歲冰

營(yíng)改增土地成本稅前扣除的稅政差異

歲冰

營(yíng)改增試點(diǎn)給予房地產(chǎn)業(yè)的最大紅利，就在房地產(chǎn)項(xiàng)目于銷售額可扣除土地價(jià)款，從而最大限度解決了因土地成本較高導(dǎo)致稅負(fù)可能上升的憂慮。因此，房企納稅人需重點(diǎn)關(guān)注房地產(chǎn)項(xiàng)目土地成本稅前扣除的限制性稅收政策，以及增值稅、土地增值稅、企業(yè)所得稅三稅種之間的稅政差異。

一、增值稅：按照取得的全部?jī)r(jià)款和價(jià)外費(fèi)用，扣除當(dāng)期銷售房地產(chǎn)項(xiàng)目對(duì)應(yīng)的土地價(jià)款后的余額計(jì)算銷售額

（一）計(jì)算房地產(chǎn)銷售額允許扣除土地價(jià)款

《房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目增值稅征收管理暫行辦法》（國(guó)家稅務(wù)總局公告2016年第18號(hào)，以下簡(jiǎn)稱18號(hào)公告）第四條規(guī)定，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)中的一般納稅人銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目，適用一般計(jì)稅方法計(jì)稅，按照取得的全部?jī)r(jià)款和價(jià)外費(fèi)用，扣除當(dāng)期銷售房地產(chǎn)項(xiàng)目對(duì)應(yīng)的土地價(jià)款后的余額計(jì)算銷售額。銷售額的計(jì)算公式如下：

銷售額=（全部?jī)r(jià)款和價(jià)外費(fèi)用-當(dāng)期允許扣除的土地價(jià)款）÷（1+11%）

（二）土地價(jià)款包括征地和拆遷補(bǔ)償費(fèi)用、土地前期開發(fā)費(fèi)用

《關(guān)于明確金融房地產(chǎn)開發(fā)教育輔助服務(wù)等增值稅政策的通知》（財(cái)稅［2016］140號(hào)，以下簡(jiǎn)稱財(cái)稅140號(hào)）第七條規(guī)定，《營(yíng)業(yè)稅改征增值稅試點(diǎn)有關(guān)事項(xiàng)的規(guī)定》（財(cái)稅［2016］36號(hào)）第一條第（三）項(xiàng)第10點(diǎn)中“向政府部門支付的土地價(jià)款”，包括土地受讓人向政府部門支付的征地和拆遷補(bǔ)償費(fèi)用、土地前期開發(fā)費(fèi)用和土地出讓收益等。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)中的一般納稅人銷售其開發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目（選擇簡(jiǎn)易計(jì)稅方法的房地產(chǎn)老項(xiàng)目除外），在取得土地時(shí)向其他單位或個(gè)人支付的拆遷補(bǔ)償費(fèi)用也允許在計(jì)算銷售額時(shí)扣除。納稅人按上述規(guī)定扣除拆遷補(bǔ)償費(fèi)用時(shí)，應(yīng)提供拆遷協(xié)議、拆遷雙方支付和取得拆遷補(bǔ)償費(fèi)用憑證等能夠證明拆遷補(bǔ)償費(fèi)用真實(shí)性的材料。

（三）當(dāng)期允許扣除的土地價(jià)款的計(jì)算方法

18號(hào)公告第五條規(guī)定，當(dāng)期允許扣除的土地價(jià)款按照以下公式計(jì)算：

當(dāng)期允許扣除的土地價(jià)款=（當(dāng)期銷售房地產(chǎn)項(xiàng)目建筑面積÷房地產(chǎn)項(xiàng)目可供銷售建筑面積）×支付的土地價(jià)款

當(dāng)期銷售房地產(chǎn)項(xiàng)目建筑面積，是指當(dāng)期進(jìn)行納稅申報(bào)的增值稅銷售額對(duì)應(yīng)的建筑面積。

房地產(chǎn)項(xiàng)目可供銷售建筑面積，是指房地產(chǎn)項(xiàng)目可以出售的總建筑面積，不包括銷售房地產(chǎn)項(xiàng)目時(shí)未單獨(dú)作價(jià)結(jié)算的配套公共設(shè)施的建筑面積。

