張淼

【摘 要】起初，企業(yè)購(gòu)買房地產(chǎn)是為了滿足自身的生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)需求。隨著我國(guó)國(guó)有經(jīng)濟(jì)的深化改革，不斷發(fā)展的商品市場(chǎng)和價(jià)格改革促進(jìn)了我國(guó)民營(yíng)企業(yè)和個(gè)體企業(yè)的持續(xù)發(fā)展?！白灾鹘?jīng)營(yíng)，自負(fù)盈虧”的概念深入到改革的各個(gè)方面。越來(lái)越多的企業(yè)將閑置的房地產(chǎn)出租賺取租金或者通過(guò)增值后出售來(lái)實(shí)現(xiàn)經(jīng)濟(jì)利益最大化。近年來(lái)我國(guó)房地產(chǎn)的價(jià)格持續(xù)走高，在這種情況下，資產(chǎn)的凈值已經(jīng)不能反應(yīng)房地產(chǎn)的真實(shí)價(jià)值，房地產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)格遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于成本，如何反映房地產(chǎn)市場(chǎng)的真實(shí)價(jià)值，評(píng)估房地產(chǎn)企業(yè)獲利能力成為了迫切的需要。

【關(guān)鍵詞】公允價(jià)值；投資性房地產(chǎn)；會(huì)計(jì)準(zhǔn)則

我國(guó)在2006年新增了投資性房地產(chǎn)準(zhǔn)則，并在2007年1月1日開(kāi)始實(shí)施。《企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則第3號(hào)—投資性房地產(chǎn)》明確規(guī)定了投資性房地產(chǎn)的定義、初始后續(xù)計(jì)量模式的選擇、處置以及披露的要求。它對(duì)公正客觀表現(xiàn)房地產(chǎn)的價(jià)值，提高會(huì)計(jì)信息質(zhì)量，與國(guó)際會(huì)計(jì)接軌有著重要的意義。

1 投資性房地產(chǎn)的概述

1.1 投資性房地產(chǎn)的定義

投資性房地產(chǎn)是指賺取租金或資本增值，或兩者兼而有之的房地產(chǎn)。投資性房地產(chǎn)應(yīng)當(dāng)能夠單獨(dú)計(jì)量和出售。新準(zhǔn)則規(guī)定的的投資性房地產(chǎn)范圍是：

（1）已出租的土地使用權(quán)，是指企業(yè)通過(guò)轉(zhuǎn)讓方式取得并以經(jīng)營(yíng)租賃方式租出的土地使用權(quán)。（2）持有并準(zhǔn)備增值之后轉(zhuǎn)讓的土地使用權(quán)，是指企業(yè)取得的，準(zhǔn)備增值后轉(zhuǎn)讓的土地使用權(quán)（3）已出租的建筑物。指企業(yè)擁有的，以經(jīng)營(yíng)租賃方式租出的建筑物。

不屬于投資性房地產(chǎn)的有：（1）自用房地產(chǎn)。指的是企業(yè)經(jīng)營(yíng)管理，生產(chǎn)商品和提供勞務(wù)等而持有的房地產(chǎn)，比如企業(yè)的辦公大樓和廠房（2）作為存貨的房地產(chǎn)。指的是房地產(chǎn)企業(yè)用于銷售目的而開(kāi)發(fā)的商品房，這類房地產(chǎn)屬于開(kāi)發(fā)商的存貨。

1.2 投資性房地產(chǎn)的會(huì)計(jì)核算模式

初始計(jì)量：投資性房地產(chǎn)應(yīng)當(dāng)按照成本模式進(jìn)行初始計(jì)量。

后續(xù)計(jì)量：現(xiàn)有的投資性房地產(chǎn)后續(xù)核算模式有公允價(jià)值計(jì)量模式和成本模式。在成本模式下，投資性房地產(chǎn)要按照固定資產(chǎn)有關(guān)規(guī)定，計(jì)提折舊或攤銷，還要按照資產(chǎn)減值的有關(guān)規(guī)定進(jìn)行處理。采用公允價(jià)值進(jìn)行后續(xù)計(jì)量的投資性房地產(chǎn)不要需要計(jì)提折舊或者攤銷，應(yīng)當(dāng)在資產(chǎn)負(fù)債表日把賬面價(jià)值調(diào)整到公允價(jià)值。差額計(jì)入公允價(jià)值變動(dòng)損益。企業(yè)既可以采用成本模式進(jìn)行后續(xù)計(jì)量，也可以采用公允價(jià)值進(jìn)行后續(xù)計(jì)量。但是企業(yè)不得同時(shí)采兩種計(jì)量模式，并且一經(jīng)采用不得隨意變更。

