張嵐

摘要：隨著房地產(chǎn)市場環(huán)境的不斷變化，特別是近期房地產(chǎn)市場內(nèi)的調(diào)控政策持續(xù)收緊，政府相關(guān)調(diào)控政策密集出臺，使得原本異常走熱的房地產(chǎn)市場獲得冷靜的機會，開始逐步回歸理性的發(fā)展，是落實“房子是用來住的，不是用來炒的”的具體表現(xiàn)，也是抑制房地產(chǎn)泡沫的有效措施。在這樣的大背景下，房地產(chǎn)企業(yè)的目標成本管理將成為其持續(xù)較好經(jīng)營的重要手段和環(huán)節(jié)。我們通過對目標成本管理的理念進行剖析之后，對當(dāng)下房地產(chǎn)企業(yè)的目標成本管理存在的問題進行梳理，以期能夠更有針對性的提出建議和措施，在房地產(chǎn)企業(yè)提升目標成本管理水平的過程中起到促進作用。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)；目標成本管理；對策研究

隨著經(jīng)濟社會的不斷發(fā)展，房地產(chǎn)作為國民經(jīng)濟的支柱行業(yè)，受到非常多的關(guān)注和重視，也是和人們生活密切相關(guān)的一個行業(yè)。特別是近期的房地產(chǎn)調(diào)控話題性十足，也使得房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展受到密切的關(guān)注。目標成本管理作為房地產(chǎn)企業(yè)管理的重要內(nèi)容，是關(guān)系到企業(yè)持續(xù)健康發(fā)展的重要因素，因此，在這種情況下，房地產(chǎn)企業(yè)的目標管理值得更加實時、深入的分析和研究，為其在目標管理方面的提升和增強奠定良好的基礎(chǔ)。

一、房地產(chǎn)項目目標成本管理

（一）什么是目標成本管理

房地產(chǎn)行業(yè)具有高投入、長周轉(zhuǎn)和高成本的特點，因此，房地產(chǎn)企業(yè)具備良好的目標成本管理才能剛好的實現(xiàn)企業(yè)經(jīng)營目標，實現(xiàn)其利潤的最大化。簡言之，目標成本管理即是對企業(yè)項目運營過程中的總體成本進行分解和劃分，依據(jù)其不同成本的特點對其采取不同的措施，達到對于總體成本的全方位和全過程的控制和分析，實現(xiàn)其利潤目標。對于房地產(chǎn)企業(yè)來講，目標成本管理尤其重要，需要其在合約管理、施工管理、結(jié)算管理等方面進行有效的分解和把控，減輕企業(yè)的市場競爭壓力，提升經(jīng)濟效益。

（二）目標成本管理的理念

總體來講，房地產(chǎn)項目目標成本管理具有控制、規(guī)劃、約束等理念，共同組成了房地產(chǎn)企業(yè)目標成本管理的核心功能和核心思路。

對于控制理念來講，在房地產(chǎn)項目具體實施的各個環(huán)節(jié)，我們需要將動態(tài)的成本和既定的目標成本進行定期或者不定期的比較，以此來判斷其環(huán)節(jié)是否有非正常運營導(dǎo)致成本突增的現(xiàn)象發(fā)生，就能夠了解房地產(chǎn)項目各個環(huán)節(jié)運營的健康狀況。對于規(guī)劃理念來講，即是對項目成本進行科學(xué)合理的分解。對于約束來講，即是對企業(yè)進行項目推進所需資源的監(jiān)管和約束，優(yōu)化資源配置。

二、房地產(chǎn)開發(fā)項目成本管理中存在的問題

（一）目標成本管理意識不足

根據(jù)實際了解和相關(guān)數(shù)據(jù)查詢，目前我國的房地產(chǎn)企業(yè)的目標成本管理的工作落實情況并不理想，尤其是在中小型房地產(chǎn)企業(yè)中，這種實施的力度和效果都顯得尤為不足。究其原因，主要是由于中小型房地產(chǎn)企業(yè)對于目標成本管理的認識不到位，認為目標成本管理是一套很虛的理論和方法論，不具有實踐的效果和意義。在這樣的理念下，也就導(dǎo)致了房地產(chǎn)企業(yè)對于目標成本管理的制度設(shè)計和實施都存在較為嚴重的不足和缺陷。

