張瑩

3月中旬，從一場“曼哈頓天際景觀公寓”的海外房產(chǎn)推介會出來后，李涵感覺有些失望。

在這場精心布置的推介活動中，樓盤模型被金黃色射燈映襯得玲瓏剔透，現(xiàn)場還配備了可以實現(xiàn)3D實景動態(tài)看房效果的投影裝置，但那些宣傳片所展現(xiàn)的美國中產(chǎn)階級的生活方式，對李涵并沒有什么吸引力。

“我是沖著廣告里的‘學(xué)區(qū)房才來的。”她對《第一財經(jīng)周刊》說，自己平時工作很忙，能讓她耗費周末一個下午的休息時間、從北京的西城跑到東三環(huán)來參會的動力，也只有和兒子的教育相關(guān)的事情了。

4年前，她賣掉東四環(huán)的大房子買了西城的學(xué)區(qū)房，現(xiàn)在，眼看孩子快要升入初中，自認為經(jīng)濟實力尚可的李涵就盤算著，下一步也許應(yīng)該送兒子出國讀書。而李涵的身邊—這一屋子多為“家長”身份的潛在購房客戶中，有相似想法的不止她一人。

在這場由仲量聯(lián)行舉辦的推介會上，剛一進入客戶提問環(huán)節(jié)，一位年輕媽媽拋出的第一個問題就是關(guān)于樓盤所在地是否有好的學(xué)校，而她的孩子目前還在讀幼兒園。

“我身邊的朋友中，已經(jīng)有人給孩子在國外買了學(xué)區(qū)房，”李涵說，“可選擇的國家和地區(qū)挺多的，不著急，再看看?！崩詈呀?jīng)有了一些經(jīng)驗，此類有關(guān)海外房產(chǎn)的推介會幾乎每個月都會在北上廣深這些一線城市舉行。

以仲量聯(lián)行為代表的房地產(chǎn)咨詢“五大行”，目前都設(shè)立了專門負責(zé)海外住宅項目的事業(yè)部。針對中國買家，“海外學(xué)區(qū)房”的概念總是被著重提及。

“教育是家庭在子女出生以后首先要面對的問題。北京學(xué)區(qū)房已經(jīng)飆升到十幾萬元一平方米，同樣，我們發(fā)現(xiàn)近兩年中國買家對海外學(xué)區(qū)房的需求也是呈井噴式爆發(fā)?！崩铎o在“五大行”之一的戴德梁行的倫敦住宅部任職，她對《第一財經(jīng)周刊》說，眼下“海外房產(chǎn)”項目的熱門投資國家，和中國留學(xué)生的留學(xué)首選目的國重合度非常高。

最熱門的是美國，但與戴德梁行合作的留學(xué)機構(gòu)給出的數(shù)據(jù)顯示，英國在低齡教育上更受國內(nèi)家長的認同。隨著出國留學(xué)的低齡化，很多家長認為，如果在英國接受基礎(chǔ)教育，不僅有助于孩子提前適應(yīng)海外生活，通過參加英國的A-Level考入英國名校的機會也將大大增加。

不過，接觸了很多咨詢者后，李靜發(fā)現(xiàn)，中國買家對于“海外學(xué)區(qū)房”的理解—也就是房產(chǎn)產(chǎn)權(quán)與就讀當(dāng)?shù)孛Ｖg的關(guān)系—存在一些偏差。

海外多數(shù)國家的公立教育資源只面對持有本國綠卡，擁有居留身份的學(xué)生，這意味著，中國買家即使購買了學(xué)區(qū)房也無法就讀當(dāng)?shù)氐墓W(xué)校。在戴德梁行這樣的機構(gòu)眼中，購買海外學(xué)區(qū)房的意義首先是投資，而這類房產(chǎn)投資的價值在于投資的穩(wěn)健性。

“投資者看的無非是兩點，一是投資回報，即租金回報和租售比，房子是否好出租，能不能有一個穩(wěn)定的租金收入；二是看房子二次出售的難易程度，即能否實現(xiàn)最大程度的變現(xiàn)?！崩铎o分析說，基于上面這兩個標準判斷，當(dāng)?shù)氐膶W(xué)區(qū)房肯定有優(yōu)勢，因為本土的買家也想在一個良好的學(xué)區(qū)置業(yè)。

手握一套海外學(xué)區(qū)房，就算不賣只租也是好生意。比如在英國，擁有該國國籍的居民，除了購買學(xué)區(qū)房，只要在某學(xué)區(qū)內(nèi)租住6個月以上，也可以就讀區(qū)域內(nèi)的公立學(xué)校。

