陳宗彪 廣東世紀(jì)人土地與房地產(chǎn)評(píng)估咨詢有限公司

論我國(guó)城市更新的風(fēng)險(xiǎn)與對(duì)策
——以某市A項(xiàng)目為例

陳宗彪 廣東世紀(jì)人土地與房地產(chǎn)評(píng)估咨詢有限公司

城市更新主要是指將城市中已經(jīng)不適應(yīng)現(xiàn)代化城市社會(huì)生活的地區(qū)做必要的、有計(jì)劃的改建活動(dòng)。本文以某市A項(xiàng)目為例討論了當(dāng)前我國(guó)城市更新項(xiàng)目的風(fēng)險(xiǎn)及防范措施，旨在為城市更新項(xiàng)目的具體實(shí)施提供參考。

城市更新 風(fēng)險(xiǎn) 對(duì)策

一、相關(guān)理論梳理

近年來(lái),城市更新（復(fù)興）已經(jīng)成為了歐美城市規(guī)劃界使用頻率最高的詞匯之一。城市更新主要是指將城市中已經(jīng)不適應(yīng)現(xiàn)代化城市社會(huì)生活的地區(qū)做必要的、有計(jì)劃的改建活動(dòng)。在歐美各國(guó)，城市更新起源于二戰(zhàn)后對(duì)不良住宅區(qū)的改造，隨后擴(kuò)展至對(duì)城市其他功能地區(qū)的改造，并將其重點(diǎn)落在城市中土地使用功能需要轉(zhuǎn)換的地區(qū)。

1980年初期，陳占祥等人基于西方城市更新的歷史和經(jīng)驗(yàn)，把城市更新主要定義為城市“新陳代謝的過(guò)程。當(dāng)時(shí)的更新途徑包括推倒重來(lái)的重建、對(duì)歷史街區(qū)的保護(hù)和舊建筑的修復(fù)等。1980年代，經(jīng)濟(jì)體制改革由農(nóng)村轉(zhuǎn)向城市，城市問(wèn)題開始顯現(xiàn)，如歷史街區(qū)的特色與地方文化在城市改造中的快速消失。吳良鏞從城市保護(hù)與發(fā)展出發(fā)，于1990年代初提出了城市“有機(jī)更新”的概念，城市是一個(gè)有生命的機(jī)體，需要新陳代謝。但是，這種代謝應(yīng)當(dāng)像細(xì)胞更新一樣，是一種有機(jī)的更新，而不是生硬的替換。針對(duì)城市歷史環(huán)境的更新，主要是基于城市物質(zhì)環(huán)境，對(duì)城市經(jīng)濟(jì)、社會(huì)和文化等方面的考慮進(jìn)一步深化。自2000年以來(lái)，學(xué)術(shù)界和規(guī)劃設(shè)計(jì)領(lǐng)域的專家開始從綜合性和整體性的角度來(lái)考慮城市規(guī)劃建設(shè)工作，豐富了“城市更新”的學(xué)術(shù)理論與工程實(shí)踐，如：“城市再生（Urban Regeneration）、“城市復(fù)興（Urban Renaissance）”和“城市更新（Urban Renewal）等關(guān)于城市更新的定義，國(guó)內(nèi)外學(xué)者展開了討論。

本文以某市A項(xiàng)目為例討論了當(dāng)前我國(guó)城市更新項(xiàng)目的風(fēng)險(xiǎn)及防范措施。

二、項(xiàng)目概況

（一）項(xiàng)目現(xiàn)狀

本項(xiàng)目地處某市A區(qū)與B區(qū)交界處，本項(xiàng)目占地面積約為33萬(wàn)平方米，總用地面積約為56萬(wàn)平方米，現(xiàn)狀已建成建筑物總建筑面積為84809.71平方米.

項(xiàng)目地塊權(quán)屬于物資集團(tuán)公司下屬企業(yè)，現(xiàn)狀為魚珠木材市場(chǎng)、魚珠物流基地；根據(jù)《關(guān)于黃埔魚珠臨港商務(wù)區(qū)首期啟動(dòng)區(qū)魚珠物流基地和魚珠木材市場(chǎng)改造項(xiàng)目的批復(fù)》（穗舊改復(fù)[2013]8號(hào)），項(xiàng)目地塊已納入黃埔魚珠臨港商務(wù)區(qū)首期啟動(dòng)區(qū)改造范圍，改造范圍內(nèi)規(guī)劃為商業(yè)金融、文化娛樂等性質(zhì)的商業(yè)改造單元在按照政府相關(guān)要求整合九沙村集體用地等土地、改造江岸線、建設(shè)紅線外市政道路的條件下，進(jìn)行“自行改造、補(bǔ)交地價(jià)”的模式實(shí)施改造。

