劉鋒

摘要：適應房地產發(fā)展新趨勢，去庫存成為新時期的重要任務。相較于城市居民，農民進城購房具有一定的特殊性。在增加農民收入，鼓勵農民進城購房的同時，要強化城市建設，提高城市綜合承載力，在“促”和“吸”兩方面下功夫。本文在分析了農民進城購房的基本動因、困難風險的基礎上，針對性的提出了鼓勵農民進城購房的政策建議。

關鍵詞：農民進城購房；動因；風險；政策建議

中圖分類號：F299.23；F323.6 文獻識別碼：A 文章編號：1001-828X（2017）013-00-02

我國房地產市場已進入存量房時代，去庫存已成為重要的目標之一。據(jù)統(tǒng)計，2016年3月，全國商品房待售面積7.3516億平方米，其中住宅在整個庫存中占比達到62.55%，約有4.6億平方米。然而，城鎮(zhèn)居民住房供需矛盾已基本解決，借助新型城鎮(zhèn)化進程，挖掘購房潛力，鼓勵農民進城購房將是未來消化房地產庫存的重要途徑。中央經濟工作會議指出：“要按照加快提高戶籍人口城鎮(zhèn)化率和深化住房制度改革的要求，通過加快農民工市民化，擴大有效需求，打通供需通道，消化庫存，穩(wěn)定房地產市場?！?/p>

一、農民進城購房的動因分析

1.農民期望子女能享受城市較優(yōu)的教育資源。由于我國城鄉(xiāng)二元結構的長期存在，公共服務均等化仍存在較大差距。從教育資源看城鄉(xiāng)間也存在明顯差距，相較于城市，農村教育質量和水平相對較低。鑒于農民越來越重視子女的教育，為使子女享受城市的優(yōu)質教育資源，有條件的農民積極在城市購房，尤其是購買城市學區(qū)房來解決子女的教育問題。

2.農民進城就業(yè)后購房安家。我國是農業(yè)大國，農村人口占絕大多數(shù)。隨著我國農業(yè)機械化、現(xiàn)代化的發(fā)展，農村所需的勞動力數(shù)量大大減少；再加上我國城鎮(zhèn)化及工業(yè)化的快速發(fā)展，城鎮(zhèn)則需要大量的勞動力，鑒于城鎮(zhèn)勞動力供需矛盾的存在以及農民追求更高生活水平的期望，農村閑置的勞動力積極進城工作就業(yè)。經過長時間在城市工作逐步適應了城市生活，回鄉(xiāng)的欲望不再那么強烈，因而隨著時間的推移，進城務工的農民都渴望能在城鎮(zhèn)里置業(yè)安家，成為買房的重要潛在人群。

3.農村青年在城鎮(zhèn)購房作為婚房。相比于老一輩農民，新一代的農村青年繼續(xù)從事農業(yè)生產活動的意愿較低，同時農村所需勞動力也在減少，外出務工成為提高收入、改善生活條件的主要手段。隨著農村青年常年在外務工增長了見識、開闊了視野，不再僅僅局限于農村的環(huán)境，渴望走進城市生活，尤其是涉及到自己的終身大事時，希望自己及子女將來均可享受城鎮(zhèn)的發(fā)展成果，在農村置業(yè)的欲望不再強烈。鑒于此，農村青年在城鎮(zhèn)購置婚房正逐步取代在農村建房的傳統(tǒng)。

4.離鄉(xiāng)務工后回鄉(xiāng)置業(yè)購房。工業(yè)化、城鎮(zhèn)化帶來了人口大規(guī)模流動，離鄉(xiāng)甚至長距離離鄉(xiāng)務工已然成為常態(tài)。部分農民常年或閑暇季節(jié)在外務工逐步積累了一定的積蓄，受制于傳統(tǒng)家鄉(xiāng)觀念影響，以及受落戶條件的限制無法在大城市落戶而選擇回鄉(xiāng)。為顯示自己外出務工的收獲、及在鄰里間爭得面子而選擇在家鄉(xiāng)附近的城鎮(zhèn)購房，在大城市務工的較高收入為在家鄉(xiāng)附近的城鎮(zhèn)購房提供了基本的資金保障，是進城購房農民的重要力量。