支付的土地價(jià)款，是指向政府、土地管理部門或受政府委托收取土地價(jià)款的單位直接支付的土地價(jià)款。

（四）房地產(chǎn)老項(xiàng)目適用簡(jiǎn)易計(jì)稅方法計(jì)稅的，不得扣除對(duì)應(yīng)的土地價(jià)款

18號(hào)公告第九條規(guī)定，一般納稅人銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)老項(xiàng)目適用簡(jiǎn)易計(jì)稅方法計(jì)稅的，以取得的全部?jī)r(jià)款和價(jià)外費(fèi)用為銷售額，不得扣除對(duì)應(yīng)的土地價(jià)款。

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)中的一般納稅人銷售其開發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目（選擇簡(jiǎn)易計(jì)稅方法的房地產(chǎn)老項(xiàng)目除外），以取得的全部?jī)r(jià)款和價(jià)外費(fèi)用，扣除當(dāng)期銷售房地產(chǎn)項(xiàng)目對(duì)應(yīng)的土地價(jià)款后的余額計(jì)算銷售額。

（五）計(jì)算抵扣土地價(jià)款時(shí)地下車位不納入建筑面積

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在計(jì)算可抵扣土地價(jià)款時(shí)，地下車庫(kù)面積不納入“建筑面積”進(jìn)行計(jì)算。《關(guān)于土地價(jià)款扣除時(shí)間等增值稅征管問題的公告》（國(guó)家稅務(wù)總局公告2016年第86號(hào)）第五條明確，18號(hào)公告第五條中，“當(dāng)期銷售房地產(chǎn)項(xiàng)目建筑面積”“房地產(chǎn)項(xiàng)目可供銷售建筑面積”，是指計(jì)容積率地上建筑面積，不包括地下車位建筑面積。

（六）同時(shí)符合三個(gè)條件的可由項(xiàng)目公司扣除土地價(jià)款

財(cái)稅140號(hào)第八條明確，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)（包括多個(gè)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)組成的聯(lián)合體）受讓土地向政府部門支付土地價(jià)款后，設(shè)立項(xiàng)目公司對(duì)該受讓土地進(jìn)行開發(fā)，同時(shí)符合下列條件的，可由項(xiàng)目公司按規(guī)定扣除房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)向政府部門支付的土地價(jià)款。

1.房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)、項(xiàng)目公司、政府部門三方簽訂變更協(xié)議或補(bǔ)充合同，將土地受讓人變更為項(xiàng)目公司。

2.政府部門出讓土地的用途、規(guī)劃等條件不變的情況下，簽署變更協(xié)議或補(bǔ)充合同時(shí)，土地價(jià)款總額不變。

3.項(xiàng)目公司的全部股權(quán)由受讓土地的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)持有。

（七）扣除的土地價(jià)款，不得超過納稅人實(shí)際支付的土地價(jià)款

18號(hào)公告第七條規(guī)定，一般納稅人應(yīng)建立臺(tái)賬登記土地價(jià)款的扣除情況，扣除的土地價(jià)款不得超過納稅人實(shí)際支付的土地價(jià)款。

（八）一次購(gòu)地分期開發(fā)土地成本的攤銷

借鑒湖北省國(guó)稅局營(yíng)改增政策執(zhí)行口徑及其做法，房地產(chǎn)企業(yè)一次性購(gòu)地，分次開發(fā)，可供銷售建筑面積無(wú)法一次全部確定的，按以下順序計(jì)算當(dāng)期允許扣除分?jǐn)偼恋貎r(jià)款：

1.計(jì)算出已開發(fā)項(xiàng)目所對(duì)應(yīng)的土地出讓金：

已開發(fā)項(xiàng)目所對(duì)應(yīng)的土地出讓金=土地出讓金×（已開發(fā)項(xiàng)目占地面積÷開發(fā)用地總面積）

2.按照以下公式計(jì)算當(dāng)期允許扣除的土地價(jià)款：

當(dāng)期允許扣除的土地價(jià)款=（當(dāng)期銷售房地產(chǎn)項(xiàng)目建筑面積÷房地產(chǎn)項(xiàng)目可供銷售建筑面積）×已開發(fā)項(xiàng)目所對(duì)應(yīng)的土地出讓金

