王希霞

摘要：2016年5月起，“營(yíng)改增”的試點(diǎn)范圍擴(kuò)大到了房地產(chǎn)行業(yè)?！盃I(yíng)改增”政策在房地產(chǎn)行業(yè)一經(jīng)實(shí)施，便引起了該領(lǐng)域的學(xué)者、專家以及企業(yè)相關(guān)人士的高度重視。大家紛紛開始對(duì)“營(yíng)改增”政策內(nèi)容進(jìn)行深入分析，以盡快明確“營(yíng)改增”政策給房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營(yíng)管理、稅負(fù)、成本等帶來(lái)的影響，從而使企業(yè)能夠第一時(shí)間適應(yīng)新政策。據(jù)此，本文從房地產(chǎn)企業(yè)成本角度分析了“營(yíng)改增”政策對(duì)其帶來(lái)的影響，繼而提出了相應(yīng)的解決措施，以期研究結(jié)論能為房地產(chǎn)企業(yè)的成本管理工作提供一定的指導(dǎo)性建議。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)；營(yíng)改增；成本；控制

一、“營(yíng)改增”對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)成本的影響

（一）稅負(fù)對(duì)企業(yè)成本的影響

“營(yíng)改增”政策實(shí)施后，房地產(chǎn)企業(yè)的稅率由原定的營(yíng)業(yè)稅稅率5%，變?yōu)樵鲋刀惗惵?1%。但這并不意味著房地產(chǎn)企業(yè)的稅負(fù)將有所增加，營(yíng)業(yè)稅體制下，對(duì)營(yíng)業(yè)稅的征收主要是針對(duì)全額的營(yíng)業(yè)額，這其中易出現(xiàn)重復(fù)征稅等問(wèn)題，而增值稅則主要是針對(duì)貨物、勞務(wù)及服務(wù)等非全部營(yíng)業(yè)額進(jìn)行征稅，且企業(yè)所購(gòu)買或租賃的各種設(shè)備等都可以進(jìn)行進(jìn)項(xiàng)稅抵扣，這對(duì)管理規(guī)范的、財(cái)務(wù)支出及經(jīng)營(yíng)管理能力較好的房地產(chǎn)企業(yè)而言，其稅負(fù)會(huì)有所下降，進(jìn)而給其企業(yè)成本帶來(lái)一定的利好趨勢(shì)。[1]

（二）材料對(duì)企業(yè)成本的影響

房地產(chǎn)行業(yè)與建筑行業(yè)存在密不可分的關(guān)系，房地產(chǎn)的主要銷售產(chǎn)品由相應(yīng)的建筑公司進(jìn)行建設(shè)。在建設(shè)過(guò)程中建筑公司所提供的材料如鋼筋、水泥、石材、混凝土等都會(huì)計(jì)入建設(shè)成本。建筑行業(yè)在實(shí)施“營(yíng)改增”政策的過(guò)程中，由于采用進(jìn)項(xiàng)稅抵扣銷項(xiàng)稅的方法，使得建筑行業(yè)中長(zhǎng)期存在的難以及時(shí)取得發(fā)票的潛規(guī)則，給建筑行業(yè)的總成本增加了不少的負(fù)擔(dān)，同時(shí)，建筑企業(yè)所選擇的不同納稅人身份的供應(yīng)商也會(huì)直接影響稅負(fù)總額和項(xiàng)目的成本價(jià)格，進(jìn)而影響房地產(chǎn)企業(yè)的成本總額。[2]

（三）合同對(duì)企業(yè)成本的影響

合同中所列條款涉及到諸多微小的細(xì)節(jié)，這些細(xì)節(jié)如果缺乏明確的表述，則易給企業(yè)帶來(lái)糾紛或者經(jīng)濟(jì)損失?！盃I(yíng)改增”之后，合同中有關(guān)各項(xiàng)權(quán)益和費(fèi)用都需要重新審視和擬定。例如，合同價(jià)款中關(guān)于增值稅的說(shuō)明，如果合同價(jià)款中未標(biāo)明是否含增值稅，那么后期雙方可能會(huì)為稅款問(wèn)題產(chǎn)生糾紛，進(jìn)而可能給企業(yè)帶來(lái)成本損失，或者合同雙方未明確規(guī)定索要增值稅發(fā)票問(wèn)題，那后期可能會(huì)存在企業(yè)無(wú)法用進(jìn)項(xiàng)稅進(jìn)行抵扣問(wèn)題，進(jìn)而加大了企業(yè)成本費(fèi)用。[3]

