中國房價(jià)到拐點(diǎn)了嗎

1998年以來，中國商品房市場逐漸發(fā)展，同時(shí)伴隨著快速的城市化進(jìn)程和人口遷徙。房地產(chǎn)熱在中國已持續(xù)了20年，房地產(chǎn)持續(xù)擴(kuò)張對中國經(jīng)濟(jì)的影響日益引人注目。在過去三年，中國房地產(chǎn)則經(jīng)歷了大落之后的大起。當(dāng)下抑制房地產(chǎn)泡沫已成共識(shí)。中國房價(jià)已到拐點(diǎn)了嗎？如何評(píng)估房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)？如何構(gòu)建房地產(chǎn)長效調(diào)控機(jī)制？

鐘偉：歡迎兩位參與本期的“圓桌”討論。中國房地產(chǎn)經(jīng)歷了急風(fēng)暴雨般的20年，房價(jià)也一路飆升。兩位能否比較一下，國內(nèi)北上廣深等一線城市核心區(qū)的房價(jià)和紐約倫敦等世界城市相比，到底處于怎樣的狀態(tài)？中國一線城市房價(jià)是否已比西方大城市更貴了呢？

張明：對于處于不同收入水平的國家而言，比較房價(jià)絕對水平的意義不大，更重要的是比較一些國際通行的研判房價(jià)高低的指標(biāo)。從房價(jià)收入比來看，截至2016年底，深圳的房價(jià)收入比超過45年，北京、上海的房價(jià)收入比約為35年，廣州的房價(jià)收入比超過25年。從這一指標(biāo)來看，深圳的房價(jià)已經(jīng)是全球大城市中最高的，北京與上海的房價(jià)與香港持平，廣州的房價(jià)與倫敦與新加坡持平。從房價(jià)房租比來看，深圳的房價(jià)房租比超過70倍，北京、上海與廣州的房價(jià)房租比都在50倍左右。從這一指標(biāo)來看，深圳的房價(jià)仍是全球大城市中最高的，北京、上海與廣州的房價(jià)則與東京、香港與倫敦持平。綜上所述，中國一線城市的房價(jià)已經(jīng)不亞于西方大城市。

董藩：首先，我不主張將國內(nèi)北上廣深等城市核心區(qū)域房價(jià)和紐約倫敦等城市核心區(qū)域的房價(jià)進(jìn)行比較，因?yàn)椴煌瑖业姆慨a(chǎn)在法律規(guī)定的類別、實(shí)際的環(huán)境、價(jià)格的計(jì)算方式等方面的差別非常大，在一起比較并不合適。其一，中國的房產(chǎn)存在40年或70年的土地產(chǎn)權(quán)的限制，但國外基本沒有此種限制。其二，國內(nèi)和國外對房產(chǎn)的面積計(jì)算方式不同。按照建筑面積得出的面積通常比按照套內(nèi)建筑面積得出的面積多25%左右。其三，國內(nèi)、國外的房屋質(zhì)量差別非常大。國內(nèi)的很多房屋在自身的物理屬性、設(shè)計(jì)、物業(yè)管理、使用建材、功能安排、周圍配套等方面與西方差別很大，受到自身所在城市及區(qū)域的供給和需求等決定因素的影響。

其次，假設(shè)能夠比較的話，籠統(tǒng)地看，大致情況如下。美國紐約房價(jià)較貴的區(qū)域是曼哈頓，與之類似可比的是北京的國貿(mào)與金融街。相比之下，前者的房價(jià)還是高于后者一些。具體高多少并沒有準(zhǔn)確的數(shù)據(jù)，估計(jì)可能在20%—30%左右。值得注意的是，紐約曼哈頓的豪宅價(jià)格要比北京的豪宅貴很多。但像紐約這樣的城市，曼哈頓以外的地區(qū)房價(jià)則下滑的很快。紐約曼哈頓外圍很多區(qū)域的房價(jià)可能與北京四環(huán)內(nèi)的房價(jià)差不多。英國倫敦也是如此。其與國內(nèi)城市在城市面積、人口密度、建筑容積率、建筑密度等指標(biāo)的差異較大。但倫敦的豪宅價(jià)格相比國內(nèi)北、上、深的豪宅價(jià)格仍然要高得多。

鐘偉：房價(jià)持續(xù)上漲的慣性幾乎已成為一種無法挑戰(zhàn)的信念，如有的開發(fā)商就聲稱，在其有生之年看不到房價(jià)下跌。如果我們將房價(jià)的拐點(diǎn)定義為絕對房價(jià)微漲甚至有所回落，那么中國房價(jià)是否已到了拐點(diǎn)？這種拐點(diǎn)是全國整體房價(jià)止?jié)q，還是不同城市出現(xiàn)加速分化？

