徐克強(qiáng)

摘要：現(xiàn)代房地產(chǎn)企業(yè)為了能夠很好的得到發(fā)展并且獲得更大的利益，就需要針對(duì)企業(yè)中主要的一些問題，對(duì)之加以解決。而能夠?qū)⑦@些問題全部貫穿在一個(gè)體系中，并且對(duì)其加以控制的一種方式是全面預(yù)算管理。但是房地產(chǎn)企業(yè)中的全面預(yù)算管理還不完善，還存在一些問題需要我們?nèi)ヌ接?，需有相?yīng)的措施來解決。從而使得房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展的更好。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)企業(yè)；全面預(yù)算；探討

在近些年來，房地產(chǎn)企業(yè)所面臨的競(jìng)爭(zhēng)力越來越大，所以其不斷地來加強(qiáng)自己的實(shí)力。尤其是要加強(qiáng)企業(yè)的全面預(yù)算管理的能力。一份合理的評(píng)估預(yù)算，是關(guān)系到資金的恰當(dāng)歸置，其房地產(chǎn)企業(yè)的存活就在于它的資金問題。而現(xiàn)在的房地產(chǎn)企業(yè)對(duì)能否全面合理的去進(jìn)行預(yù)算又遇到一些問題。

一、對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)實(shí)施全面預(yù)算管理的探討

其房地產(chǎn)業(yè)為了能夠很好地發(fā)展，與時(shí)代變化，市場(chǎng)的變化接軌或者保持同步，使得自己能夠生存下去。并且使得自己獲得最大的利益?，F(xiàn)在許多的房地產(chǎn)企業(yè)都在實(shí)行全面預(yù)算管理。制定了一系列的預(yù)算的目標(biāo)。并構(gòu)建了相應(yīng)的制度。但是同時(shí)預(yù)算管理這一制度在實(shí)際的運(yùn)用中還是不可避免的出現(xiàn)了些問題。

首先，從預(yù)算單位報(bào)擬定的草案開始就出現(xiàn)預(yù)算不夠嚴(yán)謹(jǐn)?shù)膯栴}，導(dǎo)致松弛的現(xiàn)象產(chǎn)生。起初最先選擇的預(yù)算的水準(zhǔn)和結(jié)果定下的預(yù)算的水準(zhǔn)他們兩者發(fā)生了不同的結(jié)果，這便是對(duì)松弛現(xiàn)象的精確地定義。而這種現(xiàn)象是如何造成的，主要的原因有下面的三個(gè)方面。

（一）員工自身的問題

每個(gè)預(yù)算單位的員工們從來不去對(duì)業(yè)績制定較高的目標(biāo)，沒有認(rèn)清其能力，往往壓低自己。他們總是在做保底的預(yù)算，而不會(huì)讓自己去冒險(xiǎn)試試，所以其預(yù)算的能力就沒有最大的發(fā)揮出來，而是簡簡單單的去完成自己預(yù)計(jì)估算的目標(biāo)就好了。從未去突破一下。相反的，處在高層的公司管理人員與他們是不相同的，但是他們兩者之間雖然意見不同，但是從來沒有認(rèn)真地去商量討論這一問題究竟如何解決才是對(duì)的，而是為了自己的利益而相互推諉。所以也就導(dǎo)致了預(yù)算的松弛問題的發(fā)生。

（二）預(yù)算單位的問題

作為一家房地產(chǎn)公司無論制定什么樣的措施，都是為自己的企業(yè)能夠更好地發(fā)展，使得自己的資源能夠分配合理，發(fā)揮它的最大的優(yōu)勢(shì)。而企業(yè)采取預(yù)算這舉措也不外乎是為了企業(yè)自身的更好的發(fā)展。而毫無疑問那些本身占有多資源的預(yù)算單位就占有很大的優(yōu)勢(shì)，于是他們這些個(gè)預(yù)算的單位就采取故意將自己對(duì)資源的所需的數(shù)量夸大、故意將成本的費(fèi)用也高高的估算出注重悲觀的因子，而讓自己獲得大量的資源。這種狂搶式的舉措，使得資金大量的被胡亂消耗掉也使得經(jīng)濟(jì)的效益大大的被縮減，導(dǎo)致得不償失的結(jié)果。

