吳瑩　陶思靜

摘要：一直以來(lái)，在中國(guó)社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展中，房地產(chǎn)行業(yè)起著極大的支撐作用。隨著我國(guó)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的不斷發(fā)展，房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展規(guī)模也變得越來(lái)越大。不過(guò)，在最近幾年中，房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展前景和價(jià)值深受外界各種因素的影響?；诖?，本文深入分析了房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展前景及價(jià)值影響，具有重要意義。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)市場(chǎng)，發(fā)展前景，價(jià)值影響

1.引言

自1998年以來(lái)，我國(guó)社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的速度呈逐步上升趨勢(shì)，且我國(guó)政府制定了相應(yīng)的新住房制度，使我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展得到有效的推進(jìn)發(fā)展。隨著我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)的不斷快速發(fā)展，該行業(yè)在我國(guó)國(guó)民經(jīng)濟(jì)發(fā)展中的地位也隨著不斷提高，房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展?fàn)顩r一直備受我國(guó)政府的關(guān)注，因此，本文對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展前景及價(jià)值影響進(jìn)行深入分析，具有重要意義。

2.國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展前景

2.1房地產(chǎn)市場(chǎng)改善的方式

在當(dāng)前社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展形勢(shì)中，我國(guó)政府應(yīng)對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)穩(wěn)定性給予高度重視。為滿足人們的住房需求，減輕人們的經(jīng)濟(jì)負(fù)擔(dān)，我國(guó)政府應(yīng)能夠采取有效措施，有效減小房地產(chǎn)交易成本，對(duì)經(jīng)濟(jì)適用房、廉住房的建設(shè)力度不斷進(jìn)行提高，通過(guò)采用民生途徑，有效解決當(dāng)期房地產(chǎn)的需求和供給問(wèn)題。而銀行應(yīng)改變傳統(tǒng)區(qū)別對(duì)待觀念，向人們提供更多的貸款，以向房地產(chǎn)市場(chǎng)營(yíng)造一個(gè)更為寬松的金融環(huán)境。其實(shí)，拯救房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商并不是解決房地產(chǎn)市場(chǎng)問(wèn)題的主要目的，而是對(duì)中國(guó)國(guó)民經(jīng)濟(jì)體系進(jìn)行有效保障，加深人們對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的本質(zhì)，這樣才能使持幣觀房現(xiàn)象得到有效轉(zhuǎn)變。一旦房地產(chǎn)市場(chǎng)崩潰，國(guó)內(nèi)工業(yè)勢(shì)必會(huì)面臨經(jīng)濟(jì)滑坡問(wèn)題，大大提高社會(huì)失業(yè)率，嚴(yán)重影響中國(guó)社會(huì)經(jīng)濟(jì)的可持續(xù)發(fā)展。

2.2政府制定的一系列調(diào)整政策

通過(guò)對(duì)最近幾年中國(guó)政府工作報(bào)告內(nèi)容后可知，對(duì)于房地產(chǎn)市場(chǎng)，國(guó)內(nèi)政府對(duì)其持平穩(wěn)、積極的態(tài)度，工作報(bào)告中包括穩(wěn)定、促進(jìn)等大量詞匯，表明我國(guó)政府正在積極調(diào)整房地產(chǎn)市場(chǎng)，在未來(lái)發(fā)展中，國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)將會(huì)變得更為穩(wěn)定、健康。

第一，實(shí)行因地制宜政策、對(duì)住房消費(fèi)進(jìn)行穩(wěn)定，充分落實(shí)地方政府的主體作用，使人們住房需求不斷得到滿足，有效提高房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展的穩(wěn)定性；第二，提高保障住房的建設(shè)力度，在保障物質(zhì)的同時(shí)，也實(shí)行住房資金補(bǔ)貼政策，將部分存量房轉(zhuǎn)為保障性住房；第三，對(duì)住房公積金進(jìn)行改革，對(duì)其利用效率不斷進(jìn)行提高；第四，制定并出臺(tái)城市危房改造計(jì)劃；第五，對(duì)土地改革途徑進(jìn)行明確，對(duì)相關(guān)實(shí)際工作進(jìn)行強(qiáng)化，如頒發(fā)、確權(quán)、登記等，嚴(yán)禁占用耕地，使農(nóng)民實(shí)際利益得到切實(shí)保障。

