文 《法人》記者 趙青

特別報(bào)道

租購?fù)瑱?quán)下一步

文 《法人》記者 趙青

廣州首發(fā)“租購?fù)瑱?quán)”政策，其示范意義遠(yuǎn)大于實(shí)際效果。在資源配置不均衡、教育等政策不匹配的情況下，“租購?fù)瑱?quán)”的落地突破并不輕松，反而可能引發(fā)租價(jià)暴漲，給樓市帶來新的問題

“租購?fù)瑱?quán)”在國內(nèi)首次落地。

7月17日下午，廣州市政府辦公廳印發(fā)了《廣州市加快發(fā)展住房租賃市場工作方案》（以下簡稱《方案》），明確提出了“賦予符合條件的承租人子女享有就近入學(xué)等公共服務(wù)權(quán)益，保障租購?fù)瑱?quán)”。

在住房問題上，中央一再強(qiáng)調(diào)，“房子是用來住的，不是用來炒的”。那么，有沒有產(chǎn)權(quán)就不是最主要矛盾，重點(diǎn)在于能不能滿足居住需要。很顯然，廣州的探索以及對其他城市的示范意義，應(yīng)當(dāng)可以看成是一種創(chuàng)新、一種改革。

有專家表示，“此舉在中國住房租賃史上頗具里程碑意義”。新政不僅把租房的價(jià)值提高了許多，而且對于住房租賃體系的建立有著不可估量的影響。

同時(shí)，為了避免因房屋供求關(guān)系變化而帶來的房租大幅提高的隱患，《方案》還補(bǔ)充了相關(guān)處理辦法，分別從土地、商業(yè)用房、個(gè)人改造房三個(gè)維度來提供租賃住房。

開啟租賃市場改革新篇章

眾所周知，在大城市，尤其是在北上廣深這樣的一線城市，買房越來越不是一件容易的事情。而房價(jià)貴的重要原因是附著在其上的優(yōu)質(zhì)資源，比如優(yōu)質(zhì)的學(xué)校、醫(yī)療等資源。這些資源往往具有獨(dú)占性（按片劃分的擇校體系），也就是說，只有買房子的人，擁有產(chǎn)權(quán)的人，才能夠享受。稀缺就會導(dǎo)致溢價(jià)，因此最貴的房子往往是所謂的學(xué)區(qū)房、醫(yī)療房。

在我國，租客長期處于相對弱勢的地位，而房東卻相對強(qiáng)勢

在這樣的情形下，租房成了不少人暫時(shí)的選擇。

據(jù)有關(guān)統(tǒng)計(jì)分析，目前我國大概有1.6億人在城鎮(zhèn)租房居住，占城鎮(zhèn)常住人口的21%，這當(dāng)中以新就業(yè)的大學(xué)生和外來務(wù)工人員為主要群體。對大部分租房一族來說，因?yàn)槿狈ψ銐蚨嗟呢?cái)富和收入去支付首付與按揭，所以只能暫時(shí)靠租房居住。一旦經(jīng)濟(jì)條件允許，大家又會快速轉(zhuǎn)向購房，造成這種現(xiàn)象的重要原因，就是身為租客無法享受到房屋產(chǎn)權(quán)人同等的公共權(quán)力。

廣州此次試水“租購?fù)瑱?quán)”引發(fā)輿論大討論，正是擊中了當(dāng)前租賃市場的痛點(diǎn)。

財(cái)經(jīng)專欄作家肖磊在接受《法人》記者采訪時(shí)表示，對于“租購?fù)瑱?quán)”的解讀，這兩天正在發(fā)酵，一些分析認(rèn)為，如此一來買房需求會下降，租賃市場會火，房價(jià)會下跌，房租會上漲等；還有一些分析認(rèn)為，“租購?fù)瑱?quán)”存在著很多的不確定性，具體細(xì)節(jié)執(zhí)行非常難，對租戶的保障一時(shí)半會還是難以落實(shí)的，況且如果過于保護(hù)租戶利益，很多業(yè)主就不愿意出租了，畢竟租金占整個(gè)房價(jià)的比例（租售比）過低。

“討論‘租購?fù)瑱?quán)’對房價(jià)的影響，確實(shí)是很有意義的，因?yàn)檫@是自1998年房地產(chǎn)市場化改革之后，又一個(gè)重要舉措。如果說前20年中國房地產(chǎn)市場是以滿足市場購買為主，那么以后可能要轉(zhuǎn)入滿足租賃為主?！毙だ谡J(rèn)為。