（二）項(xiàng)目定位

本項(xiàng)目的魚珠物流基地、魚珠木材市場(chǎng)和周邊需整合地塊為黃埔臨港商務(wù)區(qū)的首期啟動(dòng)區(qū)，改造范圍用地面積約65萬(wàn)平方米，本項(xiàng)目為改造項(xiàng)目的商業(yè)部分。本項(xiàng)目以貫徹落實(shí)規(guī)劃為宗旨，作為現(xiàn)代服務(wù)業(yè)中心重點(diǎn)項(xiàng)目、某市八大現(xiàn)代服務(wù)業(yè)功能區(qū)之一、東部總部功能區(qū)，打造與某市金融城、琶洲會(huì)展商務(wù)區(qū)、珠江新城、白鵝潭經(jīng)濟(jì)圈相輝映的某市東部商務(wù)核心區(qū)，以城市商務(wù)功能為核心，以產(chǎn)業(yè)和文化為軟性競(jìng)爭(zhēng)力，形成超大規(guī)模的都市濱水游憩商務(wù)區(qū)，成為某市東部亮麗的黃金海岸線。

本項(xiàng)目定位充分利用自身?xiàng)l件，推動(dòng)城市發(fā)展，甚至引領(lǐng)城市的發(fā)展。項(xiàng)目產(chǎn)品上擬開發(fā)地標(biāo)性高檔寫字樓、高檔商務(wù)公寓、大型商業(yè)中心、新型國(guó)際交易平臺(tái)等，建設(shè)集辦公、酒店、餐飲、購(gòu)物、娛樂、文化等功能于一體的綜合化商業(yè)中心。

三、項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)分析

（一）政策風(fēng)險(xiǎn)

政策風(fēng)險(xiǎn)是指由于國(guó)家或地方政府有關(guān)房地產(chǎn)投資的各種政策發(fā)生變化而給投資者帶來(lái)的損失，例如“三舊”政策、產(chǎn)業(yè)政策、稅收政策、金融政策和投資限制等。我國(guó)現(xiàn)正處于市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)改革、經(jīng)濟(jì)體制轉(zhuǎn)軌的關(guān)鍵時(shí)期，各種有關(guān)政策的調(diào)整比較頻繁，而本項(xiàng)目建設(shè)規(guī)模大，投資周期長(zhǎng)，故該項(xiàng)目投資受政策風(fēng)險(xiǎn)的影響大。一個(gè)城市的規(guī)劃也處于變化中，它不但影響投資房地產(chǎn)的用途，對(duì)其利用強(qiáng)度也形成限制，不去理解城市規(guī)劃的變化方向而盲目投資，對(duì)投資者的打擊將是巨大的。我國(guó)最近出臺(tái)的《國(guó)五條》以及各種住房公積金、抵押貸款、住房分配制度改革等有關(guān)文件、規(guī)定，既為房地產(chǎn)投資者提供了機(jī)遇，又對(duì)其形成了一定的限制，有效地利用各種政策的優(yōu)惠條件是保證投資成功的前提條件。

商業(yè)金融房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目中，公寓的開發(fā)風(fēng)險(xiǎn)低于酒店、寫字樓及商業(yè)，它也是本項(xiàng)目開發(fā)中重要的回遷物業(yè)。但是，在2011年之前，北京、杭州、佛山南海等多地都相繼都出臺(tái)了“商業(yè)地塊不能建公寓”相關(guān)內(nèi)容的規(guī)定。某市政府也曾提出“限公寓”的相關(guān)說(shuō)法。本項(xiàng)目開發(fā)過(guò)程中，某市對(duì)公寓是否出臺(tái)一定的政策限制將較大影響項(xiàng)目的順利開展。

（二）金融風(fēng)險(xiǎn)

房地產(chǎn)投資量大的特點(diǎn)使得一般的投資者都要借助于各種融資工具。據(jù)有關(guān)資料分析表明，大部分房地產(chǎn)投資中，貸款一般都占總投資的50%以上，有時(shí)甚至占80%或90%以上。本項(xiàng)目投資高達(dá)200億左右，金融風(fēng)險(xiǎn)更加大，如何確定自有資本和借入資本組合比率，不僅取決于企業(yè)的融資能力，也與金融市場(chǎng)的環(huán)境變化（主要為貨幣利率變化）關(guān)系重大。