“而且歐洲整體的租金回報率都比國內(nèi)高，像英國和美國還會有小幅增長?！崩铎o告訴《第一財經(jīng)周刊》，在她接手的項目中，有越來越多的中國父母，開始把購買海外學(xué)區(qū)房看作一舉兩得減輕子女留學(xué)成本的方式—留學(xué)期間可以住在自己家里；留學(xué)結(jié)束，房子還可以出租或賣掉，未來的投資升值空間正好又能貼補孩子在國外數(shù)年的留學(xué)花費。

今年3月下旬，戴德梁行倫敦住宅部在國內(nèi)主推的一個項目就是位于倫敦金斯頓地區(qū)的學(xué)區(qū)房。

按照宣傳冊的說法，這是一個位于倫敦西南部的傳統(tǒng)富人區(qū)，安全指數(shù)和幸福指數(shù)在全英排名最高，擁有Hampton Wick幼兒學(xué)校、國立重點文法學(xué)校（Grammar School）、Surbition私立高中以及Tiffin男校和Tiffin女校等名校在內(nèi)的總計大約34所公立或私立中小學(xué)。根據(jù)英國教育部的數(shù)據(jù)，就讀Tiffin的學(xué)生，平均每年有1/4能考上牛津和劍橋。

相比就讀英國本地的公立學(xué)校需要辦理本國的居留證或者綠卡，英國的私立學(xué)校對身份要求的門檻要低得多。英國傳統(tǒng)的私立學(xué)校，包括頂尖的私立學(xué)校和國際學(xué)校對海外留學(xué)生開放的政策是，只需符合學(xué)校入學(xué)的標準和條件，加上有足夠的經(jīng)濟能力支付學(xué)費，辦留學(xué)簽證即可。美國、加拿大、澳大利亞等主要留學(xué)目的國的政策也大致相同。

所以意料之中的，這次在上海、北京和深圳舉辦的推介會最終收獲了來自中國買家的熱烈反響，整個項目僅通過推介會就賣掉了50%的量。

在與北上廣深的客戶的長期接觸中，李靜發(fā)現(xiàn)了一個有趣的現(xiàn)象：上海的買家最具前瞻性、也愿意走出去，但購買小戶型的人居多；北京的買家數(shù)量雖然不多，但以大額買家為主；深圳因為靠近香港，市場消息相對透明，客戶有很好的投資意識，在幾個一線城市中擁有最多的潛力購買者。

2014年12月，美國國際教育研究中心發(fā)布的一份報告顯示：該年度中國赴美留學(xué)的本科生數(shù)量第一次超過了研究生，呈現(xiàn)出低齡化的趨勢，高中生、初中生、小學(xué)生的占比正在快速崛起，突破20%。

因此，在那些主營海外留學(xué)或房產(chǎn)置業(yè)項目的商業(yè)機構(gòu)的眼中，2014年是具有標志性意義的一年。

龐大的留學(xué)生數(shù)量和留學(xué)周期的延長，讓一些創(chuàng)業(yè)公司也看到了其中的機會。

主打“為留學(xué)生尋找海外的家”的概念，印健坤在2015年創(chuàng)立了一個留學(xué)房產(chǎn)電商平臺—異鄉(xiāng)好居。創(chuàng)業(yè)前，印健坤工作于教育培訓(xùn)機構(gòu)新東方，擔(dān)任集團助理副總裁。

異鄉(xiāng)好居的產(chǎn)品于2015年年底上線，初期的主要業(yè)務(wù)是做留學(xué)房產(chǎn)租賃，但是在客戶的要求下，2016年5月它上線了學(xué)區(qū)房買賣服務(wù)，與海外的大型房地產(chǎn)上市公司合作，同時在英國、美國、加拿大、澳大利亞、新西蘭和日本等留學(xué)熱門國家落地門店，并獲得了當(dāng)?shù)氐姆慨a(chǎn)經(jīng)紀牌照。

印健坤將購置海外學(xué)區(qū)房視作國內(nèi)中產(chǎn)階級的消費升級，但他并不認同這是一種“投資”。

“在中國，人們對教育資源的需求遠遠大于優(yōu)質(zhì)教育資源的供給。這就必然導(dǎo)致中國老百姓的消費升級?！庇〗±ふJ為，中國學(xué)生到海外留學(xué)相當(dāng)于采購海外的優(yōu)質(zhì)教育，是消費升級的表現(xiàn)，買海外學(xué)區(qū)房本質(zhì)上還是消費，是為了孩子能夠接受更高級更優(yōu)質(zhì)的教育資源形成的消費。