易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)對《法人》記者表示，廣州在租賃市場發(fā)展方面相對超前，這也暗示了此次廣州租賃市場的改革實(shí)際上帶有“打前陣”的政策含義，即率先在全國進(jìn)行較早的租賃市場改革。

“所以廣州作為地方性的租賃市場改革，很多政策內(nèi)容會成為后續(xù)中央制定租賃市場規(guī)范性條例的模板，也有望成為全國積極推進(jìn)的一個(gè)重要的可借鑒模板?！眹?yán)躍進(jìn)表示。

在嚴(yán)躍進(jìn)看來，本次《方案》主要有以下幾點(diǎn)實(shí)質(zhì)性內(nèi)容：

第一，保障租購?fù)瑱?quán)。對外來人口來說，租房可以就近入學(xué)的條件變得成熟，當(dāng)然有一個(gè)前提條件，即符合廣州積分入學(xué)安排學(xué)位的條件。

第二，租賃目的的公積金提取額度提高。其提取標(biāo)準(zhǔn)為職工工資兩倍的40%的比例，相比此前30%的比例有所提高。

第三，租賃參與的稅負(fù)減輕。比如對于個(gè)人出租房屋的，在增值稅繳納方面，征收率從5%降低到1.5%。

第四，商業(yè)用房租賃權(quán)益增加。商業(yè)用房后續(xù)改造成為租賃用房的機(jī)會和支持增加，但前提是不允許銷售。

第五，城中村租賃市場獲支持。對老舊社區(qū)和城中村的住房項(xiàng)目來說，后續(xù)租賃市場發(fā)展會受到規(guī)范，但大方向是支持的。

第六，成立租賃發(fā)展投資公司。組織架構(gòu)搭建有助于后續(xù)發(fā)展更為健全和科學(xué)的租賃市場，此類公司的組建也是市場化發(fā)展租賃市場的一個(gè)重要舉措。

平衡權(quán)利均等問題

北京建豪律師事務(wù)所主任周雷律師在接受《法人》記者采訪時(shí)表示，租購?fù)瑱?quán)從法律角度解釋為，這個(gè)房子無論你是通過購買所得還是通過租賃占用，你就同時(shí)享有業(yè)主作為房主的所有權(quán)利。同權(quán)，指的就是基于房子所享受的法律上的物權(quán)，包括社會福利、公共事業(yè)方面的以及和房子所配套的公共性的權(quán)利，例如上學(xué)、養(yǎng)老、就業(yè)等等。

租賃者本身在法律上享有物權(quán)上的優(yōu)先權(quán)，這里的物權(quán)包括所有、占有、使用、處分、收益，盡管他的所有權(quán)是不完全的。租賃是通過支付對價(jià)來獲得合同期限的物權(quán)，也就是占有權(quán)，并且在占有期限內(nèi)，對于物的權(quán)利，除不能處分外，享有和所有者一樣的權(quán)利。所以物權(quán)本身具有優(yōu)先性，因?yàn)樽赓U權(quán)本身是一種物權(quán)。

在我國，租客長期處于相對弱勢的地位，而房東卻相對強(qiáng)勢。但是，在民法制度比較完善的國家，租客往往比房東更強(qiáng)勢，房東甚至不可以隨意趕走租賃者，隨意提高租金毀約，隨意收回房子。這樣相對在合同的糾紛上、在法律的考量上，對租賃者有一個(gè)充分的保護(hù)。因此，“租購?fù)瑱?quán)”已經(jīng)在西方國家施行了多年。

周雷表示，廣州市推出這次新政的意義主要是配合兩方面，一是住房供給側(cè)的改革。目前很多房子，附著了太多的房產(chǎn)之外的配套上的公共福利和權(quán)利，大家都去持有，必然使得資源緊張。通過租售同權(quán)，鼓勵(lì)發(fā)展租賃市場，以免房價(jià)過高，讓大家理性購房，同時(shí)通過租賃來獲得房產(chǎn)的相關(guān)權(quán)利。但是，要輔助相關(guān)的配套政策，避免造成相關(guān)地區(qū)租賃價(jià)格過高。

二是進(jìn)行住房價(jià)格的長效機(jī)制改革，來發(fā)展完善中國的住房租賃市場。從這個(gè)角度講，它的意義在于，讓人們知道住房不是必須買房，也完全可以租房，從而使房地產(chǎn)市場更加穩(wěn)定。因此，房地產(chǎn)行業(yè)從法律上破清以后，“租購?fù)瑱?quán)”，在房地產(chǎn)市場的培育上，也提供了一個(gè)很好的制度上的配套。