1.融資能力不足。在本項(xiàng)目運(yùn)作中，在開發(fā)前需補(bǔ)交地價(jià)約53億，整合周邊土地費(fèi)用約20億，改造沿江岸線、江岸綠化、紅線外市政道路費(fèi)用約1.5億，項(xiàng)目的前期投入大，卻收益不大，故項(xiàng)目資金壓力大，融資難度較大，融資成本也將增加。同時(shí)，整個(gè)項(xiàng)目不考慮財(cái)務(wù)費(fèi)用的開發(fā)成本達(dá)200億左右，故整體需投入的資金量非常大，如此大的資金投入量，單靠開發(fā)公司自有資金來(lái)保障項(xiàng)目建設(shè)可能性非常小。因而，自有資本都是項(xiàng)目投資中的少部分，大部分是通過(guò)項(xiàng)目再融資來(lái)推進(jìn)整個(gè)項(xiàng)目建設(shè)。項(xiàng)目運(yùn)作的負(fù)債比例比較高也是不爭(zhēng)事實(shí)。為保障項(xiàng)目的順利運(yùn)作，開發(fā)公司的再融資能力就成為項(xiàng)目是否能如期建成的關(guān)鍵，如果公司對(duì)自己的再融資能力估計(jì)不足，而盲目開工，必然會(huì)產(chǎn)生資金鏈斷裂的風(fēng)險(xiǎn)。

2.貨幣利率變化。房地產(chǎn)市場(chǎng)的利率變化風(fēng)險(xiǎn)是指利率的變化對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的影響和可能給投資者帶來(lái)的損失。

國(guó)家和地區(qū)的貨幣利率波動(dòng)是經(jīng)常的、動(dòng)態(tài)的，特別是在全國(guó)或全世界性的金融危機(jī)期間，其貨幣利率波動(dòng)幅度非常大，貨幣利率波動(dòng)對(duì)項(xiàng)目的建設(shè)成本影響較大，直接關(guān)系到項(xiàng)目盈利水平的高低。當(dāng)利率上升時(shí)，房地產(chǎn)開發(fā)商和經(jīng)營(yíng)者的資金成本會(huì)增加，消費(fèi)者的購(gòu)買欲望隨之降低。因此，整個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)將形成一方面生產(chǎn)成本增加；另一方面市場(chǎng)需求降低。這無(wú)疑會(huì)給投資者經(jīng)營(yíng)者帶來(lái)?yè)p失。

（三）項(xiàng)目自身風(fēng)險(xiǎn)

1.建設(shè)前期階段的風(fēng)險(xiǎn)。本項(xiàng)目所在地塊位于某市黃埔區(qū)魚珠木材市場(chǎng)、魚珠物流基地，項(xiàng)目開發(fā)為臨港商務(wù)區(qū)，某市黃埔臨港商務(wù)區(qū)是某市黃埔未來(lái)商業(yè)發(fā)展的中心區(qū)域，距離某市國(guó)際金融城、琶洲會(huì)展商務(wù)區(qū)較近，與長(zhǎng)洲島隔江相望。本項(xiàng)目建設(shè)前期既需要整合周邊土地78711平方米，又要對(duì)項(xiàng)目地塊復(fù)雜的臨江地質(zhì)情況進(jìn)行探測(cè)，進(jìn)行規(guī)劃設(shè)計(jì)報(bào)建等，各項(xiàng)工作均存在相應(yīng)的風(fēng)險(xiǎn)。

（1）拆遷。本項(xiàng)目需整合九沙村集體用地約9631平方米，整合茅崗村集體用地約12089平方米，整合某市客輪公司用地約3315平方米，整合河涌用地約4385平方米，整合周邊無(wú)主用地約49291平方米。需整合的土地中九沙村地上有多棟地上2層、3層村民用房；茅崗村集體用地現(xiàn)狀為道路、綠化、沙場(chǎng)；某市客輪公司用地范圍內(nèi)有一座碼頭（魚珠碼頭）及兩座建筑物；周邊無(wú)主用地地上有碼頭及零星建筑物。由于周邊用地權(quán)屬?gòu)?fù)雜、補(bǔ)償價(jià)格、談判時(shí)間存在不確定因素，存在著征地拆遷風(fēng)險(xiǎn)；原有房屋拆除、地面附屬建筑拆遷及租賃補(bǔ)償能否順利完成，決定著項(xiàng)目后續(xù)建設(shè)工程建設(shè)工作進(jìn)度。由于本項(xiàng)目涉及的拆遷范圍較大，拆遷工作能否順利進(jìn)行將對(duì)項(xiàng)目的整體工作的開展產(chǎn)生一定風(fēng)險(xiǎn)。

（2）地質(zhì)探測(cè)。本項(xiàng)目所在地塊為某市黃埔區(qū)魚珠木材市場(chǎng)、魚珠物流基地以及周邊整合用地，南側(cè)臨珠江，臨江地基較軟。而本項(xiàng)目主要以商業(yè)金融物業(yè)為主，項(xiàng)目設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)高，同時(shí)其存在地下空間配套要求。在勘查方面，對(duì)地塊的地形、地貌、地質(zhì)、水文、巖石等需進(jìn)行詳細(xì)勘探，本項(xiàng)目的地質(zhì)條件存在的風(fēng)險(xiǎn)較大。

