張元凱

摘 要 現(xiàn)階段，房屋管理是企業(yè)管理中非常薄弱的環(huán)節(jié)，導(dǎo)致部分企業(yè)房屋未得到合理的使用、有效的維護，生產(chǎn)與住宅、租賃等區(qū)域相當零亂，無法適應(yīng)新形勢下的現(xiàn)代化管理需要，急需改進。本文從如何加強企業(yè)房屋管理方面進行思考與探究，旨在促進企業(yè)房屋管理水平的提高。

關(guān)鍵詞 新形勢 企業(yè)管理 房屋管理 管理思路

企業(yè)的房屋和其生產(chǎn)、生活等聯(lián)系密切，而企業(yè)在新形勢下的技術(shù)改造項目越來越多，怎樣依托有限的房屋建筑取得更大的生產(chǎn)效益，這是值得企業(yè)重視的問題。人們在談?wù)撈髽I(yè)管理是總是把關(guān)注點放在生產(chǎn)管理、技術(shù)管理、財務(wù)管理等方面，似乎房屋管理不在企業(yè)管理范疇，然而房屋的價值通常在整個企業(yè)固定資產(chǎn)中占據(jù)較大比例，是企業(yè)重要的財產(chǎn)，必須重視加強房屋管理。

一、健全企業(yè)房屋產(chǎn)權(quán)管理

房屋產(chǎn)權(quán)管理是保障企業(yè)合法權(quán)益的基礎(chǔ)性工作，企業(yè)必須引起重視并使其日益健全。一方面，企業(yè)要明確房屋管理責(zé)任，有效清理房屋檔案。房屋檔案記載著企業(yè)房屋的變動與流轉(zhuǎn)等歷史，企業(yè)建設(shè)所得或購買所得的房屋的產(chǎn)權(quán)辦理需要依賴完整的檔案，但房屋檔案管理被忽略是導(dǎo)致企業(yè)無法有效保護自身產(chǎn)權(quán)的關(guān)鍵原因之一，所以企業(yè)必須明確相關(guān)部門的職責(zé)，有效清理房屋檔案，為明確企業(yè)房屋產(chǎn)權(quán)歸屬提供基礎(chǔ)條件。另一方面，明確企業(yè)限制產(chǎn)權(quán)房、完全產(chǎn)權(quán)房的權(quán)利范圍。針對限制產(chǎn)權(quán)房，它沒有相應(yīng)制度，由各企業(yè)任意決定，并未在某個區(qū)域內(nèi)統(tǒng)一建立標準，導(dǎo)致企業(yè)主體的民事權(quán)利存在不平等的情況，所以企業(yè)必須統(tǒng)一建立標準，明確房屋權(quán)利范圍，這是明晰限制產(chǎn)權(quán)房產(chǎn)權(quán)歸屬的重點。而針對完全產(chǎn)權(quán)房，企業(yè)應(yīng)嚴格按照物權(quán)法規(guī)定，行使對房屋建筑的占有、使用、處分、收益等所有權(quán)利。實際上企業(yè)部分已經(jīng)購買房屋的職工并未享受到應(yīng)有權(quán)利，在更換工作或?qū)ψ杂蟹课葸M行交易時卻受到企業(yè)的各種限制，這與物權(quán)法不符，企業(yè)要適當調(diào)整。[1]

二、合理使用企業(yè)生產(chǎn)建筑

企業(yè)的房屋特別是生產(chǎn)性建筑，不僅沒有管理的標準，更沒有定額，很難審查。企業(yè)在新建廠房時往往由設(shè)計部門依據(jù)生產(chǎn)規(guī)模核定各類房屋建筑的面積，同時根據(jù)用途明確生產(chǎn)用房、倉庫用房、輔助用房以及生活福利用房等，或把相互的用房比例視作建廠依據(jù)。然而在多年以后，企業(yè)因改變個別產(chǎn)品、調(diào)整生產(chǎn)線、改進技術(shù)等，須增建用途各異的房屋建筑，這就需要企業(yè)主管部門明確房屋管理指標。部分企業(yè)未增加多少生產(chǎn)力，但卻增建較多房屋。一般情況下，企業(yè)調(diào)整生產(chǎn)線就必須增建廠房，添加人員就必須增設(shè)辦公室，物資越積越多就增建倉庫等，即找個借口就能大興土木，這勢必導(dǎo)致企業(yè)房屋使用松緊不一，房屋建筑也雜亂無章、七零八落，加上房屋使用部門自成系統(tǒng)，不僅用房不夠合理，文明生產(chǎn)也成為紙上談兵。所以企業(yè)必須加強對生產(chǎn)性房屋建筑的管理，采取自上而下的模式，由各個主管部門依據(jù)生產(chǎn)的性質(zhì)及能力，明確生產(chǎn)用房的總面積，可適當預(yù)留調(diào)整幅度，一般以對原有廠房的利用為主。在明確房屋定額指標之后，企業(yè)才能有依據(jù)監(jiān)督房屋的規(guī)劃與改造，監(jiān)督各個部門對房屋的使用，發(fā)揮出房屋在提高生產(chǎn)能力方面的作用。

