牟雙+何淵源+何亞君+梁冬蓮+林立慧

摘要：文章以2015年在上海證券交易所上市且其投資性房地產(chǎn)采用公允價(jià)值模式進(jìn)行后續(xù)計(jì)量的31家A股上市公司為樣本，對其披露的財(cái)務(wù)報(bào)表進(jìn)行分析，并對投資性房地產(chǎn)公允價(jià)值的租金收益法做了重點(diǎn)研究。對其中的租金收入利用因素評分法進(jìn)行確認(rèn)，由此構(gòu)建參考模型，提高信息可比性，促進(jìn)公允價(jià)值在國內(nèi)的運(yùn)用和發(fā)展。

關(guān)鍵詞：投資性房地產(chǎn) 公允價(jià)值 租金收益法 因素評分法

中圖分類號：F231 文獻(xiàn)標(biāo)識碼：A 文章編號：1002-5812（2017）11-0032-03

一、引言

我國借鑒IFRS 13相關(guān)處理規(guī)定，于2014年1月出臺了《企業(yè)會計(jì)準(zhǔn)則第39號——公允價(jià)值計(jì)量》（以下簡稱新公允價(jià)值計(jì)量準(zhǔn)則），新公允價(jià)值計(jì)量準(zhǔn)則對公允價(jià)值做了新的定義，使公允價(jià)值的運(yùn)用變得更為實(shí)際和規(guī)范，也為投資性房地產(chǎn)采用公允價(jià)值后續(xù)計(jì)量提供了更具體的標(biāo)準(zhǔn)。

公允價(jià)值計(jì)量，有利于保證會計(jì)信息的相關(guān)性和可靠性，真實(shí)地反映企業(yè)的資產(chǎn)結(jié)構(gòu)、償債能力和財(cái)務(wù)實(shí)力，使會計(jì)信息使用者做出正確的決策；有利于增加公司的凈資產(chǎn)和利潤，美化企業(yè)財(cái)務(wù)報(bào)表，提高外部融資能力，緩解企業(yè)融資壓力；有利于經(jīng)濟(jì)全球化背景下公允價(jià)值計(jì)量與國際接軌，幫助全球投資者更準(zhǔn)確地理解本國企業(yè)提供的財(cái)務(wù)會計(jì)信息。

二、投資性房地產(chǎn)公允價(jià)值確定的現(xiàn)狀

新公允價(jià)值計(jì)量準(zhǔn)則規(guī)定，相關(guān)資產(chǎn)和負(fù)債不存在同類或類似可比交易市場，可采用估值技術(shù)確定公允價(jià)值，主要包括成本法、市場法、收益法。采用估值技術(shù)計(jì)量公允價(jià)值時(shí)，應(yīng)當(dāng)選擇與市場參與者在相關(guān)資產(chǎn)或負(fù)債的交易中所考慮的資產(chǎn)或負(fù)債特征相一致的輸入值，分為第一層次輸入值、第二層次輸入值、第三層次輸入值。

根據(jù)2016年上海證券交易所的披露信息，2015年在上交所上市并以公允價(jià)值對投資性房地產(chǎn)進(jìn)行后續(xù)計(jì)量的公司有31家，其中沒有一家公司采用第一層次輸入值確定公允價(jià)值，有8家公司對其擁有的多處投資性房地產(chǎn)采用了不同的估值技術(shù)和不同層次的輸入值，有7家公司沒有具體披露公允價(jià)值確認(rèn)方法。31家上市公司投資性房地產(chǎn)公允價(jià)值的確定情況見表1。

從表1可看出：（1）我國上市公司投資性房地產(chǎn)公允價(jià)值的確定呈現(xiàn)多樣化的特點(diǎn)，沒有統(tǒng)一的估值技術(shù)。（2）我國上市公司投資性房地產(chǎn)公允價(jià)值的輸入值層次依據(jù)模糊，其中第二、三層次輸入值在披露中缺少具體計(jì)算模型和過程。（3）相對成本法和收益法，有較多的公司（54.28%）選擇收益法，且主要采用房地產(chǎn)評估中的租金收益法。