（3）規(guī)劃。項(xiàng)目所在地塊將改造為臨港商務(wù)區(qū)，建設(shè)成集辦公、酒店、餐飲、購(gòu)物、娛樂、文化等功能于一體的綜合化商業(yè)中心，目標(biāo)是打造成為城市功能綜合體和臨港總部經(jīng)濟(jì)基地、某市現(xiàn)代服務(wù)業(yè)重點(diǎn)功能區(qū)之一。在產(chǎn)品設(shè)計(jì)方面，擬開發(fā)地標(biāo)性高檔寫字樓、高檔商務(wù)公寓、大型商業(yè)中心、新型國(guó)際交易平臺(tái)等，同時(shí)建有地下停車場(chǎng)，設(shè)置中央空調(diào)、電梯等。項(xiàng)目規(guī)劃審批環(huán)節(jié)存在一定的風(fēng)險(xiǎn)，規(guī)劃設(shè)計(jì)圖紙審批過(guò)程中是否順利完成，涉及到能否順利動(dòng)工實(shí)施。

（4）時(shí)間。建設(shè)前期的準(zhǔn)備工作（包括但不限于前期的征地拆遷、土地整合、申請(qǐng)辦理項(xiàng)目審批、原有房屋拆除、項(xiàng)目建設(shè)用地變更、圖紙?jiān)O(shè)計(jì)、規(guī)劃、施工報(bào)建、土地平整等），地面附屬建筑拆遷及租賃補(bǔ)償能否順利完成，前期階段的完成所需時(shí)間決定著項(xiàng)目后續(xù)建設(shè)工程的啟動(dòng)，同時(shí)也可能帶來(lái)投入資本的時(shí)間效益流失、項(xiàng)目隨時(shí)間的延長(zhǎng)而增加投入等負(fù)面影響，遇問(wèn)題能否及時(shí)解決，決定著風(fēng)險(xiǎn)大小。

2.建設(shè)期階段的風(fēng)險(xiǎn)。房地產(chǎn)開發(fā)與其他項(xiàng)目建設(shè)一樣，受原材料價(jià)格變化、勞動(dòng)力成本增加、工期遲延、技術(shù)等方面的影響而增加投資風(fēng)險(xiǎn)。在開發(fā)建設(shè)階段中，本項(xiàng)目主要面臨著成本、合同、工期、質(zhì)量等方面的風(fēng)險(xiǎn)。

（1）成本。①江岸綠化、市政道路成本。本項(xiàng)目按照“自行改造、補(bǔ)交地價(jià)”的模式實(shí)施改造，在建設(shè)過(guò)程中將完成江岸綠化17.18萬(wàn)平方米，紅線外市政道路8.4萬(wàn)平方米，該江岸綠化、市政道路投入成本預(yù)計(jì)約1.5億元。因政府現(xiàn)尚未明確紅線外市政道路、江岸綠化建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)，建設(shè)費(fèi)用的高低也很難判斷。但若政府精心打造臨港商務(wù)區(qū)，其沿江綠化和道路的標(biāo)準(zhǔn)必然較高，該建設(shè)費(fèi)用必然也會(huì)較高，必加大項(xiàng)目建設(shè)期的資金壓力。

②開發(fā)期成本。在房地產(chǎn)開發(fā)整個(gè)施工成本中，建設(shè)材料是各項(xiàng)費(fèi)最大的一種，通常面臨建材價(jià)格波動(dòng)的風(fēng)險(xiǎn)。房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目一般隨著時(shí)間的延長(zhǎng)，建設(shè)成本呈上漲趨勢(shì)，本項(xiàng)目建設(shè)周期預(yù)計(jì)為5年，而對(duì)于總建筑面積約為132萬(wàn)平方米的項(xiàng)目，建設(shè)周期為5年已是較順利且非常理想的情況，若建設(shè)期加長(zhǎng)，則建設(shè)成本上漲的風(fēng)險(xiǎn)更大。

（2）工程地質(zhì)。本項(xiàng)目位于臨港商務(wù)區(qū)，平均樓層約為35層，配套有地下車位，而臨江區(qū)域工程地質(zhì)條件相對(duì)較差，地基較軟，基礎(chǔ)施工有可能面臨較大難度，將會(huì)加大建設(shè)成本，延長(zhǎng)建設(shè)時(shí)間。

