張婷玉+王群

摘 要：在1988年第一次住房體制改革會議召開后，1991年住房信貸業(yè)務(wù)開始了起步，各項住房信貸政策出臺。1991年建設(shè)銀行、工商銀行都成立了房地產(chǎn)信貸部，辦理個人住房信貸業(yè)務(wù)，并制定了職工住房抵押貨款管理辦法。個人住房貸款因其可靠的擔(dān)保、較高的收益收到各家商業(yè)銀行的青睞。然而，由于我國個人住房貸款業(yè)務(wù)存在內(nèi)部系統(tǒng)不完善、風(fēng)險防范機(jī)制不健全等原因，給商業(yè)銀行帶來了一定程度上的風(fēng)險隱患。本文從我國商業(yè)銀行個人住房貸款的現(xiàn)狀入手，提出相關(guān)的風(fēng)險管理措施。

關(guān)鍵詞：個人住房貸款 風(fēng)險防范 金融監(jiān)管

1、完善個人征信系統(tǒng)，建立個人信用制度

個人住房按揭貸款業(yè)務(wù)的對象應(yīng)該是信用狀況良好、還款能力較強(qiáng)的人群，但由于信息不對稱等因素的存在，商業(yè)銀行不可能完全知道貸款申請人的全部信息，這就需要健全個人信用體系。

雖然目前我國個人信用體系已經(jīng)初具規(guī)模，主要涵蓋了個人銀行信息，包括個人基本信息、信用卡信息、貸款信息等，但許多重要信用信息如個人交稅記錄、個人房產(chǎn)信息等都沒有納入進(jìn)來，我國個人信用體系依然很單薄。因此，加快個人信用制度的建設(shè)必須做到以下四點：

1、建立個人信用檔案制度。個人信用檔案制度主要利用銀行的計算機(jī)聯(lián)網(wǎng)技術(shù)，包括銀行、房地產(chǎn)、證券、保險、商業(yè)、醫(yī)療、交通等方面的數(shù)據(jù)，并且分階段的把個人信用檔案匯集存檔。

2、建立科學(xué)嚴(yán)謹(jǐn)?shù)男庞脭?shù)據(jù)評價體系。該信用數(shù)據(jù)評價體系應(yīng)該是以政府部門為主、一個多層次的個人信用調(diào)查與評估制度，它將使政府、個人信用調(diào)查機(jī)構(gòu)與銀行實現(xiàn)系統(tǒng)資源的共享。

3、建立個人信用監(jiān)督管理體系。通過對該體系的設(shè)置，在使居民的不良信用行為在銀行的監(jiān)控機(jī)制上表現(xiàn)外，這種負(fù)面信用記錄還會對個人求職、提薪和信用消費(fèi)等方面都首先不利的影響。

4、個人信用制度的建設(shè)需要有與之配套的懲戒措施。通過對不良信用行為的懲罰而在全社會范圍內(nèi)形成一定的震懾力，并且設(shè)定惡性信用記錄的保留時間，達(dá)到制約違約人以后經(jīng)濟(jì)活動的目的。

2、加強(qiáng)信貸管理，做好風(fēng)險預(yù)測

1、加強(qiáng)貸前審查，審查個人信貸的真實性。

要重點審查借款人是否具有貸款資格、條件，是否存在開發(fā)商假借個人名義套貸；要重點審查借款人的信息的可靠性，是否存在“假按揭”和借款人與實際用款人不一致情況；要重點審查借款人的負(fù)債情況，是否存在他行貸款或者抵押物重復(fù)抵押的狀況；要重點核查擔(dān)保人的擔(dān)保能力，是否存在借款人和擔(dān)保人合伙騙貸的現(xiàn)象。

2、加強(qiáng)貸中檢查，檢查個人信貸管理制度是否嚴(yán)格執(zhí)行。

要確保貸款業(yè)務(wù)辦理過程，嚴(yán)格按照貸款流程，認(rèn)真填寫核對貸款信息，確保貸款資料檔案齊全，杜絕信息不全，流程缺失；要確保貸款審批環(huán)節(jié)，保證審批人的審批資格，嚴(yán)格按照規(guī)定操作程序辦理，杜絕一切投機(jī)狀況；要確保各崗位的有效性，嚴(yán)格履行崗位職責(zé)，對不相容崗位進(jìn)行有效分離，杜絕內(nèi)部人員徇私舞弊的行為。