三、租金收益法的原理及評價(jià)

收益法是通過估算被評估資產(chǎn)對象在未來期間的預(yù)期收益，選擇使用一定的折現(xiàn)率，將未來收益折成評估基準(zhǔn)日的現(xiàn)值，用各期未來收益現(xiàn)值累加之和作為評估對象重估價(jià)值的一種方法。如果預(yù)期收益主要是租金收入，則可稱為租金收益法。將租金收益法應(yīng)用于投資性房地產(chǎn)，根據(jù)租金收入和處置凈收益計(jì)算出其公允價(jià)值。在該方法下，投資性房地產(chǎn)價(jià)值主要受房地產(chǎn)租金價(jià)格、折現(xiàn)率、收益期、年度總費(fèi)用等因素的影響。例如在其他因素不變的條件下，投資性房地產(chǎn)公允價(jià)值與房地產(chǎn)租金價(jià)格正相關(guān)，房地產(chǎn)租金價(jià)格越高，其公允價(jià)值越大。

收益法能夠較真實(shí)、準(zhǔn)確反映資產(chǎn)價(jià)格且其估值結(jié)果更易被交易雙方接受，而傳統(tǒng)的成本法著眼于過去，估值結(jié)果與真實(shí)價(jià)值偏差較大，市場法受限于“活躍市場”的模糊定義，主觀性較大。租金收益法評估房地產(chǎn)價(jià)格的理論與市場基礎(chǔ)都比較全面，在投資性房地產(chǎn)多為出租用途的情況下，租金收益法應(yīng)該是較為恰當(dāng)?shù)脑u估房地產(chǎn)價(jià)值方法之一。但其缺少具體的計(jì)算過程，本文就其展開研究，并構(gòu)建估價(jià)模型。

四、收益法下投資性房地產(chǎn)公允價(jià)值估價(jià)模型

據(jù)統(tǒng)計(jì)，大多數(shù)上市公司投資性房地產(chǎn)多為出租的房屋和建筑物，所以本文暫不考慮出租的土地使用權(quán)。

（一）假設(shè)

1.投資性房地產(chǎn)市場相對穩(wěn)定。

2.在一個(gè)出租期內(nèi)，出租期限（t）可確定，以開始出租時(shí)為期限起點(diǎn)，并能合理預(yù)測未來處置情況。

3.被評估的投資性房地產(chǎn)的未來預(yù)期收益可以預(yù)測并用貨幣計(jì)量。預(yù)期收益主要包括租期收入及處置凈收入。

4.折現(xiàn)率為必要報(bào)酬率（i），在出租期間保持不變。

5.第一年租金價(jià)格（A）參考類似的同一用途、同一區(qū)域（同市優(yōu)先、同省優(yōu)先）的現(xiàn)有房地產(chǎn)租金價(jià)格確認(rèn)。在出租期限內(nèi)，年租金價(jià)格以固定增長率（g）增長，空置損失、稅費(fèi)、保險(xiǎn)費(fèi)等年度總費(fèi)用，均已在每一年的租金中得到調(diào)整。

（二） 估價(jià)模型

投資性房地產(chǎn)公允價(jià)值=■[A（1+g）t/（1+i）t+ C（1+g）t/（1+i）t]

上述模型中，A為估值當(dāng)年的期初租金收入，g為通貨膨脹率，t為出租期限，C為最初投資成本，i為必要報(bào)酬率。

（三）參數(shù)確認(rèn)

在正常的經(jīng)濟(jì)市場變化中，年租金變化主要受通貨膨脹影響，所以年租金固定增長率g為估值當(dāng)年的通貨膨脹率。折現(xiàn)率i可為出租期的同期限國債利率。在出租期結(jié)束后，以最初投資成本經(jīng)通貨膨脹調(diào)整后的價(jià)值出售或轉(zhuǎn)換用途獲得報(bào)酬。由于租金收入的確認(rèn)較為復(fù)雜，故下文對其進(jìn)行詳細(xì)說明。