（3）合同。本項(xiàng)目規(guī)模大，產(chǎn)品類型多，建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)比較高，需投入的成本極高，建設(shè)工期較長(zhǎng)。建筑工程合同風(fēng)險(xiǎn)，所涉及的風(fēng)險(xiǎn)因素多，風(fēng)險(xiǎn)較大。在項(xiàng)目開發(fā)過(guò)程中，需要訂立項(xiàng)目合作開發(fā)等各項(xiàng)合同，由于合同訂立時(shí)考慮不周，合同管理不善及合同執(zhí)行不嚴(yán)不僅會(huì)造成索賠或工期延長(zhǎng)，還會(huì)增加項(xiàng)目的投資成本。

（4）工期。本項(xiàng)目建設(shè)周期預(yù)計(jì)為5年，而對(duì)于總建筑面積約為132萬(wàn)平方米的項(xiàng)目，建設(shè)周期為5年已是較順利且非常理想的情況。在建設(shè)期內(nèi)項(xiàng)目受到多方面不確定性因素影響，如項(xiàng)目是否按總進(jìn)度完成土地整合工作，公司能否按照工程計(jì)劃調(diào)整施工進(jìn)度等，開發(fā)主體遇問(wèn)題能否及時(shí)解決，這些將決定著工期延長(zhǎng)風(fēng)險(xiǎn)的大小。

（5）質(zhì)量。在項(xiàng)目建設(shè)過(guò)程中，影響建筑工程質(zhì)量的主要因素包含施工操作人員、工程材料、機(jī)械設(shè)備、施工方案、施工環(huán)境等。由于建筑工程具有建設(shè)工期長(zhǎng)，投資大，施工難度大，技術(shù)復(fù)雜，工程參與方多以及受環(huán)境因素干擾多等特點(diǎn)，這使得項(xiàng)目在工程質(zhì)量方面存在的風(fēng)險(xiǎn)較大。

（四）合作開發(fā)模式風(fēng)險(xiǎn)

由于項(xiàng)目投資主體物資集團(tuán)公司在房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)方面優(yōu)勢(shì)較少，而本項(xiàng)目的土地成本及建設(shè)投入成本高，開發(fā)建設(shè)期長(zhǎng)，項(xiàng)目可與大型房地產(chǎn)開發(fā)商合作進(jìn)行開發(fā)，在合作開發(fā)中，物資集團(tuán)公司僅投入土地，潛在合作方運(yùn)營(yíng)整個(gè)項(xiàng)目，項(xiàng)目建成后分配物業(yè)。這樣可以將土地開發(fā)中的風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)移給潛在合作方，但也可能面臨潛在合作方未按期開發(fā)或開發(fā)產(chǎn)品質(zhì)量達(dá)不了標(biāo)的風(fēng)險(xiǎn)，物資集團(tuán)公司不能按期得到應(yīng)有的物業(yè)或所獲得的物業(yè)價(jià)值降低。

（五）其他不可抗力風(fēng)險(xiǎn)

由于自然因素的不確定性、不可抗性(如地震、洪水、風(fēng)暴、火災(zāi)等)以及土地的自然地理和技術(shù)經(jīng)濟(jì)特性帶來(lái)的風(fēng)險(xiǎn)。

四、項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)防范措施

（一）對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)行全面的調(diào)查，作出科學(xué)的預(yù)測(cè)

仔細(xì)分析房地產(chǎn)開發(fā)周期并預(yù)測(cè)其變動(dòng)，選擇最佳開發(fā)時(shí)機(jī)；分析房地產(chǎn)開發(fā)所涉及的地理環(huán)境條件并預(yù)測(cè)其變化，以及早投資開發(fā)具有價(jià)值增長(zhǎng)潛力的地塊；充分了解“三舊”政策、產(chǎn)業(yè)政策、稅收政策、金融政策和投資限制等國(guó)家政策并預(yù)測(cè)國(guó)家未來(lái)對(duì)房地產(chǎn)政策有何變化，是限制還是鼓勵(lì)，特別對(duì)近期出臺(tái)的房地產(chǎn)政策以及建房部建住房相關(guān)文件的精神進(jìn)行專業(yè)的分析；同時(shí)，要分析社會(huì)對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的需求類型和需求量并預(yù)測(cè)其變化，以確定開發(fā)項(xiàng)目和開發(fā)規(guī)模，提升企業(yè)競(jìng)爭(zhēng)力；要利用一切可能得到的信息資料，充分考慮到其他開發(fā)項(xiàng)目的競(jìng)爭(zhēng)，盡可能準(zhǔn)確地預(yù)測(cè)擬開發(fā)項(xiàng)目的費(fèi)用與收益。對(duì)本項(xiàng)目進(jìn)行系統(tǒng)的可行性研究分析，并選擇在適當(dāng)?shù)臅r(shí)候開發(fā)適當(dāng)?shù)捻?xiàng)目，抓住機(jī)遇，這樣既可以創(chuàng)造效益，又可以大大減少不必要的風(fēng)險(xiǎn)投資費(fèi)用。

