賈少品+趙瑤先

摘 要：新常態(tài)下，隨著我國(guó)經(jīng)濟(jì)體制改革不斷深入，經(jīng)濟(jì)發(fā)展面臨比較大的壓力。對(duì)于房地產(chǎn)行業(yè)而言，結(jié)構(gòu)性問(wèn)題尤為突出，特別是在一二線城市房?jī)r(jià)居高不下的情況下，嚴(yán)重阻礙人們住房條件的改善。造成這一現(xiàn)象的原因在于供給成本的不斷上升。而對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)來(lái)說(shuō)，提高項(xiàng)目的管理水平，做好經(jīng)濟(jì)核算，嚴(yán)格控制房地產(chǎn)項(xiàng)目的成本，尤其是采購(gòu)成本，對(duì)于緩解房?jī)r(jià)上漲壓力，促進(jìn)國(guó)民經(jīng)濟(jì)健康運(yùn)行，改善居住條件具有重要意義。因此，本文探討了如何強(qiáng)化房地產(chǎn)企業(yè)采購(gòu)管理過(guò)程中成本控制的意識(shí)，進(jìn)而提升這兩方面的工作水平。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)企業(yè) 采購(gòu)管理 成本控制

引言

采購(gòu)管理是房地產(chǎn)企業(yè)施工項(xiàng)目中非常重要的組成部分，材料采購(gòu)管理更是其中的核心內(nèi)容，也是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)中耗資比例最大的環(huán)節(jié)。對(duì)材料的采購(gòu)進(jìn)行管理也是企業(yè)進(jìn)行成本管理中難度比較大并且比較容易失控的環(huán)節(jié)，建筑行業(yè)在進(jìn)行施工項(xiàng)目管理時(shí)也會(huì)重點(diǎn)關(guān)注這部分內(nèi)容。所以，如何才能做好材料的采購(gòu)管理工作，是當(dāng)前時(shí)期房地產(chǎn)企業(yè)開(kāi)展采購(gòu)管理工作并做好成本控制工作必須要解決的問(wèn)題。對(duì)此，本文從以下幾個(gè)方面就上述問(wèn)題進(jìn)行論述：

一、從技術(shù)角度對(duì)采購(gòu)行為進(jìn)行規(guī)范和約束

對(duì)材料的采購(gòu)進(jìn)行管理，首先要從制定采購(gòu)計(jì)劃開(kāi)始，然后進(jìn)行采購(gòu)詢價(jià)，之后再簽訂采購(gòu)合同，最后將采購(gòu)的材料運(yùn)送到場(chǎng)地中，也就完成了采購(gòu)活動(dòng)的全過(guò)程。在制定采購(gòu)計(jì)劃時(shí)，主要從以下幾個(gè)方面進(jìn)行，首先，結(jié)合實(shí)際情況編制材料的需求計(jì)劃。負(fù)責(zé)這部分工作的主要是項(xiàng)目的技術(shù)人員，其對(duì)材料需求計(jì)劃進(jìn)行編制時(shí)，所依據(jù)的主要內(nèi)容就是圖示量以及施工方案的要求。在編制完成后，將其交給物資采購(gòu)部門(mén)。物資采購(gòu)部門(mén)根據(jù)需求計(jì)劃來(lái)確定采購(gòu)物資的數(shù)量，并且編制好采購(gòu)材料的計(jì)劃，然后再根據(jù)采購(gòu)計(jì)劃來(lái)確定采購(gòu)的點(diǎn)，就采購(gòu)的價(jià)格進(jìn)行交涉，再簽訂采購(gòu)合同，后期還要做好對(duì)存貨的管理。其次，要對(duì)經(jīng)濟(jì)采購(gòu)量進(jìn)行確定，對(duì)其進(jìn)行確定的主要目的，就是最大限度的降低與材料有關(guān)的各種成本，以成本和最小為確定經(jīng)濟(jì)采購(gòu)量的基本原則，然后得出各個(gè)時(shí)期的經(jīng)濟(jì)采購(gòu)量[1]。最后，對(duì)采購(gòu)計(jì)劃進(jìn)行編制。在確定完經(jīng)濟(jì)采購(gòu)量以后，可以再結(jié)合材料的需求計(jì)劃，并選擇采購(gòu)合同的類(lèi)型，來(lái)編制采購(gòu)的計(jì)劃。其中要明確如何對(duì)采購(gòu)過(guò)程的各個(gè)環(huán)節(jié)進(jìn)行管理，比如如何確定合同的類(lèi)型，如何對(duì)采購(gòu)人員和供應(yīng)商進(jìn)行管理等，這些都是物資部門(mén)非常重要的工作。根據(jù)房地產(chǎn)項(xiàng)目的實(shí)際需求，采購(gòu)管理計(jì)劃的制定也非常的靈活，但是必須要確保其正確性與可執(zhí)行性。

