馬凌云

摘要：房地產(chǎn)經(jīng)濟有關(guān)的影響因素集中在市場因素、經(jīng)濟因素、國際因素、社會因素等方面，需要通過政府的稅收政策、金融體系的完善、市場供求關(guān)系的調(diào)和，整體環(huán)境的良性構(gòu)建，從而促使房地產(chǎn)經(jīng)濟健康平穩(wěn)發(fā)展，穩(wěn)定社會整體發(fā)展環(huán)境。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)經(jīng)濟；影響因素；發(fā)展策略

長時間以來，我國經(jīng)濟的增長在一定程度上得益于中國房地產(chǎn)的發(fā)展。有關(guān)數(shù)據(jù)表明，我國國民經(jīng)濟生產(chǎn)總值中的15%是通過房地產(chǎn)所貢獻的，因此房地產(chǎn)經(jīng)濟的發(fā)展對我國國民經(jīng)濟發(fā)展至關(guān)重要。需要充分的分析房地產(chǎn)經(jīng)濟在不同時代下的影響因素，從而研究對應的發(fā)展策略，促進房地產(chǎn)經(jīng)濟健康發(fā)展。

一、房地產(chǎn)經(jīng)濟發(fā)展常見影響因素

（一）市場因素

我國屬于全球人口數(shù)量最多的國家，人口基數(shù)大促使我國人口數(shù)量增長也較大，進而導致我國房地產(chǎn)需求總量相對較高。從市場情況來看，我國房地產(chǎn)發(fā)展具有較大潛能，發(fā)展空間較大。同時隨著城市化進程加快，人口逐步向城市集中，導致城市區(qū)域內(nèi)的房地產(chǎn)經(jīng)濟得到更迅猛的發(fā)展，城市房地產(chǎn)需求更為旺盛。房地產(chǎn)經(jīng)濟的發(fā)展有市場需求客觀因素的推動，房地產(chǎn)也是商品的一種形式，受到市場供求關(guān)系的影響較大，因此市場是決定房地產(chǎn)發(fā)展的主要因素。

（二）社會因素

從社會情況方面來看，我國社會政治環(huán)境相對穩(wěn)定，人們對投資與置業(yè)有較強的信心，從而也促使了房產(chǎn)經(jīng)濟的穩(wěn)定向上。而當政治環(huán)境不穩(wěn)定時，就會引發(fā)社會環(huán)境的動蕩不安，進而導致房地產(chǎn)經(jīng)濟受到波及。社會穩(wěn)定的相關(guān)因素較多，社會政治因素、社會秩序狀態(tài)、社會經(jīng)濟狀態(tài)等。如果社會上違法亂紀、燒殺搶掠的行為較為頻繁，那么人們生活將會缺乏保障感，進而導致房地產(chǎn)需求受到影響。而城市化推進的速度也是社會因素的一個重要方面，城市化進程是社會發(fā)展所需，該階段人們不斷的從鄉(xiāng)村向城市聚集，進而擴展了房地產(chǎn)的需求量。

（三）經(jīng)濟因素

經(jīng)濟因素對房地產(chǎn)整體經(jīng)濟發(fā)展起著重要影響，其中包括物價因素、利率因素、居民收入水平等多方面。利率在一定程度上會刺激消費者在房產(chǎn)購買上的動力，甚至達到一定引導趨向。貸款利率的增減會直接影響到消費者房產(chǎn)購買成本，進而影響房產(chǎn)投資的回報價值。消費者自身會因為貸款利率的升高而抑制購買欲望，同時會因為利率下滑而帶來的實惠性而提升購買欲望。同時房地產(chǎn)本身項目建設就是一個相對繁復的內(nèi)容，涉及多方面影響因素。如果相關(guān)建設材料成本與人工成本出現(xiàn)波動，對應的房地產(chǎn)建設成本會相應變化，因此房地產(chǎn)經(jīng)濟本身與物價水平也有密切關(guān)系。此外房地產(chǎn)經(jīng)濟受到居民人均收入影響，但居民收入水平相對較高的狀態(tài)下，人們在房地產(chǎn)方面的投資理財意識也會更強，由此導致房地產(chǎn)銷量的提升。居民收入提升會更多的將房地產(chǎn)作為自身的投資方向，拉動房地產(chǎn)經(jīng)濟上漲。相反，如果居民收入水平較低，相關(guān)投資能力缺乏，進而引發(fā)房地產(chǎn)經(jīng)濟的蕭條。

