丁晨

房地產(chǎn)行業(yè)是經(jīng)濟(jì)中的重要行業(yè)，在國(guó)民經(jīng)濟(jì)發(fā)展中起著重要作用地產(chǎn)行業(yè)是典型的資金密集型行業(yè)，其以投資大、風(fēng)險(xiǎn)高、供應(yīng)鏈長(zhǎng)、區(qū)域性強(qiáng)著稱，房地產(chǎn)行業(yè)對(duì)原材料消耗型、物質(zhì)加工型、生活消費(fèi)性、服務(wù)性產(chǎn)業(yè)的增長(zhǎng)拉動(dòng)明顯。同時(shí)也是銀行授信的主要投向之，房地產(chǎn)授信通常以單筆投放金額大，授信規(guī)模攀升較快，因此銀行資產(chǎn)的安全性與房地產(chǎn)行業(yè)的投資風(fēng)險(xiǎn)存在較強(qiáng)關(guān)聯(lián)性。

一、 前言

銀行主要在房地產(chǎn)行業(yè)的開發(fā)、經(jīng)營(yíng)、流通和消費(fèi)領(lǐng)域投放貸款。銀行信貸資金主要在房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營(yíng)的全過(guò)程給與信貸支持。授信資金通過(guò)土地一級(jí)開發(fā)階段、房地產(chǎn)開發(fā)階段和房地產(chǎn)銷售階段在三個(gè)階段的資金循環(huán)中，銀行信貸資金在逐漸回收，任何一個(gè)環(huán)節(jié)出現(xiàn)問(wèn)題都會(huì)使信貸資金風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)化為實(shí)際損失。

二、風(fēng)險(xiǎn)的類別

1.行業(yè)風(fēng)險(xiǎn)。在國(guó)家產(chǎn)業(yè)政策、市場(chǎng)信息披露和關(guān)聯(lián)交易擔(dān)保等風(fēng)險(xiǎn)統(tǒng)稱為房地產(chǎn)行業(yè)風(fēng)險(xiǎn)。房地產(chǎn)企業(yè)常出現(xiàn)資金擔(dān)保型資金鏈斷裂和關(guān)聯(lián)方占用型資金鏈斷裂的風(fēng)險(xiǎn)，相關(guān)資金鏈斷裂都可能引發(fā)整個(gè)行業(yè)的連帶效應(yīng)。由于政府部門在房地產(chǎn)開發(fā)商資質(zhì)審批和項(xiàng)目開發(fā)審批等環(huán)節(jié)需行政審批的事項(xiàng)較多，另外與房地產(chǎn)各環(huán)節(jié)稅費(fèi)科目也眾多，可見(jiàn)行業(yè)政策調(diào)控信號(hào)明顯。

2.信用風(fēng)險(xiǎn)。信用風(fēng)險(xiǎn)有企業(yè)信用風(fēng)險(xiǎn)和消費(fèi)者信用風(fēng)險(xiǎn)。一些房地產(chǎn)企業(yè)為的獲得銀行融資，向銀行提供虛假的財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)的經(jīng)營(yíng)情況來(lái)遮蓋真實(shí)資金實(shí)力問(wèn)題，為甚至隱瞞民間借貸、關(guān)聯(lián)企業(yè)資金串用等問(wèn)題，企業(yè)信譽(yù)較差、違約概率較高。消費(fèi)者信用風(fēng)險(xiǎn)主要發(fā)生于購(gòu)房者自身的財(cái)務(wù)狀況惡化或?qū)Ψ績(jī)r(jià)看跌，無(wú)法或拒絕歸還貸款超過(guò)期限。

3.市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)。房地產(chǎn)項(xiàng)目的市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)是普遍存在的。每個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目由于地段不同、市場(chǎng)定位不同會(huì)影響到銷售去化速度快慢，關(guān)系到房地產(chǎn)企業(yè)資金流的回流周期，銀行需要和當(dāng)?shù)赝愴?xiàng)目、區(qū)域內(nèi)類似樓盤做出預(yù)期判斷，避免項(xiàng)目后期陷入銷售困境。

