張宏偉

據(jù)報道，4月以來，上海、深圳、廣州、重慶、福州、蘇州、廈門、南昌、寧波等城市紛紛出現(xiàn)利率上調(diào)。其統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，在全國35個城市533家銀行中，有122家銀行首套房利率折扣上升，占比22.89%。目前二套房貸主流利率是基準上浮10%，并有12家銀行已經(jīng)停貸。

首先，銀行為什么收緊房貸利率？

主要從三方面來分析：一是，從樓市調(diào)控角度來看，控制房貸額度，收緊房貸利率是迎合本輪樓市調(diào)控的需要，并且是調(diào)控信貸環(huán)節(jié)中非常重要的一環(huán)；二是，從銀行的角度來看，銀行也是企業(yè)，是企業(yè)就要盈利，既然自去年10月開始房貸的放貸額度大幅縮水，那么，對沖放貸額度縮水導(dǎo)致的利潤損失的方法也只有提高利率，也就是銀行的房貸盈利由去年10月之前的“薄利多銷”轉(zhuǎn)為“厚利少銷”，這樣保證銀行的利潤不至于降低那么多；三是，從“控風險”的角度來看，2015-2016年的過度放貸導(dǎo)致房價上漲過快，如果繼續(xù)大規(guī)模放貸，有可能會引起資產(chǎn)泡沫，當前適度收縮放貸有利于平穩(wěn)房價，化解由于房價上漲過快而帶來的資產(chǎn)價格預(yù)期跌價的風險。

那么，銀行收緊房貸利率對樓市有哪些影響？

在限購、限貸等多重政策疊加影響的市場背景下，京滬等大多數(shù)銀行又收窄甚至上調(diào)首套房貸利率、二套房貸利率，房貸利潤率也開始“加息”。單純從市場流動性控制、銀行房貸量控制的角度而言，上調(diào)房貸利率的“加息”措施會直接導(dǎo)致購房成本增加，無論是對于首次置業(yè)的首套房還是改善置業(yè)的二套房，“加息”確實可以起到通過抑制需求放量與為市場降溫的作用。

筆者認為，如果放貸縮水、利率“加息”這樣的政策擴容并且一直持續(xù)執(zhí)行，勢必會影響到房企的正常銷售（事實上各地預(yù)售許可證審批從嚴、網(wǎng)簽從嚴已經(jīng)放緩了交易節(jié)奏，導(dǎo)致房企結(jié)算周期拉長），導(dǎo)致企業(yè)的回款周期進一步拉長。此外，今年下半年房企資金兌付壓力窗口期即將到來，屆時，房企資金壓力越來越大，“加息”等多重政策有可能還會倒逼開發(fā)企業(yè)“以價換量”，以通過各式各樣的“策略性降價”或直接降價彌補上調(diào)房貸利率對于市場成交量的影響。如：

第一，高速周轉(zhuǎn)企業(yè)通過高速周轉(zhuǎn)的市場策略，為了快速回籠資金減輕公司財務(wù)壓力、調(diào)節(jié)在一定時期內(nèi)市場庫存，下半年或采取“以價換量”策略，進行策略性的降價，達到市場成交的目的。

第二，直接降價。如2011年、2014年樓市調(diào)整期，均有企業(yè)在做直接性的價格調(diào)整，通過價格讓步直接激活市場成交，達到回籠資金的目的。