（二）項(xiàng)目采取合作方式

本項(xiàng)目開發(fā)建設(shè)需交付大額土地出讓金，且開發(fā)所涉及的商業(yè)改造單元部分總建筑面積為1,323,775.83865㎡，計(jì)算容積率建筑面積為1,098,815.83865㎡，不計(jì)算容積率建筑面積為224,960㎡，將建成多幢高層商業(yè)物業(yè)，所需資金龐大，需投入的成本極高。項(xiàng)目開發(fā)期預(yù)計(jì)為5年，時(shí)間跨度大，風(fēng)險(xiǎn)較高。本項(xiàng)目投資主體物資集團(tuán)公司主要從事金屬、汽車、能源化工等生產(chǎn)資料貿(mào)易和物流、房地產(chǎn)、類金融業(yè)務(wù)，主要精通流通領(lǐng)域的經(jīng)營(yíng)，在房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)方面則優(yōu)勢(shì)較少。綜上所述，建議本項(xiàng)目投資主體物資集團(tuán)公司與大型房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)合作，合作條件可為物資集團(tuán)公司僅需投入土地，房地產(chǎn)開發(fā)公司運(yùn)營(yíng)整個(gè)項(xiàng)目，運(yùn)營(yíng)過(guò)程中的風(fēng)險(xiǎn)全由開發(fā)商承擔(dān)，且要求開發(fā)商在開工三年后移交相應(yīng)比例的物業(yè)（包括停車場(chǎng)等非計(jì)容面積物業(yè)設(shè)施等）。由于大型房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)能發(fā)揮其經(jīng)驗(yàn)優(yōu)勢(shì)，準(zhǔn)確地進(jìn)行項(xiàng)目定位、項(xiàng)目市場(chǎng)細(xì)分、控制項(xiàng)目成本，并有項(xiàng)目租售經(jīng)驗(yàn)和優(yōu)勢(shì)、較強(qiáng)的融資能力、能順利地推進(jìn)項(xiàng)目，大大分散物資集團(tuán)公司的投資、開發(fā)風(fēng)險(xiǎn)。

（三）前期階段風(fēng)險(xiǎn)防范

建立專業(yè)的研究機(jī)構(gòu)?？梢愿鶕?jù)企業(yè)自身情況建立專業(yè)研究機(jī)構(gòu)，一方面，要廣泛搜集房地產(chǎn)相關(guān)的信息，信息對(duì)提升企業(yè)競(jìng)爭(zhēng)力、支持企業(yè)決策具有重要作用。另一方面，企業(yè)要組織專業(yè)的研究人員，深入研究房地產(chǎn)業(yè)的政策動(dòng)向、市場(chǎng)趨勢(shì)等情況，供企業(yè)決策參考。

進(jìn)行充分的市場(chǎng)調(diào)研。充分的市場(chǎng)調(diào)研是正確決策的基礎(chǔ)。房地產(chǎn)受地域性的限制，所開發(fā)房地產(chǎn)項(xiàng)目周邊環(huán)境對(duì)房地產(chǎn)產(chǎn)品的價(jià)值及價(jià)格有很大影響；國(guó)家的各種政策及市場(chǎng)情況也影響著房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的成敗。因此，在進(jìn)行決策前，需對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目周邊的人文環(huán)境、社會(huì)環(huán)境等進(jìn)行充分的實(shí)地考察與調(diào)研；對(duì)市場(chǎng)行情、目標(biāo)客戶群的購(gòu)買能力、客戶所需要的戶型等進(jìn)行調(diào)查。并將這些調(diào)研資料交由公司的研究機(jī)構(gòu)進(jìn)行分析，將分析結(jié)果作為決策的重要參考。

