魏琦 上海海事大學(xué)

房地產(chǎn)稅改革問題研究

魏琦 上海海事大學(xué)

滬渝近年不斷攀升的房價證明房產(chǎn)稅在兩地的試點對調(diào)控房價收效不理想，房地產(chǎn)稅成為改革的新方向。本文從房地產(chǎn)稅改革的必要性角度切入，分析試點地區(qū)調(diào)控房價不理想的原因，地方政府由于債務(wù)壓力和長期對“土地財政”的依賴，客觀上推高了房價，不利于經(jīng)濟的長期發(fā)展。因此有必要對政府財政收入模式進(jìn)行調(diào)整，以房地產(chǎn)稅取代土地出讓金制度，同時注意不動產(chǎn)統(tǒng)一登記制度的完善，兩者相互配合促進(jìn)城鄉(xiāng)房地產(chǎn)稅制度的合理化發(fā)展。

房產(chǎn)稅 房地產(chǎn)稅 土地財政 不動產(chǎn)登記

一、房地產(chǎn)稅的提出

房價問題是近年熱議話題，十八屆三中全會《中共中央關(guān)于全面深化改革若干重大問題的決定》（以下簡稱《決定》）中就提出了“加快房地產(chǎn)稅立法并適時推進(jìn)改革”。2016年12月19日，中國社科院2017年《經(jīng)濟藍(lán)皮書》發(fā)布，就中國經(jīng)濟發(fā)展形勢的建議，藍(lán)皮書呼吁盡快實施房地產(chǎn)稅和遺產(chǎn)稅，積極推進(jìn)個人所得稅改革等措施。

《決定》和《經(jīng)濟藍(lán)皮書》用的是“房地產(chǎn)稅”而非 “房產(chǎn)稅”，一字之差，兩者的內(nèi)涵卻大相徑庭。房產(chǎn)稅是以房屋為征稅對象，按房屋的計稅余值或租金收入為計稅依據(jù)，向產(chǎn)權(quán)所有人征收的一種財產(chǎn)稅。房地產(chǎn)稅征稅范圍卻從單純的房屋擴大到對房屋和土地都征稅。

二、從房產(chǎn)稅到房地產(chǎn)稅改革的必要性分析

（一）滬渝兩地房產(chǎn)稅調(diào)控房價效果不明顯

滬渝兩地試驗房產(chǎn)稅已有五年，而滬渝的房價有增無減。究其原因，房產(chǎn)稅是對房屋保有環(huán)節(jié)的征稅，征稅對象是房屋，納稅主體是購房者。隨著城市化進(jìn)程加快，中國民眾對房屋是剛性需求，房屋交易市場是賣方市場，捂盤惜售的現(xiàn)象司空見慣。如此背景下，房產(chǎn)稅真正打擊的是有居住需求的房屋消費者，炒房者熱情不會因此而受抑制。

（二）地方財政收入模式亟待轉(zhuǎn)變

1.地方政府債務(wù)重。事實上地方政府債務(wù)問題近年一直受到重視，2014年中央政府就發(fā)布了《國務(wù)院關(guān)于加強地方政府性債務(wù)管理的意見》。而2015年地方政府的債務(wù)余額是16萬億元，當(dāng)年的GDP是67.67萬億元，負(fù)債率達(dá)到23.6%，遠(yuǎn)超美國地方政府13%-16%的上限。

1994年的分稅制改革，中央通過中央稅和共享稅拿走了稅收的大部分，雖然中央通過稅收返還和財政轉(zhuǎn)移支付等手段，以期平衡地方財政。但鑒于我國行政層級多，中央的撥款要經(jīng)過五級政府，到了基層政府所剩無幾，從而造成了地方財權(quán)和事權(quán)不統(tǒng)一和“小馬拉大車”的現(xiàn)象。

2.“土地財政”的流弊。除了剛性買方需求、房屋賣方市場和囤房、炒房者的推波助瀾外，“土地財政”的財政收入模式長期沒有得到扭轉(zhuǎn)也是推高房價的重要因素之一。所謂“土地財政”邏輯框架其實是別無選擇的:因為城市化必須要有擴大建成區(qū)的土地批租，有土地批租，就必須采取合法合理的有償形式。“土地財政”主要的偏頗在于——地方政府只關(guān)注一次性把地價拿足，盡可能解決任期之內(nèi)政績需要，而如果沒有其他的制度制約，就會一段時間源源不斷涌現(xiàn)出“地王”，再往后則出現(xiàn)“無地可批”的窘境。

