紀(jì)宏奎

銷售營改增前購買不動產(chǎn)的會計(jì)處理

紀(jì)宏奎

根據(jù)《國家稅務(wù)總局關(guān)于發(fā)布〈納稅人轉(zhuǎn)讓不動產(chǎn)增值稅征收管理暫行辦法〉的公告》（國家稅務(wù)總局公告2016年第14號）的規(guī)定，一般納稅人銷售其2016年4月30日前購買的不動產(chǎn)，可以選擇適用簡易計(jì)稅方法，以取得的全部價(jià)款和價(jià)外費(fèi)用減去該項(xiàng)不動產(chǎn)購置原價(jià)或者取得不動產(chǎn)時(shí)的作價(jià)后的余額為銷售額，按照5%的征收率計(jì)算應(yīng)納稅額；小規(guī)模納稅人轉(zhuǎn)讓其取得（不含自建）的不動產(chǎn)，以取得的全部價(jià)款和價(jià)外費(fèi)用扣除不動產(chǎn)購置原價(jià)或者取得不動產(chǎn)時(shí)的作價(jià)后的余額為銷售額，按照5%的征收率計(jì)算應(yīng)納稅額。納稅人應(yīng)按照上述計(jì)稅方法向不動產(chǎn)所在地主管地稅機(jī)關(guān)預(yù)繳稅款，向機(jī)構(gòu)所在地主管國稅機(jī)關(guān)申報(bào)納稅。

在會計(jì)處理上，根據(jù)《財(cái)政部關(guān)于印發(fā)〈增值稅會計(jì)處理規(guī)定〉的通知》（財(cái)會［2016］22號）的規(guī)定，增值稅一般納稅人在“應(yīng)交稅費(fèi)”科目下設(shè)置“簡易計(jì)稅”明細(xì)科目，“簡易計(jì)稅”明細(xì)科目，核算一般納稅人采用簡易計(jì)稅方法發(fā)生的增值稅計(jì)提、扣減、預(yù)繳、繳納等業(yè)務(wù)。因此一般納稅人適用簡易計(jì)稅方法的，對采用簡易計(jì)稅方法發(fā)生的扣減、預(yù)繳、繳納不通過“預(yù)交增值稅”、“銷項(xiàng)稅額抵減”、已交稅金等明細(xì)科目。新會計(jì)準(zhǔn)則即《企業(yè)會計(jì)準(zhǔn)則第3號——投資性房地產(chǎn)》將具有投資或增值目的的不動產(chǎn)從“固定資產(chǎn)”科目中分離出來，單獨(dú)歸類為“投資性房地產(chǎn)”?！巴顿Y性房地產(chǎn)”又分成本模式計(jì)量的投資性房地產(chǎn)和公允價(jià)值模式計(jì)量的投資性房地產(chǎn)。處置購買的不動產(chǎn)，對于計(jì)入固定資產(chǎn)和投資性房地產(chǎn)，以及不同計(jì)量方式的投資性房地產(chǎn)，相應(yīng)的會計(jì)處理各有不同：

一、一般納稅人處置固定資產(chǎn)，選擇簡易計(jì)稅方法的會計(jì)處理

1.向不動產(chǎn)所在地預(yù)繳增值稅時(shí)會計(jì)處理：借：應(yīng)交稅費(fèi)——簡易計(jì)稅

貸：銀行存款

2.會計(jì)確認(rèn)收入時(shí)：

借：銀行存款

貸：固定資產(chǎn)清理

應(yīng)交稅費(fèi)——簡易計(jì)稅

3.扣除不動產(chǎn)購置原價(jià)相應(yīng)的增值稅=購買價(jià)÷（1+ 5%）×5%，會計(jì)處理：

借：應(yīng)交稅費(fèi)——簡易計(jì)稅

貸：固定資產(chǎn)清理

4.按照銷售全額計(jì)算應(yīng)納稅額扣除已預(yù)繳增值稅、差額應(yīng)抵減銷售額的增值稅后的余額繳納增值稅時(shí)：借：應(yīng)交稅費(fèi)——簡易計(jì)稅

貸：銀行存款

5.按照固定資產(chǎn)的賬面余額計(jì)入轉(zhuǎn)入“固定資產(chǎn)清理”科目，會計(jì)處理為：

借：固定資產(chǎn)清理

累計(jì)折舊

貸：固定資產(chǎn)

6.按照“固定資產(chǎn)清理”科目余額轉(zhuǎn)入營業(yè)外收入或營業(yè)外支出，會計(jì)處理為：

借：營業(yè)外支出

貸：固定資產(chǎn)清理

或：

借：固定資產(chǎn)清理

貸：營業(yè)外收入

二、一般納稅人處置成本模式計(jì)量的“投資性房地產(chǎn)”，選擇簡易計(jì)稅方法的會計(jì)處理

1.向不動產(chǎn)所在地預(yù)繳增值稅時(shí)會計(jì)處理：

借：應(yīng)交稅費(fèi)——簡易計(jì)稅

貸：銀行存款

2.會計(jì)確認(rèn)收入時(shí)：

借：銀行存款

貸：其他業(yè)務(wù)收入

應(yīng)交稅費(fèi)——簡易計(jì)稅

3.扣除不動產(chǎn)購置原價(jià)相應(yīng)的增值稅=購買價(jià)÷（1+ 5%）×5%，會計(jì)處理：

借：應(yīng)交稅費(fèi)——簡易計(jì)稅

貸：其他業(yè)務(wù)支出

4.按照銷售全額計(jì)算應(yīng)納稅額扣除已預(yù)繳增值稅、差額應(yīng)抵減銷售額的增值稅后的余額繳納增值稅時(shí)：

借：應(yīng)交稅費(fèi)——簡易計(jì)稅

貸：銀行存款

5.按照該項(xiàng)投資性房地產(chǎn)的賬面余額計(jì)入其他業(yè)務(wù)成本，會計(jì)處理為：

借：其他業(yè)務(wù)成本

投資性房地產(chǎn)累計(jì)折舊

投資性房地產(chǎn)減值準(zhǔn)備

貸：投資性房地產(chǎn)