二、農民進城購房面臨的困難及風險分析

農民進城購房潛力較大，但當前農民購房也面臨著一些突出的制約因素，存在一定的困難和風險。

1.購房成本較高，農民購房支付能力仍然有限。農民的有效支付能力直接影響著農民進城購房的積極性和可能性。雖然農民的收入水平已有了大幅度提高，但大多數(shù)農民由于文化水平較低，仍然從事著傳統(tǒng)農業(yè)或外出務工，相較于城鎮(zhèn)居民，農民的收入水平整體偏低且收入來源相對不穩(wěn)定。而城鎮(zhèn)的商品房價格又相對較高，僅首付款對農民來說就已經很困難。如果農民選擇進城購房，購房首付款及每月貸款月供額將給農民帶來較大支付壓力，特別是可能存在階段性的收入無法滿足償還月供額的“階段性斷供”風險，既影響了農民購房的積極性，也束縛著商業(yè)銀行向農民放貸的積極性。

2.資金渠道單一，農民通過貸款購房的難度較大?，F(xiàn)今大多數(shù)人們購買住房都由自籌和貸款完成，其中貸款又占有較大比例，而無論是公積金貸款還是商業(yè)貸款，都需要一定的條件，大多數(shù)農民因不符合申請貸款的條件而無法貸款。按照現(xiàn)行公積金貸款規(guī)定，雖然國家已出臺政策允許公積金異地貸款，但農民真正實現(xiàn)異地貸款難度仍然較大。此外，如果農民通過商業(yè)銀行貸款進行購房，則需要提供相應的穩(wěn)定收入證明、財產證明等材料，而農民沒有可以出具這些材料的單位，按揭貸款獲批的阻礙較大。

三、鼓勵農民進城購房的政策建議

農民進城購房將是我國房地產去庫存的重要方向，在新型城鎮(zhèn)化發(fā)展的背景下也存在著較大潛力，需完善相關政策措施，為農民進城購房提供強力支撐。要推進戶籍制度改革，著力加強城市基礎設施和公共服務設施建設，促進城市產業(yè)轉型升級，不斷提高城市承載能力和就業(yè)吸納能力，使農民真正可以進得來、留得住、融得入、生活得好，吸引農民進城購房，進而不斷穩(wěn)定住房市場，化解房地產供需矛盾，促進房地產市場平穩(wěn)健康發(fā)展。

1.完善相關政策措施，鼓勵支持農民進城購房

相較于城鎮(zhèn)居民，農民進城購房存在諸多障礙，需要出臺針對性政策，支持農民進城購房。一是加大信貸支持力度，對可采用公積金貸款購房的農民，支持完善公積金異地貸款政策，簡化貸款流程，同時，進一步擴大公積金貸款覆蓋面，推進農民繳存、使用公積金，促進農民繳存公積金常態(tài)化；對無法采用公積金貸款的農民，如果采用商業(yè)貸款方式購房，貸款利率可參考公積金貸款利率。

2.加強城鄉(xiāng)規(guī)劃建設，優(yōu)化宜居宜業(yè)環(huán)境

借助國家新型城鎮(zhèn)化及社會主義新農村建設的契機，加強城鄉(xiāng)規(guī)劃、村鎮(zhèn)規(guī)劃，進一步優(yōu)化村鎮(zhèn)布局，把新農村建設與小城鎮(zhèn)建設發(fā)展有機結合，吸引農民向小城鎮(zhèn)聚集。在城市棚戶區(qū)改造及園區(qū)等的工程建設中，積極采取貨幣化補貼的方式，提高貨幣補貼的比例，并引導和鼓勵被拆遷戶通過購買商品房解決住房問題。開展專項行動，嚴厲打擊違法用地、違法建設，在全國集中部署開展打擊違法違規(guī)建設專項行動。管理部門要加大執(zhí)法檢查力度，堅決遏制和消除違章建設蔓延勢頭，依法拆除各類違規(guī)違章建設的房屋，在打擊違法違規(guī)建設的同時，開發(fā)適應農民需求的商品房戶型，滿足農民的個性化需求，建設宜居宜業(yè)的城市及社區(qū)環(huán)境，使農民住得下、住得舒服、住得安心。

