魏力為

摘要：人口的持續(xù)增長和人們住房需求的不斷提高，使得房地產(chǎn)行業(yè)進入了快速發(fā)展階段，但同時也加劇了房地產(chǎn)企業(yè)之間的競爭。房地產(chǎn)企業(yè)要想增強自身競爭力，擴大項目開發(fā)利潤空間，就需要充分發(fā)揮合約規(guī)劃的作用，以合約規(guī)劃為重要依據(jù)，構(gòu)建一套科學(xué)、可行的項目成本控制方案，加強項目成本控制力度，在降低房地產(chǎn)項目開發(fā)成本的同時，提升房地產(chǎn)項目開發(fā)經(jīng)濟收益。本文簡要介紹了房地產(chǎn)項目合約規(guī)劃的含義，結(jié)合合約規(guī)劃原則及重要作用，對房地產(chǎn)成本控制策略進行了分析。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)；合約規(guī)劃；成本控制；重要作用；控制策略

中圖分類號：F299.233.42文獻標識碼：A文章編號：1674-3024（2017）01-18-02

前言

房地產(chǎn)項目開發(fā)屬于一項工程成本高、建設(shè)周期長、投資風(fēng)險大、利潤回報豐厚的經(jīng)濟活動，項目成本控制是實現(xiàn)預(yù)期開發(fā)目的、降低工程成本和投資風(fēng)險、提高經(jīng)濟收益的必要措施，屬于房地產(chǎn)企項目開發(fā)過程中的一項核心工作。合約規(guī)劃是對房地產(chǎn)項目進行全面分析之后，所形成的項目決策計劃，對項目開發(fā)整個過程起到指導(dǎo)作用，同時也可以為成本控制提供可靠的參考和依據(jù)，對于提高項目成本控制水平是非常重要且必要的。所以，在房地產(chǎn)項目開發(fā)過程中，就需要利用好合約規(guī)劃，加強項目成本控制。

1.房地產(chǎn)項目合約規(guī)劃的概念

房地產(chǎn)項目合約規(guī)劃是開展成項目本控制的前提，其基本含義是指在完成項目總成本的預(yù)算編制之后，針對房地產(chǎn)項目不同開發(fā)階段所涉及到的具體項目，制定專屬合同，并以合同內(nèi)容為依據(jù)對分項目成本進行預(yù)算?？偟膩碚f，房地產(chǎn)項目合約規(guī)劃是基于項目全生命周期，通過合同管理來實現(xiàn)項目成本控制的有效手段，具體操作過程是采用分解和組合的方式，將整體項目成本以合同形式、非合同形式以及兩者結(jié)合形式進行細分，落實到項目開發(fā)不同階段及具體環(huán)節(jié)，利用合同實現(xiàn)對房地產(chǎn)項目成本的精細化動態(tài)管理。

2.房地產(chǎn)項目合約規(guī)劃原則及在成本控制中的重要作用

2.1房地產(chǎn)項目合約規(guī)劃原則

在編制房地產(chǎn)項目合約規(guī)劃的時候，需要遵循一定的原則。首先，房地產(chǎn)項目合約規(guī)劃的編制具有全員參與性特點，項目經(jīng)理要做好牽頭、協(xié)調(diào)工作，加強各個業(yè)務(wù)部門和職能部門之間的溝通，使每個員工都積極參與到合約規(guī)劃的編制工作中去。其次，在利用合同對項目總成本進行細分的時候，需要以實現(xiàn)項目預(yù)期投資目標為根本目的，采用“價量原則”和“經(jīng)驗值”方法，對可能出現(xiàn)的項目費用進行估算，并在合約中注明費用的各項信息，包括費用金額、付款條件、付款流程等。同時，當(dāng)項目成本不能進行細化時，可以現(xiàn)將其以“合同大類”的形式表示出來，在項目開發(fā)推進過程中，逐漸將合同大類進行細化。最后，在編制合約規(guī)劃的時候，可以根據(jù)項目的實際情況設(shè)置一定的規(guī)劃余量，在遇到合約中沒有明確標注的費用時，需使用規(guī)劃余量中的成本資金，需要注意的是需設(shè)置預(yù)警標準，對規(guī)劃余量的具體使用標準進行嚴格控制，確保項目下一階段的成本控制可以順利進行。

2.2房地產(chǎn)項目合約規(guī)劃在成本控制中的重要作用

合約規(guī)劃在房地產(chǎn)項目成本控制中是非常重要的，對提高房地產(chǎn)項目成本控制的科學(xué)性及有效性具有重要作用。首先，合約規(guī)劃內(nèi)容涵蓋了房地產(chǎn)項目開發(fā)的整個過程，包括項目成本、項目流程、項目設(shè)計管理等，這些都是與項目成本控制緊密相關(guān)的內(nèi)容，保證合約規(guī)劃的科學(xué)性及合理性，能夠為項目成本控制提供更加可靠的依據(jù)。其次，房地產(chǎn)合同具有法律效應(yīng)，通過編制合約規(guī)劃，能夠使合同雙方在自愿的基礎(chǔ)上建立平等合作關(guān)系，當(dāng)房地產(chǎn)項目開發(fā)過程中出現(xiàn)糾紛和爭議現(xiàn)象的時候，可以以合約作為法律依據(jù)從中進行協(xié)調(diào)，保證合同雙方的合法權(quán)益。并且，利用合約規(guī)劃，實現(xiàn)了合同規(guī)劃與項目成本控制的有效連接，從合同簽訂、合同執(zhí)行以及合同付款等環(huán)節(jié)，將項目成本控制進行有效落實，并對項目成本進行動態(tài)預(yù)測，指導(dǎo)后期招標工作的科學(xué)開展。