印健坤的發(fā)現(xiàn)是，中國父母對海外學(xué)區(qū)房需求的增加主要來自于中國留學(xué)生的低齡化，年紀小的孩子往往需要父母陪讀，這類家庭是購買海外學(xué)區(qū)房的“剛需”人群。

“把匯率計算進去，漲幅有限，論投資收益跟中國的房價比起來差遠了。這是那些從投資角度出發(fā)的海外房產(chǎn)中介很難自圓其說的原因?！庇〗±Α兜谝回斀?jīng)周刊》表示，國外的房地產(chǎn)有幾百年的發(fā)展歷史，市場競爭非常充分，所以國外的房價雖然也有暴漲暴跌的概率，但是這個概率很低，所以他堅持認為“投資海外學(xué)區(qū)房是個偽命題”。

不可否認，購置海外學(xué)區(qū)房的成本相比國內(nèi)一線城市更低。異鄉(xiāng)好居平臺上成交的房子，總價最低的只有五六十萬元人民幣，那是英國特有的一種只出售給學(xué)生的學(xué)生公寓，所以總價較低，不可以貸款。而根據(jù)戴德梁行倫敦住宅部的數(shù)據(jù)，由該公司代理的倫敦的房產(chǎn)成交均價在70萬英鎊左右（約合605萬元人民幣）。

身在加拿大的留學(xué)生孫志鵬也是因為價格的原因購置了位于多倫多北部的Richmond Hill的學(xué)區(qū)房。

孫志鵬今年30歲，大學(xué)畢業(yè)后一直在北京工作，先是在國企，后來成為一名IT行業(yè)的自由職業(yè)者，幾年下來他攢了一些錢，但面對北京當(dāng)下的房價，想在北京置業(yè)幾乎不可能。

加之孫志鵬沒有北京戶口，他對這個城市一直缺乏歸屬感。剛好他的表姐一家已經(jīng)移民加拿大，這促使他有了一個新想法，“索性也去那邊讀個書，然后看看有沒有機會移民?！?/p>

說這話的時候，他在Richmond Hill購置的房子已經(jīng)進入裝修尾聲。這是一棟大約300平方米的獨棟，帶車庫和地下室，2016年購買時總價約600萬元人民幣。

孫志鵬的表姐在當(dāng)?shù)負碛胁恢挂惶追慨a(chǎn)，借助表姐的經(jīng)驗，孫志鵬看房時從一開始就集中在“學(xué)區(qū)房”上，他覺得除了將來自己的孩子可以就讀公立學(xué)校，即便移民沒能成功，學(xué)區(qū)房也更容易增值和出手。在他購買房產(chǎn)的Richmond Hill地區(qū)，華人占據(jù)總?cè)丝诘?0%，孫志鵬的房子入手大半年后，該地區(qū)的房價已經(jīng)漲了25%。不過當(dāng)?shù)厝似毡檎J為，是華人自己炒高了當(dāng)?shù)氐姆績r。

據(jù)孫志鵬介紹，加拿大對于購房者的簽證情況沒有過多要求，只要你的資料能夠貸款就可以在當(dāng)?shù)刭I房。因為此前沒有在當(dāng)?shù)氐男庞糜涗洠瑢O志鵬申請的是中國銀行的貸款。

“對沒有身份的購房者唯一不同的要求，是首付比本國人多15%，我們是從35%起步。”孫志鵬告訴《第一財經(jīng)周刊》。

2016年年底，中國國家外匯管理局加強了對個人年度購匯額度使用情況的監(jiān)測。針對內(nèi)地居民在商業(yè)銀行換取外匯的監(jiān)管要求變得更加嚴格，除了要詳細填寫購買外匯的用途，用于海外投資的換匯也受到了嚴格限制，其中，直接投資海外房地產(chǎn)被列為“明確禁止”。

外匯管制的收緊，使得代理海外房產(chǎn)的商業(yè)機構(gòu)變得審慎很多，一種普遍的做法是撇清自己的身份，表示自己作為房產(chǎn)中介只提供房產(chǎn)方面的服務(wù)，至于購匯，是需要客戶自己和銀行想辦法的事情。