當(dāng)期銷售房地產(chǎn)項(xiàng)目建筑面積，是指當(dāng)期進(jìn)行納稅申報(bào)的增值稅銷售額對(duì)應(yīng)的建筑面積。房地產(chǎn)項(xiàng)目可供銷售建筑面積，是指房地產(chǎn)項(xiàng)目可以出售的總建筑面積，不包括銷售房地產(chǎn)項(xiàng)目時(shí)未單獨(dú)作價(jià)結(jié)算的配套公共設(shè)施的建筑面積。

3.按上述公式計(jì)算出的允許扣除的土地價(jià)款，要按項(xiàng)目進(jìn)行清算，且其總額不得超過支付的土地出讓金總額。

二、土地增值稅：清算收入確認(rèn)計(jì)稅依據(jù)不含增值稅，差額征稅的土地價(jià)款調(diào)增清算收入

（一）轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)土地增值稅計(jì)稅依據(jù)不含增值稅

《關(guān)于營(yíng)改增后契稅房產(chǎn)稅土地增值稅個(gè)人所得稅計(jì)稅依據(jù)問題的通知》（財(cái)稅［2016］43號(hào)，以下簡(jiǎn)稱財(cái)稅43號(hào)）規(guī)定，土地增值稅納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)取得的收入為不含增值稅收入。

財(cái)稅43號(hào)第六條規(guī)定：“在計(jì)征上述稅種時(shí)，稅務(wù)機(jī)關(guān)核定的計(jì)稅價(jià)格或收入不含增值稅?！?/p>

《關(guān)于營(yíng)改增后土地增值稅若干征管規(guī)定的公告》（國(guó)家稅務(wù)總局公告2016年第70號(hào)）第一條，進(jìn)一步明確了營(yíng)改增后土地增值稅應(yīng)稅收入確認(rèn)問題：營(yíng)改增后，納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的土地增值稅應(yīng)稅收入不含增值稅。適用增值稅一般計(jì)稅方法的納稅人，其轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的土地增值稅應(yīng)稅收入不含增值稅銷項(xiàng)稅額；適用簡(jiǎn)易計(jì)稅方法的納稅人，其轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的土地增值稅應(yīng)稅收入，不含增值稅應(yīng)納稅額。

（二）差額征稅的土地價(jià)款調(diào)增清算收入

《廣州市地方稅務(wù)局關(guān)于印發(fā)2016年土地增值稅清算工作有關(guān)問題處理指引的通知》（穂地稅函［2016］188號(hào)，以下簡(jiǎn)稱穗地稅函188號(hào)）第一條第二款，明確了營(yíng)改增后土地增值稅相關(guān)問題處理：納稅人選用增值稅一般計(jì)稅方法計(jì)稅的,土地增值稅預(yù)征收入按“含稅銷售收入/（1+11%）”確認(rèn)；土地增值稅清算收入按“（含稅銷售收入+本項(xiàng)目土地價(jià)款× 11%）÷（1+11%）”確認(rèn),即:納稅人按規(guī)定允許以本項(xiàng)目土地價(jià)款扣減銷售額而減少的銷項(xiàng)稅金,應(yīng)調(diào)增土地增值稅清算收入。

（三）土地價(jià)款扣減銷售額減少的銷項(xiàng)稅金調(diào)增清算收入

納稅人按規(guī)定允許以本項(xiàng)目土地價(jià)款扣減銷售額而減少的銷項(xiàng)稅金,應(yīng)調(diào)增土地增值稅清算收入。含稅銷售收入是指納稅人銷售房地產(chǎn)時(shí)取得的全部?jī)r(jià)款及有關(guān)的經(jīng)濟(jì)利益。本項(xiàng)目土地價(jià)款是指按照財(cái)稅［2016］36號(hào)規(guī)定,納稅人受讓土地時(shí)向政府部門支付的土地價(jià)款（如果一次受讓土地使用權(quán)，分期開發(fā)、清算的,則土地價(jià)款需要按照合法合理的方法進(jìn)行分?jǐn)偞_認(rèn)）。土地增值稅預(yù)征收入按“含稅銷售收入÷（1+11%）”確認(rèn)，土地增值稅清算收入按“（含稅銷售收入+本項(xiàng)目土地價(jià)款×11%）÷（1+11%）”確認(rèn)。

