喬兵兵

【摘要】房地產(chǎn)評(píng)估在房地產(chǎn)交易中發(fā)揮了重要作用，本文介紹了當(dāng)前我國房地產(chǎn)評(píng)估中存在的各種問題以及這些問題存在的原因，并提出了針對(duì)性的對(duì)策，為促進(jìn)我國房地產(chǎn)評(píng)估的發(fā)展以及房地產(chǎn)交易的公平提供一定的參考。

【關(guān)鍵詞】房地產(chǎn)評(píng)估 問題 對(duì)策

近幾年來，我國的房地產(chǎn)市場(chǎng)一直處于快速發(fā)展當(dāng)中，尤其是一些大中城市，房地產(chǎn)的交易極為頻繁。在當(dāng)?shù)禺a(chǎn)發(fā)展過程中，經(jīng)常需要對(duì)其進(jìn)行評(píng)估，如拆遷、二手房買賣、當(dāng)?shù)禺a(chǎn)抵押、房地產(chǎn)投資等等。但是房地產(chǎn)的評(píng)估是一項(xiàng)專業(yè)性強(qiáng)、技術(shù)要求高的工作，在我國屬于新興領(lǐng)域，發(fā)展還不成熟，在房地產(chǎn)評(píng)估過程中還存在一定的問題[1]，只有對(duì)這些問題進(jìn)行改善，才能促進(jìn)我國房地產(chǎn)評(píng)估行業(yè)的發(fā)展，為房地產(chǎn)交易的合理進(jìn)行提供一定的保障。

一、我國房地產(chǎn)評(píng)估發(fā)展現(xiàn)狀

房地產(chǎn)評(píng)估是為房地產(chǎn)交易服務(wù)的，近些年來我國的房地產(chǎn)行業(yè)一直處于快速增長階段，各類房地產(chǎn)交易頻繁，對(duì)于房地產(chǎn)評(píng)估的需求急劇增大。房地產(chǎn)評(píng)估為房地產(chǎn)的交易提供了重要的基礎(chǔ)。近些年來我國房地產(chǎn)評(píng)估從業(yè)人員隊(duì)伍以每年新增5000人以上的速度在擴(kuò)大，當(dāng)前房地產(chǎn)評(píng)估師從業(yè)人數(shù)已經(jīng)超過了7萬人。

雖然我國房地產(chǎn)評(píng)估行業(yè)一直快速發(fā)展，前景一片大好。但是也正式由于發(fā)展速度過快，帶來了一些問題，如從業(yè)人員素質(zhì)參差不齊，部分人員素質(zhì)有待提升；相關(guān)法律法規(guī)建設(shè)不完善；不正當(dāng)競(jìng)爭(zhēng)時(shí)有發(fā)生等等。這些問題對(duì)于房地產(chǎn)評(píng)估行業(yè)的健康發(fā)展帶來了一定的負(fù)面影響，如不及時(shí)解決，將會(huì)產(chǎn)生更為嚴(yán)重的后果。

二、我國房地產(chǎn)評(píng)估中存在的問題

（一）相關(guān)法律制度不完善

當(dāng)前我國房地產(chǎn)評(píng)估工作的開展，主要依據(jù)的法律法規(guī)是《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》、《房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)管理辦法》、《注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師管理辦法》以及相關(guān)的行政許可和行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)。但是這些法律法規(guī)只是從大的方面進(jìn)行限定，缺乏相應(yīng)的實(shí)施細(xì)則，難以對(duì)具體的房地產(chǎn)評(píng)估工作做出指導(dǎo)。從而導(dǎo)致房地產(chǎn)評(píng)估人員在開展工作過程中沒有足夠的法律依據(jù)，限制了部分工作的正常開展，評(píng)估結(jié)果難以讓人信服的情況時(shí)有發(fā)生。

（二）人情交易普遍存在

中國是一個(gè)人情社會(huì)，各種各樣的人情關(guān)系普遍存在，在房地產(chǎn)評(píng)估中也不例外。另外，雖然當(dāng)前我國已經(jīng)對(duì)評(píng)估機(jī)構(gòu)進(jìn)行了改制，但是有部分房地產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)的主管部門仍未發(fā)生變化，甚至一些房地產(chǎn)評(píng)估人員還在原來的主管部門中擔(dān)任一定的職務(wù)，在房地產(chǎn)評(píng)估的圈子內(nèi)熟人遍地。這種情況加劇了在房地產(chǎn)評(píng)估中人情交易的發(fā)生，嚴(yán)重危害了房地產(chǎn)評(píng)估的公平性。