二、“營(yíng)改增”后房地產(chǎn)企業(yè)成本控制及管理對(duì)策

（一）規(guī)范財(cái)務(wù)管理制度

“營(yíng)改增”政策實(shí)施的目的之一是為了規(guī)范企業(yè)稅務(wù)管理，避免企業(yè)因缺乏索要發(fā)票的動(dòng)力，而產(chǎn)生偷稅漏稅等現(xiàn)象。新政策對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)征收稅負(fù)的方式改為增值稅，且企業(yè)可以通過(guò)進(jìn)項(xiàng)稅進(jìn)行抵扣。因此，為了享受“營(yíng)改增”政策給企業(yè)帶來(lái)的福利，企業(yè)應(yīng)該規(guī)范財(cái)務(wù)管理制度，對(duì)所有費(fèi)用支出都需要索要相關(guān)發(fā)票，且規(guī)范會(huì)計(jì)核算方法。企業(yè)財(cái)務(wù)管理人員需要盡快學(xué)習(xí)“營(yíng)改增”政策的相關(guān)內(nèi)容，明確了解新政策給會(huì)計(jì)核算和稅務(wù)管理等方面帶來(lái)的影響，以及制定更加合適的財(cái)務(wù)管理政策。

（二）明確材料采辦要求

房地產(chǎn)企業(yè)在房子建設(shè)方面無(wú)論是與建筑企業(yè)簽訂承包合同，還是運(yùn)用企業(yè)自身的建筑公司，在材料采辦方面都需要明確采辦要求，以降低“營(yíng)改增”政策給企業(yè)成本帶來(lái)的風(fēng)險(xiǎn)。房地產(chǎn)企業(yè)對(duì)于材料采辦一方面要求自己提供大宗材料，獲得增值稅進(jìn)項(xiàng)抵扣稅權(quán)益，另一方面建立各種材料供應(yīng)商信息庫(kù)，明確與哪些供應(yīng)商合作可以及時(shí)開具相應(yīng)發(fā)票，以免因?yàn)榘l(fā)票開具不及時(shí)或難以開具發(fā)票給企業(yè)成本帶來(lái)影響。

（三）精確合同簽訂內(nèi)容

在原有的營(yíng)業(yè)稅征收體制下，業(yè)務(wù)合作方在簽訂合同的時(shí)雖然對(duì)企業(yè)的名稱等相關(guān)信息都進(jìn)行了準(zhǔn)確的備注，但是“營(yíng)改增”政策之后，新政策對(duì)發(fā)票的開具信息要求更加嚴(yán)格，因此，房地產(chǎn)企業(yè)在與相關(guān)合作方簽訂業(yè)務(wù)合同時(shí)需準(zhǔn)確填寫企業(yè)名稱、納稅人識(shí)別號(hào)、開戶行、地址、電話等，以便所獲得的發(fā)票符合進(jìn)項(xiàng)稅抵扣的相關(guān)標(biāo)準(zhǔn)。同時(shí)，合同內(nèi)容中要精確規(guī)定各項(xiàng)價(jià)款中是否包含增值稅等相關(guān)稅款信息，以及發(fā)票獲得權(quán)益歸屬哪一方等。以減少后續(xù)工作中所帶來(lái)的合同糾紛和成本損失。

三、結(jié)束語(yǔ)

總之，“營(yíng)改增”政策的實(shí)施對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的成本有一定程度的影響，在稅款方面對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)而言是只減不增，但是房地產(chǎn)企業(yè)要想獲得新政策所帶來(lái)的福利，一方面需要財(cái)務(wù)人員認(rèn)真學(xué)習(xí)新政策內(nèi)容，以便及時(shí)調(diào)整相關(guān)工作；另一方面需要企業(yè)內(nèi)部規(guī)范財(cái)務(wù)管理制度，積極索取發(fā)票，這樣才能乘著“營(yíng)改增”的改革列車，將企業(yè)成本最小化。

參考文獻(xiàn)：

[1]張勇祖.建筑業(yè)“營(yíng)改增”政策解讀[J].全國(guó)中文核心期刊.財(cái)會(huì)月刊，2015（21）：129.

[2]尹書惠.“營(yíng)改增”對(duì)建筑業(yè)的影響及對(duì)策[J].經(jīng)濟(jì)研究導(dǎo)刊，2015（19）：87-88.

[3]會(huì)計(jì)網(wǎng).2016年?duì)I改增最新政策：房地產(chǎn)營(yíng)改增稅收指引，2016， 4 ， 5 .

（作者單位：濟(jì)寧景苑房地產(chǎn)開發(fā)有限責(zé)任公司）