3.基于合約規(guī)劃的房地產(chǎn)項目成本控制策略

合約規(guī)劃是房地產(chǎn)項目成本控制中的一項關(guān)鍵性工作，必須根據(jù)合約規(guī)劃編制的基本原則，制定一套科學(xué)性和可行性較高的工作體系，充分發(fā)揮合約規(guī)劃在房地產(chǎn)項目成本控制中的作用。

3.1提高合約規(guī)劃編制質(zhì)量

合約規(guī)劃編制水平會對房地產(chǎn)項目成本控制力度造成直接影響，所以就需要提高合約規(guī)劃編制質(zhì)量。房地產(chǎn)企業(yè)在編制合約規(guī)劃時，可以結(jié)合項目開發(fā)進程及目標成本的版本，編制與其相對應(yīng)的合約規(guī)劃，以適應(yīng)各階段招標采購及合同簽訂的需要。然后，對項目成本控制過程中所涉及到的所有部門及工作人員進行協(xié)調(diào)，保證合約規(guī)劃編制的全員參與性，充分發(fā)揮項目團隊作用。最后，應(yīng)該保證合約規(guī)劃內(nèi)容的科學(xué)性及全面性，做好成本控制項目的分類，并將成本控制責(zé)任落實到具體負責(zé)部分和負責(zé)人身上，并以合約規(guī)劃為參考將合同分為工程服務(wù)類、設(shè)計類、營銷類等多種類型，從分級管控、采購控制、采購執(zhí)行等三個方面對合同進行管理，實現(xiàn)對項目成本的控制。

3.2建立健全合同管理制度

完善的合同管理制度可以保證合同法律效應(yīng)的充分發(fā)揮，能夠讓合同的每一環(huán)節(jié)都有本可依，實現(xiàn)了房地產(chǎn)行業(yè)的法制化、規(guī)范化發(fā)展。首先，需要對不同的合同進行分類，識別重點管控合同類別，制定相應(yīng)的權(quán)限管控。建議梳理影響關(guān)鍵進度，成本金額大、影響后續(xù)質(zhì)量的重點合同。對需要管控的合同進行標準化，一些零星的合同則不納入此標準化管控范圍。其次，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)結(jié)合招采計劃、合作伙伴的儲備、規(guī)范制度等，明確合同計劃數(shù)量和分類標準，如果合約的執(zhí)行是由項目成本單位負責(zé)的，則可以適當(dāng)減少合同數(shù)量，如果項目開發(fā)的合作單位較多，則需要適當(dāng)增加合同數(shù)量。

3.3完善成本控制運行機制

房地產(chǎn)項目成本控制的有效性，是建立在完善的運行機制基礎(chǔ)上的，所以，在合約規(guī)劃實施過程中，就需要構(gòu)建完善的成本控制運營機制。房地產(chǎn)成本控制所涉及到的因素包括“人、材”平臺和“機”體系，在具體的工作過程中需要從這兩方面進行考慮。首先，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該結(jié)合以往項目經(jīng)驗，構(gòu)建完善的成本控制運行機制數(shù)據(jù)庫。其次，協(xié)調(diào)項目成本控制運營機制中平臺與體系之間的關(guān)系，利用平臺對體制中操作流程的指導(dǎo)作用，確保成本控制運行機制的正常運轉(zhuǎn)。另外，對事前、事中、事后的成本控制體系執(zhí)行與反饋進行監(jiān)管，從中提煉出有價值的數(shù)據(jù)，對“人、材”平臺進行補充。

3.4加強人員培訓(xùn)及項目動態(tài)控制

合同管理人員綜合素質(zhì)的高低會直接影響房地產(chǎn)項目成本控制工作的開展，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該明確合同管理人員在項目成本控制中所發(fā)揮的重要作用，對其進行專業(yè)性的培訓(xùn)，幫助其鞏固專業(yè)知識，使合同管理人員做到對整體項目的全面了解，正確識別合同陷阱，科學(xué)評估項目風(fēng)險，做好風(fēng)險規(guī)避措施，提高合同管理控制成本效率。然后，以規(guī)劃余量作為主要指標，對項目成本控制的松緊程度進行衡量，以此來反映出項目成本控制動態(tài)情況，與基準目標成本進行比較，對項目成本控制的實施效果進行評估，并預(yù)測項目成本發(fā)展趨勢。除此之外，還需要根據(jù)房地產(chǎn)項目開發(fā)的實際情況，對合約規(guī)劃進行調(diào)整，對大類合約進行細分，對交叉合約進行整合，重新制定合約規(guī)劃中的費用及支付條件，并進行審核，在獲取批復(fù)后才可執(zhí)行。

4.結(jié)束語

對于房地產(chǎn)項目成本控制來說，合約規(guī)劃既是開展項目成本控制的先決條件，也可以為項目成本控制提供可靠依據(jù)，所以，要想提高房地產(chǎn)成本控制水平，就需要充分發(fā)揮合約規(guī)劃的作用。房地產(chǎn)企業(yè)在項目開發(fā)過程中，需要嚴格依照合約規(guī)劃編制原則，通過提高合約規(guī)劃編制質(zhì)量，建立健全合同管理制度，完善成本控制運行機制，加強人員培訓(xùn)及項目動態(tài)控制等策略，實現(xiàn)對項目成本的有效控制，實現(xiàn)房地產(chǎn)項目開發(fā)效益的最大化，促進我國房地產(chǎn)行業(yè)的良好發(fā)展。