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        商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)的融資成本與影響因素

        2017-06-07 19:49:43李麗虹
        商場現(xiàn)代化 2017年9期
        關(guān)鍵詞:融資成本影響因素

        李麗虹

        摘 要:對于商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)而言,資金問題會影響其正常的生產(chǎn)運營,也因此,重要性不言而喻。近年來,隨著我國經(jīng)濟的不斷發(fā)展,房地產(chǎn)市場環(huán)境日益復(fù)雜,想要契合時代發(fā)展的潮流,商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)需要不斷的拓寬自身的融資渠道,積極探索有效的融資方式。本文圍繞“商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)的融資成本與影響因素”展開討論,分析了商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)的融資影響因素、商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)融資的原則、并提出了優(yōu)化商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)融資的六大策略,希望能夠為商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)的良性發(fā)展提供幫助。

        關(guān)鍵詞:商業(yè)地產(chǎn)企業(yè);融資成本;影響因素

        隨著我國商業(yè)地產(chǎn)調(diào)控措施的不斷深入,政府對經(jīng)濟市場的控制力度不斷加大,商業(yè)銀行對于商業(yè)地產(chǎn)信貸風險的控制力度隨之加大。商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)的融資不斷規(guī)范化,商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)迎來了良好的發(fā)展機遇。然而,機遇與挑戰(zhàn)并存,規(guī)范化的商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)融資對商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)提出了越來越高的要求,商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)融資難度加大,資金匯集難以快速、有效落實,而這無疑給商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)的快速發(fā)展帶來了不小的阻力。

        一、商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)的融資影響因素

        1.融資成本

        在商品經(jīng)濟條件之下,資金可以被認為是一種特殊的商品,商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)的融資可以被認為是資金商品的行為人讓渡。對于商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)而言,在獲得銀行融資的同時,也必須付出一定的代價。由于我國資本市場發(fā)展不完善,在不同的融資背景之下,成本差異較大。對于企業(yè)而言,在開展融資活動之前,銀行方面必然會首先考慮商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)的融資成本。

        2.企業(yè)的經(jīng)營情況

        商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營狀況與商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)的融資風險關(guān)系密切,如果商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)的資金變動較大、投資收益不穩(wěn),那么商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)就存在較大的經(jīng)營風險,而這無疑會影響投資者的經(jīng)濟效益。出于利益考慮,很多銀行或是投資人對商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)的投資興趣將會大打折扣。

        3.證券市場條件

        證券市場會影響證券投資,進而影響投資者的報酬。如果商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)的證券在證券市場內(nèi)流動性較差,那么投資者的證券變現(xiàn)難度將會增加,投資者的收益將難以保證,投資者沒有較強的購買證券欲望,商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)的融資工作因此難以落實。

        4.市場經(jīng)濟環(huán)境影響

        市場經(jīng)濟環(huán)境的變化會影響經(jīng)濟體系中的所有的經(jīng)營活動,如果資金需求、資金供給發(fā)生較大變化,那么投資者的經(jīng)濟效益必然會隨之改變。例如,貨幣需求增加,投資人的期待收益增加,商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)的融資成本將會增加,而這無疑會給商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)的良性運營產(chǎn)生不利影響。

        二、商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)融資的原則

        為了保證商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)融資工作順利開展,商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)在融資的過程中必須嚴格遵循相關(guān)的原則,具體來說包括如下四點:

        第一,確保規(guī)模適度原則。商業(yè)地產(chǎn)融資數(shù)量越大,商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)隨后開展的相關(guān)工作就會有更為強大的資金支撐。然而對于商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)而言,并不是融資規(guī)模越大越好。商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)必須充分地考慮自身的融資渠道、融資方式,確定最佳的融資值,如此才能夠避免融資成本、提高融資的利用率。

        第二,提高成本效益原則。作為企業(yè),商業(yè)地產(chǎn)生產(chǎn)經(jīng)營的最終目標是提高自身的經(jīng)濟效益。因此,成本以及成本效益是商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營過程中必須重視的一個問題。商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)融資是需要承擔一定代價的,而其中最主要的是籌措費以及資金占用費。為了降低成本,商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)必須在明確投資方向之后,明確自身的資金用途,有效調(diào)節(jié)融資投資環(huán)節(jié),最大程度地控制成本,以保證融資降低收益增加。

        第三,控制風險收益原則。負債經(jīng)營是商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)利用財務(wù)杠桿提高權(quán)益資本收益率的一種方式,可以保證商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)順利完成開發(fā)經(jīng)營的相關(guān)活動。但需要注意的是,商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)融資伴隨著一定的風險,而在商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)進行負債經(jīng)營時,風險問題越發(fā)突出。所以在使用負債經(jīng)營時,商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)全面考慮自身的實際情況,科學(xué)地發(fā)揮財務(wù)杠桿作用,以防止財務(wù)風險過高,進而影響開發(fā)經(jīng)營的最終收益。

        第四,恰當融資時機原則。想要充分地發(fā)揮融資作用,商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)必須充分的考慮項目的投資時間,并基于此確定最佳的籌資時間、籌資渠道、籌資規(guī)模。只有避免過早融資、過晚融資,才能夠避免資金閑置、避免商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)延誤,全面提高企業(yè)的經(jīng)濟效益。

