廣西建工集團(tuán)責(zé)任有限公司 吳烈

基于動(dòng)態(tài)盈虧平衡法的XX房地產(chǎn)項(xiàng)目定價(jià)分析

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房地產(chǎn)行業(yè)投資周期長(zhǎng)，規(guī)模大，合理的銷(xiāo)售定價(jià)關(guān)系到項(xiàng)目的成功銷(xiāo)售和盈利。本文擬引入項(xiàng)目動(dòng)態(tài)盈虧平衡分析法，在考慮資金的時(shí)間價(jià)值的前提下，通過(guò)分析收入和成本等影響項(xiàng)目盈虧平衡的因素來(lái)解決項(xiàng)目不同銷(xiāo)售期如何定價(jià)以確保項(xiàng)目實(shí)現(xiàn)預(yù)期利潤(rùn)和成功銷(xiāo)售。

動(dòng)態(tài) 盈虧平衡法 利潤(rùn)

房地產(chǎn)項(xiàng)目銷(xiāo)售周期一般兩三年，如果樓盤(pán)規(guī)模大，甚至四五年，由于跨越時(shí)間長(zhǎng)，不同時(shí)期如何定價(jià)才合適一直困擾著房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商。雖然說(shuō)影響定價(jià)的因素非常多，比如：周邊樓盤(pán)的數(shù)量和價(jià)格；房?jī)r(jià)的趨勢(shì)；市場(chǎng)的剛需；剩余樓盤(pán)的樓層、戶(hù)型以及坐向，項(xiàng)目的成本以及預(yù)期利潤(rùn)等等，在這眾多因素中，唯有項(xiàng)目的成本和利潤(rùn)是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商可控的，也是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商定價(jià)的最關(guān)鍵依據(jù)。如何定價(jià)關(guān)系著投資快速回收和實(shí)現(xiàn)預(yù)期收益。本文就通過(guò)動(dòng)態(tài)盈虧平衡法來(lái)分析房地產(chǎn)項(xiàng)目的定價(jià)。

一、動(dòng)態(tài)盈虧平衡分析法

盈虧平衡分析（Break-evenanalysis）是通過(guò)分析項(xiàng)目成本與收益的盈虧平衡點(diǎn)來(lái)實(shí)現(xiàn)盈虧平衡的一種方法。即：利用投資項(xiàng)目中產(chǎn)品的業(yè)務(wù)量（產(chǎn)量或銷(xiāo)量）、成本、利潤(rùn)之間三者的關(guān)系,測(cè)算出項(xiàng)目達(dá)到盈虧平衡時(shí)的業(yè)務(wù)量狀況，這業(yè)務(wù)量可以是產(chǎn)量、銷(xiāo)量或者價(jià)格等，一個(gè)最終決定收益與成本平衡的可變量。所謂盈虧平衡點(diǎn)就是指項(xiàng)目的收入等于支出（這里把預(yù)期利潤(rùn)作為投資資金的機(jī)會(huì)成本列入支出中）的那一點(diǎn)。在這一點(diǎn)上,項(xiàng)目既不盈利,也不虧損。如果低于這一點(diǎn)所對(duì)應(yīng)的業(yè)務(wù)量,那么項(xiàng)目就會(huì)虧損；反之,則會(huì)盈利。因此,盈虧平衡分析也叫保本分析、損益平衡分析和量本利分析法。盈虧平衡分析法分為靜態(tài)和動(dòng)態(tài)，靜態(tài)和動(dòng)態(tài)的區(qū)別就在于貨幣的時(shí)間價(jià)值。靜態(tài)分析法最大的缺陷就是沒(méi)有考慮資金的時(shí)間價(jià)值，只考慮全部投入和收入。項(xiàng)目前期投入和后期投入，項(xiàng)目的前期回款和后期回款，雖然在數(shù)量上投入都一樣，但是如果考慮通貨膨脹、機(jī)會(huì)成本等因素后，在不同時(shí)期的投入和收入的資金價(jià)值是不一樣的。對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目的盈虧分析，一般采用靜態(tài)盈虧平衡分析法，這里為了更切實(shí)際的分析項(xiàng)目盈虧，因此，本文采用動(dòng)態(tài)盈虧平衡分析法。

