討論這個話題，首先要提，房地產(chǎn)市場有泡沫嗎？

比較新穎的一個觀點是說，房地產(chǎn)有沒有泡沫不是指它的總量，而是在于它的增長率，它的增長率不能超過經(jīng)濟(jì)增長率，否則的話就是有泡沫，萬得數(shù)據(jù)顯示70個大中城市目前新建住宅同比增10%左右，超過經(jīng)濟(jì)增長率（6.9%）3個百分點，也就是說目前的房地產(chǎn)泡沫還是略高的。

而另一圖顯示，一線城市同比增幅達(dá)到15%以上，這說明一線城市泡沫較嚴(yán)重。

5月22日，國家金融與發(fā)展實驗室高級研究員蔡真更是在“房地產(chǎn)泡沫與風(fēng)險”主題演講中直言北京和深圳樓市風(fēng)險較大，其他城市基本沒有風(fēng)險。 中國社會科學(xué)院學(xué)部委員、國家金融與發(fā)展實驗室理事長李揚(yáng)也指出，其實三線城市四線城市根本不用管，只有一點泡沫。

這里需要厘清房地產(chǎn)“泡沫”和“風(fēng)險”的關(guān)系，李揚(yáng)指出，泡沫存在可以承認(rèn)，但是不必強(qiáng)調(diào)，需關(guān)注的還是風(fēng)險。

對于泡沫和風(fēng)險，有多種解釋，而更應(yīng)該正視的是，究竟什么是與我們休戚相關(guān)的。不論泡沫還是風(fēng)險，“泡沫破了”可能會引發(fā)風(fēng)險這是共識。甚至網(wǎng)上流傳各種泡沫破了，中國房價收場的幾種姿勢。其中較典型的是貨幣增速、土地財政和杠桿的影響。

“本輪房價上漲源于貨幣增速創(chuàng)新高，在2017年去杠桿的政策基調(diào)下，貨幣收緊房貸利率回升，地產(chǎn)銷量和房價將下跌?！苯A(yù)言。

土地財政層面，李揚(yáng)指出，房地產(chǎn)運(yùn)行的邏輯是 “地方政府肯定是只有房價漲了，地才能賣，只有地賣了，地方政府才能運(yùn)轉(zhuǎn)，地方政府的思維邏輯就是這樣。對銀行來說，只要房價漲，房價越漲，它的貸款越安全。”李揚(yáng)一語道破房價居高不下的原因。

杠桿層面，肯尼斯·羅格夫在《這次不一樣：800年金融荒唐史》中尖銳地指出：所有金融危機(jī)的本質(zhì)都是債務(wù)過多的危機(jī)。過度債務(wù)是危險的。無論2008年次貸危機(jī)還是2015年中國股災(zāi)，高杠桿都扮演了重要角色。

對于這幾種房價泡沫破裂的姿勢，我們不必過多贅述，權(quán)當(dāng)做一種大家的想象。

泡沫會不會破，這種我們最為關(guān)心，或者說房地產(chǎn)究竟什么時候產(chǎn)生系統(tǒng)性金融風(fēng)險，李揚(yáng)指出，一般說房地產(chǎn)金融風(fēng)險出現(xiàn)的時候是出現(xiàn)負(fù)資產(chǎn)之時，目前在國內(nèi)現(xiàn)有體制下根本不可能出現(xiàn)，至少中期不可能出現(xiàn)這一情況。

不管長期還是中期，仍然相信政府對房地產(chǎn)強(qiáng)大的行政控制，國家金融與發(fā)展實驗室金融法律與金融監(jiān)管研究基地副主任鄭聯(lián)盛提供了一張圖，展現(xiàn)了政府調(diào)控和房地產(chǎn)價格的關(guān)系。

圖片顯示，政府調(diào)控和房地產(chǎn)需求呈現(xiàn)一定的正相關(guān)性，但是誰先誰后難以說明。

泡沫何時破，怎么破，各種專家都有不同的觀點，其實僅需知道，不同時期去預(yù)測未來，難以加上所有的要素，環(huán)境變化也沒法加進(jìn)去，所以更關(guān)注政府怎么穩(wěn)住房地產(chǎn)市場。

今年三月份以來，政府采取了“限購+限貸+限價+限售+限商”五限政策，農(nóng)村土地入市以及根據(jù)各城市具體情況供應(yīng)土地等。而租房市場調(diào)控是近期比較熱的話題。

李揚(yáng)提出大力發(fā)展市場化租房市場。雄安代表了一個思路，一律租房，所以應(yīng)對特大城市，超特大城市房地產(chǎn)市場，大規(guī)模的發(fā)展租房市場，而租房市場的要點就在于要讓廣大的民間力量進(jìn)入。

有媒體問及關(guān)于市場化的租房市場，李揚(yáng)作出回應(yīng)稱，市場化的租房市場是，個人投資于租房，比如公寓樓等，還得收回。比如在確定期限內(nèi)收回這就是更好的一個市場化。一般的投資，像房子，要和它的物理周期一致起來，中國都是假定50年回收，其實應(yīng)當(dāng)是20到30年。能夠保證租金它20年、30年收回這筆投資，這就是一個市場化，如果不能保證那就非市場化了，那就靠政府補(bǔ)貼，這也可以。

李揚(yáng)表示，一定要認(rèn)真的領(lǐng)會三中全會那個話。市場在資源配置中起決定性作用和更好的發(fā)揮政府作用，所謂決定性作用就是在市場的時候，一定讓它清清晰晰的顯示出市場以及市場運(yùn)行的結(jié)果，在這個基礎(chǔ)上政府你想補(bǔ)貼就補(bǔ)貼。

5月19日，我國首部專門針對住房租賃和銷售的法規(guī)——《住房租賃和銷售管理條例》（征求意見稿）開始向社會公開征求意見。

據(jù)住建部介紹，《條例》立法的目的在于建立購租并舉的住房制度，規(guī)范住房租賃和銷售行為，保護(hù)當(dāng)事人合法權(quán)益，保障交易安全。據(jù)統(tǒng)計，我國約有1.6億人在城鎮(zhèn)租房居住，主要是外來務(wù)工人員、新就業(yè)大學(xué)生等。值得注意的是，意見稿中，對于保護(hù)承租人權(quán)益著墨頗多。

而易居研究院總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)也指出，住建部此次出臺此類政策，實際上提高到了“管理條例”，這是最大的區(qū)別。從政策內(nèi)容來看，對于租賃市場的各個參與主體都進(jìn)行了行為約束，這是最大的亮點。未來政策的方向會是對房地產(chǎn)政策的落實。

租房條例調(diào)整多次，終于有了進(jìn)程，可以看出政府發(fā)展租房市場的決心。有權(quán)威專家表示，中國領(lǐng)導(dǎo)層骨子里欣賞德國的租房市場，德國70%的人是租房，買房是嚴(yán)格控制的，所以在德國沒有發(fā)生過因住宅市場出問題引致經(jīng)濟(jì)危機(jī)情況。而中國是絕大部分人買房，與之對比，未來政府肯定會更保障租戶的利益，相關(guān)措施會進(jìn)一步落實。