（三）所采用的方式陳舊

由于傳統(tǒng)的產(chǎn)業(yè)它的規(guī)律性很強(qiáng)，對(duì)它的預(yù)測(cè)估計(jì)很是簡單的，所以很容易控制他。所以傳統(tǒng)的預(yù)算方式是比較簡單的。但是房地產(chǎn)業(yè)運(yùn)用這種傳統(tǒng)的方式是行不通的。它的規(guī)律性很難掌控。往往需要花很多的時(shí)間才能找出其規(guī)律。是很難對(duì)他進(jìn)行控制的。現(xiàn)在依然采取這種傳統(tǒng)的方式就會(huì)導(dǎo)致松弛的問題產(chǎn)生。于是，其預(yù)算的精確性很差，預(yù)算所想要起的作用就降低了。

而綜上的三種因素，便找出較為深度的因素，即預(yù)算的程序不夠合理。

其次，預(yù)算在分解各個(gè)項(xiàng)目的一級(jí)科目的時(shí)候，沒有能夠保證它的準(zhǔn)確性。

預(yù)算在分解各個(gè)項(xiàng)目的一級(jí)科目時(shí)，由于它不能夠保證其預(yù)算的準(zhǔn)確性。所以便使得全面預(yù)算管理在實(shí)際的操作中導(dǎo)致難執(zhí)行的結(jié)果，往往只是一些表面的形式而已。而導(dǎo)致其不夠準(zhǔn)確的因素主要有兩個(gè)。

1. 在進(jìn)行預(yù)算分解時(shí)，經(jīng)常對(duì)金額預(yù)算不準(zhǔn)確。由于好多的房地產(chǎn)企業(yè)并沒有使其達(dá)到產(chǎn)業(yè)的成本科目實(shí)現(xiàn)規(guī)范化的程度。其科目的設(shè)置和成本還沒有有效地結(jié)合起來，于是就對(duì)成本的數(shù)據(jù)庫產(chǎn)生影響，金額的估算不準(zhǔn)現(xiàn)象也就自然地發(fā)生了。

2. 由于預(yù)算分解很難對(duì)時(shí)間進(jìn)行很好的一個(gè)把握，于是就導(dǎo)致了預(yù)測(cè)的錯(cuò)誤現(xiàn)象發(fā)生。雖然現(xiàn)在許多的房地產(chǎn)企業(yè)擁有自己規(guī)范化的具體業(yè)務(wù)的應(yīng)該按什么步驟來，可他們?nèi)匀粵]把這些個(gè)步驟中具體的工期得以實(shí)施。所以也就使得時(shí)間的配置不了解，其具體考核也不了解。

最后，對(duì)業(yè)績的考核所采取的方式不當(dāng)，并且沒有充分完善激勵(lì)機(jī)制。所以執(zhí)行全面預(yù)算管理時(shí)就沒有達(dá)到所想要達(dá)到的效果?？冃У目己耸瞧髽I(yè)管理中必不可少的組成部分，考核不存在，很多員工便會(huì)放松了警惕松懈下來，就體現(xiàn)不出其管理的權(quán)威性，于是在實(shí)際的執(zhí)行過程中，效果就達(dá)不到最佳狀態(tài)。

二、總結(jié)與啟示

首先，我們需要合理的完善全面預(yù)算管理的體系。

（一）要對(duì)企業(yè)的預(yù)算編制程序進(jìn)行調(diào)整，要以企業(yè)的績效為前提，隨市場(chǎng)需求量來定生產(chǎn)量

通過這樣的調(diào)整，既能夠使得預(yù)算能夠達(dá)到完成預(yù)期的目標(biāo)，并且效益得以提高的目的，還能夠防止各預(yù)算單位因“討價(jià)還價(jià)”的預(yù)算目標(biāo)與高管層相互推諉的現(xiàn)象發(fā)生；還可以使得預(yù)算目標(biāo)能夠達(dá)到最佳、預(yù)算松弛的現(xiàn)象得到有效的規(guī)避，通過合理的編制各項(xiàng)預(yù)算數(shù)據(jù)使得關(guān)鍵業(yè)績指標(biāo)能夠一直在正軌中行走，從而使得控制作用在全面預(yù)算管理中能夠得到很好的發(fā)揮。

（二）對(duì)目標(biāo)成本、銷售費(fèi)用、管理費(fèi)用進(jìn)行合理有效的控制

我們需要通過公式將項(xiàng)目的目標(biāo)總的成本計(jì)算出，其是對(duì)于項(xiàng)目成本的預(yù)算與管控而言的，然后再通過各種信息把項(xiàng)目目標(biāo)和成本分解到各明細(xì)科目，再運(yùn)用時(shí)間順序分配了各明細(xì)科目。