二、XX房地產(chǎn)項(xiàng)目動(dòng)態(tài)盈虧平衡經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)模型

(一)項(xiàng)目的收入分析

XX房地產(chǎn)項(xiàng)目的收入主要來(lái)源于房子的銷(xiāo)售收入，即I=QiXi,其中，I代表收入，Qi代表第i次銷(xiāo)售調(diào)整價(jià)格所對(duì)應(yīng)的銷(xiāo)售面積，Xi代表第i次銷(xiāo)售調(diào)整價(jià)格。

(二)項(xiàng)目的支出分析

項(xiàng)目的支出可分為固定支出和可變支出兩部分，其中固定支出部分主要是土地費(fèi)用B（主要包括土地出讓金、土地契稅、交易費(fèi)用）和項(xiàng)目預(yù)期利潤(rùn)P（利潤(rùn)是資金所有者需要承擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)而獲得的收益。如果只讓資金所有者承擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)，而不讓資金所有者獲得額外的收入，資金所有者不會(huì)給項(xiàng)目使用這筆錢(qián)，所以利潤(rùn)是項(xiàng)目支付給資金所有者的一筆資金使用費(fèi)，屬于支出）。

可變支出包括前期費(fèi)用C（主要包括三通一平、勘察設(shè)計(jì)及報(bào)建費(fèi)）、建安費(fèi)Z（主要包括土建安裝以及設(shè)備）、基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)J（主要包括供電、園林綠化及其他費(fèi)用）、配套設(shè)施費(fèi)G（主要包括小區(qū)內(nèi)配套設(shè)施）、管理費(fèi)H（主要包括員工工資及福利、業(yè)務(wù)招待費(fèi)、差旅費(fèi)等日常運(yùn)營(yíng)管理所產(chǎn)生的費(fèi)用）、財(cái)務(wù)費(fèi)K（主要包括利息、銀行手續(xù)費(fèi)等財(cái)務(wù)開(kāi)銷(xiāo)費(fèi)用）、其他L（主要包括銷(xiāo)售稅金及附加、土地增值稅、企業(yè)所得稅以及其他不可預(yù)知開(kāi)銷(xiāo)）。

(三)建立項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)模型

項(xiàng)目實(shí)現(xiàn)盈虧平衡時(shí)，根據(jù)盈虧平衡原理，得

其中I代表收入，E代表支出。考慮資金的時(shí)間價(jià)值，則有未來(lái)收入總現(xiàn)值=支出總額的總現(xiàn)值

其中Ei(y)代表各種費(fèi)用支出的第i年支出金額，r為固定折現(xiàn)率。

三、實(shí)證分析

(一)項(xiàng)目概況

XX房地產(chǎn)項(xiàng)目是一個(gè)純住宅項(xiàng)目，總建筑面積24.55萬(wàn)m2，項(xiàng)目計(jì)劃周期為5年（包括建設(shè)期），項(xiàng)目總投資預(yù)計(jì)114687萬(wàn)元，項(xiàng)目期末期望利潤(rùn)為10000萬(wàn)元，以行業(yè)基準(zhǔn)收益率10%作為固定折現(xiàn)率。項(xiàng)目銷(xiāo)售計(jì)劃、投資計(jì)劃如圖1、圖2所示：

圖1 項(xiàng)目銷(xiāo)售計(jì)劃

(二)項(xiàng)目銷(xiāo)售價(jià)格

項(xiàng)目要實(shí)現(xiàn)盈利10000萬(wàn)元，項(xiàng)目總支出為148378萬(wàn)元，如采用靜態(tài)盈虧平衡分析法，根據(jù)收入等于支出的盈虧平衡原理，則項(xiàng)目的盈虧平衡點(diǎn)為銷(xiāo)售單價(jià)6044元/m2，且整個(gè)項(xiàng)目周期內(nèi)盈虧平衡點(diǎn)的價(jià)格不變，如圖1系列2所示是一條與銷(xiāo)售數(shù)量軸平行的平行線。如采用動(dòng)態(tài)盈虧平衡分析法，根據(jù)上述經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)模型公式可求得，如圖1的系列1所示：