張明：從短中期來看，分化依然是不同城市的房價(jià)大趨勢。我們可以從兩個(gè)維度來看房價(jià)的分化。一是人口流動(dòng)，目前，具有購買力的年輕人口，依然在向一、二線核心城市流動(dòng)；二是優(yōu)質(zhì)公共資源的分布，目前，優(yōu)質(zhì)的教育、醫(yī)療、養(yǎng)老等公共資源，依然集中在一、二線城市，特別是一線城市。這就決定了未來中國核心城市的房價(jià)仍有可能處于高位，而外圍城市的房價(jià)很可能會(huì)持續(xù)處于低位?？紤]到中國人均收入水平、人口老齡化、潛在增速下降等問題，應(yīng)該說，房價(jià)全面暴漲的階段已經(jīng)結(jié)束，只是未來房價(jià)如何調(diào)整仍面臨較大的不確定性。舉例而言，如果雄安新區(qū)能成為分擔(dān)北京非核心功能的集中承載區(qū)，同時(shí)京津冀區(qū)域協(xié)同發(fā)展良好的話，那么北京房價(jià)繼續(xù)暴漲的可能性就幾乎沒有了。

董藩：理論上，若把房地產(chǎn)作為一種投資品來看，其價(jià)格應(yīng)該有漲有跌。而從世界房地產(chǎn)市場的經(jīng)驗(yàn)來看，一個(gè)大國，在沒有經(jīng)歷外部特殊因素沖擊的情況下，其房價(jià)原則上應(yīng)該是上漲的。究其原因，一是房價(jià)供需關(guān)系的特點(diǎn)與一般商品不同。在房地產(chǎn)市場上，供給的彈性小，需求的彈性大。二是對房地產(chǎn)的需求原則上只會(huì)擴(kuò)大而不會(huì)縮小。以住宅為例，人們對住房的面積、數(shù)量的需求原則上會(huì)不斷擴(kuò)張。三是房地產(chǎn)這種商品沒有替代品，導(dǎo)致對其需求無法轉(zhuǎn)移。四是房屋和土地連在一起。而土地作為唯一不折舊的固定資產(chǎn)，其價(jià)格在一般情況下應(yīng)不斷升值，且其每年上漲的幅度會(huì)高于房屋作為建筑物的折舊價(jià)值貶損幅度，因此會(huì)帶動(dòng)房價(jià)整體上漲。五是貨幣發(fā)行量越來越多，最終會(huì)凝結(jié)在房屋和土地上，推動(dòng)房價(jià)繼續(xù)上漲。以上五個(gè)原因共同決定了房價(jià)在長期來看會(huì)繼續(xù)上漲。特別是一個(gè)大國的房價(jià)的運(yùn)行軌跡會(huì)更加規(guī)律而明顯，原則上下跌僅在戰(zhàn)爭、瘟疫、地震、大的市值調(diào)整、經(jīng)濟(jì)危機(jī)等重大意外因素的沖擊下偶爾發(fā)生。

整體上，中國房價(jià)的上漲還沒有結(jié)束，即便有些小城鎮(zhèn)的房價(jià)很難上漲，但從全國來看，在大量房價(jià)高、交易量大的一、二線城市的帶動(dòng)下，全國房價(jià)的數(shù)值仍在繼續(xù)上漲。特別是北京、上海、深圳等城市的房價(jià)還遠(yuǎn)遠(yuǎn)沒有到頂，即便有一天其超過紐約、倫敦、東京的房價(jià)，也很正常。未來中國房價(jià)的上漲，可能會(huì)呈現(xiàn)出現(xiàn)如下兩個(gè)突出特點(diǎn)。一是此消彼長。即有些城市的房價(jià)相對平穩(wěn)，甚至有些城市因供應(yīng)量大、人口外流等因素，房價(jià)會(huì)出現(xiàn)回落；但與此同時(shí)，另一些城市諸如北京、上海、深圳等，房價(jià)上漲會(huì)更猛。二是顛簸性前行。即房價(jià)漲漲跌跌或漲漲停停，但總體呈上漲態(tài)勢。

未來10—20年內(nèi)，如果中國社會(huì)發(fā)展的道路不發(fā)生大的變化，預(yù)計(jì)一、二線城市的房價(jià)或仍將上漲，而部分小城鎮(zhèn)的房價(jià)或呈現(xiàn)平穩(wěn)或衰退的局面。從全國的格局來看，東、中、西部的房價(jià)差會(huì)繼續(xù)拉大，小城鎮(zhèn)與大都市的單個(gè)樓盤的價(jià)格甚至?xí)a(chǎn)生上百倍的價(jià)差。