4.操作風(fēng)險(xiǎn)。操作風(fēng)險(xiǎn)在貸前、貸中和貸后均不同程度存在：貸前有項(xiàng)目前期調(diào)查不嚴(yán)的風(fēng)險(xiǎn)，對(duì)項(xiàng)目的自有資金來(lái)源、項(xiàng)目運(yùn)作能力和項(xiàng)目合規(guī)性等審查、把關(guān)流于形式：貸中存在抵押物風(fēng)險(xiǎn)，包括評(píng)估、登記、貶值和處置環(huán)節(jié)，有評(píng)估機(jī)構(gòu)存在故意抬高房產(chǎn)評(píng)估價(jià)格、抵押物重復(fù)抵押、一物多押、抵押房產(chǎn)轉(zhuǎn)讓或出租等情形，抵押權(quán)形同虛設(shè)等風(fēng)險(xiǎn)。貸后存在項(xiàng)目現(xiàn)金流監(jiān)督不力的風(fēng)險(xiǎn)，房地產(chǎn)企業(yè)頻繁挪用項(xiàng)目信貸資金和銷售回流資金風(fēng)險(xiǎn)。

三、房地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)的判斷指標(biāo)

1.生產(chǎn)類指標(biāo)

房地產(chǎn)的高度投機(jī)行為和地價(jià)的快速上漲，是由于房地產(chǎn)開發(fā)規(guī)模日益增加、投資規(guī)模的日益巨大、投資的收益率很高等因素造成的?？梢哉f(shuō)，這是產(chǎn)生房地產(chǎn)泡沫并且導(dǎo)致市場(chǎng)過(guò)熱的重要原因。這種狀況可以用房地產(chǎn)投資占固定資產(chǎn)投資的比重、房地產(chǎn)投資回報(bào)率、土地供應(yīng)增長(zhǎng)率等指標(biāo)來(lái)表示。

2.交易狀況類指標(biāo)

通過(guò)房地產(chǎn)市場(chǎng)的具體交易狀況，我們可以得到該市場(chǎng)是否存在嚴(yán)重的投機(jī)炒作等信息。比如通過(guò)考察商品房銷售的增長(zhǎng)幅度、商品房銷售額的增長(zhǎng)速度、土地轉(zhuǎn)手速率等相關(guān)的指標(biāo)，就能夠判斷房地產(chǎn)市場(chǎng)交易是否安全有效地運(yùn)行。

3.消費(fèi)狀況類指標(biāo)

商品房和土地的不斷增值，是由于地產(chǎn)過(guò)熱，大量資金涌向這一行業(yè)，導(dǎo)致預(yù)期房?jī)r(jià)的不斷升高，倒賣現(xiàn)象的增多而造成的。其判斷的標(biāo)準(zhǔn)大多為以下內(nèi)容：商品房?jī)r(jià)格增長(zhǎng)幅度、地價(jià)增長(zhǎng)幅度、房?jī)r(jià)收入比等。

4.金融類指標(biāo)

當(dāng)前我國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)的大部分資金來(lái)源于商業(yè)銀行，銀行資金助推房地產(chǎn)泡沫的形成，因此，可選取貨幣供應(yīng)增長(zhǎng)幅度、房地產(chǎn)貸款增長(zhǎng)幅度、住房按揭貸款利率、中長(zhǎng)期貸款利率等金融類指標(biāo)預(yù)測(cè)房地產(chǎn)泡沫是否會(huì)產(chǎn)生。

四、房地產(chǎn)信貸風(fēng)險(xiǎn)防控的措施及建議

我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)尤其是二三線城市目前正處于去庫(kù)存化的新階段，授信銀行應(yīng)高度重視其潛在的風(fēng)險(xiǎn)。為防控房地產(chǎn)信貸風(fēng)險(xiǎn)，亟需關(guān)注以下幾點(diǎn)：

1.準(zhǔn)確解讀政策變化。首先是加強(qiáng)對(duì)區(qū)域房地產(chǎn)政策的研究分析，準(zhǔn)確判斷行業(yè)政策對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的影響。其次是加強(qiáng)對(duì)重點(diǎn)地區(qū)、重點(diǎn)數(shù)據(jù)的監(jiān)測(cè)，把握所在區(qū)域的房地產(chǎn)市場(chǎng)的動(dòng)態(tài)。