2 公允價(jià)值的概述

公允價(jià)值是指在計(jì)量日發(fā)生的有序交易中，市場(chǎng)參與者出售一項(xiàng)資產(chǎn)能收到或者轉(zhuǎn)移一項(xiàng)負(fù)債所需支付的價(jià)格。在內(nèi)容上公允價(jià)值可以理解為“脫手價(jià)”，但是這個(gè)金額的取得卻有著很多假定和限制條件：

（1）有序交易，自愿平等。交易雙方處于完全公平的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境，交易過(guò)程不存在關(guān)聯(lián)方關(guān)系。

（2）持續(xù)經(jīng)營(yíng)。交易雙方從自身商業(yè)利益出發(fā)，在正常運(yùn)營(yíng)，而非清算、非強(qiáng)制情況下發(fā)生的交易。

（3）活躍的市場(chǎng)。當(dāng)活躍的市場(chǎng)存在時(shí)，公開(kāi)報(bào)價(jià)才能被市場(chǎng)參與者獲得并驗(yàn)證。

（4）價(jià)值的估計(jì)。公允價(jià)值的估計(jì)依賴活躍的市場(chǎng)，即假設(shè)資產(chǎn)或負(fù)債的交易發(fā)生在最活躍或最大交易量的市場(chǎng)。當(dāng)不存在活躍市場(chǎng)時(shí)則需采用價(jià)值評(píng)估模型來(lái)確定公允價(jià)值。

3 公允價(jià)值計(jì)量模式的應(yīng)用現(xiàn)狀

會(huì)計(jì)準(zhǔn)則規(guī)定：投資性房地產(chǎn)的后續(xù)計(jì)量要根據(jù)企業(yè)實(shí)際情況選擇，但是企業(yè)不得同時(shí)采兩種計(jì)量模式并且一經(jīng)采用不得隨意變更。

表1反映了2012-2014年我國(guó)上市公司投資性房地產(chǎn)采用公允價(jià)值計(jì)量模式情況

如表1所示，2012-2014年我國(guó)的上市公司數(shù)量逐年遞增，其中有房地產(chǎn)業(yè)務(wù)的上市公司數(shù)量也在不斷增長(zhǎng)，但是采用公允價(jià)值計(jì)量模式的上市公司只有43家、43家和48家，每年所占比例僅為4.44%、4.13%和4.18%?？梢苑治龀?，上市公司中投資性房地產(chǎn)后續(xù)計(jì)量采用公允價(jià)值模式的數(shù)量保持穩(wěn)定，但是公允價(jià)值計(jì)量模式并沒(méi)有被廣泛運(yùn)用。

4 公允價(jià)值計(jì)量模式應(yīng)用現(xiàn)狀分析

4.1 公允價(jià)值導(dǎo)致利潤(rùn)波動(dòng)，不確定性大

企業(yè)的經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)就會(huì)加大，如果企業(yè)采用公允價(jià)值模式計(jì)量的話。因?yàn)楣蕛r(jià)值受到了市場(chǎng)環(huán)境的影響。近幾年我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)走勢(shì)不明確，國(guó)家出臺(tái)了嚴(yán)厲的調(diào)控政策，特別是限購(gòu)來(lái)遏制房?jī)r(jià)上漲。如果房?jī)r(jià)出現(xiàn)轉(zhuǎn)折點(diǎn)，公允價(jià)值下降而導(dǎo)致的變動(dòng)損益將影響本年利潤(rùn)，從而導(dǎo)致利潤(rùn)的波動(dòng)，勢(shì)必影響投資者信心。

4.2 公允價(jià)值導(dǎo)致企業(yè)稅負(fù)的增加

會(huì)計(jì)準(zhǔn)則規(guī)定采用成本法計(jì)量的投資性房地產(chǎn)可以計(jì)提折舊或者攤銷，計(jì)提的折舊或攤銷計(jì)入當(dāng)期成本或期間費(fèi)用，從而減少應(yīng)納稅所得額，起到了抵稅的作用。但采用公允價(jià)值計(jì)量的房地產(chǎn)則不允許計(jì)提折舊和攤銷，就導(dǎo)致企業(yè)喪失了“稅盾”，加重了稅負(fù)。