鐘偉：人們喜歡用日本的泡沫經(jīng)濟(jì)和美國的次貸危機(jī)來形容房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)。日本房價(jià)的絕對下行和地產(chǎn)泡沫風(fēng)險(xiǎn)已是老生常談，美國當(dāng)下的房價(jià)則略高于次貸危機(jī)之前。經(jīng)歷了20多年發(fā)展的中國房地產(chǎn)金融，覆蓋了土地收儲(chǔ)、開發(fā)、個(gè)人公積金和按揭、消費(fèi)金融以及二手房相關(guān)金融產(chǎn)品等廣泛領(lǐng)域，兩位如何評(píng)估中國房地產(chǎn)金融的總體風(fēng)險(xiǎn)？

張明：要準(zhǔn)確評(píng)估中國房地產(chǎn)金融的總體風(fēng)險(xiǎn)，是非常困難的一件事情。中國是一個(gè)地區(qū)差距巨大、居民部門貧富差距較大、政府掌控資源能力較強(qiáng)、資本賬戶尚未全面開放、經(jīng)濟(jì)增長模式仍在轉(zhuǎn)型的發(fā)展中國家。一方面，要評(píng)估總體上是否存在房地產(chǎn)泡沫、甚至一線城市是否存在房地產(chǎn)泡沫，依然存在廣泛爭議；另一方面，即使認(rèn)為一線城市存在房地產(chǎn)泡沫（筆者也是這種觀點(diǎn)），但泡沫究竟會(huì)在什么時(shí)候破裂，也是非常難預(yù)測的事情。更重要的是，中國的房地產(chǎn)市場與商業(yè)銀行體系完全捆綁到一起。根據(jù)我的初略估算，中國商業(yè)銀行貸款的一半以上，都與房地產(chǎn)市場存在直接或間接的關(guān)聯(lián)。這就意味著，房地產(chǎn)價(jià)格大幅下跌可能引爆中國金融的系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)，這是中國政府竭盡全力要避免的。我傾向于認(rèn)為，房地產(chǎn)泡沫破裂未必會(huì)成為中國金融危機(jī)的起因，而可能是中國其他危機(jī)爆發(fā)的結(jié)果。

董藩：這么多年，中國的房價(jià)并沒有出現(xiàn)明顯的下跌。而日本、美國等國歷史上的房價(jià)大幅下跌則有自身的歷史條件。以日本為例。在簽訂廣場協(xié)議后，日元大幅升值，大量的外來資金流入日本市場，主要是流動(dòng)性比較好的日本股市及房地產(chǎn)市場。此后，日本政府出臺(tái)了固定資產(chǎn)稅、都市計(jì)劃稅，改變了土地租約的時(shí)間，導(dǎo)致外資撤出，引發(fā)了房地產(chǎn)價(jià)格的大幅下跌。而日本較為罕見的經(jīng)濟(jì)和人口均輕微萎縮的經(jīng)濟(jì)體，房地產(chǎn)存量不增反減。再比如美國。美國次貸危機(jī)的發(fā)生和“兩房”的聯(lián)邦政府信用擔(dān)保有關(guān)。

目前，中國房地產(chǎn)市場并不存在明顯的房地產(chǎn)泡沫問題。原因是國內(nèi)的首付比例非常高。雖然國內(nèi)一線城市房價(jià)很高，但實(shí)際上的杠桿率并不高。這與西方國家差別很大。同時(shí)，不應(yīng)簡單地因?yàn)閲鴥?nèi)購房者還貸壓力大，就推斷房價(jià)形成了泡沫。實(shí)際上，房地產(chǎn)市場非常穩(wěn)定。房地產(chǎn)按揭貸款的違約率非常低，各家銀行平均僅為1%，從安全性上考慮，質(zhì)量遠(yuǎn)遠(yuǎn)好于其他金融資產(chǎn)。中國人平均還貸年限在6—7年左右，還貸速度之快，在西方來講非常少見。整體上，中國的房地產(chǎn)市場大致穩(wěn)定，整個(gè)金融業(yè)的利潤，在很大程度上是由對開發(fā)公司、對按揭貸款購房者發(fā)放貸款所創(chuàng)造出來的。

鐘偉：2014年初，中國房地產(chǎn)投資和銷售進(jìn)入“斷崖式下跌”，2015年三季度到2016年一季度，樓市調(diào)控持續(xù)放松。今年以來，強(qiáng)調(diào)地產(chǎn)回歸居住屬性，抑制地產(chǎn)泡沫的舉措不斷。各種行政措施和預(yù)期調(diào)控措施不斷出臺(tái)。在兩位看來，應(yīng)如何構(gòu)建中國樓市調(diào)控的長效機(jī)制？