2.嚴(yán)控房地產(chǎn)市場(chǎng)準(zhǔn)入。對(duì)房地產(chǎn)客戶及規(guī)模總量控制，分類管理。首先的合理把握房地產(chǎn)貸款投向、規(guī)模以及把握投放節(jié)奏。其次實(shí)行實(shí)行區(qū)別化的房地產(chǎn)項(xiàng)目信貸營(yíng)銷，將投放區(qū)域和產(chǎn)品進(jìn)行分類管理，理性減少對(duì)過(guò)熱市場(chǎng)區(qū)域的貸款投放。

3.加強(qiáng)行業(yè)風(fēng)險(xiǎn)防范。從房地產(chǎn)的每個(gè)流程環(huán)節(jié)，從房地產(chǎn)項(xiàng)目初期建設(shè)、銷售、資金回籠到償還銀行貸款實(shí)行全過(guò)程風(fēng)險(xiǎn)防范，認(rèn)真做好授信前調(diào)查工作。首先嚴(yán)格審查土地性質(zhì)為出讓或者劃撥，是否涉及農(nóng)用地、對(duì)比的土地價(jià)格是否合理。其次確認(rèn)土地使用權(quán)證、建設(shè)用地規(guī)劃許可證、建設(shè)工程規(guī)劃許可證和施工許可證，“四證”辦理流程及是否齊全，尤其要注意核實(shí)項(xiàng)目建設(shè)與“四證”內(nèi)容一致。

4.分析企業(yè)還款能力。企業(yè)還款能力從財(cái)務(wù)指標(biāo)和非財(cái)務(wù)指標(biāo)兩方面分析，財(cái)務(wù)指標(biāo)方面需認(rèn)真測(cè)算企業(yè)還款能力的指標(biāo)體系。如資產(chǎn)總額、資產(chǎn)負(fù)債率、總資產(chǎn)利潤(rùn)率（RoA）、凈資產(chǎn)利潤(rùn)率（ROE）、現(xiàn)金流量、應(yīng)收賬款周轉(zhuǎn)率等關(guān)鍵指標(biāo)。非財(cái)務(wù)指標(biāo)方面：需要考察企業(yè)信譽(yù)，通過(guò)對(duì)企業(yè)過(guò)去的開發(fā)情況，如完工項(xiàng)目質(zhì)量、歸還銀行貸款情況、商品房銷售情況、為購(gòu)房者辦理個(gè)人房產(chǎn)證和土地證情況等的綜合考察，強(qiáng)化對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)及關(guān)聯(lián)方的篩選。

5.完善落實(shí)貸后管理。銀行控制授信風(fēng)險(xiǎn)風(fēng)險(xiǎn)緩釋措施通常采用追加母公司連帶責(zé)任擔(dān)保及項(xiàng)目實(shí)際在建工程、土地使用權(quán)抵押來(lái)實(shí)現(xiàn)最終風(fēng)險(xiǎn)的控制。實(shí)時(shí)監(jiān)控整個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目的建設(shè)、銷售過(guò)程，及時(shí)掌握項(xiàng)目銷售進(jìn)度情況及企業(yè)資金回籠情況，督促房地產(chǎn)開發(fā)商按實(shí)際的銷售收入比例及時(shí)還款，建立完善的項(xiàng)目建設(shè)、銷售、資金結(jié)算情況的檢查制度，加強(qiáng)同房管處、國(guó)土局等登記部門的聯(lián)系，指定專人、雙人辦理，交叉進(jìn)行。定期或不定期進(jìn)行貸后跟蹤檢查，旦發(fā)現(xiàn)問(wèn)題，及時(shí)采取相應(yīng)措施。

市場(chǎng)運(yùn)作證明，房地產(chǎn)市場(chǎng)的行情冷暖會(huì)導(dǎo)致銀行業(yè)資產(chǎn)質(zhì)量出現(xiàn)較大波動(dòng)，房地產(chǎn)行業(yè)的風(fēng)險(xiǎn)會(huì)直接或間接地向關(guān)聯(lián)行業(yè)迅速傳導(dǎo)，因此應(yīng)關(guān)注相關(guān)風(fēng)險(xiǎn)及時(shí)采取措施，減少必要的損失。