3、加強(qiáng)貸后管理，關(guān)注個人信貸的資金用途和流向。

要重點關(guān)注貸后管理情況，審查信貸資金使用是否符合國家金融政策.用途是否合規(guī)，是否存在挪用、或違規(guī)流入股市和房地產(chǎn)行業(yè)的情況。商業(yè)銀行必須密切監(jiān)督企業(yè)盡快辦理抵押物的登記手續(xù)，并以此作為判斷開發(fā)企業(yè)誠信和貸款安全性的重要因素。

3、 建立住房貸款風(fēng)險轉(zhuǎn)移機(jī)制

銀行風(fēng)險轉(zhuǎn)移機(jī)制可通過以下三個方面得以建立。

一是借款人所購房屋的財產(chǎn)保險。一旦借款人所購的房屋因某些不可預(yù)料的因素發(fā)生損壞影響其價值變化的，銀行可優(yōu)先受償。

二是購房人的人壽保險。將購房抵押貸款與人壽保險相結(jié)合，它要求購房人購買相應(yīng)年限和金額的人壽保險作為借貸的擔(dān)保。可避免銀行債權(quán)因購房人中途死亡、殘疾以致喪失還款能力而出現(xiàn)貸款無法收回的風(fēng)險。

三是信用保證保險是以信用利益為保險標(biāo)的的一種財產(chǎn)保險。信用保證保險包括信用保險和保證保險。前者是指權(quán)利人向保險人投保，當(dāng)債務(wù)人不履行義務(wù)時，保險人代為履行或者承擔(dān)賠償責(zé)任；后者是指義務(wù)人按權(quán)利人的要求或者主動向保險人投保，當(dāng)義務(wù)人不履行義務(wù)時，保險人代為履行或者承擔(dān)賠償責(zé)任。通過保險費(fèi)用的分擔(dān)，銀行的一部分風(fēng)險可向保險行業(yè)轉(zhuǎn)移，這無疑降低了銀行的貸款風(fēng)險。

4、完善相關(guān)法律法規(guī)，加大個人房貸的監(jiān)管力度

一是針對在房地產(chǎn)資金籌集、融資、接待各環(huán)節(jié)的經(jīng)營行為中出現(xiàn)的問題，修改現(xiàn)行的法律法規(guī)，確定房地產(chǎn)信貸的法律地位。對相關(guān)法律法規(guī)進(jìn)行完善，圍繞住房貸款的各個環(huán)節(jié)，包括信用管理、抵押登記、抵押評估、抵押市場管理等進(jìn)行研究，制定出統(tǒng)一、規(guī)范的法律法規(guī)，提高其針對性、實用性和可操作性。

二是建立健全有關(guān)房地產(chǎn)信貸的法律法規(guī)，如制定“房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)貸款管理法”、“個人購房抵押貸款管理法”、“住房貸款保險法”、“違反房地產(chǎn)信貸管理處罰條例”等一系列配套法規(guī)，明確規(guī)定開發(fā)商及個人的權(quán)利與義務(wù)，使企業(yè)和個人嚴(yán)格按照法規(guī)規(guī)范房地產(chǎn)貸款行為，認(rèn)真履行還款職責(zé)，建立良好的銀企與個人客戶的合作關(guān)系，共同促進(jìn)國民經(jīng)濟(jì)健康發(fā)展。

三是嚴(yán)格執(zhí)法、依法辦事。對于提供假資料、假資信騙取貸款的開發(fā)商或個人，應(yīng)立即停止貸款，并追討已貸款項。同時，通過法律手段，盡快挽回?fù)p失，并追究當(dāng)事人的法律責(zé)任。

結(jié)束語

近年來，我國房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)發(fā)展迅猛，百姓買房的需求旺盛，不少金融產(chǎn)業(yè)尤其是商業(yè)銀行放寬了貸款條件，導(dǎo)致房價迅速上漲，而房價的過快增長掩蓋了大量的信用風(fēng)險與操作風(fēng)險，給我國的住房抵押貸款市場帶來了重大的風(fēng)險隱患，因此，政府應(yīng)帶動商業(yè)銀行進(jìn)行相應(yīng)的風(fēng)險管理與防范，強(qiáng)化對銀行貸款質(zhì)量的監(jiān)管，全面完善貸款流程中的信息管理，制訂并完善相應(yīng)的法律法規(guī)，從而保證我國個人住房貸款市場的健康發(fā)展。

參考文獻(xiàn)：

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[2]張駿 關(guān)于個人住房貸款風(fēng)險與防范的分析[J]. 經(jīng)濟(jì)研究導(dǎo)刊. 2010（18）