        三、優(yōu)化商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)融資的策略

        1.完善相關(guān)的法律法規(guī)

        國家的政策法規(guī)不僅能夠為商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)融資提供“可依的法、可循的據(jù)”,還能夠為商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)融資事業(yè)的發(fā)展指明方向。與發(fā)達國家相比,我國的商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)融資開展時間相對較晚,法律方面的建設(shè)工作還不夠完善,而這無疑給商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)融資發(fā)展造成了一定的阻礙?;诖耍瑖曳矫鎽?yīng)充分借鑒發(fā)達國家法律規(guī)章,基于我國實際情況完善商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)融資的相關(guān)法律,并在《公司法》、《反不正當競爭法》等多部法律中對之進行補充,以約束商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)的融資行為,為商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)融資的健康發(fā)展夯實基礎(chǔ)。

        2.不斷擴大企業(yè)的規(guī)模

        現(xiàn)階段,我國商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)普遍具備規(guī)模小、數(shù)量多的特點。然而從資金效益角度看來,商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)的這種狀態(tài)并不科學(xué)。在未來,我國商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)必然會走上資金集中、實力雄厚的大企業(yè)發(fā)展道路,而小規(guī)模的商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)不可避免地將遭遇淘汰問題。隨著經(jīng)濟全球化發(fā)展速度的不斷加快,企業(yè)之間的競爭越來越強烈,商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)的融資無疑是企業(yè)競爭力的比拼?;诖耍瑹o論從外需看來,還是從內(nèi)需看來,商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)必須要有意識地不斷地擴大自身的規(guī)模,要善用資本市場,以兼并中小企業(yè)的形式優(yōu)化資源組合,在提高自身的融資效率的同時,為自身的穩(wěn)健發(fā)展創(chuàng)造良好條件。

        3.多元化融資渠道

        商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)的融資渠道和融資模式是非常多樣的,無論采取何種方式,只要保證商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)最終獲得資金,那么商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)就獲得了穩(wěn)健發(fā)展的強有力后盾?;诖?,商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)需要充分的考慮自身的規(guī)模、商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)的性質(zhì)等,合理運用商業(yè)地產(chǎn)信托、企業(yè)債券、股票、基金等形式融資或是向金融機構(gòu)貸款。多元化的融資渠道可以打破商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)對銀行貸款的強依賴性,對提高企業(yè)融資成功率意義巨大。

        4.制定良好的財務(wù)規(guī)劃

        良好的財務(wù)規(guī)劃能夠為企業(yè)的穩(wěn)健發(fā)展提供依托,商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)需要予以重視。要善于利用財務(wù)規(guī)劃預(yù)測、控制企業(yè)盈虧,還要利用財務(wù)規(guī)劃真正的掌握自身的實力,以確??闪鲃淤Y金能夠維持企業(yè)的正常運轉(zhuǎn),以避免企業(yè)發(fā)生資金短缺。良好的財務(wù)規(guī)劃有益于商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)提高資金的利用率,有效降低商業(yè)地產(chǎn)融資以及商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)的財務(wù)費用。

        5.強化企業(yè)的信用管理力度

        商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)的信用是商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)能否順利融資的一個關(guān)鍵,商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)需要不斷的加大自身的信用管理力度,樹立良好的信用形象。具體來說,商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)的信用管理重點有二:一是強化企業(yè)的財務(wù)審核,維持企業(yè)運營的正?,F(xiàn)金流,及時完成信貸款償還工作,以提高企業(yè)的社會信用度;二是落實消費者的信用評估管理工作,結(jié)合自身實際情況建立消費者信用評估檔案,盡可能地避免出現(xiàn)商業(yè)地產(chǎn)銷售資金難回收問題影響企業(yè)資金流,進而影響企業(yè)的信貸款償還,損害企業(yè)的信用。

        6.提高企業(yè)的風險控制力

        商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)融資使得商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)不得不面對巨大的風險問題。風險問題的存在不僅會影響商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)的融資結(jié)果,還會對商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)的良性發(fā)展產(chǎn)生巨大影響?;诖?,企業(yè)方面需要積極采取措施提高自身的風險控制力,以多元化融資渠道、大力推行融資租賃、開發(fā)商業(yè)地產(chǎn)投資基金等措施,全面的降低企業(yè)的融資風險。當然,財務(wù)管理工作有益于提高企業(yè)的風險抵抗力,商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)方面需要對之予以重視,要不斷的提高自身的財務(wù)管理質(zhì)量,化被動的風險抵御為風險防范,相信對于提高融資風險控制力能夠發(fā)揮出積極的作用。

        四、結(jié)束語

        綜上所述,眾多因素的存在都會影響商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)的融資成本,進而影響商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)的良性運營。為了使得商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)的融資工作順利開展、相關(guān)的經(jīng)營活動有序進行,商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)需要嚴格遵循商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)融資原則,要不斷地擴大自身規(guī)模、不斷多元化融資,要制定良好的財務(wù)規(guī)劃,還要不斷的提高企業(yè)自身的信用度、提高企業(yè)的風險控制力。只有如此,商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)才能吸納更多的資金,更有效地促使自身良性發(fā)展,進而發(fā)揮國民經(jīng)濟支柱性產(chǎn)業(yè)作用,全面促進我國經(jīng)濟發(fā)展。

        參考文獻:

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