（三）評(píng)估人員業(yè)務(wù)水平有待提高

當(dāng)前房地產(chǎn)評(píng)估從業(yè)人員素質(zhì)參差不齊。其中部分從業(yè)人員雖然通過了房地產(chǎn)評(píng)估執(zhí)業(yè)師考試，但是僅僅是通過死記硬背而考過，并沒有實(shí)際的操作經(jīng)驗(yàn)，從而在實(shí)際工作中難以對(duì)房地產(chǎn)的價(jià)值進(jìn)行準(zhǔn)確評(píng)估。另外，也并不是只要獲得房地產(chǎn)評(píng)估師資質(zhì)就可以從事所有房地產(chǎn)的評(píng)估工作，這給房地產(chǎn)評(píng)估師的管理帶來了一定的難度，影響了整個(gè)行業(yè)的發(fā)展。

（四）不正當(dāng)競(jìng)爭(zhēng)加劇

由于房地產(chǎn)行業(yè)的快速發(fā)展吸引了大批的相關(guān)從業(yè)者進(jìn)入房地產(chǎn)評(píng)估行業(yè)，導(dǎo)致房地產(chǎn)評(píng)估行業(yè)的競(jìng)爭(zhēng)急劇增加。房地產(chǎn)評(píng)估從業(yè)人員的增長速度已經(jīng)大大高于房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展需求。因此，房地產(chǎn)評(píng)估師為了獲取業(yè)務(wù)而導(dǎo)致不正當(dāng)競(jìng)爭(zhēng)增多。另外，房地產(chǎn)交易中的一方往往會(huì)為了獲取更多的利益而給房地產(chǎn)評(píng)估師回扣，也是導(dǎo)致不正當(dāng)競(jìng)爭(zhēng)出現(xiàn)的主要原因之一。

三、房地產(chǎn)評(píng)估中出現(xiàn)問題的原因

（一）我國房地產(chǎn)評(píng)估行業(yè)發(fā)展不完善

我國商業(yè)性房地產(chǎn)直至改革開放以后才逐步發(fā)展，到了上個(gè)世紀(jì)九十年代以才進(jìn)入快速發(fā)展階段。而房地產(chǎn)評(píng)估行業(yè)的起步和發(fā)展更是晚于商業(yè)房地產(chǎn)。因此，我國房地產(chǎn)評(píng)估行業(yè)起步晚，發(fā)展不完善，導(dǎo)致相關(guān)法律法規(guī)的實(shí)施細(xì)則仍未出臺(tái)，房地產(chǎn)評(píng)估過程中存在一些盲點(diǎn)，影響到了房地產(chǎn)評(píng)估的公正性和準(zhǔn)確性。

（二）房地產(chǎn)評(píng)估師入門門檻較低

當(dāng)前由于相關(guān)制度還不健全，沒有形成以一套完整的房地產(chǎn)評(píng)估人員的培訓(xùn)、準(zhǔn)入及晉升機(jī)制，僅僅是通過考試來判斷是否掌握相關(guān)知識(shí)。從而導(dǎo)致理論與實(shí)踐的脫離。同時(shí)，由于沒有一定的晉升機(jī)制，房地產(chǎn)評(píng)估師只有一個(gè)級(jí)別，不能區(qū)分相關(guān)從業(yè)人員的技術(shù)水平，打消了從業(yè)人員繼續(xù)學(xué)習(xí)深造的動(dòng)力。

（三）管理體制欠缺

當(dāng)前我國房地產(chǎn)評(píng)估管理體制上還存在一定的問題，尤其是對(duì)于房地產(chǎn)評(píng)估人員的管理上，采取的是“政府主管，行業(yè)協(xié)會(huì)自律”的管理模式。但是由于從業(yè)人員眾多，政府部門難以進(jìn)行有效管理，導(dǎo)致各種非法交易的發(fā)生，給整個(gè)行業(yè)的發(fā)展帶來了一定的負(fù)面影響。