土地增值稅預(yù)征收入=含稅銷售收入÷（1+11%）

（四）轉(zhuǎn)讓地下設(shè)施取得的收入不計(jì)入土地增值稅收入

《青島市地方稅務(wù)局公告2016年第1號(hào)》第五十七條要求，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)轉(zhuǎn)讓利用地下人防設(shè)施建造的車庫(kù)（位）等設(shè)施取得的收入，不計(jì)入土地增值稅收入，凡按規(guī)定無(wú)償移交給政府、公共事業(yè)單位用于非營(yíng)利性社會(huì)公共事業(yè)的，準(zhǔn)予扣除相關(guān)成本、費(fèi)用。未無(wú)償移交給政府、公共事業(yè)單位的地下人防設(shè)施，其成本不允許扣除。該成本按照人防工程的建筑面積占總建筑面積的比例，在全部建筑安裝工程費(fèi)的成本內(nèi)計(jì)算。

（五）改造成“地上車位”用于出租或變相轉(zhuǎn)讓不計(jì)清算

4月9日，鄂州市國(guó)地稅以環(huán)湖健步走的方式為今年的稅收宣傳月拉開了序幕。全市500余名國(guó)地稅干部及市民身著印有“春風(fēng)相伴與稅同行”字樣的鮮亮文化衫迎著和煦的春風(fēng)環(huán)湖而行，在花香四溢、春意盎然的洋瀾湖湖畔，形成了一道靚麗的風(fēng)景線。（圖/文：鄂州地）收入

穂地稅函［2016］188號(hào)第二條，明確了納稅人轉(zhuǎn)讓車位的土地增值稅相關(guān)問題處理：對(duì)《中華人民共和國(guó)物權(quán)法》已明確屬于全體業(yè)主共同所有的建筑區(qū)劃內(nèi)的公共道路或綠地,納稅人改造成“地上車位”用于出租或變相轉(zhuǎn)讓的,土地增值稅清算時(shí),不計(jì)清算收入,不允許扣除改造支出的成本、費(fèi)用。但“地上車位”對(duì)應(yīng)的公共配套設(shè)施費(fèi)允許扣除。對(duì)納稅人出租或變相轉(zhuǎn)讓其他明確屬于全體業(yè)主共同所有的公共配套設(shè)施的,按照前段原則處理。

（六）對(duì)出租、自用的機(jī)械車位不計(jì)入清算收入

穂地稅函［2016］188號(hào)第四條規(guī)定，對(duì)出租、自用的機(jī)械車位，土地增值稅清算時(shí),不計(jì)入清算收入,不允許扣除對(duì)應(yīng)的成本、費(fèi)用。其中,機(jī)械車位的成本、費(fèi)用涉及項(xiàng)目共同成本、費(fèi)用的,按機(jī)械車位建筑面積占項(xiàng)目總建筑面移只的比例分?jǐn)偺蕹?。人防地下車?kù)、機(jī)械車位的建筑面積按《房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)證》或《房屋面積測(cè)量成果報(bào)告書》記載的“套內(nèi)建筑面積”加上分?jǐn)偟摹傲砉灿忻娣e”確定?！傲砉灿忻娣e”的分?jǐn)傇瓌t按照《房屋面積測(cè)量成果報(bào)告書》注明的人防地下車庫(kù)或機(jī)械車位的“套內(nèi)建筑面積”之和占該層所有車位“套內(nèi)建筑面積”之和的比例確定。

（七）免征增值稅確定計(jì)稅依據(jù)時(shí)不扣減增值稅額

財(cái)稅43號(hào)第五條規(guī)定，免征增值稅的，確定計(jì)稅依據(jù)時(shí)，成交價(jià)格、租金收入、轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)取得的收入不扣減增值稅額。

（八）視同銷售房地產(chǎn)的土地增值稅應(yīng)稅收入的確認(rèn)

