摘要：公共租賃住房作為一種重要的保障性住房供應(yīng)形式，在現(xiàn)行的住房保障供應(yīng)體系發(fā)揮著重要作用。通過對南京市共租賃住房得建設(shè)現(xiàn)狀與成效進(jìn)行實(shí)地調(diào)查，并對建設(shè)的成效與存在的問題進(jìn)行簡要的梳理，發(fā)現(xiàn)南京市公租房機(jī)制的建設(shè)已經(jīng)取得了重大的成效，但也存在問題，急需有關(guān)部門的關(guān)注。

關(guān)鍵詞：公共租賃住房；建設(shè)現(xiàn)狀；調(diào)查

一、以南京市為例追溯南京市公租房制度的建設(shè)與發(fā)展

在江蘇省，常州市是第一個出臺公租房相關(guān)文件的城市，常州市出臺了相關(guān)管理辦法，將公租房保障對象定于在城市低收入群體及新就業(yè)住房困難人員。江蘇各地政府就城市低收入群體的住房問題，也先后出臺了各項(xiàng)規(guī)范性政策文件，為完善公租房的法制化建設(shè)運(yùn)開了堅(jiān)實(shí)的步伐。

2010年，江蘇省提出：要全面推進(jìn)公租房的建設(shè)，倡導(dǎo)住房租賃市場，全面實(shí)現(xiàn)小康社會的住者有其居的理念。2011年，南京市政府根據(jù)中央及江蘇省等文件精神，南京市政府計(jì)劃在“十二五”期間，全市共建成公租房500多萬平方米，約9萬套。2010年至今，南京市的公租房制度建設(shè)進(jìn)入了高速發(fā)展的階段，在這個時期，南京市政府就公租房頒布了多項(xiàng)辦法和規(guī)定。截至2015年，基本解決城市中低收入群體、外來務(wù)工人員的住房困難問題。

二、對南京現(xiàn)行公租房制度建設(shè)的現(xiàn)狀進(jìn)行簡單的描述

（一）南京市公租房的準(zhǔn)入與退出機(jī)制

1.城市中等偏下收入住房困難家庭。城市中等偏下收入住房困難家庭申請公共租賃房需具備以下條件：具有本市市區(qū)常承租人口滿年；家庭人均年收入低于18156元；人均住房建筑面積在15平方米以下。

2.新就業(yè)人員。新就業(yè)人員主要指畢業(yè)不滿五年，在南京無私房的新就業(yè)人員。

3.外來務(wù)工人員。外來務(wù)工人員主要是指來南京工作的農(nóng)民工。其申請承租公共租賃住房，需同時具備下列條件：簽訂了勞動合同；有固定收入并有支付能力的證明；在本市連續(xù)五年繳納社會保險；本人及配偶在本市無私有產(chǎn)權(quán)房，未租住公有住房。外來務(wù)工人員申請公共租賃房分為兩類：一類承租用人單位的公共租賃房；另一類承租政府投資建設(shè)的公共租賃房。

4.低保家庭或特困家庭。低保家庭是指連續(xù)享受最低生活保障制度5年以上，且無房居住的家庭，或孤老，或一級殘疾人。特困家庭主要指持有《特困職工證》且無房的特困職工家庭，或市級以上勞模的，且家庭人均住房面積在15平方米以下的家庭。

南京市公租房的退出制主要針對兩種情況，一種是承租期的家庭如果不再符市政府公布的住房困難標(biāo)準(zhǔn)或者收入線標(biāo)準(zhǔn)的，要按規(guī)定及時退出公共租賃住房。退出確有困難的，可以申請最長不超過個月的延長租住期。新就業(yè)人員和外來務(wù)工人員在承租期內(nèi)，在南京市內(nèi)購買住房、另行承租房屋或者不在南京市范圍內(nèi)就業(yè)的，應(yīng)告及時退出公共租賃住房。第二種是公共租賃房租賃合同到期，如承租人沒有事先申請繼續(xù)入住將自動退出。