3.強化城市基礎設施，吸引農民進城購房

農民進城購房將給城市基礎設施及公共服務帶來較大壓力，基礎設施及公共服務的承載力也決定了可以負擔多少農民進城。因此，要真正吸納農民進城，急需加快完善城市基礎設施和服務設施，提高城市承載能力。要加大財政投入力度，重點用于城市道路、管網、污水垃圾處理設施等基礎設施建設，以及教育、醫(yī)療、文體等公共服務設施建設，建設優(yōu)美的人居環(huán)境、良好的公共服務、充足的承載能力，尤其加大對教育的投入，加快幼兒園、小學建設，完善社區(qū)配套服務，提高對農民進城購房的吸引力。

4.提升城市產業(yè)水平，吸納進城農民就業(yè)

解決農民進城購房后的就業(yè)問題是農民能否在城市長期定居的重要保障。要不斷優(yōu)化城市產業(yè)結構，提升產業(yè)發(fā)展水平，大力發(fā)展服務業(yè)吸納農民工就業(yè)。不斷推進產業(yè)轉型升級，促進新型城鎮(zhèn)化與新型工業(yè)、現(xiàn)代服務業(yè)、現(xiàn)代農業(yè)融合發(fā)展，不斷增強城鎮(zhèn)產業(yè)集聚能力、就業(yè)創(chuàng)造能力和人口吸納能力，不斷提高農民收入，增強安身立城的本領。鑒于農民受教育水平普遍較低，要加強勞動技能培訓，提高農民的就業(yè)技能，增強農民就業(yè)能力。調動政府、用人單位和農民的能量來工共同努力，開展多形式、多層次、多渠道的技能培訓，就業(yè)創(chuàng)業(yè)培訓、再就業(yè)培訓及就業(yè)信息服務，提升進城農民就業(yè)能力。

5.健全社會保障體系，解決農民后顧之憂

我國的社會保障體系已經取得了長足發(fā)展但仍不健全、不完善，醫(yī)療、教育等公共資源與人們需求之間的差距仍然較大，看病難、看病貴、上學難、上學貴等問題依然突出，教育、醫(yī)療支出在人們支出中占有較高比例，或人們將較多的收入用作儲蓄以備未來可能的急需，因而人們實際的可支配收入較低。因而，挖掘農民購房潛力，要不斷完善社會保障體系建設，把農民納入保險體系覆蓋范圍，健全大病醫(yī)療保險；進一步加強對教育的支持，加大對農村教育的投入，解決農民的后顧之憂，使農民有錢的同時也敢花、敢消費，真正挖掘出農民的購房潛力，并將購房潛力真正轉化為有效需求。

6.推進城市公共服務體制改革，提升進城農民歸屬感

從根本上吸引農民進城購房，需要讓農民真正融入城市，提高進城農民的歸屬感。加快推進戶籍制度改革，從根本上突破阻礙城鄉(xiāng)人口流動的城鄉(xiāng)二元結構的束縛，將進城購房農民及時納入城市公共服務覆蓋范圍，真正實現(xiàn)進城農民市民化。強化社保職能，允許落戶的購房農民可以自主選擇農村居民養(yǎng)老保險、城鎮(zhèn)居民養(yǎng)老保險和城鎮(zhèn)職工養(yǎng)老保險等，并實現(xiàn)不同保險間有效銜接，不斷加強服務、提高效率、方便群眾。另外，對于進城后在城鎮(zhèn)從事自由職業(yè)和自我創(chuàng)業(yè)的農民，也應積極把他們納入城市居民應享有的公共服務覆蓋范圍，為其提供平等的社會保障服務，真正實現(xiàn)進城農民市民化，提高進城農民的歸屬感，為后續(xù)進城農民提供正面促進效應。

作者簡介：劉 鋒（1986-），男，漢族，博士，助理研究員，主要從事宏觀經濟、房地產等研究。