三、科學(xué)管理企業(yè)住宅房屋

企業(yè)要充分利用國家的政策優(yōu)勢，發(fā)揮住房補貼以及住房公積金的作用，這是政府促進住房改革的一項重要政策，是減低企業(yè)住宅房屋管理難度的保障。[2]企業(yè)有效控制資本成本，限制人員的增長率，在人員均衡飽和這一前提之下，實行住房補貼以及住房公積金政策對企業(yè)管理住宅房屋的難易程度有直接影響，企業(yè)要注意發(fā)揮政策優(yōu)勢對其進行科學(xué)的管理。一是住房補貼，它考慮未在當?shù)叵硎苋魏胃＠》康姆驄D，住房問題得到解決的人員不屬于該政策范圍，如果條件允許，企業(yè)應(yīng)給予補貼。企業(yè)在執(zhí)行住房補貼標準時要以當?shù)貥I(yè)務(wù)管轄單位給出的指導(dǎo)政策為準，通過發(fā)放補貼減輕企業(yè)分配住房的緊張程度，促使一些職工考慮自己解決住房問題，不繼續(xù)依賴企業(yè)，從而減輕企業(yè)管理住宅房屋的壓力。二是住房公積金，它是企業(yè)職工買房的重要保障，企業(yè)應(yīng)積極建立并實施住房公積金制度，把職工視作最直接的受益人，使其在購買住房時能使用個人住房公積金貸款或直接使用賬戶余額，減少職工購房支出壓力。畢竟企業(yè)的房屋有限，在支出資金時要考慮生產(chǎn)與經(jīng)營等因素，難以隨時滿足職工住房需求，所以鼓勵職工利用住房公積金自主買房是有效辦法，繳交住房公積金，同時按照政策適當提高比例，通過增加投入減少企業(yè)管理房屋的難度，提高房屋管理水平。

四、建立長效租賃管理機制

房屋租賃也是企業(yè)在房屋管理中的一項重要任務(wù)，尤其是針對內(nèi)部職工租賃房屋，長效租賃管理機制的建立有助于企業(yè)的穩(wěn)定與和諧。[3]一是企業(yè)要建立健全職工出租房屋管理制度，吸收專業(yè)的管理人員與技術(shù)人員，專門組建房屋檢查隊伍，把責(zé)任落實到人頭，提高租賃房屋管理質(zhì)量，督促承租職工整改問題。二是企業(yè)要加強合同管理，依托合同的約定增強對承租職工的約束力，嚴格把控合同大關(guān)。內(nèi)部職工租賃房屋時也應(yīng)妥善選擇承租對象，全面清理已經(jīng)簽訂好的房屋租賃合同，并設(shè)立合同臺賬，做到定期清查，進一步明確約束條款。同時，完善建立職工租戶和出租房屋的檔案，分類管理出租房屋，重點管理狀況不良的房屋，增加檢查的力度以及處罰的力度。三是定期對職工租賃房屋實施專項檢查，徹底清查承租職工的狀況，掌握房屋情況，尤其是要掌握房屋消防設(shè)備設(shè)施條件，如果與要求不符，必須即刻維修、改造。如果用電或用火現(xiàn)象與要求不符，則要出具隱患整改通知單，追蹤落實承租職工整改房屋的情況，如未按期做好整改工作，則要加大監(jiān)督力度，必要時中止房屋租賃合同。

五、提升房屋管理服務(wù)水平

企業(yè)后勤集團要充分發(fā)揮物業(yè)公司的服務(wù)職能，提升房屋管理服務(wù)。一是車輛管理，它由后勤集團進行集中管理，即后勤部要負責(zé)登記企業(yè)內(nèi)部所有職工的車輛信息，同時設(shè)定好停車位，檢查進出車輛，以便促進管理的規(guī)范化。后勤部在為企業(yè)各部門職工提供滿意服務(wù)的大前提下要保證建立起優(yōu)良交通秩序以及車輛停放秩序，保證車輛不失竊、不受損失。二是維修管理，具體包括企業(yè)房屋的修繕以及設(shè)備維修等，這就需要后勤部依據(jù)社會化的管理方式，當損壞房屋自用部位的設(shè)施時由相關(guān)責(zé)任人負責(zé)把損壞的部分復(fù)原；對于房屋共用設(shè)施的破損，包括屋頂、電梯供暖設(shè)備、給排水供電設(shè)備等，則由相關(guān)單位或部門一起承擔，列支維修基金進行維修。三是綠化與保潔服務(wù)，由企業(yè)后勤部依據(jù)統(tǒng)一的規(guī)劃與管理，投入必要的人力與財力，對草地、樹木等綠化以及樓道、樓梯燈公共衛(wèi)生實施統(tǒng)一的管理、維護、清掃，全面提升企業(yè)房屋管理服務(wù)水平。

六、結(jié)語

探索企業(yè)房屋管理思路能顯著提高企業(yè)管理房屋建筑的效率與質(zhì)量，能促使企業(yè)的領(lǐng)導(dǎo)人員與管理者充分掌握使用房屋建筑的情況，從而為企業(yè)的生產(chǎn)、職工的居住、租賃服務(wù)等提供依據(jù)。在新形勢下，企業(yè)還需進一步更新房屋管理思路，把被動管理轉(zhuǎn)化成主動管理，促使房屋管理不斷趨于標準化，為企業(yè)的生產(chǎn)與發(fā)展貢獻更大的力量。

（作者單位為中國電子科技集團公司第二十研究所）

參考文獻

[1] 李偉.談房屋安全管理和鑒定[J].山西建筑，2015（29）：256-257.

[2] 周坤榮.細化通信企業(yè)房屋租入管理的探討[J].通訊世界，2016（12）：293-294.

[3] 田國兵，尹梅，羅璇.工業(yè)企業(yè)房屋產(chǎn)證信息管理系統(tǒng)[J].工程建設(shè)與設(shè)計，2014（10）：116-119.