吳艷敏

摘 要：我國的商業(yè)地產(chǎn)業(yè)作為國民經(jīng)濟(jì)的新增長點，為我國經(jīng)濟(jì)的快速增長做出了貢獻(xiàn)。盈利能力作為企業(yè)重要的經(jīng)營目標(biāo)，關(guān)系到商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)投資者和債權(quán)人的利益，也是評價經(jīng)營者管理水平、加強政府監(jiān)管的重要依據(jù)。本文以40個商業(yè)地產(chǎn)上市公司為樣本，收集2016年第三季度盈利能力相關(guān)指標(biāo)，采用因子分析法建立評價商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)盈利能力的模型，用4個公共因子從4個方面反映商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)的盈利能力，分析結(jié)果可為商業(yè)地產(chǎn)上市公司的投資決策和經(jīng)營決策提供依據(jù)。

關(guān)鍵詞：商業(yè)地產(chǎn)上市公司 盈利能力 因子分析

中圖分類號：F299 文獻(xiàn)標(biāo)識碼：A 文章編號：2096-0298（2017）11（a）-154-02

商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)是我國的新興產(chǎn)業(yè)，也是支撐我國經(jīng)濟(jì)快速增長的重要產(chǎn)業(yè)之一。商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)所具有的綜合性、帶動性和基礎(chǔ)性決定了商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展?fàn)顩r也同時影響著其他相關(guān)行業(yè)；同時，商業(yè)地產(chǎn)業(yè)對政府宏觀經(jīng)濟(jì)政策的敏感也使其投資者面臨著較大的投資風(fēng)險。因此，對商業(yè)地產(chǎn)上市公司進(jìn)行盈利能力分析，不僅可以反映企業(yè)經(jīng)營管理水平，也是保護(hù)利益相關(guān)者權(quán)益，加強政府監(jiān)管的重要重要依據(jù)。

1 因子分析原理

因子分析利用了降維思想，將原本龐雜的數(shù)據(jù)進(jìn)行“濃縮”，以提取出能較多地反映原始數(shù)據(jù)信息的主要成分，不僅大大減少了需要分析的數(shù)據(jù)量，同時做到了盡可能少地丟失原有數(shù)據(jù)所包含的信息。該方法將每個研究變量分解為幾個影響因素變量，將每個原始變量分解成兩部分因素，一部分是由所有變量共同具有的少數(shù)幾個公共因子組成的，另一部分是每個變量獨自具有的因素，即特殊因子。

設(shè)樣本數(shù)量為n，每個樣本有p個相關(guān)性較強的指標(biāo)。模型：

值得注意的是，由于不同指標(biāo)在量綱和數(shù)量級上可能會存在較大差異，因此，在該情況下應(yīng)對樣本觀測數(shù)據(jù)預(yù)先進(jìn)行標(biāo)準(zhǔn)化處理，即是處理后的變量均值為0，方差為1，然后再對標(biāo)準(zhǔn)化后的數(shù)據(jù)進(jìn)行因子分析。

為使公因子具有更強的解釋性，因此求出因子載荷后，還需要進(jìn)行因子旋轉(zhuǎn)，以找到意義更明確地公因子。最后可以計算因子得分，對樣本進(jìn)行綜合評價。

2 樣本和變量的選取及數(shù)據(jù)來源

本文選取7個反映盈利能力的指標(biāo)，分別為營業(yè)利潤率（X1）、成本利潤率（X2）、盈余現(xiàn)金保障倍數(shù)（X3）、總資產(chǎn)報酬率（X4）、凈資產(chǎn)收益率（X5）、市盈率（X6）、市凈率（X7）。樣本為40家來自于滬深股市的商業(yè)地產(chǎn)上市公司，指標(biāo)數(shù)據(jù)為其2016年第三季度盈利能力指標(biāo)，來源于萬德資訊，使用SPSS 22.0進(jìn)行分析。

3 實證分析

3.1 因子分析的可行性分析

進(jìn)行因子分析前先對標(biāo)準(zhǔn)化后的數(shù)據(jù)進(jìn)行KMO檢驗和Bartlett球度檢驗，以檢驗數(shù)據(jù)是否適合做因子分析，結(jié)果如表1所示。

如表1所示，KMO統(tǒng)計量為0.670，大于最低標(biāo)準(zhǔn)0.5，適合作因子分析。Bartlett球度檢驗統(tǒng)計量的概率P值接近于0，適合作因子分析。

3.2 提取公因子

本文使用主成分法提取公因子，如表2所示。

由于市凈率指標(biāo)越小越好，因此其為逆向指標(biāo)，對其進(jìn)行正向化，然后進(jìn)行因子分析，結(jié)果如表2所示。若按特征值大于1提取公因子，則確定的兩個主成分累計貢獻(xiàn)率僅為55.270%，因此提取4個公因子，并采用最大方差法進(jìn)行旋轉(zhuǎn)，使其累計方差貢獻(xiàn)率達(dá)到84.325%，較好地反映了原始變量的信息。所以可以用4個因子來反映原始的7個指標(biāo)，達(dá)到了降維的目的。

3.3 進(jìn)行因子旋轉(zhuǎn)，得到因子載荷矩陣

本文使用方差最大法進(jìn)行因子旋轉(zhuǎn)，結(jié)果如表3所示。因子1在營業(yè)利潤率、成本費用利潤率、總資產(chǎn)報酬率、凈資產(chǎn)收益率上具有較高的因子載荷，主要反映了企業(yè)的資產(chǎn)、成本等投入與利潤的關(guān)系，故稱其為為投入回報因子。因子2在市凈率上的因子載荷較高，市凈率可以反映股票的投資價值，故稱其為投資價值因子。因子3在市盈率上的因子載荷較高，市盈率可以反映投資者對公司發(fā)展前景的看法，故稱其為發(fā)展前景因子。因子4在盈余現(xiàn)金保障倍數(shù)上具有較高的因子載荷，該指標(biāo)反映了公司的收益質(zhì)量，股稱其為收益質(zhì)量因子。

計算每個因子得分及綜合得分并按降序排列，結(jié)果如表4所示。

4 研究結(jié)論

由因子得分情況可知，因子綜合得分最高的前五名企業(yè)分別是九鼎投資、華聯(lián)控股、雅戈爾、中航地產(chǎn)、大龍地產(chǎn)，但九鼎投資的F4得分較低，表明其收益質(zhì)量不高；華聯(lián)控股和雅戈爾的F2得分較低，顯示其股票的投資價值并不突出；中航地產(chǎn)的F1得分較低，說明其投入回報較低；大龍地產(chǎn)的F3和F4較低，說明投資者對其發(fā)展前景并不十分看好，其收益質(zhì)量也不突出。

以上分析說明，僅從單項指標(biāo)上無法對企業(yè)的整體盈利能力作出科學(xué)判斷，排名靠前的企業(yè)在一些指標(biāo)所反映出的能力上也并不理想，而排名靠后的企業(yè)在某些單項指標(biāo)上卻表現(xiàn)不錯。因此，本文使用因子分析法將各單項指標(biāo)進(jìn)行綜合來分析企業(yè)的盈利能力，避免了使用單項指標(biāo)評價所造成的局限性，使政府和利益相關(guān)者能夠?qū)ι虡I(yè)地產(chǎn)企業(yè)的盈利能力有一個從單項指標(biāo)到綜合指標(biāo)的全面了解，從而為政府對商業(yè)地產(chǎn)市場進(jìn)行調(diào)控提供了一定的參考依據(jù)，也有利于利益相關(guān)者更科學(xué)地作出經(jīng)營及投資決策。

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