4.3 估值技術(shù)不完善，監(jiān)管機(jī)制不健全

采用公允價(jià)值核算的投資性房地產(chǎn)首要的問(wèn)題是確定其公允價(jià)值。然而我國(guó)投資性房地產(chǎn)起步晚，市場(chǎng)不成熟，很多企業(yè)都沒(méi)有形成完整的信息收集體系。如何從市場(chǎng)收集并甄別報(bào)價(jià)信息，尋找活躍市場(chǎng)，如果不存在活躍市場(chǎng)還需要采用復(fù)雜的估值技術(shù)來(lái)確定公允價(jià)值，這些都會(huì)增加企業(yè)估值成本。其次不完善的監(jiān)管機(jī)制會(huì)給企業(yè)提供調(diào)節(jié)利潤(rùn)的機(jī)會(huì)，導(dǎo)致會(huì)計(jì)信息不真實(shí)。比如當(dāng)企業(yè)出現(xiàn)虧損時(shí)，企業(yè)可能通過(guò)把計(jì)量模式從成本模式變更為公允價(jià)值計(jì)量模式來(lái)人為調(diào)節(jié)利潤(rùn)。

4.4 投資性房地產(chǎn)市場(chǎng)不成熟

相比與歐美發(fā)達(dá)國(guó)家，我國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)起步晚，制度不完善，并不具備全面實(shí)施公允價(jià)值計(jì)量模式的條件。在我國(guó)東部沿海經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)地區(qū)，房地產(chǎn)市場(chǎng)活躍，滿足了公允價(jià)值可以可靠取得的假設(shè)和前提。欠發(fā)達(dá)的中西部地區(qū)缺乏活躍的市場(chǎng)，因此難以取得可靠的市場(chǎng)報(bào)價(jià)。同時(shí)估值技術(shù)不成熟，相對(duì)獨(dú)立的第三方評(píng)估機(jī)構(gòu)沒(méi)有規(guī)范的行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)和操作規(guī)范，導(dǎo)致評(píng)估出來(lái)的公允價(jià)值可靠度不高。

5 改善公允價(jià)值計(jì)量模式應(yīng)用現(xiàn)狀的對(duì)策

5.1 建立健全的投資性房地產(chǎn)評(píng)估體系

投資性房地產(chǎn)客觀合理的估價(jià)取決于健全的評(píng)估體系。完善投資性房地產(chǎn)評(píng)估體系、加強(qiáng)對(duì)企業(yè)或第三方評(píng)估行為的監(jiān)督、提升估值技術(shù)對(duì)提高會(huì)計(jì)信息的真實(shí)可靠性有著至關(guān)重要的作用。此外，可以加強(qiáng)對(duì)第三方評(píng)估機(jī)構(gòu)的管理。規(guī)范第三方評(píng)估機(jī)構(gòu)的評(píng)估行為需要建立統(tǒng)一評(píng)估標(biāo)準(zhǔn)，制定統(tǒng)一的評(píng)估細(xì)則，確保評(píng)估人員的獨(dú)立性。評(píng)估人員不僅需要提高專業(yè)技能，善于歸納實(shí)務(wù)經(jīng)驗(yàn)，還要提升職業(yè)素質(zhì)和普及法律法規(guī)，從而提高評(píng)估準(zhǔn)確性并減少信息失真的可能性。另外還需要監(jiān)管部門(mén)對(duì)企業(yè)相關(guān)財(cái)務(wù)信息進(jìn)行監(jiān)管核查，保證其客觀性和可比性，企業(yè)對(duì)取得的公允價(jià)值進(jìn)行更多的披露，比如披露評(píng)估方法、評(píng)估假設(shè)以及評(píng)估信息來(lái)源。

5.2 完善房地產(chǎn)市場(chǎng)

