唐志婷

摘 要：針對我國房地產(chǎn)市場發(fā)展和項目開發(fā)管理狀況，面對日趨激烈的市場競爭環(huán)境，房地產(chǎn)企業(yè)必須轉(zhuǎn)變傳統(tǒng)開發(fā)管理觀念，采用現(xiàn)代項目管理理念、方法和技術(shù)，提高自身的開發(fā)項目管理水平，提升企業(yè)參與市場的核心競爭力，從而獲取更大的效益。本文主要分析了房地產(chǎn)開發(fā)項目的前期管理工作的重要性，以期提高房地產(chǎn)開發(fā)商對前期管理工作的重視程度。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)；開發(fā)項目；前期管理工作；重要性

前言

隨著我國經(jīng)濟(jì)和房地產(chǎn)市場的不斷發(fā)展，房地產(chǎn)開發(fā)項目表現(xiàn)出規(guī)模大、復(fù)雜化、周期長等特點，前期受環(huán)境、資金、政策等各方面制約因素太多，不確定性因素就越多，投資風(fēng)險就越大，項目開發(fā)管理難度越來越大，必將對房地產(chǎn)項目的開發(fā)管理提出更高的要求，因此，未來房地產(chǎn)開發(fā)競爭必將以項目管理水平為核心。

1房地產(chǎn)項目前期管理的概念和內(nèi)容

房地產(chǎn)項目前期管理主要是指房地產(chǎn)項目的前期決策分析、規(guī)劃設(shè)計和計劃準(zhǔn)備階段的項目管理，主要包括項目前期可行性研究論證、規(guī)劃設(shè)計、項目實施管理規(guī)劃的編制和開工前的其它各項準(zhǔn)備工作等。其中，項目前期可行性研究論證、項目前期管理風(fēng)險識別與管理是前期工作中的重要內(nèi)容，也是重要的分析研究項目。

2可行性研究論證

房地產(chǎn)開發(fā)項目的可行性研究，就是對擬開發(fā)項目在技術(shù)、經(jīng)濟(jì)上進(jìn)行分析論證和評價，為項目開發(fā)提供科學(xué)依據(jù)的一種分析方法。其主要是對項目在技術(shù)上是否先進(jìn)、適用、可靠，在經(jīng)濟(jì)上是否能夠達(dá)到預(yù)期的效果進(jìn)行的論證與分析，通過對多個開發(fā)項目的方案比較，選出其中最為合適的開發(fā)項目方案來進(jìn)行實施?？尚行哉撟C的目的就是實現(xiàn)開發(fā)項目方案的科學(xué)化、合理化以及民主化，減少在投資方面上不必要的失誤，提高項目的經(jīng)濟(jì)效益和社會效益。在實際的可行性論證過程中，由于開發(fā)項目的性質(zhì)、規(guī)模和復(fù)雜程度等都不相同，也就使得其可行性的研究內(nèi)容不盡相同。以住宅開發(fā)項目為例，其可行性研究論證的內(nèi)容主要有：項目概況分析、市場調(diào)查分析、項目規(guī)劃設(shè)計建議、項目投資分析、項目財務(wù)評價、項目風(fēng)險分析與不確定性分析、項目開發(fā)計劃的編制、結(jié)論和建議。

3項目前期管理風(fēng)險識別與管理

3.1項目前期風(fēng)險計劃

由于項目實施過程中存在大量不確定性的風(fēng)險因素，因此應(yīng)該制定一個針對不確定性和風(fēng)險的預(yù)案，對于那些可能無法規(guī)避的風(fēng)險因素，需要制定相應(yīng)的應(yīng)對計劃，并設(shè)定風(fēng)險觀察值，可以在風(fēng)險來臨時，啟動相應(yīng)的風(fēng)險計劃來減緩風(fēng)險造成的后果。風(fēng)險計劃過程目標(biāo)可以從如下幾個方面體現(xiàn)：首先是重用成功的風(fēng)險應(yīng)對策略，其次，是獎勵自動觸發(fā)機(jī)制，再次是能從中看出主要事件和風(fēng)險演化為問題的條件，再然后是理解為每一個嚴(yán)重風(fēng)險采取的下一步行動，最后是優(yōu)化選擇標(biāo)準(zhǔn)。

3.2風(fēng)險跟蹤

風(fēng)險跟蹤指的是根據(jù)風(fēng)險應(yīng)對計劃，跟蹤監(jiān)控那些可以計量的風(fēng)險因素，并且持續(xù)重復(fù)這一過程來檢測各種風(fēng)險因素的狀態(tài)，分析風(fēng)險的變化情況，以便可以及時發(fā)現(xiàn)已經(jīng)暴露或是將要暴露的風(fēng)險事件。