（二）南京市公租房建設(shè)的現(xiàn)實(shí)情況

截至2016年9月，南京共有四大保障片區(qū)共計(jì)1.3萬套公共租賃房，分別在丁家莊、花崗、岱山、上坊四大片區(qū)，只要上述的準(zhǔn)入條件，審核通過的目前都有充足房源可分配。公共租賃住房分住宅和宿舍兩類。住宅套型以中小戶型為主，單套建筑面積原則上控制在60平方米以下，供應(yīng)人才類的保障對象單套面積可適當(dāng)放寬。

為進(jìn)一步了解南京市公租房建設(shè)的實(shí)際情況，對南京市棲霞區(qū)丁家莊附近的保障房建設(shè)的實(shí)際情況進(jìn)行探訪。丁家莊一期保障房片區(qū)內(nèi)，已經(jīng)入住了大量居民，約4.5萬人在此得到保障，各項(xiàng)配套均已投入使用。而丁家莊二期規(guī)劃總用地面積72.27公頃，總建筑面積170.8萬㎡，容積率約為2.24。二期配套項(xiàng)目更多，僅學(xué)校就有兩所。另外，還配建了一個區(qū)級社區(qū)中心和兩個基層社區(qū)中心、體育場館、商辦、地下車庫等配套設(shè)施。項(xiàng)目于2013年底陸續(xù)開工建設(shè)，目前大部分地塊已完成主體封頂，部分樓棟已開始落架。今年底，進(jìn)展最快的一組團(tuán)、約10萬平方米的保障房就將交付使用。根據(jù)規(guī)劃，二期保障房區(qū)域內(nèi)共有14條市政道路，總長約12公里，給未來的交通出行帶來便利。

三、對建設(shè)成效進(jìn)行評價以及存在的問題

在準(zhǔn)入機(jī)制方面，外來務(wù)工人員的申請條件中設(shè)置了“在本市連續(xù)五年繳納社會保險”，事實(shí)上，造成了很大一部分農(nóng)民工被排斥在公共租賃房群體之外。同時在公租房補(bǔ)貼申請的條件也是相當(dāng)煩瑣，需要承租人出具住房發(fā)票等資料，這與租客在實(shí)際承租房屋中，房東并不會配合繳納租房收入相關(guān)稅收相適應(yīng)，因而導(dǎo)致僅有一成的人申請到公租房補(bǔ)貼。

在退出機(jī)制方面，雖然規(guī)定了在何種情況下承租人應(yīng)當(dāng)退出公共租賃房，但是這種規(guī)定由于沒有建立起經(jīng)常性的審查制度而可能最終導(dǎo)致退出機(jī)制流于形式。在公共租賃住房退出機(jī)制的建設(shè)中，對于租房者的收入與資產(chǎn)的經(jīng)常性審查十分關(guān)鍵。各國幾乎都把租房者的收入與資產(chǎn)限額看作申請的一個必須條件，但是由于我國目前的稅收制度，還難以解決租房者的收入與資產(chǎn)總額的審查問題，這一問題已在經(jīng)濟(jì)適用房的資格審查中暴露出來。

最后，南京市丁家莊、花崗、岱山、上坊四大片區(qū)的保障性住房建設(shè)，為全市提供了近8.5萬套保障性住房，但是對于每年增長新增人口3萬到4萬的南京來說，仍然是不足的。在貨幣補(bǔ)貼方面，申請的資格門檻過多，還需要提供租金納稅證明，顯然是很難實(shí)現(xiàn)的，在實(shí)踐上僅有一成的人能夠獲得補(bǔ)貼。因此亟待政府?dāng)U大土地供給，加大財(cái)政投入，建設(shè)更多的保障性住房給予住房困難群眾，深刻地把握基層的冷暖才能保證社會經(jīng)濟(jì)和政治的穩(wěn)定。

參考文獻(xiàn)：

[1]鄧大偉，諸大建.保障性住房提供的強(qiáng)制性指標(biāo)配建模式探討.城市發(fā)展研究，2009（01）

[2]鄧幸文.公租房住房保障的新途徑.城鄉(xiāng)建設(shè)，2008（04）

作者簡介：

代安源（1992.09- ），男，安徽亳州，碩士研究生，研究方向：房地產(chǎn)開發(fā)與管理，城市化。