（四）國際環(huán)境

國際環(huán)境也對房地產(chǎn)經(jīng)濟產(chǎn)生一定影響，尤其是本國與其他國家的關(guān)系狀況，國際關(guān)系上包括國際經(jīng)濟、政治與軍事情況等因素。特別是全球化發(fā)展不斷深入，各國之間的聯(lián)系日漸緊密，國際環(huán)境甚至可以達到牽一發(fā)而動全身的社會影響效果。如果整個國際環(huán)境處于向好發(fā)展趨勢，房地產(chǎn)經(jīng)濟也會有更好的發(fā)展環(huán)境，這樣有助于房產(chǎn)作為商品更好的流通。部分房地產(chǎn)經(jīng)濟中由于注入了外資，因此會更大的受到國際局勢的影響。

二、房地產(chǎn)經(jīng)濟發(fā)展策略

（一）完善金融制度

要完善房地產(chǎn)行業(yè)與金融間的配合，促使房地產(chǎn)經(jīng)濟處于較為平穩(wěn)健康的金融環(huán)境發(fā)展。在銀行貸款管理上要注重結(jié)構(gòu)管理，優(yōu)化貸款結(jié)構(gòu)，注重風險管控，控制好貸款份額管理，促使貸款更為正規(guī)標準化運作。要做好金融業(yè)與房地產(chǎn)業(yè)的關(guān)聯(lián)，改善資金不足，優(yōu)化健全房地產(chǎn)貸款體系，促使房地產(chǎn)融資多元化體系，在商業(yè)按揭貸款與政府優(yōu)惠政策之上，可以擴展其他融資渠道。同時政府需要做好金融制度的監(jiān)管，讓房地產(chǎn)經(jīng)濟保持健康的融資環(huán)境。

（二）調(diào)整市場供應模式

在城市范圍內(nèi)由于高檔住宅的大量囤積，導致土地使用率相對走低，空房比例大，閑置了大量土地資源。政府需要控制土地實際供應量，注重經(jīng)濟適用房與中等型商品住宅的退出，有效的滿足社會大眾的剛性需求，開拓相關(guān)房產(chǎn)的土地資源，有效的達到房屋規(guī)模的擴展，滿足社會不同層級人員的購房需求，滿足各自的購買率需求。

（三）注重投資性購房的控制

政府需要有效掌握當下投資性購房的狀況，通過稅收調(diào)控機制來達到遏制房地產(chǎn)泡沫的狀況。例如對于短時間購房出售者，需要對其售價的利潤做一定的稅費增收，甚至采用高比例的稅費增收，從而遏制投機性購房行為。其次，對于自用型的剛需購房，需要提供一定政策支持與普惠力度，有效的減少稅費，提升一般居民的居住品質(zhì)，按住剛需群體的實際需求。將剛需購房與投機性購房做好區(qū)別對待，鼓勵與打壓合理運用。

（四）做好市場監(jiān)督，規(guī)范市場行為

房地產(chǎn)企業(yè)自身素質(zhì)的缺乏與市場監(jiān)督管控的不足都會導致整體市場環(huán)境的運轉(zhuǎn)不良。需要完善整體的房地產(chǎn)信用機制，充分調(diào)動各方輿論影響力量，對市場相關(guān)信用行為做有效監(jiān)督管控，有效的讓房地產(chǎn)市場競爭處于健康良性環(huán)境。要注重房地產(chǎn)相關(guān)信息系統(tǒng)與平臺的建設，注重信息的采集、分享與運用，有效準確的把控市場狀況，了解實際的消費者購買需求與房地產(chǎn)行業(yè)狀況，促使整體市場供需關(guān)系的平衡。

三、結(jié)語

房地產(chǎn)經(jīng)濟受到的影響因素較多，無論是政府政策環(huán)境、民眾經(jīng)濟能力與物質(zhì)需求、房地產(chǎn)行業(yè)自身發(fā)展狀況，都需要有序規(guī)范性才能維持整個房地產(chǎn)經(jīng)濟的平穩(wěn)。具體操作上需要各方面力量配合，同時也需要民眾保持健康的購房心理，國家層面需要充分的意識到讓房子作為剛需居住，而不能讓房子作為投機者炒房的媒介。尤其是國家層面與購房者的心理層面構(gòu)建需要尤為關(guān)注，避免受到相關(guān)關(guān)系的裹挾而導致市場畸形發(fā)展，通過穩(wěn)定房地產(chǎn)行業(yè)的健康發(fā)展來促進社會各方面環(huán)境的穩(wěn)定。