1.拆遷風(fēng)險(xiǎn)防范。在整合拆遷周邊用地過(guò)程中，要加強(qiáng)相關(guān)政策的宣傳，通過(guò)電視、廣播、報(bào)紙多種新聞媒體，宣傳臨港商務(wù)區(qū)的首期啟動(dòng)區(qū)對(duì)完善區(qū)域基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)、拉動(dòng)地方經(jīng)濟(jì)發(fā)展、增加就業(yè)的機(jī)會(huì)這些正面的影響。同時(shí)，在整合拆遷過(guò)程中要不斷創(chuàng)新工作思路，講求科學(xué)有效的方法，爭(zhēng)取得到某市政府、黃埔區(qū)政府及相關(guān)單位的支持，減少整合拆遷土地的阻力和成本。在項(xiàng)目整合征地拆遷過(guò)程中建議實(shí)行市區(qū)聯(lián)動(dòng)，合理分工，由市土地開發(fā)中心作為業(yè)主負(fù)責(zé)征收該區(qū)域的國(guó)有土地，市委托黃埔區(qū)政府（黃埔區(qū)土地開發(fā)中心）負(fù)責(zé)征收村集體土地。為加快拆遷工作，結(jié)合工作實(shí)際，區(qū)土地開發(fā)中心制定細(xì)化實(shí)施方案（報(bào)市建委備案），將拆遷工作轉(zhuǎn)打包給村，由村制定本村的征地拆遷補(bǔ)償安置方案來(lái)與村民簽訂征地拆遷補(bǔ)償協(xié)議，但區(qū)土地開發(fā)中心仍負(fù)責(zé)與村及村民協(xié)商、核定征地拆遷補(bǔ)償?shù)裙ぷ?。同時(shí)黃埔區(qū)土地開發(fā)中心還應(yīng)委托專業(yè)的動(dòng)遷服務(wù)公司參與到該項(xiàng)工作之中。

2.規(guī)劃風(fēng)險(xiǎn)防范。前期階段重點(diǎn)的是項(xiàng)目產(chǎn)品規(guī)劃設(shè)計(jì)，及其設(shè)計(jì)圖紙的審批。

引進(jìn)品牌好、實(shí)力強(qiáng)的大型房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，利用其對(duì)項(xiàng)目產(chǎn)品及規(guī)劃報(bào)建等方面的經(jīng)驗(yàn)優(yōu)勢(shì)，設(shè)計(jì)出符合市場(chǎng)需求及規(guī)劃要求的產(chǎn)品，并能較快地完成前期報(bào)建工作，大大減少項(xiàng)目前期風(fēng)險(xiǎn)。

由于臨江地基較軟，而本項(xiàng)目主要以商業(yè)金融物業(yè)為主，項(xiàng)目設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)高，同時(shí)其存在地下空間配套要求。在房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的規(guī)劃設(shè)計(jì)過(guò)程中，要充分考慮地質(zhì)、水文等探測(cè)信息，結(jié)合項(xiàng)目的建筑標(biāo)準(zhǔn)，對(duì)項(xiàng)目的基礎(chǔ)結(jié)構(gòu)進(jìn)行合理的設(shè)計(jì)。同時(shí)要根據(jù)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的設(shè)計(jì)風(fēng)格，進(jìn)行相應(yīng)的綠化配套等服務(wù)性設(shè)施規(guī)劃，提升了房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的附加值，對(duì)房地產(chǎn)銷售也會(huì)有促進(jìn)作用，盡量協(xié)調(diào)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的經(jīng)濟(jì)效益和環(huán)境效益。

3.融資風(fēng)險(xiǎn)防范。由于品牌好、實(shí)力強(qiáng)的大型房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)有著專業(yè)的融資團(tuán)隊(duì)，且其在銀行有著良好的信用記錄，故融資風(fēng)險(xiǎn)相對(duì)較小。

對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)類型進(jìn)行合理的組合。在房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的選擇中，依據(jù)市場(chǎng)需要和企業(yè)自身的情況，可采用分散投資、分級(jí)投資、組合投資等策略優(yōu)化投資組合，分散投資風(fēng)險(xiǎn)。通過(guò)以上組合，可以為企業(yè)提供更加靈活多樣的投資選擇，并能有效地分散投資風(fēng)險(xiǎn)。對(duì)于較大的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目還可以分階段進(jìn)行開發(fā)，分散投資風(fēng)險(xiǎn)。

（四）建設(shè)階段風(fēng)險(xiǎn)防范

建設(shè)階段重點(diǎn)的是開發(fā)建設(shè)時(shí)間及成本控制、技術(shù)質(zhì)量監(jiān)控、安全措施等。能較好地實(shí)施對(duì)項(xiàng)目成本的控制，通過(guò)完成項(xiàng)目招標(biāo)工作，并在項(xiàng)目開發(fā)過(guò)程中通過(guò)企業(yè)管理人員對(duì)工程的施工質(zhì)量、施工進(jìn)度進(jìn)行監(jiān)督，有效地減少建設(shè)階段的工程風(fēng)險(xiǎn)。具體防范措施如下：

1.進(jìn)度控制。在施工準(zhǔn)備階段，要制定詳細(xì)的施工進(jìn)度計(jì)劃，對(duì)工程施工中所需要的人員、物資等，及時(shí)準(zhǔn)備到位；要合理安排工序，避免造成施工混亂；要提高施工技術(shù)水平，保證工程施工質(zhì)量，減少返工率；要保證承包商資金的及時(shí)支付，避免因資金問(wèn)題而造成的工期延誤。