根據(jù)《方案》，具有本市戶籍的適齡兒童少年、人才綠卡持有人子女等政策性照顧借讀生、符合市及所在區(qū)積分入學(xué)安排學(xué)位條件的來穗人員隨遷子女，其監(jiān)護(hù)人在本市無自有產(chǎn)權(quán)住房，以監(jiān)護(hù)人租賃房屋所在地作為唯一居住地且房屋租賃合同經(jīng)登記備案的，可安排到義務(wù)教育階段學(xué)校（含政府補(bǔ)貼的民辦學(xué)校學(xué)位）就讀。

有專家分析稱，租購?fù)瑱?quán)必然導(dǎo)致“更多的人”追逐“總量基本不變”的優(yōu)質(zhì)資源，其結(jié)果必然是優(yōu)質(zhì)資源漲價(jià)。如果政府扭曲價(jià)格，必然產(chǎn)生腐敗。這是市場決定的、無法改變的事實(shí)。

對此，中國奧地利經(jīng)濟(jì)學(xué)50人論壇研究助理張林在接受《法人》記者采訪時(shí)表示，廣州市推行租購?fù)瑱?quán)“賦予符合條件的承租人以就近入學(xué)等公共服務(wù)權(quán)益”，意在通過權(quán)益平等來消解附著在住房或戶籍上的社會利益，壓制房價(jià)?？墒牵瑥慕?jīng)濟(jì)學(xué)的道理出發(fā)，租購權(quán)益平等意味著允許更多的人去爭奪附著在房產(chǎn)上的社會利益，從而只能增加學(xué)校和醫(yī)療等資源的稀缺性。

張林說，將社會保障、福利收益和戶籍狀況、有無住房等社會屬性捆綁在一起，是一種通過行政規(guī)章來配置資源的方式。凡是通過行政手段配置資源，其本質(zhì)都是轉(zhuǎn)移支付和收入再分配；凡是要通過行政手段配置的資源，其本身也都是稀缺的資源。租購不能同權(quán)，來源于教育和醫(yī)療資源的供給短缺。教育和醫(yī)療資源如果稀缺，按照市場的方式，學(xué)校和醫(yī)院便會遵照高價(jià)者得的原則獲取收益。但是，公立教育和公立醫(yī)院由于戴著公有的帽子，便采用行政規(guī)章的方式將這些資源就近配置給有房者或本地戶籍居民，即便如此，也還會難以避免資源哄搶的事情發(fā)生。

“這就是說，那些本該由學(xué)校和醫(yī)院獲得的潛在收益，此時(shí)按照行政配置資源的方式轉(zhuǎn)移給了有房的人。市場的計(jì)算能力是無處不在的，當(dāng)有房者通過房屋買賣變現(xiàn)這些收益時(shí)，就形成了所謂的學(xué)區(qū)房、醫(yī)療房。更不幸的是，如果有房者同時(shí)又多半屬于高收入或者富裕人群時(shí)，這種收入再分配就是窮人補(bǔ)貼富人。”張林直言。

所以，從純粹經(jīng)濟(jì)理論的角度來分析，無論是采取市場原則還是行政原則，總是富有的人群更有機(jī)會獲得稀缺的教育和醫(yī)療資源，只不過渠道不同，看上去人人機(jī)會平等的“公立性”，實(shí)際上很難經(jīng)得住推敲。

看上去很美？

“這只是一個(gè)看上去很美，而真正操作起來根本不可能實(shí)現(xiàn)的政策?！豹?dú)立經(jīng)濟(jì)學(xué)家、央視財(cái)經(jīng)評論員馬光遠(yuǎn)在接受《法人》記者采訪時(shí)表示，“原因只有一個(gè)，那就是優(yōu)質(zhì)教育資源的供應(yīng)相對于需求，將長期處于稀缺的狀況，在優(yōu)質(zhì)教育資源稀缺的情況下，要實(shí)現(xiàn)真正的租購?fù)瑱?quán)，操作難度之大超乎想象，這是一個(gè)基本常識，根本無須太多的論證” 。

馬光遠(yuǎn)認(rèn)為，新政中的“符合條件的承租人”究竟什么樣的承租人符合條件，需要什么樣的條件，這里面大有名堂，如果最后細(xì)化了，當(dāng)初的規(guī)定會面目全非。坦率而言，這樣的政策在沒有優(yōu)質(zhì)教育資源的地區(qū)好辦，一旦某個(gè)片區(qū)有優(yōu)質(zhì)教育資源，幾乎不可能實(shí)行。如果真的一體對待推行，最后只有通過抓鬮來決定誰能上學(xué)了。在不考慮各種特殊通道的情況下，這個(gè)政策不一定使得學(xué)區(qū)房房價(jià)下跌，倒很有可能使得優(yōu)質(zhì)教育資源所在地區(qū)的房租再次暴漲。