四、改善房地產(chǎn)評(píng)估中現(xiàn)有問題的對(duì)策

鑒于房地產(chǎn)評(píng)估中存在的諸多問題，必須及時(shí)采取合理的對(duì)策，才能促進(jìn)房地產(chǎn)評(píng)估行業(yè)的快速、健康發(fā)展，為房地產(chǎn)的有序、合理交易提供一定的基礎(chǔ)。具體來說，根據(jù)上文的分析，可以從以下幾個(gè)方面進(jìn)行改善：

（一）健全相關(guān)法律法規(guī)體系

為了確保房地產(chǎn)評(píng)估人員在工作過程中有法可依、有規(guī)可循，需要在當(dāng)前的法律基礎(chǔ)上進(jìn)行完善，并出臺(tái)《房地產(chǎn)評(píng)估法》。該法律除了對(duì)當(dāng)前的法律進(jìn)行統(tǒng)一、深入、細(xì)化之外，還應(yīng)包含以下幾個(gè)方面的內(nèi)容：一是統(tǒng)一并強(qiáng)化行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)，對(duì)現(xiàn)行的標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行修訂，并對(duì)房地產(chǎn)評(píng)估中的各項(xiàng)操作細(xì)節(jié)進(jìn)行統(tǒng)一、明確的規(guī)定；二是提高職業(yè)道德要求，并對(duì)房地產(chǎn)評(píng)估過程中的違法行為及其處罰力度做出明確規(guī)定，增加房地產(chǎn)評(píng)估人員的違法成本。

（二）加大監(jiān)管力度

監(jiān)管不力是當(dāng)前房地產(chǎn)評(píng)估中違法行為頻繁發(fā)生的主要原因之一[2]。因此，要從以下幾個(gè)方面加大監(jiān)管力度：首先，加速房地產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)的脫鉤改制工作，使各個(gè)評(píng)估機(jī)構(gòu)都處于同一起跑線，減少各種內(nèi)幕交易；其次，以當(dāng)前政府部門難以形成有效監(jiān)管的形式來看，應(yīng)改變當(dāng)前的監(jiān)管機(jī)制，以行業(yè)協(xié)會(huì)監(jiān)管為主，政府指導(dǎo)為輔，加大監(jiān)管力度；最后，增加投訴渠道，對(duì)于房地產(chǎn)評(píng)估過程中的違法行為進(jìn)行投訴，形成對(duì)房地產(chǎn)評(píng)估人員的震懾力。

（三）加強(qiáng)從業(yè)人員的培訓(xùn)及再教育

從當(dāng)前的房地產(chǎn)評(píng)估準(zhǔn)入考試來看，可以通過死記硬背來通過，因而難以對(duì)通過考試人員的水平做出準(zhǔn)確評(píng)估。因此，建議在考試中增加面試環(huán)節(jié)，可分省份進(jìn)行，在面試的同時(shí)還可以對(duì)從業(yè)人員的水平進(jìn)行分級(jí)。在后續(xù)的工作過程中，房地產(chǎn)評(píng)估人員可通過再教育等方式來實(shí)現(xiàn)等級(jí)晉升，提高他們繼續(xù)學(xué)習(xí)的積極性。對(duì)于獲取從業(yè)資格但是實(shí)際水平較低，工作中出現(xiàn)多次重大失誤者，可對(duì)其降級(jí)甚至取消從業(yè)資格，保持房地產(chǎn)評(píng)估從業(yè)隊(duì)伍的業(yè)務(wù)水平。

五、結(jié)語

房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展對(duì)于我國經(jīng)濟(jì)的發(fā)展具有重要的推動(dòng)作用。而房地產(chǎn)評(píng)估作為整個(gè)行業(yè)發(fā)展的重要組成部分，對(duì)于行業(yè)的健康、快速發(fā)展具有極為重要的意義。雖然當(dāng)前在發(fā)展中還存在一些問題，但是只要采取合適的策略對(duì)其進(jìn)行規(guī)范，定能使房地產(chǎn)評(píng)估的發(fā)展日益成熟，在推動(dòng)房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展中發(fā)揮更大的作用。

參考文獻(xiàn)

[1]王燕.當(dāng)前我國房地產(chǎn)評(píng)估行業(yè)存在的問題及對(duì)策研究[J].對(duì)外經(jīng)貿(mào).2012（12）：72～73.

[2]張麗.房地產(chǎn)評(píng)估中存在的主要問題及其對(duì)策探析[J].住宅與房地產(chǎn).2017（1）：20.