納稅人將開發(fā)產(chǎn)品用于職工福利、獎(jiǎng)勵(lì)、對(duì)外投資、分配給股東或投資人、抵償債務(wù)、換取其他單位和個(gè)人的非貨幣性資產(chǎn)等，發(fā)生所有權(quán)轉(zhuǎn)移時(shí)應(yīng)視同銷售房地產(chǎn)，其收入應(yīng)按照《國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理有關(guān)問題的通知》（國(guó)稅發(fā)［2006］187號(hào)）第三條規(guī)定執(zhí)行。即非直接銷售和自用房地產(chǎn)的收入確定：

1.房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將開發(fā)產(chǎn)品用于職工福利、獎(jiǎng)勵(lì)、對(duì)外投資、分配給股東或投資人、抵償債務(wù)、換取其他單位和個(gè)人的非貨幣性資產(chǎn)等，發(fā)生所有權(quán)轉(zhuǎn)移時(shí)應(yīng)視同銷售房地產(chǎn)，其收入按下列方法和順序確認(rèn)：

按本企業(yè)在同一地區(qū)、同一年度銷售的同類房地產(chǎn)的平均價(jià)格確定；

由主管稅務(wù)機(jī)關(guān)參照當(dāng)?shù)禺?dāng)年、同類房地產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)格或評(píng)估價(jià)值確定。

2.房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將開發(fā)的部分房地產(chǎn)轉(zhuǎn)為企業(yè)自用或用于出租等商業(yè)用途時(shí)，如果產(chǎn)權(quán)未發(fā)生轉(zhuǎn)移，不征收土地增值稅，在稅款清算時(shí)不列收入，不扣除相應(yīng)的成本和費(fèi)用。

納稅人安置回遷戶，其拆遷安置用房應(yīng)稅收入和扣除項(xiàng)目的確認(rèn)：

1.房地產(chǎn)企業(yè)用建造的本項(xiàng)目房地產(chǎn)安置回遷戶的，安置用房視同銷售處理，按《國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理有關(guān)問題的通知》（國(guó)稅發(fā)［2006］187號(hào)）第三條的規(guī)定確認(rèn)收入，同時(shí)將此確認(rèn)為房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的拆遷補(bǔ)償費(fèi)。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)支付給回遷戶的補(bǔ)差價(jià)款，計(jì)入拆遷補(bǔ)償費(fèi)；回遷戶支付給房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的補(bǔ)差價(jià)款，應(yīng)抵減本項(xiàng)目拆遷補(bǔ)償費(fèi)。

2.開發(fā)企業(yè)采取異地安置，異地安置的房屋屬于自行開發(fā)建造的，房屋價(jià)值計(jì)入本項(xiàng)目的拆遷補(bǔ)償費(fèi)；異地安置的房屋屬于購(gòu)入的，以實(shí)際支付的購(gòu)房支出計(jì)入拆遷補(bǔ)償費(fèi)。

3.貨幣安置拆遷的，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)憑合法有效憑據(jù)計(jì)入拆遷補(bǔ)償費(fèi)。

（九）扣除項(xiàng)目中“與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金”不包括增值稅

4月1日，湖北省荊門市國(guó)稅局機(jī)關(guān)及各基層單位組織黨員干部赴各地烈士陵園，開展4月主題黨日活動(dòng)，瞻仰革命烈士紀(jì)念碑、祭掃革命烈士墓、參觀革命事跡陳列館，共同緬懷先烈的豐功偉績(jī)，繼承先烈的革命精神。（圖/文：荊門國(guó)）

根據(jù)《關(guān)于營(yíng)改增后土地增值稅若干征管規(guī)定的公告》（國(guó)家稅務(wù)總局公告2016年第70號(hào)，以下簡(jiǎn)稱70號(hào)公告）第三條，規(guī)定了與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金扣除問題：計(jì)算土地增值稅增值額的扣除項(xiàng)目中“與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金”不包括增值稅。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)實(shí)際繳納的城市維護(hù)建設(shè)稅（以下簡(jiǎn)稱“城建稅”）、教育費(fèi)附加，凡能夠按清算項(xiàng)目準(zhǔn)確計(jì)算的，允許據(jù)實(shí)扣除。凡不能按清算項(xiàng)目準(zhǔn)確計(jì)算的，則按該清算項(xiàng)目預(yù)繳增值稅時(shí)實(shí)際繳納的城建稅、教育費(fèi)附加扣除。其他轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)行為的城建稅、教育費(fèi)附加扣除比照上述規(guī)定執(zhí)行。營(yíng)改增后繳納的增值稅不能作為“與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金”扣除，這將減少扣除項(xiàng)目，從而影響土地增值率。