張明：第一，各地政府應(yīng)該增加居住用地的供給。只有增加供給，才能最終抑制房價(jià)上升。但要讓地方政府做到這一點(diǎn)，首先必須加快財(cái)稅體制改革，讓地方政府的財(cái)權(quán)與事權(quán)更加匹配，降低地方政府對土地出讓金的依賴程度。第二，應(yīng)該盡快推出房產(chǎn)稅，但推出房產(chǎn)稅的前提，是中國政府降低對居民部門征收的其他稅費(fèi)，中國居民部門的實(shí)際稅負(fù)，從國際范圍內(nèi)來看已經(jīng)非常高了。第三，應(yīng)該向民間資本真正開放教育、醫(yī)療、養(yǎng)老等服務(wù)業(yè)。只有讓優(yōu)質(zhì)公共資源的分布更加廣泛，才能降低通過買房來獲取稀缺性公共資源的激勵(lì)。

董藩：建立中國房地產(chǎn)市場的長效機(jī)制是社會(huì)各界關(guān)心的問題。建立長效機(jī)制其實(shí)是與整個(gè)社會(huì)的政治、經(jīng)濟(jì)體制的變革相聯(lián)系的，并需要一定的條件。例如，減少政府的行政干預(yù)，法律賦予買房者和開發(fā)商等市場主體的權(quán)利能夠得到保護(hù)等。

鐘偉：隨著中國從儲(chǔ)蓄大國走向資產(chǎn)大國，中國社會(huì)各階層有各自的焦慮。年輕群體在憂慮是否應(yīng)當(dāng)出手買房，他們既擔(dān)心未來更買不起房，又擔(dān)心現(xiàn)在買房被套在高位；高收入群體已逐漸了解炒房無望，又不知道如何優(yōu)化其手中的儲(chǔ)蓄。兩位對中國年輕人和富裕人群的樓市操作有何建議？

張明：對年輕人而言，如果是首套自住房，我覺得如果具備能力的話，還是應(yīng)該購買，但應(yīng)該避免高杠桿買房。此外，應(yīng)該小心利率上升導(dǎo)致的月供壓力上升的風(fēng)險(xiǎn)，最好將月供控制在月收入的一半以內(nèi)。為了降低杠桿，不妨先買小戶型或者較遠(yuǎn)地帶的住房，以后隨著收入上升再進(jìn)行改善。對于富裕人群而言，通過房地產(chǎn)投資來實(shí)現(xiàn)資產(chǎn)增值的最好十年已經(jīng)過去了。未來的房地產(chǎn)投資，或許應(yīng)該集中在核心城市的核心地帶，也可以考慮全球范圍內(nèi)的房地產(chǎn)投資。但總體而言，在增量資產(chǎn)配置方面，應(yīng)該逐漸降低房產(chǎn)的配置比重，增加股權(quán)或其他大類資產(chǎn)的配置比重。

董藩：無論是收入較低、缺乏積累的年輕人還是高收入群體，我都希望他們能夠在房地產(chǎn)市場上更加積極、主動(dòng)。因?yàn)榉績r(jià)的上漲并沒有結(jié)束。即使在美國、英國、澳大利亞、加拿大等歷史悠久的資本主義市場國家，房價(jià)仍然在上漲，而中國房價(jià)的增長過程更沒有結(jié)束。房地產(chǎn)事實(shí)上是一種財(cái)富分配機(jī)制，它能夠使窮人變成富人，使富人變得更富。在這種財(cái)富調(diào)整的過程中，對于不進(jìn)入房地產(chǎn)市場的人來說是不利的。近些年來，購買房產(chǎn)被證明是對抗通貨膨脹的最有效方式。在當(dāng)前的背景下，無論是哪一類人群，都應(yīng)把自己手中的儲(chǔ)蓄盡可能地轉(zhuǎn)化為價(jià)格繼續(xù)增長的優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)，使其保值增值。

鐘偉：張明教授對未來中國樓市的判斷相對謹(jǐn)慎，認(rèn)為房價(jià)快速上升期總體上可能已過去，分化屬于必然；同時(shí)房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)值得關(guān)注，人們購置房產(chǎn)應(yīng)當(dāng)量力而行，留有余地。而董藩教授一如既往地持有樂觀精神，認(rèn)為中國的國情決定了房地產(chǎn)在中國仍有廣闊的發(fā)展前途；同時(shí)，樓市的財(cái)富效應(yīng)仍然存在。謝謝兩位的參與。房地產(chǎn)一度在中國經(jīng)濟(jì)增長轉(zhuǎn)型中發(fā)揮了重要作用，在中國經(jīng)濟(jì)邁入新常態(tài)之后，房地產(chǎn)必將面臨嬗變。