提高采購(gòu)過(guò)程各個(gè)環(huán)節(jié)的技術(shù)水平，對(duì)于做好采購(gòu)管理和成本控制來(lái)說(shuō)具有非常重要的意義。比如在采購(gòu)詢價(jià)方面，需要做好采購(gòu)詢價(jià)的管理工作，這就離不開(kāi)計(jì)算機(jī)的參與，利用管理系統(tǒng)和互聯(lián)網(wǎng)的優(yōu)勢(shì)，能夠比較容易的搜集到很多有用的采購(gòu)信息，進(jìn)而完善采購(gòu)詢價(jià)的管理工作，也使得采購(gòu)詢價(jià)工作的效率得以大大提升。在確定供應(yīng)商和簽訂采購(gòu)合同時(shí)，對(duì)供應(yīng)商進(jìn)行選擇的依據(jù)就是根據(jù)對(duì)其在采購(gòu)詢價(jià)環(huán)節(jié)的評(píng)價(jià)結(jié)果和產(chǎn)品的質(zhì)量與服務(wù)水平等。在簽訂合同前，要選擇好合同的類(lèi)型，不同類(lèi)型的合同下，買(mǎi)賣(mài)雙方所面臨的風(fēng)險(xiǎn)存在一定差異。對(duì)于房地產(chǎn)項(xiàng)目來(lái)說(shuō)，希望盡可能的將風(fēng)險(xiǎn)降到最低，以實(shí)現(xiàn)經(jīng)濟(jì)效益，同時(shí)做好項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)的維護(hù)等工作；對(duì)于供應(yīng)商而言，也希望把風(fēng)險(xiǎn)最小化，才能實(shí)現(xiàn)利益的最大化。所以，對(duì)于采購(gòu)活動(dòng)來(lái)說(shuō)，選擇好有利于自己的合同的類(lèi)型對(duì)于采購(gòu)活動(dòng)的順利開(kāi)展非常重要。

二、做好采購(gòu)部門(mén)員工的管理與培訓(xùn)工作

對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)而言，進(jìn)行采購(gòu)管理和成本控制需要從多個(gè)方面著手，采取有效的管理與控制措施，包括崗位人員的選擇和員工的培訓(xùn)以及績(jī)效考核的情況等。對(duì)采購(gòu)活動(dòng)進(jìn)行崗位設(shè)置時(shí)，需要設(shè)置不同的工作崗位，防止在采購(gòu)活動(dòng)中出現(xiàn)權(quán)利過(guò)于集中的情況，確保各崗位上的人員能夠互相的監(jiān)督與制約，同時(shí)也不會(huì)對(duì)其工作的積極性產(chǎn)生影響。通過(guò)這種設(shè)置能夠有效的防止采購(gòu)活動(dòng)中尋租等腐敗現(xiàn)象的出現(xiàn)，有效的維護(hù)企業(yè)利益。通常情況下，在房地產(chǎn)項(xiàng)目進(jìn)行采購(gòu)時(shí)，都會(huì)設(shè)置總負(fù)責(zé)人和詢價(jià)員以及合同員與采購(gòu)員，還有庫(kù)管員等五個(gè)不同的崗位。具體的崗位設(shè)置要考慮到項(xiàng)目的大小和施工所需要的時(shí)間等情況，最為主要的目標(biāo)就是能夠做好采購(gòu)工作，促使各崗位工作能夠形成相互制約的機(jī)制。在進(jìn)行人員選擇時(shí)，要對(duì)員工的素質(zhì)進(jìn)行綜合的考量，需要其具備必要的專(zhuān)業(yè)能力和較好的溝通能力，并且具有一定的法律意識(shí)和責(zé)任意識(shí)，尤其要避免一些任人唯親現(xiàn)象的出現(xiàn)。對(duì)專(zhuān)業(yè)能力的考察，不僅包括對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目有關(guān)材料認(rèn)識(shí)的方面，還要熟悉對(duì)材料進(jìn)行管理的流程。同時(shí)還要求崗位人員具備清廉的素質(zhì)，尤其是一線采購(gòu)人員，經(jīng)常會(huì)受到金錢(qián)和物質(zhì)等誘惑，需要具備抵御這些誘惑的心理素養(yǎng)。此外，還要對(duì)員工進(jìn)行必要的崗位培訓(xùn)，包括業(yè)務(wù)和法律知識(shí)以及公司制度等。對(duì)業(yè)務(wù)進(jìn)行培訓(xùn)關(guān)鍵是要能夠提升員工的業(yè)務(wù)能力，比如管理采購(gòu)流程以及確定經(jīng)濟(jì)采購(gòu)量等，還要對(duì)員工如何在新形勢(shì)下做好采購(gòu)管理工作進(jìn)行培訓(xùn)。同時(shí)，要鼓勵(lì)員工多走訪門(mén)店了解市場(chǎng)行情。就房地產(chǎn)企業(yè)而言，可以組織員工參加建材展覽會(huì)之類(lèi)的活動(dòng)，并加強(qiáng)業(yè)內(nèi)同行的交流，從法律的角度讓員工意識(shí)到腐敗的成本。通過(guò)加強(qiáng)對(duì)采購(gòu)部門(mén)員工的培訓(xùn)和管理，能夠強(qiáng)化其對(duì)采購(gòu)管理和成本控制的意識(shí)，使其能夠更加出色的完成采購(gòu)工作的任務(wù)。