（二）前期基本工作的不到位

房地產(chǎn)項目的目標成本管理需要對目標進行有效、科學(xué)的分解，這就要基于對于項目數(shù)據(jù)、歷史成本數(shù)據(jù)、項目調(diào)研數(shù)據(jù)等基礎(chǔ)情況進行比較全面和深入的了解。但是很多房地產(chǎn)企業(yè)并沒有對于這些前期工作進行有序的進行，而是直接進行所謂的目標成本管理，導(dǎo)致管理效果大打折扣，甚至出現(xiàn)管理方向上的錯誤引導(dǎo)，既增大了項目成本，又阻礙項目的順

利推進。

（三）目標成本管理方式落后

雖然企業(yè)的目標成本管理在企業(yè)管理中并不是創(chuàng)新的理論和方法論，但是對于國內(nèi)的房地產(chǎn)企業(yè)來講，這仍然是一項剛剛起步的管理理念和方式。在經(jīng)濟環(huán)境和房地產(chǎn)市場競爭環(huán)境日益變化和日益復(fù)雜的局勢下，房地產(chǎn)企業(yè)所使用的目標成本管理方式正在或者已經(jīng)落后，不能很好的適應(yīng)當(dāng)下的環(huán)境和企業(yè)需求，達不到管理的效果。如果持續(xù)使用這樣的管理方式，不僅僅是對相關(guān)管理資源的浪費，也是對于房地產(chǎn)項目目標成本管理工作本身的忽視，容易產(chǎn)生成本控制失效的嚴重后果。

（四）目標成本管理的經(jīng)驗累積不足

通常來講，房地產(chǎn)企業(yè)在進行目標成本管理的時候，會積累下相當(dāng)豐富的數(shù)據(jù)和實踐經(jīng)驗，數(shù)據(jù)方面主要包含成本數(shù)據(jù)等，經(jīng)驗主要指具體管理方式和流程執(zhí)行的經(jīng)驗。這些數(shù)據(jù)和經(jīng)驗總結(jié)就是房地產(chǎn)企業(yè)寶貴的財富，可以在加以分析和研究的基礎(chǔ)上進行提煉和模擬，為以后的目標成本管理進行指導(dǎo)和優(yōu)化。尤其是數(shù)據(jù)，還可以起到揭示異常的作用，以便在項目執(zhí)行過程中及時的發(fā)現(xiàn)相關(guān)成本的異常，做出最快的決策，將成本管理失誤的損失降到最低。

三、房地產(chǎn)開發(fā)項目目標成本管理的優(yōu)化措施

（一）重視房地產(chǎn)項目的目標成本管理

房地產(chǎn)企業(yè)要想提升自身的項目目標成本管理能力和效果，就需要首先開始認識到其對于企業(yè)運營管理的重要性。只有這樣，才能做好目標成本管理在調(diào)研和制定階段的各個環(huán)節(jié)的工作，這是一個基礎(chǔ)性的、思想上的工作。具體來說，房地產(chǎn)企業(yè)可以加強企業(yè)內(nèi)部對于目標成本管理的講座分享，提升員工對目標成本管理的認識和認同，同時也是提升相關(guān)管理能力的重要步驟。