在非活躍的市場中，公司無法取得開始出租時(shí)的租金收入A，應(yīng)參考相似公司（其投資性房地產(chǎn)具有同一用途并處于同一區(qū)域）的現(xiàn)有房地產(chǎn)租金價(jià)格。

在確定相似公司時(shí)，采用因素評分法能量化因素影響程度，以相對客觀的標(biāo)準(zhǔn)使評價(jià)結(jié)果易于理解、接受，增強(qiáng)評估對象的可比性。故本文運(yùn)用因素評分法，對租金價(jià)格的主要影響因素（地理位置和環(huán)境、結(jié)構(gòu)、交通、物業(yè)管理、基礎(chǔ)設(shè)施）賦予分值，總分100分。

公司的投資性房地產(chǎn)主要為商鋪和寫字樓，具體評分內(nèi)容如下：

1.地理位置和環(huán)境。商鋪和寫字樓商業(yè)性較強(qiáng)，地理位置和環(huán)境對租金收入的影響較大，所以賦予最高分值，30分。

2.結(jié)構(gòu)。商鋪和寫字樓的結(jié)構(gòu)對租金的影響程度不同。商鋪的樓層比寫字樓的樓層對租金收入有更大的影響，而不同用途的建筑物新舊程度對租金收入的影響相同。評分標(biāo)準(zhǔn)如下：

（1）商鋪樓層。商鋪樓層總得分為垂直系數(shù)分?jǐn)?shù)與平面系數(shù)分?jǐn)?shù)之和，其中：垂直系數(shù)得分根據(jù)商鋪所屬樓層確定，商鋪?zhàn)饨饍r(jià)格隨樓層增加而遞減。具體計(jì)算公式為：[（總樓層數(shù)+1）-所屬樓層數(shù)]/總樓層數(shù)×15。地下商城參照地上樓層進(jìn)行確定（負(fù)一層與第二層相同，以此類推）。平面系數(shù)得分根據(jù)距離出入口的距離、人的視線可及范圍、轉(zhuǎn)角包口、面積大小等綜合因素將平面分為5個(gè)區(qū)域。

（2）寫字樓樓層。根據(jù)寫字樓租賃市場情況得知，寫字樓的中間樓層的租金最高，高層次之，底層最低。由此分為三個(gè)級別，底區(qū)樓層（處在總樓層1/3及以下）、中區(qū)樓層（處在總樓層1/3以上2/3以下）、高區(qū)樓層。

3.交通。商鋪和寫字樓的交通便利程度對租金的影響程度不同。在影響寫字樓租金的所有因素中，交通的便捷程度影響最大，賦予最高分值，30分。而交通對商鋪的影響相較于地理位置和環(huán)境、結(jié)構(gòu)次之，賦予20分。

4.物業(yè)管理、配套設(shè)施。物業(yè)管理、配套設(shè)施對租金的影響較小，各賦予10分。

具體評分內(nèi)容見表2。

根據(jù)表2的因素評分，當(dāng)公司與相似公司的評分結(jié)果相差在5分內(nèi)時(shí)，以相似公司的租金收入作為本公司的估值當(dāng)期的期初租金收入A。

五、結(jié)論

目前上市公司對投資性房地產(chǎn)公允價(jià)值的確認(rèn)方法尚不規(guī)范，主觀色彩濃重，導(dǎo)致了公允價(jià)值計(jì)量在我國的推廣受到一定程度的阻礙，本文以收益法為核心，對其使用前提提出假設(shè)并采用因素評分法確定租金收入，由此構(gòu)建租金收益法估價(jià)模型，使得投資性房地產(chǎn)公允價(jià)值的確定方法比較統(tǒng)一和具體，也使公司評估投資性房地產(chǎn)價(jià)值操作簡單、方便。但模型參數(shù)的確定、因素的選擇及其權(quán)重的確定有一定的主觀性，對投資性房地產(chǎn)公允價(jià)值的估值確認(rèn)有一定參考意義。

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