袁新玲

摘要：在遵守國家法律、法規(guī)和政策的前提下對企業(yè)的稅務進行合理籌劃，是降低企業(yè)稅務成本，增加企業(yè)經(jīng)濟效益的一種有效經(jīng)營措施。就房地產的經(jīng)營而言，土地增值稅是其最大的稅務，土地增值稅稅務籌劃是其工作中的重點。本文就房地產企業(yè)土地增值稅稅務籌劃中存在的問題進行分析，并為此項工作的開展提出了優(yōu)化建議。

關鍵詞：房地產企業(yè)；土地增值稅；稅務工作

一、當前房地產企業(yè)在土地增值稅稅務籌劃工作中可能存在的問題

就目前房地產企業(yè)對自身的稅務籌劃工作來看，主要存在以下問題：（1）土地增值稅稅務籌劃工作沒有得到實際的實施，房地產企業(yè)并沒有根據(jù)自身不同的實際情況開展稅務籌劃工作，很多的房地產企業(yè)的稅務設計方案都輕視了業(yè)務實際特點，違反了具體分問題具體的實際原則，甚至違背了房產企業(yè)的特有屬性（2）一些房地產企業(yè)在增值稅規(guī)劃過程中，沒有按企業(yè)具體實際進行稅務籌劃工作，也不注重個體的稅務規(guī)劃工作，其中在稅務籌劃中缺失科學化分析，因此難以給企業(yè)增值稅稅務籌劃方案提供必要的參考信息。（3）同時，房地產企業(yè)在稅務規(guī)劃中，實行的是超額累計稅率，根據(jù)增值額占比進行累計稅率。在《土地增值稅暫行條例》相關規(guī)定中，企業(yè)財務費用支出中，能提供金融機構相關證明并且按房地產相關項目份額計提利息的，準許按實扣除，但不應超過銀行同期貸款利率額。因此，房地產企業(yè)應政策優(yōu)惠上進行具體相關性稅務籌劃工作，減少房地產企業(yè)稅務負擔，促進房地產企業(yè)平穩(wěn)健康發(fā)展。

二、房地產企業(yè)的稅務籌劃工作

（一）明確稅務籌劃空間

房地產企業(yè)的土地增值稅稅額主要是以其收入與可扣除項目為主要依據(jù)，這在一定程度上影響了房地產企業(yè)稅務負擔，即加大了房地產企業(yè)的應納稅額。由于房地產企業(yè)開發(fā)建設過程時間周期性長，工程建設資金數(shù)額較大，經(jīng)濟業(yè)務復雜繁多，使得房地產企業(yè)在稅務籌劃過程難度加大，因此房地產企業(yè)應對自身經(jīng)濟業(yè)務稅務涉及范圍有明確的規(guī)定，了解土地增值稅稅務籌劃空間臨界，及時規(guī)劃財務預算，保障稅務工作的合理有序進行，促進房地產業(yè)的健康發(fā)展。

（二）合理選擇土地增值稅籌劃方法

稅務籌劃工作的質量共同依賴于稅務籌劃空間的合理界定和稅務規(guī)劃的合理化與科學化，所以增值稅的稅務籌劃工作要合理有序開展就必須結合房地產企業(yè)自身實際情況，加以相應科學化的稅務籌劃方案，方可給房地產企業(yè)帶來發(fā)展機遇。由于土地增值稅的稅務籌劃是以控制或減少相關納稅額為目標，因此，房地產企業(yè)應綜合分析土地增值稅納稅額的影響因素，在保證按法律相關規(guī)定的情況下，結合其實際納稅份額分析增值稅占比，并在規(guī)劃增值稅額的前提下，通過增加稅額扣除和收入分散法，選擇合理化、科學化的土地增值稅籌劃方案，給房地產企業(yè)降稅，促進房地產企業(yè)持續(xù)發(fā)展。

1.分散收入法。房地產企業(yè)應按法律相關規(guī)定，在兩個及其以上納稅人間分擔應納稅額，以此實現(xiàn)減少企業(yè)稅務負擔。房地產企業(yè)可以通過加大與其它相關企業(yè)合作力度，分散資金納稅額，同時還可以通過分散地產模塊來獲取政府稅務優(yōu)惠，比如開發(fā)性地產、租賃類地產和商業(yè)地產等等，分散企業(yè)投資模式，以此獲取超額利潤，一定程度上能降低房地產企業(yè)土地增值稅的稅務負擔。房地產企業(yè)通過不同的銷售合同確定相應的收入，由于商品房毛胚房銷售收入需要繳納土地增值稅金，裝修收入則不需要，因此房地產企業(yè)可以降低毛胚房售價，提高裝修費用，這在一定程度上也可以降低房地產企業(yè)納稅額。

2.增加扣除項目法。增加扣除項目法是房地產企業(yè)在合法前提下通過適度增加扣除項目，以此調整稅務扣除額，給企業(yè)減少相關納稅額，促進房地產企業(yè)發(fā)展。由于增值稅額與扣除項目額的合計比率是影響房地產企業(yè)土地增值稅的重要因素，因此在土地增值稅率不變的條件下，對扣除項目進行科學合理規(guī)劃，充分利用扣減項目對土地增值稅額進行調整，在扣除項目額的實際調整過程中，不斷對房地產企業(yè)的開發(fā)成本費用進行合理的規(guī)劃，以實現(xiàn)減少稅費的目標。按照我國稅法的相關規(guī)定，土地增值稅的扣除項目分別是取得土地使用權所支付的金額、房地產開發(fā)成本費用、與轉讓房地產有關的稅金以及其他扣除項目。在其他扣除項目扣減的過程中，房地產企業(yè)的納稅人可以按照土地使用權所支付的金額及房地產開發(fā)成本之和的20%進行扣減。作為房地產開發(fā)費用的期間費用的扣除并不全是按照實際發(fā)生額進行扣除，而是按照企業(yè)支付土地所有權的金額及房地產開發(fā)成本之和的5%進行扣除。在企業(yè)的稅收籌劃中，納稅人可以將一部分的期間費用進行合理的籌劃，將一部分期間費用直接的轉到成本中，一旦在稅收籌劃之后進行轉移，就屬于偷稅行為，因此在事前進行相關籌劃是十分重要的。

3.稅率臨界法。稅法規(guī)定了土地增值稅納稅比例，對實際納稅超出部分，實行累計稅率，因此房地產企業(yè)需要重視稅率臨界點，并將土地增值稅額控制在預算范圍，這有利于企業(yè)稅務籌劃，減少房地產企業(yè)稅務負擔。

本文對土地增值稅的稅務籌劃主要從扣除項目額、收入和稅率三方面進行了分析比較，僅以此為房地產企業(yè)稅務籌劃提供一定性參考，由于房地產企業(yè)開發(fā)建設各環(huán)節(jié)所涉及到的稅務問題較為復雜繁瑣，因此企業(yè)應結合自身實際充分考慮稅務籌劃的實際可操作性。

參考文獻：

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（作者單位：河南雅同置業(yè)有限公司）