姜才厚

摘要：房地產(chǎn)業(yè)是我國的支柱性產(chǎn)業(yè)，具有基礎(chǔ)性和先導(dǎo)性。由于房地產(chǎn)業(yè)帶動性高，關(guān)聯(lián)度強(qiáng)，因此在整個國家經(jīng)濟(jì)中的地位變得越來越重要。對房地產(chǎn)開發(fā)的企業(yè)住宅項目的市場定位進(jìn)行有效的分析，以便于促進(jìn)房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)的健康有序發(fā)展。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn) SWOT分析 市場定位

一、徐州房地產(chǎn)發(fā)展背景分析

房地產(chǎn)行業(yè)能夠作為發(fā)展一個國家國民經(jīng)濟(jì)的支柱性產(chǎn)業(yè)，是出于房地產(chǎn)行業(yè)是一個城市生存與發(fā)展的物質(zhì)基礎(chǔ)，而且房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展可以在一定程度上加速市場經(jīng)濟(jì)的發(fā)展進(jìn)程。房地產(chǎn)行業(yè)對國民經(jīng)濟(jì)的影響，可以從兩個方面來看，第一從其對國家的GDP貢獻(xiàn)，房地產(chǎn)投資占GDP比重比較高，將近15%，所以說房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展對國民經(jīng)濟(jì)的直接貢獻(xiàn)還是有很大的積極作用；從行業(yè)角度分析，房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展會對國民的經(jīng)濟(jì)發(fā)展帶來更大直接的貢獻(xiàn)，因為房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展將會在很深程度上影響與房地產(chǎn)相關(guān)的上下游產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。

二、徐州維維龍湖灣的SWOT分析

（一）Strength（優(yōu)勢分析）

地塊：位于新城區(qū)迎賓大道新城區(qū)大龍湖西岸，在迎賓大道的黃金節(jié)點上，徐州客運南站以及徐州市政府都近在咫尺。

人文：依維維大道傍大龍湖之泉，山水環(huán)繞

區(qū)位：處于正在發(fā)展上升期的新城區(qū)，客戶群預(yù)期良好

周邊：周邊配套設(shè)施齊全，有利于發(fā)展?jié)撛谙M者，配套齊全，生活便利，附近大型酒店，購物超市，社區(qū)商鋪等一應(yīng)俱全。

教育：教育資源豐富。小叮當(dāng)幼兒園，菁華浩揚雙語幼兒園，惠民教育實驗幼兒園，藝晨幼兒園，徐州工程學(xué)院新校區(qū)

交通：交通便捷，多線公交經(jīng)過，且周圍公交車站也較多。維維龍湖灣附近已經(jīng)具備較為齊全的公共交通設(shè)施，不僅公交路線便捷，在規(guī)劃中的地鐵二號線也將是本項目的—個最大優(yōu)勢

環(huán)境：空氣清新，環(huán)境優(yōu)美，視野寬闊。瀕臨大龍湖，氣候濕潤，環(huán)境優(yōu)美，空氣清新

社會：著名房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，具有豐富的客戶資源，市場認(rèn)可度高。項目所屬中高檔樓盤區(qū)域，其高品質(zhì)樓盤板塊具有較好的聯(lián)動效應(yīng)，目前隨著周邊地塊的不斷開發(fā)，通過相關(guān)的營銷炒作，可以保證市場吸引力的不斷提升。同時，隨著后期一環(huán)路沿線眾多樓盤的集中推出，區(qū)域影響力會繼續(xù)保持持續(xù)提升

（二）Weakness（劣勢分析）

周邊：距離維維大道較近，不能避免交通喧囂；位置：新城市發(fā)展不如老城區(qū)，客流量略少；規(guī)模：非大規(guī)模樓盤，樓盤數(shù)量有限；戶型：戶型選擇余地較少，進(jìn)而吸引的消費群體類型偏少。

（三）Opportunity（機(jī)會分析）

（1）行業(yè)復(fù)蘇。房地產(chǎn)整體形勢的復(fù)蘇與好轉(zhuǎn)帶動徐州市新城區(qū)發(fā)展。（2）社區(qū)服務(wù)。因為受國企大隊單位式社區(qū)帶動的影響，小區(qū)未來逐步由小型社區(qū)向中型社區(qū)發(fā)展，未來人流大加大。（3）客戶轉(zhuǎn)移。因為政府著力打造該商住綜合板塊，越來越多的人看好該項目未來的升值空間，發(fā)展勢頭勢不可擋。（4）戶型開發(fā)。開發(fā)企業(yè)在創(chuàng)新戶型的開發(fā)上為項目后期營銷增加了大量的產(chǎn)品優(yōu)勢。總的來說，能得出以下結(jié)論。預(yù)期：通過調(diào)查，徐州市民對房價預(yù)期良好。管理：政府對新城區(qū)的發(fā)展越來越重視

（四）Threats（威脅分析）

（1）政策的不確定性。受徐州市政府不確定的財政政策和貨幣政策的影響；目前政府對房貸宏觀政策實行回調(diào)，潛在消費者處于觀望態(tài)勢不利于樓盤銷售。（2）存量不斷增大。新城區(qū)整體處于去庫存狀態(tài)，大量大盤正式亮相，來自于潛在競爭對手的沖擊日益加大。（3）競爭同質(zhì)化。由于目前大量的住宅項目在建筑風(fēng)格，價格，戶型方面同質(zhì)化，在加上項目的過度開發(fā)，使得市場供應(yīng)量加大，消費市場整體來看處于供過于求。（4）價格挑戰(zhàn)。盡管開發(fā)項目距離老城區(qū)有一定的距離，然而對于目前而言，價格與老城區(qū)相比無特別大的優(yōu)勢。

三、SWOT分析表

四、結(jié)束語

在目前競爭激烈的房地產(chǎn)市場中，開發(fā)商應(yīng)該全面了解市場的需求，以及正確面對自身存在的優(yōu)劣勢并且鞏固優(yōu)勢，改變劣勢，創(chuàng)造新穎獨特的賣點，才更有利于打開房地產(chǎn)市場，取得成功。