安震

摘 要 論文針對房地產開發(fā)企業(yè)合約管理對項目成本的控制進行闡述，闡述了房地產開發(fā)企業(yè)合約管理的必要性，保障了項目的實施進度，降低了整體的項目施工風險；還對合約規(guī)劃的成本控制現(xiàn)狀進行了分析；最后對房地產開發(fā)企業(yè)合約管理中項目成本的控制措施進行分析。

關鍵詞 房地產企業(yè) 合約管理 項目成本管理

一、房地產開發(fā)企業(yè)合約管理的必要性

（一）可以保障項目實施進度

房地產開發(fā)企業(yè)在針對項目進行設計開發(fā)的過程中，需要經歷很多的程序，其涉及的范圍不僅包括土地、建筑材料、管理、財務等部分，同時由于房地產開發(fā)工程所涉及的時間很長，工期的計劃和設計對房地產開發(fā)十分重要，在項目實施的過程中，難免出現(xiàn)責任不明確，施工界面模糊，以及在合同簽訂時權利義務劃分不清晰，這些都會產生計劃以外的開支，從而導致施工成本的增加，更可能出現(xiàn)的是合同在管理的過程中，因為隨著施工情況的變化出現(xiàn)了變更，變更過程中沒有及時地簽訂補充合同而導致的索賠和糾紛。在合約制定和規(guī)劃的階段就對其進行有效管理，就能有效保證施工的進度和質量。

（二）可以降低項目風險

在房地產企業(yè)開發(fā)的過程中，科學有效的合約管理不僅能夠完善施工過程中的各個環(huán)節(jié)，還能夠有效降低施工的風險。在項目進行時，需要各種人力、物力相結合，每一個環(huán)節(jié)都存在不同的風險，而施工與合同擬定需要提前進行，所以合同的簽訂能夠有效控制施工中存在的風險以及成本的不確定性。合約管理能夠有效預防各類風險并對成本加以控制主要表現(xiàn)為以下兩點。第一，節(jié)約時間。施工過程中若是能夠嚴格按照合約管理的條款執(zhí)行，則能夠在規(guī)定的時間完成各階段的任務，就能夠降低風險。第二，合約管理能夠確保施工在可控的范圍內，并且能將整體施工的進度和環(huán)節(jié)精準地進行規(guī)劃，所以合約管理是貫穿于施工全過程的，其不僅降低了施工的違約風險，還降低了資金的風險，以及相應的決策風險，以此達到了控制成本的目的。

二、合約規(guī)劃的成本控制現(xiàn)狀分析

（一）編制階段

在房地產企業(yè)項目成本控制的過程中，很多企業(yè)在項目成本數(shù)據(jù)的銜接過程中存在對接不全面的情況，這樣就導致前期的成本控制數(shù)據(jù)和后期的成本控制信息數(shù)據(jù)出現(xiàn)偏差，甚至很多數(shù)據(jù)出現(xiàn)了重復的情況。所以建議在合同編制階段對相應的成本策劃進行有效的規(guī)劃，避免出現(xiàn)合約規(guī)劃失效的情況。再者，合同的內容和界限是十分重要的，若是在編制的過程中合同內容和界限不明確，就會直接導致后期的成本出現(xiàn)偏差，進而會出現(xiàn)后期對合同做出更改和調整，影響合同規(guī)劃的整體效果等情況。

（二）執(zhí)行階段

首先，在執(zhí)行階段合同所涉及的內容和范圍非常廣，而執(zhí)行的過程中也是多個合同同時執(zhí)行，在合同執(zhí)行有效的同時應該在整體的成本中減去合同的實際發(fā)生金額。其次，因為房地產開發(fā)企業(yè)在項目施工之前需要擬定的合同數(shù)量非常大，據(jù)不完全統(tǒng)計，最多的時候甚至可以達到400多份，很多企業(yè)在合同擬定的時候沒有對其進行很好的匯總和整理，導致合同的管理出現(xiàn)了混亂。因為每一份合同都是一份風險，而沒有提前做好分配則會影響合同在施工中起到的約束作用，也會加重工作人員的工作量，而影響工程的進展。第三，在房地產項目實施的過程中，會存在費用余量的情況，余量的表現(xiàn)直接反映出了施工的整體運轉現(xiàn)狀，而對余量管理的不得當就會導致成本的支出增加，所以在合同執(zhí)行的階段需要對成本的余量進行科學有效的規(guī)劃，以此達到節(jié)約成本的目的。

