摘 要：物業(yè)稅是以不動(dòng)產(chǎn)為課稅對(duì)象，在不動(dòng)產(chǎn)保有環(huán)節(jié)征收的一種稅。黨的十六屆三中全會(huì)明確提出：“實(shí)施城鎮(zhèn)稅費(fèi)改革，條件具備時(shí)對(duì)不動(dòng)產(chǎn)開(kāi)征統(tǒng)一規(guī)范的物業(yè)稅，相應(yīng)取消有關(guān)稅費(fèi)”，這為改革和完善我國(guó)現(xiàn)行不動(dòng)產(chǎn)稅制度，進(jìn)一步建立物業(yè)稅制度指明了方向。適時(shí)開(kāi)征物業(yè)稅是按照科學(xué)發(fā)展觀的要求，適應(yīng)我國(guó)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，根據(jù)稅制改革的總體思路，完善我國(guó)不動(dòng)產(chǎn)稅體系的重要舉措。

關(guān)鍵詞：不動(dòng)產(chǎn)；物業(yè)稅

一、我國(guó)不動(dòng)產(chǎn)稅制的構(gòu)成

目前，我國(guó)來(lái)源于不動(dòng)產(chǎn)的稅種主要有房產(chǎn)稅、城市房地產(chǎn)稅、城鎮(zhèn)土地使用稅、土地增值稅、營(yíng)業(yè)稅、城市建設(shè)維護(hù)稅、企業(yè)所得稅、個(gè)人所得稅、印花稅、契稅和教育費(fèi)附加，共10種稅和1個(gè)教育費(fèi)附加我國(guó)的城市房地產(chǎn)稅、房產(chǎn)稅和城鎮(zhèn)土地使用稅這三個(gè)稅種，類(lèi)似于其他國(guó)家和地區(qū)的物業(yè)稅制或不動(dòng)產(chǎn)稅制。

二、我國(guó)現(xiàn)行不動(dòng)產(chǎn)稅制存在的問(wèn)題

我國(guó)對(duì)不動(dòng)產(chǎn)課稅是對(duì)房產(chǎn)、地產(chǎn)分別課稅，農(nóng)村和非生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)不征稅，內(nèi)外資實(shí)行兩套稅制，以房產(chǎn)賬面價(jià)值和土地面積為計(jì)稅依據(jù)，用差別稅率調(diào)整級(jí)差收益，稅源比較穩(wěn)定，稅負(fù)不直接轉(zhuǎn)嫁。隨著我國(guó)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)體制的進(jìn)一步完善，這種稅制結(jié)構(gòu)的缺陷及職能作用的缺失日漸明顯，已不能適應(yīng)經(jīng)濟(jì)形勢(shì)發(fā)展的需要。主要表現(xiàn)在幾個(gè)方面：

（一）稅制過(guò)時(shí)，內(nèi)外資企業(yè)稅制不統(tǒng)一，立法層級(jí)低

在對(duì)房產(chǎn)征稅方面，國(guó)內(nèi)企業(yè)和個(gè)人征收房產(chǎn)稅，適用的是1986年9月國(guó)務(wù)院發(fā)布的《中華人民共和國(guó)房產(chǎn)稅暫行條例》；外資企業(yè)和外國(guó)人征收城市房地產(chǎn)稅，一直延用1951年8月政務(wù)院發(fā)布的《城市房地產(chǎn)稅暫行條例》，由于稅制出臺(tái)較早，為便于稅收征管，各地相繼出臺(tái)了一些補(bǔ)充規(guī)定，甚至有的地方干脆比照房產(chǎn)稅的現(xiàn)行政策執(zhí)行。

（二）征稅范圍過(guò)窄，缺乏宏觀調(diào)控能力

在國(guó)外，除自住、退伍軍人、65歲以上老人、殘疾人享受一定優(yōu)惠政策外，其他一律征稅，只是稅率不同；在我國(guó)，對(duì)國(guó)家機(jī)關(guān)、人民團(tuán)體及事業(yè)單位和個(gè)人居住用房地產(chǎn)免稅。征稅范圍也只限于城市、縣城、建制鎮(zhèn)及工礦區(qū)，將廣大農(nóng)村排除在外，課稅對(duì)象也只是經(jīng)營(yíng)用土地、房屋，不包括居住用土地、房屋，也不包括房屋以外的建筑物及土地附著物，稅基狹窄，稅源極為有限。這既不利于國(guó)家凝聚財(cái)力，也不利于通過(guò)稅收來(lái)調(diào)節(jié)土地、房產(chǎn)等資源的優(yōu)化配置。

（三）稅費(fèi)交叉重疊，重復(fù)征收

從國(guó)際上看，盡可能減少針對(duì)不動(dòng)產(chǎn)的稅費(fèi)數(shù)量是不動(dòng)產(chǎn)稅制改革的一個(gè)共同趨勢(shì)。這樣一是可以避免對(duì)同一財(cái)源重復(fù)課稅和收費(fèi)，二便于稅費(fèi)繳納者履行納稅義務(wù)，三便于稅費(fèi)征管。然而，我國(guó)目前不動(dòng)產(chǎn)的稅費(fèi)數(shù)量卻與日俱增且稅費(fèi)混亂。具體表現(xiàn)在：第一，以費(fèi)代稅。第二，以費(fèi)擠稅。我國(guó)涉及房地產(chǎn)業(yè)的各種收費(fèi)項(xiàng)目名目繁多，且費(fèi)項(xiàng)總數(shù)遠(yuǎn)多于稅項(xiàng)總數(shù)。第三，對(duì)出租房產(chǎn)按租金收入征收房產(chǎn)稅，與營(yíng)業(yè)稅重復(fù)，超出了房產(chǎn)稅的調(diào)節(jié)范圍，不符合“簡(jiǎn)化稅制”的立原則。