（十）土地增值稅清算應(yīng)稅收入及有關(guān)稅金的計(jì)算方法

70號(hào)公告第四條關(guān)于營(yíng)改增前后土地增值稅清算的計(jì)算問題，要求房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在營(yíng)改增后進(jìn)行房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目土地增值稅清算時(shí)，按以下公式確定相關(guān)金額：

土地增值稅應(yīng)稅收入=營(yíng)改增前轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)取得的收入+營(yíng)改增后轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)取得的不含增值稅收入

與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金=營(yíng)改增前實(shí)際繳納的營(yíng)業(yè)稅、城建稅、教育費(fèi)附加+營(yíng)改增后允許扣除的城建稅、教育費(fèi)附加

（十一）轉(zhuǎn)讓舊房及建筑物加計(jì)扣除項(xiàng)目金額視情分別計(jì)算確認(rèn)

70號(hào)公告第六條，規(guī)定了關(guān)于舊房轉(zhuǎn)讓時(shí)的扣除計(jì)算問題：營(yíng)改增后，納稅人轉(zhuǎn)讓舊房及建筑物，凡不能取得評(píng)估價(jià)格，但能提供購(gòu)房發(fā)票的，《土地增值稅暫行條例》第六條第一、三項(xiàng)規(guī)定的扣除項(xiàng)目的金額按照下列方法計(jì)算：

1.提供的購(gòu)房憑據(jù)為營(yíng)改增前取得的營(yíng)業(yè)稅發(fā)票的，按照發(fā)票所載金額（不扣減營(yíng)業(yè)稅）并從購(gòu)買年度起至轉(zhuǎn)讓年度止每年加計(jì)5%計(jì)算。

2.提供的購(gòu)房憑據(jù)為營(yíng)改增后取得的增值稅普通發(fā)票的，按照發(fā)票所載價(jià)稅合計(jì)金額從購(gòu)買年度起至轉(zhuǎn)讓年度止每年加計(jì)5%計(jì)算。

3.提供的購(gòu)房發(fā)票為營(yíng)改增后取得的增值稅專用發(fā)票的，按照發(fā)票所載不含增值稅金額加上不允許抵扣的增值稅進(jìn)項(xiàng)稅額之和，并從購(gòu)買年度起至轉(zhuǎn)讓年度止每年加計(jì)5%計(jì)算。

（十二）土地價(jià)款的扣除不扣減土地抵減稅額

營(yíng)改增后，國(guó)家稅務(wù)總局對(duì)于土地增值稅的申報(bào)專門下發(fā)了《國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于修訂土地增值稅納稅申報(bào)表的通知》（稅總函［2016］309號(hào)），其中對(duì)于“取得土地使用權(quán)所支付的金額”明確規(guī)定為“按納稅人為取得該房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目所需要的土地使用權(quán)而實(shí)際支付（補(bǔ)交）的土地出讓金（地價(jià)款）及按國(guó)家統(tǒng)一規(guī)定交納的有關(guān)費(fèi)用的數(shù)額填寫。因此，對(duì)土地增值稅的計(jì)算，收入可以按發(fā)票開具的不含稅銷售額計(jì)算，扣除的土地價(jià)款仍可以按不扣減土地抵減稅額的金額計(jì)算。納稅人銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目,且選用增值稅一般計(jì)稅方法計(jì)稅的,按規(guī)定允許以本項(xiàng)日土地價(jià)款扣減銷售額而減少的銷項(xiàng)稅金,不調(diào)減納稅人在土地增值稅清算時(shí)確認(rèn)的土地成本。