三、一般納稅人處置公允價(jià)值模式計(jì)量的“投資性房地產(chǎn)”，選擇簡易計(jì)稅方法的會計(jì)處理

1.向不動產(chǎn)所在地預(yù)繳增值稅時(shí)會計(jì)處理：

借：應(yīng)交稅費(fèi)——簡易計(jì)稅

貸：銀行存款

2.會計(jì)確認(rèn)收入時(shí)：

借：銀行存款

貸：其他業(yè)務(wù)收入

應(yīng)交稅費(fèi)——簡易計(jì)稅

3.扣除不動產(chǎn)購置原價(jià)相應(yīng)的增值稅=購買價(jià)÷（1+ 5%）×5%，會計(jì)處理：

借：應(yīng)交稅費(fèi)——簡易計(jì)稅

貸：其他業(yè)務(wù)支出

4.按照銷售全額計(jì)算應(yīng)納稅額扣除已預(yù)繳增值稅、差額應(yīng)抵減銷售額的增值稅后的余額繳納增值稅時(shí)：

借：應(yīng)交稅費(fèi)——簡易計(jì)稅

貸：銀行存款

5.按照該項(xiàng)投資性房地產(chǎn)的賬面余額計(jì)入其他業(yè)務(wù)成本，會計(jì)處理為：

借：其他業(yè)務(wù)成本

投資性房地產(chǎn)——公允價(jià)值變動（或貸記）

貸：投資性房地產(chǎn)——成本

6.同時(shí)結(jié)轉(zhuǎn)投資性房地產(chǎn)累計(jì)公允價(jià)值變動，會計(jì)處理為：

借：公允價(jià)值變動損益

貸：其他業(yè)務(wù)成本

或：借：其他業(yè)務(wù)成本

貸：公允價(jià)值變動損益

7.若存在原轉(zhuǎn)換日計(jì)入資本公積的金額，會計(jì)處理為：

借：資本公積——其他資本公積

貸：其他業(yè)務(wù)收入

四、處置固定資產(chǎn)的會計(jì)處理

財(cái)會［2016］22號規(guī)定：小規(guī)模納稅人只需在“應(yīng)交稅費(fèi)”科目下設(shè)置“應(yīng)交增值稅”明細(xì)科目，不需要設(shè)置除“轉(zhuǎn)讓金融商品應(yīng)交增值稅”、“代扣代交增值稅”以外的明細(xì)科目。因此，小規(guī)模納稅人處置不動產(chǎn)會計(jì)分錄如下：

1.向不動產(chǎn)所在地預(yù)繳增值稅時(shí)會計(jì)處理：

借：應(yīng)交稅費(fèi)——應(yīng)交增值稅

貸：銀行存款

2.會計(jì)確認(rèn)收入時(shí)：

借：銀行存款

貸：固定資產(chǎn)清理

應(yīng)交稅費(fèi)——應(yīng)交增值稅

3.扣除不動產(chǎn)購置原價(jià)相應(yīng)的增值稅=購買價(jià)÷（1+ 5%）×5%，會計(jì)處理：

借：應(yīng)交稅費(fèi)——應(yīng)交增值稅

貸：固定資產(chǎn)清理

4.按照銷售全額計(jì)算應(yīng)納稅額扣除已預(yù)繳增值稅、差額應(yīng)抵減銷售額的增值稅后的余額繳納增值稅時(shí)：

借：應(yīng)交稅費(fèi)——應(yīng)交增值稅

貸：銀行存款

5.按照固定資產(chǎn)的賬面余額計(jì)入“固定資產(chǎn)清理”，會計(jì)處理為：

借：固定資產(chǎn)清理

累計(jì)折舊

貸：固定資產(chǎn)

6.按照“固定資產(chǎn)清理”余額轉(zhuǎn)入營業(yè)外收入或營業(yè)外支出：

借：營業(yè)外支出

貸：固定資產(chǎn)清理

或：

借：固定資產(chǎn)清理

貸：營業(yè)外收入

4月6日，湖北省宜昌市國稅系統(tǒng)納稅服務(wù)暨注稅管理工作會議在當(dāng)陽召開。與會人員學(xué)習(xí)當(dāng)陽市國地稅聯(lián)合辦稅以及辦稅服務(wù)廳標(biāo)準(zhǔn)化、規(guī)范化建設(shè)的經(jīng)驗(yàn)，重點(diǎn)觀摩和了解當(dāng)陽市24小時(shí)自助辦稅廳的運(yùn)行情況。圖為參會人員觀摩機(jī)器人導(dǎo)稅。（圖/文：宜昌國）