（三）運(yùn)用最先選擇的和備選的融合資金方案兩方面來控制財(cái)務(wù)費(fèi)用

利息是財(cái)務(wù)費(fèi)用主要是利息的主干，企業(yè)的利息費(fèi)用是受市場(chǎng)的一些政策以及市場(chǎng)的各個(gè)組成部分的影響，所以很難采取強(qiáng)制措施來把控它。但是可以采取一些融資的手段或者方法使得利息費(fèi)用降低。

而想要用這種方法來降低利息費(fèi)，必然是需要大量的時(shí)間和精心的計(jì)策，于是便采取最先選擇的和候選的融合資金方案。

（四）在經(jīng)營決策中采用財(cái)產(chǎn)評(píng)估策略

想要使得房地產(chǎn)企業(yè)在計(jì)劃一個(gè)項(xiàng)目時(shí)能夠達(dá)到預(yù)期的結(jié)果就必須對(duì)財(cái)產(chǎn)進(jìn)行評(píng)估。通過評(píng)估來指定執(zhí)行所要采用的計(jì)劃，并使得其順利的進(jìn)行，不會(huì)出錯(cuò)。

其次，通過完善企業(yè)的管理工具使得預(yù)算分解更加精確。

1. 要建立一套體系即有關(guān)房地產(chǎn)的開發(fā)成本科目，并且使其和業(yè)務(wù)流程是一致的，還要對(duì)項(xiàng)目成本數(shù)據(jù)庫進(jìn)行積累。房企需要建立一套有關(guān)房地產(chǎn)開發(fā)的成本科目體系從而使得其不會(huì)和每項(xiàng)業(yè)務(wù)流程恰恰相反，每項(xiàng)任務(wù)流程在編預(yù)算的時(shí)候便會(huì)自覺地把每個(gè)科目目標(biāo)的成本歸納到自己身上，再通過所規(guī)定的時(shí)間的順序，因此用金額和時(shí)間這兩方面來預(yù)算分解才會(huì)更為準(zhǔn)確。完美的一套體系建立完成，便需要對(duì)項(xiàng)目成本數(shù)據(jù)庫進(jìn)行積累，使得其能夠精確每項(xiàng)成本。

2. 為了精準(zhǔn)預(yù)算所花費(fèi)的具體時(shí)長，還需要制定具體的工期圖表。

制訂圖表的作用。（1）它是考核各個(gè)流程工期的一個(gè)依據(jù)，在不同程度上使得項(xiàng)目開發(fā)的周期被相關(guān)業(yè)務(wù)人員給減短；（2）使得很容易得到大的房地產(chǎn)企業(yè)的工期數(shù)據(jù)，然后便可及時(shí)的與其進(jìn)行對(duì)比然后分析從而優(yōu)化那些流程；（3）能夠使得項(xiàng)目目標(biāo)成本、費(fèi)用精準(zhǔn)的在時(shí)間上得到很好的分解。從而財(cái)務(wù)部就會(huì)減少融資的成本，項(xiàng)目中實(shí)際需要多少的資金就會(huì)很精確的算出來。不會(huì)產(chǎn)生浪費(fèi)，或者預(yù)估不準(zhǔn)確。

再次，針對(duì)預(yù)算單位以自我為主的現(xiàn)象，需要將他們團(tuán)結(jié)起來，形成對(duì)接關(guān)系。

想要使得預(yù)算管理的意義得到充分的體現(xiàn)，是離不開每位成員的參與的。只有成員們都動(dòng)起來，才能更好地使得企業(yè)發(fā)展的更好。

最后，針對(duì)所運(yùn)用的考核的方式不當(dāng)，激發(fā)勉勵(lì)的不夠充分的問題而對(duì)預(yù)酬方案采取平衡計(jì)分卡的方式。

要將關(guān)鍵業(yè)績指標(biāo)分解在各個(gè)部門，而各部門再通過平衡計(jì)分卡的方式來進(jìn)行考核。還需要高度的對(duì)“預(yù)算”、“預(yù)案”、“預(yù)酬”進(jìn)行重視起來。使得三者緊密相連，缺一不可。

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【作者單位：華潤（大連）房地產(chǎn)有限公司】