只有在活躍的，成熟的市場(chǎng)環(huán)境下，公開(kāi)報(bào)價(jià)才能被市場(chǎng)參與者獲得并驗(yàn)證，公允價(jià)值才能可靠獲得。因此加快各級(jí)房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展，建立公開(kāi)公正的市場(chǎng)機(jī)制，完善相關(guān)數(shù)據(jù)信息庫(kù)對(duì)形成統(tǒng)一開(kāi)放的房地產(chǎn)市場(chǎng)、方便企業(yè)取得房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格以及降低獲取信息成本很有必要。我國(guó)政府相關(guān)部門(mén)可以利用互聯(lián)網(wǎng)技術(shù)，聯(lián)合公證、稅收、財(cái)政部門(mén)以及房地產(chǎn)中介，建立一個(gè)完整的房地產(chǎn)交易網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng)以便收集交易信息、手續(xù)辦理、管理服務(wù)和監(jiān)管監(jiān)督。

5.3 地區(qū)差異化管理

我國(guó)地區(qū)經(jīng)濟(jì)發(fā)展不均衡，東西部發(fā)展程度差別很大，所以差異化管理更滿足我國(guó)房地產(chǎn)發(fā)展的現(xiàn)狀。在東部沿海經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)地區(qū)，房地產(chǎn)市場(chǎng)活躍，滿足了公允價(jià)值可以可靠獲得的假設(shè)和前提。以這些發(fā)達(dá)地區(qū)作為試點(diǎn)，要求這些地區(qū)的房地產(chǎn)企業(yè)必須采用公允價(jià)值計(jì)量模式。這樣既可以借助試點(diǎn)實(shí)施經(jīng)驗(yàn)完善會(huì)計(jì)準(zhǔn)則，又可以推動(dòng)房地產(chǎn)市場(chǎng)體系的健全發(fā)展。非試點(diǎn)地區(qū)的企業(yè)仍可以選擇適合自身實(shí)際情況的計(jì)量模式。

5.4 規(guī)范的信息披露

會(huì)計(jì)信息的透明化、規(guī)范化能夠有效遏制企業(yè)人為故意操縱利潤(rùn)。為了保證會(huì)計(jì)信息的客觀性和可比性，這需要相關(guān)部門(mén)對(duì)企業(yè)加強(qiáng)監(jiān)管，規(guī)范財(cái)務(wù)報(bào)表中公允價(jià)值的披露。要求企業(yè)披露評(píng)估方法、評(píng)估機(jī)構(gòu)以及評(píng)估信息來(lái)源等，以確保投資者了解房地產(chǎn)的類型，公允價(jià)值變動(dòng)情況以及變動(dòng)對(duì)利潤(rùn)的影響。

5.5 稅收優(yōu)惠政策，完善會(huì)計(jì)準(zhǔn)則

采用公允價(jià)值計(jì)量的企業(yè)不得對(duì)房地產(chǎn)計(jì)提折舊或攤銷，這使得企業(yè)喪失了稅盾。同時(shí)，投資性房地產(chǎn)在會(huì)計(jì)上的賬面價(jià)值和稅法上的計(jì)稅基礎(chǔ)的不同而增加的遞延所得稅負(fù)債加重了稅負(fù)。政府部門(mén)應(yīng)該完善實(shí)務(wù)中的應(yīng)用、完善會(huì)計(jì)準(zhǔn)以及則頒布稅收優(yōu)惠政策，從源頭減輕企業(yè)稅收負(fù)擔(dān)。這不僅需要借鑒國(guó)際會(huì)計(jì)準(zhǔn)則，同時(shí)還要符合我國(guó)國(guó)情，不能盲目改革。

【參考文獻(xiàn)】

[1]劉旭.投資性房地產(chǎn)企業(yè)會(huì)計(jì)核算存在的問(wèn)題與對(duì)策[J].商業(yè)經(jīng)濟(jì)，2015（12）：141-142.

[2]李穎秋.投資性房地產(chǎn)核算中公允價(jià)值模式探討[J].河北企業(yè).2016（9）：63-64.

[3]趙俊梅.投資性房地產(chǎn)處置的會(huì)計(jì)核算探析[J].會(huì)計(jì)之友，2013（20）.

[4]夏劍橋.淺析我國(guó)新會(huì)計(jì)準(zhǔn)則中公允價(jià)值的運(yùn)用[J].經(jīng)貿(mào)實(shí)踐，2016（13）.

[責(zé)任編輯：朱麗娜]