（二）做好目標成本管理的前期工作

調(diào)研和制定是目標成本管理的重要的前期基礎(chǔ)性工作，后續(xù)的管理方式的設(shè)計、管理過程的實施都需要在此基礎(chǔ)上進行。首先，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該設(shè)定成本目標，然后將目標成本與歷史數(shù)據(jù)、與招投標數(shù)據(jù)、與預(yù)算方案數(shù)據(jù)進行全方面的對比，整合以上的對比信息，制定本次目標管理的目標。最后在得出目標之后，根據(jù)各個環(huán)節(jié)的推進節(jié)奏，對目標成本進行時間上和環(huán)節(jié)上的分解，以期達到全過程的目標成本管理。同時，還要做好的應(yīng)急預(yù)案和緊急處置措施，這些都要基于前期對于項目本身的調(diào)研和考察。

（三）優(yōu)化企業(yè)項目目標成本管理方式

在經(jīng)濟環(huán)境和企業(yè)競爭環(huán)境不斷發(fā)生變化的當(dāng)下，房地產(chǎn)企業(yè)的項目目標成本管理的方式也要隨之發(fā)生改變。因此，積極引進或者研究總結(jié)更加優(yōu)化完善的目標成本管理方式顯得尤為迫切和重要。對于企業(yè)來講，短期能夠發(fā)揮作用的手段是直接引進相關(guān)的人才，直接提升企業(yè)的目標成本管理能力，另外，邀請專業(yè)人士在企業(yè)內(nèi)部開展相關(guān)的培訓(xùn)和講解座談，也會在較短的時間內(nèi)發(fā)揮較好的效果。但是基于長期的可持續(xù)發(fā)展來講，企業(yè)需要加強人力資源升級建設(shè)，即是建立企業(yè)內(nèi)部的培訓(xùn)和交流機制，增強信息和知識的交換和流動，培養(yǎng)企業(yè)學(xué)習(xí)氛圍，利用基于學(xué)習(xí)氛圍下的企業(yè)文化來培養(yǎng)員工的責(zé)任感和學(xué)習(xí)意識，推動企業(yè)目標成本管理的持續(xù)提升。

（四）建立房地產(chǎn)項目目標成本管理總結(jié)機制

房地產(chǎn)企業(yè)要積極建立自己的目標成本管理總結(jié)機制，做好目標成本管理歷史數(shù)據(jù)和實踐經(jīng)驗的總結(jié)和研究工作，使得企業(yè)的目標成本管理能力能夠在實踐中不斷的提升和優(yōu)化。具體來講，企業(yè)應(yīng)該打通這種研究和總結(jié)工作的常態(tài)化機制，積極引進和培養(yǎng)具有數(shù)據(jù)分析能力和目標成本管理能力的復(fù)合型人才，做好歷史數(shù)據(jù)的研究和未來趨勢預(yù)判的工作。同時，企業(yè)還應(yīng)該設(shè)置實踐回饋機制，及時發(fā)現(xiàn)實踐過程中的“不妥之處”，進行及時的優(yōu)化的修正。

四、結(jié)語

當(dāng)下的經(jīng)濟新常態(tài)下，房地產(chǎn)市場面臨著較大的“政策市”的特點，這就需要房地產(chǎn)企業(yè)能夠在此環(huán)境下積極的做出應(yīng)對。目標成本管理是企業(yè)重要的管理環(huán)節(jié)和方式，是房地產(chǎn)企業(yè)進行成本管理和運營管理精細化的重要要求?？傮w來講，房地產(chǎn)企業(yè)的目標成本管理要積極從意識層面出發(fā)，做好管理工作的前期基礎(chǔ)工作，為目標成本管理目標的制定和措施的實施奠定堅實的基礎(chǔ)。另外還需要不斷的提升目標成本管理能力，優(yōu)化管理方法，提升管理效率，做好歷史數(shù)據(jù)的積累和分析以及實踐經(jīng)驗的總結(jié)，不斷的完善和優(yōu)化。我們也希望房地產(chǎn)企業(yè)能夠形成有效的目標成本管理機制，積極應(yīng)對當(dāng)下的房地產(chǎn)市場風(fēng)險，助力國民經(jīng)濟的穩(wěn)定。

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（作者單位：濰坊歌爾置業(yè)有限公司）