在社會(huì)經(jīng)濟(jì)不斷發(fā)展過(guò)程中，房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)揮著極大的推動(dòng)作用。隨著我國(guó)城市化進(jìn)程速度的不斷提高，由農(nóng)村轉(zhuǎn)移到城市的農(nóng)民數(shù)量越來(lái)越多，大大提高了房屋的需求量。所以，在中國(guó)未來(lái)發(fā)展空間中，房地產(chǎn)市場(chǎng)的前景還是非常好的。

3.房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)值影響因素分析

3.1 宏觀政策

在2006年召開(kāi)的國(guó)務(wù)院常務(wù)會(huì)議中提出了新國(guó)六條。在“國(guó)六條”出臺(tái)后不久，為有效穩(wěn)定住房?jī)r(jià)格，我國(guó)政府提出了若干住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)調(diào)整意見(jiàn)。該意見(jiàn)中充分反映了房地產(chǎn)調(diào)控精神，且該意見(jiàn)具有極強(qiáng)的可操作性，具體體現(xiàn)在如下幾點(diǎn)：

（1）土地供應(yīng)結(jié)構(gòu)深受我國(guó)土地的開(kāi)發(fā)計(jì)劃和使用計(jì)劃，進(jìn)而會(huì)使房地產(chǎn)業(yè)開(kāi)發(fā)狀況受到一定的影響。

（2）因?yàn)楫?dāng)前我國(guó)的房地產(chǎn)金融市場(chǎng)體系存在很多不足和缺陷，銀行的信貸資金支持能夠反映出房地產(chǎn)業(yè)受到金融業(yè)的支持情況，其一為銀行投放于房地產(chǎn)消費(fèi)領(lǐng)域的信貸額，其二為銀行給予房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的資金額度。

（3）在各項(xiàng)稅費(fèi)作用下，政府能夠?qū)Ψ康禺a(chǎn)價(jià)格造成一定的影響，繼而使房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)對(duì)策的制定、房地產(chǎn)銷(xiāo)售情況受到一定的影響。

3.2 競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境

在不斷變化的社會(huì)環(huán)境中，隨著新企業(yè)的不斷出現(xiàn)，對(duì)社會(huì)產(chǎn)品的不斷模仿，對(duì)產(chǎn)品及時(shí)的額不斷創(chuàng)新，消費(fèi)者購(gòu)買(mǎi)偏好勢(shì)必會(huì)發(fā)生變化，一旦競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手成功模仿產(chǎn)品或者超越產(chǎn)品，企業(yè)在市場(chǎng)中的競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)將會(huì)不斷變小。

（1）現(xiàn)有競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手。由于現(xiàn)有競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手的存在，企業(yè)在很多方面均會(huì)受到一定的挑戰(zhàn)和壓力，如地理位置、硬件服務(wù)配套、產(chǎn)品自身等。

（2）潛在競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手。對(duì)于市場(chǎng)來(lái)說(shuō)，它所受到威脅主要來(lái)自于潛在競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手。

3.3 消費(fèi)者市場(chǎng)影響因素

對(duì)于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商來(lái)說(shuō)，只有預(yù)先調(diào)查消費(fèi)者的購(gòu)買(mǎi)力水平、購(gòu)買(mǎi)偏好后，制定出的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)對(duì)策才能更合理、有效，才能對(duì)企業(yè)市場(chǎng)進(jìn)行細(xì)分，正確確定房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)目標(biāo)，制定出有效的房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)對(duì)策。另外，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商需要高度重視顧客的差異化，其中差異化主要體現(xiàn)在兩大方面，即：其一，不同的顧客具有不同的需求；其二，不同的顧客具有不同的房地產(chǎn)價(jià)值水平。因此，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商一個(gè)對(duì)消費(fèi)者群體進(jìn)行深入研究和細(xì)分，同時(shí)結(jié)合其他方面，以提高房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的針對(duì)性。

4.小結(jié)

一直以來(lái)，房地產(chǎn)行業(yè)均為中國(guó)社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的核心力量。目前房地產(chǎn)發(fā)展市場(chǎng)中存在較多問(wèn)題，嚴(yán)重阻礙了我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展，對(duì)此，我國(guó)政府必須要制定出有效的解決對(duì)策，以確保中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的可持續(xù)發(fā)展。

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作者信息：

姓名：吳瑩（1993），性別：女，民族：漢族，籍貫：河南，學(xué)歷：碩士研究生在讀，單位：廣東工業(yè)大學(xué)，研究方向：建筑與土木工程，

吳瑩 412826199305240627