此外馬光遠(yuǎn)認(rèn)為，鑒于房價(jià)上漲的預(yù)期、國人的習(xí)慣以及長期以來中國在住房租賃公共政策層面的缺失等原因，導(dǎo)致在公共服務(wù)的獲得上，特別是在教育資源的分配上，房屋所有權(quán)相對于租賃權(quán)，具有獨(dú)特的不可比擬的優(yōu)勢。

“住房公共政策給房屋所有權(quán)賦予了很多遠(yuǎn)遠(yuǎn)超越居住功能的價(jià)值。這是住房租賃市場長期以來難以發(fā)展的原因，也是大家寧可選擇高位接盤也不愿意選擇租房的根源?！?馬光遠(yuǎn)告訴《法人》記者，“就此而言，廣州的‘租購?fù)瑱?quán)’就是個(gè)夸大的偽‘同權(quán)’，因?yàn)樗徽f了孩子入學(xué)的權(quán)利，但附著在房子上的還有其他福利。中國房地產(chǎn)市場化十多年來，公共政策對租房市場極其冷漠，因?yàn)檎谄渲袩o利可圖?！?/p>

“鼓勵(lì)租房的措施很多都是隔靴搔癢?！瘪R光遠(yuǎn)強(qiáng)調(diào)，租賃政策真正要落地，起碼要在幾方面有突破，比如，把買房和孩子入學(xué)脫鉤。買房可以入學(xué)，租房也應(yīng)該有入學(xué)資格。

對于輿論關(guān)心的在名校附近租房是不是就意味著可以給孩子一個(gè)好學(xué)位的問題，山東新亮律師事務(wù)所王新亮律師在接受《法人》記者采訪時(shí)談道，“租購?fù)瑱?quán)”本身就有著一定的門檻限制，“具有廣州市戶籍、人才綠卡持有人子女、符合積分入學(xué)條件的來穗人員隨遷子女”，才算“符合條件”。

從目前的實(shí)際情況看，政府文件里的“租購?fù)瑱?quán)”，更準(zhǔn)確的含義是在教育資源分配有剩余的前提下，“租房”和“購房”享有相同的權(quán)利。倘若現(xiàn)有的教育資源不足以全部分配時(shí)，“購房”的先享有，有剩余的再分給租房的，而不是買房租房無差別地一起分配現(xiàn)有的教育資源。現(xiàn)實(shí)問題是優(yōu)質(zhì)的教育資源，“購房”的都不一定可以享受得到，更何況是“租房”的。

此外，王新亮還表示，租購?fù)瑱?quán)并不能解決教育公平的問題。教育公平問題的根本原因是尖端教育資源的稀缺性，優(yōu)質(zhì)的教育資源是固定的，不管以什么形式分配，都注定只有少數(shù)人可以享受到，且租購?fù)瑱?quán)本身其限制門檻相對比較高，更加導(dǎo)致了大部分人不能公平地享有這些優(yōu)質(zhì)的教育資源。

事實(shí)上，瘋漲的學(xué)區(qū)房是教育資源嚴(yán)重不均衡誕下的怪胎，小孩入學(xué)難、進(jìn)好學(xué)校難已經(jīng)成為涉及民生的一大困擾，而推動教育平權(quán)是一項(xiàng)系統(tǒng)工程，僅靠“租購?fù)瑱?quán)”是不夠的。全方位推進(jìn)教育改革，加大公共財(cái)政在教育方面的投入，縮小“牛?！焙推胀▽W(xué)校、都市和不發(fā)達(dá)地區(qū)尤其是農(nóng)村、偏遠(yuǎn)地區(qū)之間的差距，改善整個(gè)教育大環(huán)境，賦予無房市民平等權(quán)利，才能讓更多孩子得到教育公平的機(jī)會。

對樓市影響幾何

不少專家認(rèn)為，“租購?fù)瑱?quán)”也伴隨著一個(gè)隱憂，就是這種擁有好教育資源的地塊，房租可能也會因?yàn)楣┣箨P(guān)系的變化，有較大幅度的提高。有人開始擔(dān)憂，如果以后租房者和購房者享有同等權(quán)利，學(xué)區(qū)房或?qū)⒊蔀闅v史。隨著更多地方政府政策和細(xì)則的出臺，將來會有多少人選擇購房？這對房價(jià)和住房租賃市場將造成怎樣的影響？