（三）動態(tài)成本分析階段

在房地產開發(fā)過程中，需要及時對成本的執(zhí)行情況進行監(jiān)督和審核，這樣就能夠避免出現(xiàn)成本超支的情況，若是在合同執(zhí)行的過程中有超支的跡象就應提前做好相應的預案，避免出現(xiàn)經濟損失。在眾多的房地產企業(yè)合約管理中，雖然對成本支出的情況有所記錄，但是卻存在上報時間滯后的情況，這樣便有可能讓成本管理存在風險。如果對成本數(shù)據(jù)反饋不及時，必然影響動態(tài)成本的數(shù)據(jù)信息，這樣的動態(tài)成本分析階段嚴重影響了整個的項目推進實施。

（四）成本后評估階段

在房地產開發(fā)項目竣工之后，應該對項目成本進行評估。所謂成本后評估就是通過對每個階段制定的目標成本和實際執(zhí)行成本進行對比分析，分析結算和施工階段成本的差異，并得出相關經驗。在對項目的整體施工進行評價時，形成書面報告應提交到相關部門。在眾多的房地產企業(yè)發(fā)展的過程中，或多或少都存在成本管理體系不完善的情況，所以在成本統(tǒng)計中很多數(shù)據(jù)都缺失或與實際不符，而且由于房地產企業(yè)的員工流動相對頻繁，這些因素都會導致房地產數(shù)據(jù)失真，在新員工接手的時候，就需要對數(shù)據(jù)進行重新整理和計算，不僅影響工作效率，也影響項目的進展，還可能會出現(xiàn)成本損失和經濟損失的嚴重情況。

三、加強合約管理對項目成本的控制措施

（一）完善合同管理制度

在房地產企業(yè)項目成本控制的過程中，合同管理起到了非常大的作用。因為合同不僅制約著成本變化，而且合同的簽訂也能夠推動項目的整體進展，所以完善合同的管理制度是企業(yè)發(fā)展的必要條件。針對合同管理建立的制度，應該以我國基礎法律為建設框架，將制度中的條款科學化、合理化，讓管理制度更加具有一定的保障，而且完善合同管理制度還能夠降低項目管理內耗，提高企業(yè)的效益以及減少施工過程中的損失。

（二）完善運營團隊體系

在任何企業(yè)中員工的團隊都是企業(yè)建設的基礎，房地產企業(yè)也是如此。在房地產企業(yè)中設有專業(yè)的合約人員對合同進行管理，這些管理人員必須擁有非常專業(yè)的合同管理知識，在合約管理團隊中，應該做到人員分工明確，責任分明，而且相互之間能夠很好地進行配合，對合同的擬定和管理能夠盡心盡力，充分發(fā)揮重要的協(xié)調和約束作用。合約管理人員在工作過程中，應不斷對合同的簽訂和執(zhí)行情況進行溝通探討，以此提高合同的質量，在合同管理方面，不斷創(chuàng)新管理方式，以實現(xiàn)房地產企業(yè)平穩(wěn)高效的發(fā)展。

（三）完善人員素質

人員素質的高低直接影響到企業(yè)管理的質量，所以房地產企業(yè)合約管理人員的素質提升也成為企業(yè)發(fā)展的焦點。目前，房地產開發(fā)企業(yè)的合約管理人員大多在管理方面比較精通，但是在房地產開發(fā)項目工程施工專業(yè)知識方面，相比稍顯欠缺，所以在人員素質培養(yǎng)的過程中，應加強對合約管理人員項目工程全過程的專業(yè)培訓，能夠讓合約管理人員了解并熟悉工程的進展情況以及相關專業(yè)知識。

四、結語

房地產開發(fā)企業(yè)在針對項目進行開發(fā)和施工的過程中，需要簽訂大量的合同，房地產企業(yè)若是對這些合同不加以管理，則會在項目推進和施工的過程中出現(xiàn)很多問題，導致施工出現(xiàn)延誤、成本出現(xiàn)大幅度的波動，所以在合約管理的過程中，建議完善合同的管理制度，以及合約管理人員的素質和團隊的建設，以此鞏固管理體系的根基，確保在后期施工過程中出現(xiàn)問題能夠及時發(fā)現(xiàn)和解決。

（作者單位為保利山東置業(yè)有限公司）

參考文獻

[1] 徐斐.房地產開發(fā)企業(yè)合約管理績效評價研究[D].重慶：重慶大學，2007.