圖1 項(xiàng)目銷(xiāo)售價(jià)格圖

②系統(tǒng)2是靜態(tài)盈虧平衡點(diǎn)價(jià)格線段

從圖1的系列1數(shù)據(jù)可以看出，項(xiàng)目動(dòng)態(tài)盈虧平衡銷(xiāo)售價(jià)格是一條傾斜的線段，不同的時(shí)間與傾斜線段上對(duì)應(yīng)的點(diǎn)的價(jià)格銷(xiāo)售可以保證項(xiàng)目盈虧平衡，也就是可以實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目的期望利潤(rùn)。在系列1線段及以上的銷(xiāo)售價(jià)格銷(xiāo)售可以使得項(xiàng)目期末利潤(rùn)等于或者大于10000萬(wàn)元。因此，各個(gè)不同的時(shí)間點(diǎn)，其對(duì)應(yīng)在系列1線段及以上的價(jià)格銷(xiāo)售是有效，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商在此價(jià)格的基礎(chǔ)上，再參考其他影響因素來(lái)最終定價(jià)。

(三)靜態(tài)盈虧平衡分析法與動(dòng)態(tài)盈虧平衡法分析結(jié)果的區(qū)別

第一、系列1與系列2線段交叉說(shuō)明靜態(tài)盈虧平衡與動(dòng)態(tài)盈虧平衡有一個(gè)共同的盈虧平衡點(diǎn)，說(shuō)明在這個(gè)時(shí)間段，這個(gè)價(jià)格把項(xiàng)目所有房子賣(mài)掉兩種分析方法的結(jié)果是無(wú)差別的，但是在現(xiàn)實(shí)中是不現(xiàn)實(shí)。

第二、在系列1與系列2線段交叉點(diǎn)對(duì)應(yīng)的時(shí)間之前把所有房子銷(xiāo)售掉，用靜態(tài)分析法的盈虧平衡點(diǎn)價(jià)格銷(xiāo)售會(huì)比動(dòng)態(tài)分析法的盈虧平衡點(diǎn)的價(jià)格收益高，把五年的工期壓縮到一年完成，同時(shí)一年內(nèi)銷(xiāo)售完畢，則靜態(tài)盈虧平衡點(diǎn)銷(xiāo)售價(jià)格收益更高，但是在現(xiàn)實(shí)中往往是不現(xiàn)實(shí)的。

第三、在系列1與系列2線段交叉點(diǎn)對(duì)應(yīng)的時(shí)間之后銷(xiāo)售，如果考慮資金的時(shí)間價(jià)值，則很明顯依據(jù)靜態(tài)盈虧平衡點(diǎn)價(jià)格銷(xiāo)售是實(shí)現(xiàn)不了項(xiàng)目的預(yù)期利潤(rùn)1億元的。

四、結(jié)束語(yǔ)

本文通過(guò)建立項(xiàng)目動(dòng)態(tài)盈虧平衡經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)模型，并通過(guò)實(shí)證檢驗(yàn)發(fā)現(xiàn)，項(xiàng)目的靜態(tài)的盈虧平衡分析結(jié)果與動(dòng)態(tài)的盈虧平衡分析結(jié)果還是有差異。在周期短的項(xiàng)目，由于時(shí)間周期短，資金占用時(shí)間短，資金受通貨膨脹等因素影響小，所以不需要考慮貨幣的時(shí)間價(jià)值，采用靜態(tài)分析法就行。周期長(zhǎng)的項(xiàng)目，受通貨膨脹等因素影響大，所以必須得考慮資金的時(shí)間價(jià)值，否則，用靜態(tài)盈虧平衡分析法得到的盈虧點(diǎn)在動(dòng)態(tài)盈虧平衡分析中是虧損的。這也是很多項(xiàng)目不考慮資金的時(shí)間價(jià)值時(shí)，項(xiàng)目是盈利的，如果考慮資金的時(shí)間價(jià)值后是不盈利的，甚至虧損的。因此，我們?cè)谧鲰?xiàng)目盈虧平衡分析時(shí)要根據(jù)項(xiàng)目周期的長(zhǎng)短來(lái)選擇是靜態(tài)分析還是動(dòng)態(tài)分析。本文為我們?cè)陧?xiàng)目投資決策中選擇科學(xué)的方法提供了參考意義。

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[3]朱獻(xiàn)忠.投資項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)中不確定性分析方法研究[J].沿海企業(yè)與科技，2006.3