對此，嚴(yán)躍進(jìn)分析稱，對于房價(jià)的影響，理論上是會有的，畢竟涉及分流部分購房需求。當(dāng)然實(shí)際情況要看具體的推進(jìn)過程，很多市區(qū)的租賃房源是私人房源，推進(jìn)是有難度的，但類似長租公寓或自持型公寓項(xiàng)目反而是有較好的機(jī)會，從這個(gè)角度看，后續(xù)對于此類房源是可以和入學(xué)等進(jìn)行掛鉤的。

另外，若后續(xù)積極推進(jìn)，房價(jià)也會有下跌的可能，至少是一種很有力的力量，這也是當(dāng)前房地產(chǎn)市場全面深化改革的重要導(dǎo)向。學(xué)區(qū)房炒作的現(xiàn)象會減少，但要警惕租賃型房源價(jià)格炒作的現(xiàn)象。

對“租購?fù)瑱?quán)”來說，當(dāng)前存在過度解讀的說法。

對“租購?fù)瑱?quán)”來說，當(dāng)前存在過度解讀的說法。從實(shí)際情況看，這也是加大租賃權(quán)“深度”的一個(gè)體現(xiàn)，體現(xiàn)的是人文關(guān)懷精神，也是對租賃市場的一個(gè)非常好的完善。雖然從法律上說，此類權(quán)利本身是應(yīng)該具備的，但實(shí)際落實(shí)中其實(shí)是有點(diǎn)難的，所以廣州此次規(guī)定在落實(shí)房地產(chǎn)市場方面也是有一定積極意義的。

王新亮也發(fā)表觀點(diǎn)認(rèn)為，“租購?fù)瑱?quán)”在降低人們對“學(xué)區(qū)房”的購買熱情上具有很大作用，在未來一段時(shí)間內(nèi)會抑制“學(xué)區(qū)房”的房價(jià)上漲問題。但樓市的價(jià)格上漲，為了子女入學(xué)的考慮并不是最主要的，炒房的巨大利益空間，實(shí)現(xiàn)財(cái)產(chǎn)的保值增值，才是大多數(shù)人的主觀動因。

所以“租購?fù)瑱?quán)”并不會給樓市帶來巨大的沖擊，甚至可能會導(dǎo)致房屋租賃價(jià)格的急速上漲，尤其是在優(yōu)質(zhì)資源集中的中心地帶，如果不對租金有所限制，很多人會從一開始的買不起房變成連租都租不起，這無疑違背了這一政策出臺的本意，并對社會產(chǎn)生負(fù)面影響。

馬光遠(yuǎn)說：“近日，住建部等九部委有發(fā)文《關(guān)于在人口凈流入的大中城市加快發(fā)展住房租賃市場的通知》，并且選取了廣州、深圳、南京等12個(gè)城市作為首批開展住房租賃試點(diǎn)單位。撬動租賃市場，彌補(bǔ)租賃市場公共政策短板的方向無疑是正確的，但仔細(xì)研讀了政策本身，仍然很難看到力度非常大的鼓勵(lì)措施，租房的好處在政策里面體現(xiàn)得不多?！?/p>

馬光遠(yuǎn)強(qiáng)調(diào)，未來解決租賃住房的問題，一定主要靠市場，而不是政府。然而，我們現(xiàn)在開出的藥方是要求開發(fā)商拿地后建了房不許賣，要自持。在租售比失衡的情況下，這種政策對開發(fā)商來說無任何吸引力。

此外，新的政策要求人口凈流入的大中城市要支持相關(guān)國有企業(yè)轉(zhuǎn)型為住房租賃企業(yè)，以充分發(fā)揮國有企業(yè)在穩(wěn)定租金和租期，積極盤活存量房屋用于租賃，增加租賃住房有效供給等方面的引領(lǐng)和帶動作用。

馬光遠(yuǎn)進(jìn)一步談到，“坦率而言，國企在這個(gè)市場上真的沒有任何有為可言，政府可以鼓勵(lì)國企從事公租房等政府提供的產(chǎn)品供給，但大量的租賃房肯定是通過市場解決的，把這一希望寄托在國企上恐怕連國企自己都會覺得很奇怪?！?/p>

“確實(shí)，房價(jià)已經(jīng)太高，但美好的愿望不能掩蓋殘酷的事實(shí)。我支持真正的‘租購?fù)瑱?quán)’，但我知道這很難，因?yàn)檫@需要大量的配套政策和真正操作性的細(xì)則，要打破很多利益格局，不要動輒把房價(jià)的下跌寄托在這些口惠而實(shí)不至的政策上?！瘪R光遠(yuǎn)說道。