由于我國(guó)現(xiàn)行不動(dòng)產(chǎn)稅制存在上述諸多缺陷和不足，嚴(yán)重地影響到其職能作用的有效發(fā)揮，因此，改革現(xiàn)行不動(dòng)產(chǎn)稅制，構(gòu)建適應(yīng)我國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展要求的物業(yè)稅制已迫在眉睫。

三、構(gòu)建我國(guó)物業(yè)稅的簡(jiǎn)單設(shè)想

根據(jù)我國(guó)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)體制改革的要求和適應(yīng)全球經(jīng)濟(jì)一體化的需要，統(tǒng)一稅政，簡(jiǎn)化稅制，擴(kuò)大稅基，公平稅負(fù)，促進(jìn)企業(yè)平等競(jìng)爭(zhēng)，進(jìn)一步強(qiáng)化不動(dòng)產(chǎn)稅組織收入和調(diào)節(jié)經(jīng)濟(jì)的功能，是不動(dòng)產(chǎn)稅制改革的指導(dǎo)思想。建議我國(guó)物業(yè)稅立法在借鑒國(guó)際經(jīng)驗(yàn)的基礎(chǔ)上，應(yīng)遵循普遍原則、穩(wěn)定原則、量能負(fù)擔(dān)原則、征稅便利原則、調(diào)控原則等基礎(chǔ)上實(shí)現(xiàn)物業(yè)稅的立法目的，保證改革的成功進(jìn)行。

（一）以土地和房屋的產(chǎn)權(quán)所有人為納稅義務(wù)人

納稅人是指稅法規(guī)定的直接負(fù)有納稅義務(wù)的自然人、法人和非法人組織。

從立法技術(shù)上看，在課稅對(duì)象的描述上有兩種方法：其一是概括法，即把性質(zhì)相近的征稅產(chǎn)品或者經(jīng)營(yíng)項(xiàng)目概括在一起為一個(gè)稅目。其二是列舉法，即按照每一種征稅產(chǎn)品或者經(jīng)營(yíng)項(xiàng)目一一列舉，分別設(shè)置稅目。具體包括：土地。包括各種使用目的土地；房屋。包括各種用途的建筑物。

（二）以物業(yè)的評(píng)估價(jià)值作為計(jì)稅依據(jù)

開(kāi)征物業(yè)稅后，應(yīng)以不動(dòng)產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)值為稅基。以房地產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)值作為不動(dòng)產(chǎn)稅的計(jì)稅依據(jù)，應(yīng)該說(shuō)是比較科學(xué)的，也是各國(guó)普遍采用的不動(dòng)產(chǎn)稅計(jì)稅方法。以市場(chǎng)價(jià)值為稅基有三個(gè)優(yōu)點(diǎn)：一是稅基具有彈性。二是對(duì)社區(qū)的公共投入可以得到相應(yīng)回報(bào)。三是市場(chǎng)價(jià)值能夠較好反映納稅人的納稅能力，有利于實(shí)現(xiàn)稅收公平原則。

（三）稅率的確定

我國(guó)地區(qū)經(jīng)濟(jì)發(fā)展差異較大，改革后的不動(dòng)產(chǎn)稅率在設(shè)計(jì)上，應(yīng)借鑒國(guó)際經(jīng)驗(yàn)，在保證中央宏觀調(diào)控的前提下，賦予地方一定幅度的自主權(quán)。在考慮收入需要和納稅人承受能力的基礎(chǔ)上，國(guó)家應(yīng)在全國(guó)范圍內(nèi)按不動(dòng)產(chǎn)地理位置和不動(dòng)產(chǎn)用途，設(shè)立彈性的差別比例，各地可按照當(dāng)?shù)厣鐣?huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平、納稅人支付能力及地方政府年度預(yù)算等情況，在法律許可的彈性區(qū)間內(nèi)選擇各自適用的稅率。

四、結(jié)語(yǔ)

隨著市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)體制的進(jìn)一步完善和對(duì)外經(jīng)濟(jì)交往程度的提高，我國(guó)現(xiàn)行不動(dòng)產(chǎn)稅制結(jié)構(gòu)的缺陷逐漸顯現(xiàn)，已不適應(yīng)經(jīng)濟(jì)形勢(shì)發(fā)展的需要。開(kāi)征物業(yè)稅是我國(guó)不動(dòng)產(chǎn)稅制改革的重要內(nèi)容，是解決現(xiàn)行不動(dòng)產(chǎn)稅制諸多弊端的必然選擇。物業(yè)稅是以納稅人擁有所有權(quán)或使用權(quán)的不動(dòng)產(chǎn)為課稅對(duì)象，在不動(dòng)產(chǎn)的保有環(huán)節(jié)，以不動(dòng)產(chǎn)的評(píng)估價(jià)值為計(jì)稅依據(jù)，按一定的比率計(jì)算征收。借鑒國(guó)際經(jīng)驗(yàn)，立足本國(guó)國(guó)情，在開(kāi)展廣泛研究的同時(shí)，可以進(jìn)行先期試點(diǎn)，取得成功經(jīng)驗(yàn)后，在全國(guó)逐步推廣。

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作者簡(jiǎn)介

李靜（1990-），女，漢族，貴州黔西人，研究生在讀，貴州民族大學(xué)法學(xué)院，研究方向：民族地區(qū)經(jīng)濟(jì)法治。

（作者單位：貴州民族大學(xué)法學(xué)院）