我國目前采取批租制，期限一般是 40年至 70年。地方政府獲得大量的批地收入，可以在短期內(nèi)大大緩解了地方政府的財政壓力，使其對土地交易樂此不疲。由于土地資源的有限性，只考慮短期好處而大量批地，導(dǎo)致今后可用的土地資源迅速減少，無異于殺雞取卵式的地方經(jīng)濟發(fā)展模式。在當(dāng)前制度背景下，期望地方政府積極推進(jìn)降低房價是不現(xiàn)實的，因為降房價必然令開發(fā)商消極租用土地進(jìn)而會降低“地價”，地方政府是不愿意看到的。

從上述情況可以得知，有必要思考新的地方政府財政收入模式，否則依靠土地財政，在財政問題上無異于寅吃卯糧，土地是有限的，長此以往難以為繼。

三、關(guān)于房地產(chǎn)稅改革的建議

（一）關(guān)于重復(fù)征稅的思考——以房地產(chǎn)稅取代土地出讓金

關(guān)于學(xué)界對試點的房產(chǎn)稅是否構(gòu)成雙重征稅的問題，有學(xué)者指出：征收土地出讓金和房地產(chǎn)稅是性質(zhì)截然不同的兩種公課。土地出讓金并不是稅，而是一種租，即國家作為土地所有者出讓其使用權(quán)的收益。房地產(chǎn)稅則是國家依托政治權(quán)力、履行提供公共服務(wù)職能的政治契約而征收的稅收。二者是兩種不同權(quán)力行使的體現(xiàn)，在法理上并存在雙重征稅的問題。從經(jīng)濟效益角度，實際上最終落到購房者肩上的仍是雙重負(fù)擔(dān)。如果將來采取房地產(chǎn)稅將征收對象擴大到房屋的建設(shè)用地，則土地出讓金是否還有存在的必要？筆者認(rèn)為以按年收取的房地產(chǎn)稅取代一次性繳納的土地出讓金是合理的。根據(jù)《物權(quán)法》第149條規(guī)定：住宅建設(shè)用地使用權(quán)期間屆滿的，自動續(xù)期。也就是說在不與公共利益相沖突的前提下，根據(jù)法律規(guī)定，房屋所有人是可以繼續(xù)保有房產(chǎn)的。

（二）完善不動產(chǎn)統(tǒng)一登記制度

不動產(chǎn)登記越完備，就越有利于搞清楚居民的不動產(chǎn)擁有和財產(chǎn)擁有情況，可以了解城鎮(zhèn)居民社會保障的實際需求，將社會保障投向那些更需要保障的人群。不動產(chǎn)登記作為一種物權(quán)的公示方式，前提是對不動產(chǎn)享有權(quán)利。因此，現(xiàn)實中存在的小產(chǎn)權(quán)房、違章建筑等房產(chǎn)，無法獲得不動產(chǎn)登記機關(guān)的登記。這一點從國土資源部《不動產(chǎn)登記暫行條例實施細(xì)則》（草案征求意見稿）第26 條規(guī)定“不能提供合法、有效的權(quán)屬來源證明材料”屬于“不予登記的情形”可得到印證。針對此部分未進(jìn)入不動產(chǎn)登記的房產(chǎn)，按照稅法上實質(zhì)課稅原則衍生的“經(jīng)濟實質(zhì)重于法律形式”之原則，應(yīng)當(dāng)納入房地產(chǎn)稅征收的范圍。還應(yīng)當(dāng)明確：即使繳納了房地產(chǎn)稅，違法建筑也不得轉(zhuǎn)變?yōu)楹戏ńㄖ?/p>

所以綜上可知，房地產(chǎn)稅的征收范圍大于不動產(chǎn)登記范圍，建筑物的非法性不影響其可稅性。因此，統(tǒng)一的不動產(chǎn)登記制度是開征房地產(chǎn)稅的重要基礎(chǔ)，但在不動產(chǎn)登記制度尚未完善前，房地產(chǎn)稅的征收也并不能完全依賴該項登記。

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魏琦（1996-），女，漢族，安徽阜陽人，上海海事大學(xué)，法律碩士（法學(xué)）。