3.3風(fēng)險應(yīng)對

風(fēng)險應(yīng)對指的是當(dāng)跟蹤的風(fēng)險指標(biāo)達(dá)到設(shè)定的數(shù)值之后，系統(tǒng)就會自動的觸發(fā)對應(yīng)的應(yīng)對方法、策略和處理方案，從而應(yīng)對風(fēng)險事件的發(fā)生，并及時檢測風(fēng)險應(yīng)對的結(jié)果，以便及時調(diào)整風(fēng)險計劃的應(yīng)對策略，從而使得項目能夠重新回到正常的可開發(fā)狀態(tài)中。在風(fēng)險應(yīng)對中，其應(yīng)對的目標(biāo)主要有：第一，報告風(fēng)險應(yīng)對的結(jié)果；第二，確定風(fēng)險管理的成本效益；第三，將責(zé)任和權(quán)利分配給個人；第四，對意識到風(fēng)險做充足的準(zhǔn)備工作；第五，必要時采取有效的校正；第六，加強(qiáng)小組內(nèi)部之間的信息交流，對風(fēng)險進(jìn)行系統(tǒng)的控制。

4項目前期管理工作的重要性分析

4.1招投標(biāo)、合同簽訂工作的重要性分析

招標(biāo)采購是項目管理的一項非常重要的基礎(chǔ)工作，是項目工程進(jìn)行工程勘察、設(shè)計、監(jiān)理、施工和重要設(shè)備與材料等發(fā)包的首選方式，可有效地降低成本、提高質(zhì)量和服務(wù)水平。項目管理人員要結(jié)合項目工程的特點、結(jié)構(gòu)分解任務(wù)、組織結(jié)構(gòu)，選擇合理的合同結(jié)構(gòu)體系，劃分合理的工程任務(wù)發(fā)包標(biāo)段，明確招標(biāo)的具體內(nèi)容和范圍，招標(biāo)方法和程序。

在簽訂合同之前，一定要注意對合同體系進(jìn)行策劃。合同簽訂時，一定要秉持自愿、公平公正、誠實守信、等價有償?shù)脑瓌t。在進(jìn)行合同簽訂的過程中，盡量采用國家統(tǒng)一的文本，語言要簡潔、嚴(yán)謹(jǐn)，內(nèi)容要清晰，明確權(quán)利、責(zé)任、義務(wù)，并將雙方的法律關(guān)系表明，尤其需要注意的是通過合同來約定風(fēng)險的合理控制和轉(zhuǎn)移，體現(xiàn)互惠互利的原則，盡量避免違約行為的出現(xiàn)，減少合同風(fēng)險。在合同中，一些條款不僅要進(jìn)行開會研究，還要經(jīng)過企業(yè)的法律顧問進(jìn)行把關(guān)，嚴(yán)格的執(zhí)行合同的鑒定程序。

4.2項目開發(fā)建設(shè)管理規(guī)劃作用

第一，指導(dǎo)項目開發(fā)建設(shè)管理。第二，促進(jìn)項目各相關(guān)方之間的溝通，明確職責(zé)，加強(qiáng)項目控制，降低項目風(fēng)險，節(jié)約工程成本。第三，為公司監(jiān)控項目工程管理提供基準(zhǔn)計劃。第四，項目工程實施管理規(guī)劃明確目標(biāo)、責(zé)任，規(guī)定如何做、由誰去做、在哪里做、何時做、花費(fèi)多少，有助于提高工作效率。第五，統(tǒng)一管理思想和行為，有助于開發(fā)目標(biāo)的實現(xiàn)。

4.3項目實施管理規(guī)劃問題的影響分析

很多房地產(chǎn)開發(fā)商在進(jìn)行項目管理的過程中，受到傳統(tǒng)的項目管理理念的影響，對項目的分析和控制較為重視，反而忽略了項目資源環(huán)境整合，不重視項目管理的科學(xué)規(guī)劃編制工作，導(dǎo)致開發(fā)項目在后期出現(xiàn)無計劃性、無目標(biāo)性，影響項目管理工作的順利開展。此外，由于開發(fā)商的管理部門在前期的項目管理工作中沒有進(jìn)行管理的規(guī)劃和編制，使得工程在招投標(biāo)過程中缺乏計劃性，在項目工程的建設(shè)方面的資源積累較少，資源整合不足，導(dǎo)致招投標(biāo)工程不能夠順利的進(jìn)行，嚴(yán)重的影響了開發(fā)項目的前期管理工作，甚至后期的建設(shè)施工工作也受到一定的影響。

結(jié)束語

總之，通過對上述房地產(chǎn)開發(fā)項目的前期管理主要工作的分析，從它們對項目管理工作的影響，對項目開發(fā)成本控制的作用與影響，以及對投資方案的決策分析，說明了房地產(chǎn)開發(fā)項目前期管理工作的非常重要。可以說房地產(chǎn)開發(fā)項目前期管理工作的質(zhì)量決定著項目開發(fā)的成敗。

參考文獻(xiàn)：

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