三、強(qiáng)化對(duì)供應(yīng)商的管理，對(duì)采購(gòu)全過(guò)程進(jìn)行成本控制

在房地產(chǎn)項(xiàng)目的采購(gòu)管理中，要具備對(duì)供應(yīng)商進(jìn)行管理的意識(shí)，將其作為采購(gòu)管理中的重要組成部分之一。在進(jìn)行采購(gòu)時(shí)，可以與供應(yīng)商建立戰(zhàn)略伙伴關(guān)系，最終達(dá)到雙贏的目的。企業(yè)可以獲得長(zhǎng)期穩(wěn)定的材料采購(gòu)渠道，并且能夠有效的降低采購(gòu)材料的平均成本以及采購(gòu)過(guò)程中的交易成本，確保房地產(chǎn)項(xiàng)目可以順利進(jìn)行[2]。此外，還可以對(duì)供應(yīng)商的合作行為進(jìn)行績(jī)效管理，以此作為對(duì)供應(yīng)商的總體質(zhì)量進(jìn)行評(píng)價(jià)的依據(jù)，比如完善供應(yīng)商績(jī)效管理系統(tǒng)的建設(shè)，做好供應(yīng)商的評(píng)級(jí)工作等。

要想有效的降低采購(gòu)管理的成本，首先要具備采購(gòu)全過(guò)程的概念，重點(diǎn)關(guān)注采購(gòu)過(guò)程中所產(chǎn)生的所有的成本，進(jìn)而做好對(duì)總成本的控制，并不是就某個(gè)環(huán)節(jié)的成本進(jìn)行降低。當(dāng)然要做好總成本的控制必須要在不增加其他環(huán)節(jié)成本的基礎(chǔ)上，盡可能的降低每一個(gè)環(huán)節(jié)的采購(gòu)成本。在此基礎(chǔ)上，才能實(shí)現(xiàn)采購(gòu)成本的最小化。所以，對(duì)采購(gòu)成本的控制要從整體上考慮，才能達(dá)到有效管理采購(gòu)工作，并有效降低采購(gòu)成本的目的。

結(jié)語(yǔ)

房地產(chǎn)行業(yè)近年來(lái)的發(fā)展速度非?？?，就行業(yè)整體情況二樣，呈現(xiàn)出壟斷競(jìng)爭(zhēng)的發(fā)展趨勢(shì)，并且國(guó)家針對(duì)該行業(yè)也出臺(tái)了諸多的調(diào)控措施。對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)而言，要想在當(dāng)前市場(chǎng)環(huán)境下實(shí)現(xiàn)較好的發(fā)展，必須要做好采購(gòu)管理與成本控制工作，并逐漸加大創(chuàng)新的力度，提升采購(gòu)管理工作的水平，降低采購(gòu)成本，幫助企業(yè)獲取經(jīng)濟(jì)利益同時(shí)實(shí)現(xiàn)較好的發(fā)展。

參考文獻(xiàn)

[1]魏洪彬. 房地產(chǎn)企業(yè)采購(gòu)成本控制體系的改進(jìn)研究[J]. 現(xiàn)代經(jīng)濟(jì)信息， 2013（12）：184-184.

[2]董軍釗.房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的戰(zhàn)略采購(gòu)管理[J].產(chǎn)業(yè)與科技論壇， 2011， 10（1）：38-38.