盡早完成開發(fā)項(xiàng)目，以降低在開發(fā)期內(nèi)由于社會(huì)經(jīng)濟(jì)條件的變化而帶來(lái)的風(fēng)險(xiǎn)。此外，還應(yīng)根據(jù)開發(fā)的需要有針對(duì)性地對(duì)從事房地產(chǎn)開發(fā)的人員進(jìn)行培訓(xùn)。根據(jù)企業(yè)自身的資產(chǎn)負(fù)債能力與獲取資本的能力，合理確定開發(fā)方式。

2.成本控制。在施工過(guò)程中，對(duì)材料的使用嚴(yán)格控制，盡量減少材料浪費(fèi)；在購(gòu)買材料過(guò)程中，要對(duì)市場(chǎng)行情進(jìn)行研究，充分了解市場(chǎng)價(jià)格，在對(duì)不同開發(fā)商的產(chǎn)品進(jìn)行對(duì)比的基礎(chǔ)上，選擇質(zhì)量合格并且價(jià)格低的材料；施工過(guò)程中，對(duì)施工人員進(jìn)行技術(shù)培訓(xùn)，并使用先進(jìn)的施工工藝，以提高施工效率；嚴(yán)格控制工程質(zhì)量，減少因質(zhì)量事故而增加的成本。

3.質(zhì)量控制。質(zhì)量是企業(yè)的生命，項(xiàng)目公司為項(xiàng)目聘請(qǐng)專門的監(jiān)理公司，可以大大降低工程質(zhì)量的風(fēng)險(xiǎn)。工程質(zhì)量的控制，要從設(shè)計(jì)階段開始，設(shè)計(jì)前要對(duì)地質(zhì)進(jìn)行勘測(cè)，設(shè)計(jì)過(guò)程中要嚴(yán)格按照規(guī)范設(shè)計(jì)，合理選擇參數(shù)；在施工過(guò)程中，也要加強(qiáng)設(shè)計(jì)部門與施工單位、監(jiān)理單位的溝通，保證工程質(zhì)量；對(duì)參加建設(shè)的工程技術(shù)人員要進(jìn)行培訓(xùn)，提高他們的技能水平，同時(shí)要編制好施工組織設(shè)計(jì)，對(duì)各分部分項(xiàng)工程編制好施工方案；對(duì)工程中所用的建筑材料，要檢查生產(chǎn)廠家的生產(chǎn)資質(zhì)、材料合格證、材料的型號(hào)等，對(duì)于重要部位的建筑材料，要進(jìn)行試驗(yàn)檢測(cè)，特別是本項(xiàng)目對(duì)于建筑物的基礎(chǔ)工程要求高，應(yīng)做好其工程材料的檢測(cè)、按設(shè)計(jì)配足材料以及工程監(jiān)理，以保證工程質(zhì)量。

4.安全控制。項(xiàng)目經(jīng)理部應(yīng)設(shè)置安全員崗位，由安全員負(fù)責(zé)日常安全檢查工作，對(duì)工程中所遇到的安全問(wèn)題，由專職安全員負(fù)責(zé)解決；針對(duì)工程建造過(guò)程中可能出現(xiàn)的重大事故和緊急事件，制定安全事故應(yīng)急預(yù)案，作為處理緊急事件的行動(dòng)指南；對(duì)參加工程建造的人員進(jìn)行安全教育和安全技能培訓(xùn)，提高他們的安全意識(shí)和安全逃生技能。

（五）合作開發(fā)模式風(fēng)險(xiǎn)防范

本項(xiàng)目擬采用由潛在合作方全程開發(fā)的模式，物資集團(tuán)公司與潛在合作方應(yīng)簽訂合理的合作開發(fā)協(xié)議，選擇合適的合作開發(fā)模式，做好工程建設(shè)期內(nèi)的監(jiān)督管理等工作，這些方面既直接關(guān)系著合作雙方的利益，又與項(xiàng)目順利完成相關(guān)。同時(shí)項(xiàng)目開發(fā)主體方要建立與本項(xiàng)目相關(guān)的團(tuán)隊(duì)，制訂良好的監(jiān)控進(jìn)度、資金、成本及質(zhì)量等方案，以使項(xiàng)目在偏離進(jìn)度、質(zhì)量或出現(xiàn)問(wèn)題時(shí)給予配合或建議，共同推進(jìn)項(xiàng)目的開發(fā)進(jìn)度，避免產(chǎn)生不可預(yù)見的風(fēng)險(xiǎn)。

陳宗彪（1970.8-），男，廣東茂名人，經(jīng)濟(jì)師職稱，碩士學(xué)歷，單位：廣東世紀(jì)人土地與房地產(chǎn)評(píng)估咨詢有限公司。