng)推出好幾代了。比如2013年自住型商品住房概念提出的時(shí)候，房?jī)r(jià)曾受到重大影響了嗎？所以，邏輯是，前幾次不會(huì)，這次也不會(huì)。