“我們作為中介，主要負責(zé)提供咨詢和協(xié)調(diào)像律師、銀行、開發(fā)商這些第三方。”李靜介紹，戴德梁行在其中提供全程的咨詢和評估服務(wù)。同時她強調(diào)，海外住宅業(yè)務(wù)目前也并非公司在中國最主要的業(yè)務(wù)條線。

由五大行代理的海外房產(chǎn)以期房為主，購買這類房子買方需要預(yù)先向開發(fā)商支付定金，接著由律師介入審核買家遞交的個人信息、身份證明和銀行流水等證明材料，買家需要在28天之內(nèi)支付10%的首付款，然后交換合同。依照合同，項目完成前期買家需支付30%到40%的房款，尾款在項目完工后支付，需要貸款的則需要在項目完工前6到9個月向銀行提交貸款申請。

對于熱情的中國買家而言，外匯管制的收緊在小幅度造成市場恐慌的同時，也激發(fā)了國內(nèi)的海外投資熱潮。作為中介，李靜明顯感覺到一批持觀望態(tài)度的投資者，正在加快海外投資的決策速度。

孫志鵬買房的時候外匯管制還不像時下這般嚴格，作為“過來人”，他暗示上有政策、下有對策，對購房者來說規(guī)避的辦法總是有的。

不過中國買家應(yīng)當(dāng)知道，在海外購買房產(chǎn)并不像在國內(nèi)買房，交付完錢款就能坐等收租或升值一般一勞永逸。在美國，每年的地稅、房屋維修費、房產(chǎn)稅以及各種保險加起來是一筆很大的開支，如果不是自住，如此高昂的持有成本從投資的角度而言并沒有什么優(yōu)勢。而李靜也承認，英國的房產(chǎn)雖然不需要支付房產(chǎn)稅，但每年要支付物業(yè)費和地租。

據(jù)聯(lián)合國教科文組織2016年的最新數(shù)據(jù)，中國是全球最大的留學(xué)生來源國，留學(xué)生人數(shù)接近排名第二的印度的4倍。留學(xué)目的國顯然不愿意放棄獲取優(yōu)質(zhì)學(xué)生以及他們身上附帶的商業(yè)機會。

作為留學(xué)熱門國家之一，澳大利亞在2016年5月發(fā)布新的留學(xué)政策，澳洲的公立中小學(xué)面向中國人開放，對于留學(xué)生的父母，澳大利亞政府會發(fā)放陪讀簽證。

“這意味著不用移民，中國留學(xué)生也可以享受到澳洲的優(yōu)質(zhì)公立教育，”印健坤說，“既然澳大利亞的口子開了，我想加拿大、美國、英國也是時間問題?！?/p>

因為多年從事留學(xué)服務(wù)相關(guān)工作，他認為澳洲相關(guān)政策在短期內(nèi)重新收緊的可能性不大，因為澳洲的實業(yè)比較少，需要外來人口帶動整體經(jīng)濟。

“如果中國人到澳洲買了房子就走了，對當(dāng)?shù)亟?jīng)濟沒什么幫助，反而會炒高澳洲的房價。但是一個人在澳洲生活，要么會給當(dāng)?shù)靥峁﹦趧恿?，要么會?chuàng)業(yè)，幫助本地解決就業(yè)問題?！庇〗±ふf。

澳大利亞的利好政策讓溫小天堅定了送孩子去澳洲讀書的信念。北京的天價學(xué)區(qū)房讓她望而卻步，她8歲的兒子目前就讀于東城區(qū)一所普通小學(xué)。

“空氣清新，碧海藍天，生活的壓力沒有那么大?！比ツ?，一次全家出動的澳大利亞自駕游讓她產(chǎn)生了把孩子送去澳洲讀書的想法。但了解到中國留學(xué)生即便可以就讀公立學(xué)校，學(xué)費的價格卻要比當(dāng)?shù)氐膶W(xué)生高出很多，溫小天便決定要辦移民。

“考慮再三，我們家只有我最適合考試。”可憐天下父母心，溫小天已經(jīng)報了一個雅思培訓(xùn)班，和一群十五六歲的孩子們一起準備考試。一旦移民成功，不僅孩子上公立學(xué)校不用花錢，買學(xué)區(qū)房時可選擇的余地也要大得多。即便現(xiàn)在辛苦一點，她覺得也值得。

“我兒子聽說要搬去澳大利亞一開始很不開心，說沒有他認識的小朋友，也聽不懂當(dāng)?shù)厝苏f的話，”溫小天說，“我告訴他，澳洲沒有家庭作業(yè)，他就很開心地答應(yīng)了?！?