（十三）允許在銷項(xiàng)稅額計(jì)算抵扣的不計(jì)入扣除項(xiàng)目

財(cái)稅43號(hào)第三條規(guī)定，《土地增值稅暫行條例》等規(guī)定的土地增值稅扣除項(xiàng)目涉及的增值稅進(jìn)項(xiàng)稅額，允許在銷項(xiàng)稅額中計(jì)算抵扣的，不計(jì)入扣除項(xiàng)目，不允許在銷項(xiàng)稅額中計(jì)算抵扣的，可以計(jì)入扣除項(xiàng)目。由于房地產(chǎn)項(xiàng)目的成本費(fèi)用構(gòu)成非常復(fù)雜，而可以扣除的開發(fā)成本主要是土地成本、建筑安裝成本、公共配套成本等，“營(yíng)改增”后會(huì)造成土地增值稅“稅前扣除”的結(jié)果不一致，會(huì)直接導(dǎo)致土地增值稅“稅前扣除”成本和費(fèi)用的下降。例如：對(duì)于勞務(wù)、土地開發(fā)成本、拆遷補(bǔ)償、公共配套成本難以認(rèn)定，由于土地來源的多樣性，以及土地開發(fā)對(duì)于公共配套的捆綁條件等因素，這就導(dǎo)致此類成本均很難取得依法允許抵扣的進(jìn)項(xiàng)發(fā)票。包括價(jià)款和可抵扣的增值稅進(jìn)項(xiàng)稅額，進(jìn)項(xiàng)稅額不計(jì)入成本費(fèi)用，因此入賬的成本費(fèi)用將下降，對(duì)企業(yè)利潤(rùn)產(chǎn)生正向影響，而對(duì)于土地增值稅來說是負(fù)影響。營(yíng)改增之后，土地增值稅的“扣除項(xiàng)目金額”中一般計(jì)稅方法進(jìn)項(xiàng)稅額已經(jīng)抵扣，扣除項(xiàng)目金額不含進(jìn)項(xiàng)稅額。簡(jiǎn)易計(jì)稅方法的不得抵扣進(jìn)項(xiàng)稅額的扣除項(xiàng)目金額包含增值稅額。

（十四）扣除項(xiàng)目金額結(jié)合納稅人取得的憑證類型確認(rèn)

參照穂地稅函188號(hào)第一條第三款的規(guī)定，對(duì)《條例》等規(guī)定的土地增值稅扣除項(xiàng)目金額,在營(yíng)改增后,應(yīng)按財(cái)稅43號(hào)第三條的規(guī)定處理,具體實(shí)際操作中可結(jié)合納稅人取得的憑證類型確認(rèn):納稅人取得營(yíng)業(yè)稅發(fā)票的，應(yīng)按發(fā)票所載金額確認(rèn)；納稅人取得增值稅專用發(fā)票、海關(guān)進(jìn)口增值稅專用繳款書、農(nóng)產(chǎn)品收購(gòu)發(fā)票等增值稅抵扣憑證的,應(yīng)按憑證所載的不含增值稅金額確認(rèn)。

另外,納稅人如果發(fā)生不允許在增值稅銷項(xiàng)稅額中抵扣的進(jìn)項(xiàng)稅額,經(jīng)稅務(wù)機(jī)關(guān)確認(rèn)后,也可計(jì)入扣除項(xiàng)目金額；納稅人取得增值稅普通發(fā)票的,應(yīng)按發(fā)票所載的含增值稅金額確認(rèn)。

◇假如沒有自信心的話，你永遠(yuǎn)也不會(huì)有快樂。（拉羅什夫科）

◇凡聽言，要先知言者人品，又要知言者意向，又要知言者識(shí)見，又要知言者氣質(zhì)，則聽不爽矣。（呂坤）

◇世界上最偉大的兩種力量，一個(gè)是傾聽，一個(gè)是微笑。（喬·吉拉德）

◇三件讓人幸福的事情：有人愛，有事做，有所期待。有人愛，不僅僅是被人愛，而且有主動(dòng)愛別人愛世界的能力；有事做，讓每一天充實(shí)，事情沒有大小，只有你愛不愛做；有所期待，生活就有希望，人不怕卑微，就怕失去希望，期待明天，期待陽(yáng)光，人就會(huì)從卑微中站起來?yè)肀{(lán)天。（俞敏洪）

◇人的一生只有5%是精彩的，也只有5%是痛苦的，另外90%是平淡的；人們往往被5%的精彩誘惑著，忍受著5%的痛苦，在90%的平淡中度過?！保ò讕r松）