明國(guó)芬

摘 要：本文重點(diǎn)介紹了油田礦區(qū)物業(yè)管理定位，分析了油田礦區(qū)物業(yè)管理的現(xiàn)狀，對(duì)下步改進(jìn)油田物業(yè)管理發(fā)展的對(duì)策進(jìn)行了初步的探索思考，對(duì)今后改進(jìn)油田礦區(qū)物業(yè)管理發(fā)展的具有一定的指導(dǎo)價(jià)值。

關(guān)鍵詞：油田礦區(qū) 物業(yè)管理 現(xiàn)狀 改進(jìn)管理 對(duì)策

1 油田礦區(qū)物業(yè)管理定位

目前，礦區(qū)在油田的定位不是很明確。油田把礦區(qū)定位于真正意義上的經(jīng)濟(jì)實(shí)體和市場(chǎng)主體。從目前的實(shí)際運(yùn)行情況看，礦區(qū)依舊帶有濃重的計(jì)劃經(jīng)濟(jì)的特點(diǎn)，還保留著計(jì)劃經(jīng)濟(jì)體制的許多痕跡。礦區(qū)在用工制度、資金運(yùn)作等方面沒(méi)有充分的自主權(quán)，無(wú)法建立起適應(yīng)自身業(yè)務(wù)特點(diǎn)和市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)需求的經(jīng)營(yíng)管理體制。油田礦區(qū)除了物業(yè)管理、醫(yī)療衛(wèi)生等主業(yè)外，還承擔(dān)著市政設(shè)施維護(hù)、富余人員安置、油田子女就業(yè)、居民文化建設(shè)、維護(hù)社會(huì)穩(wěn)定等方面工作。這種管理體制和職能定位，與企業(yè)追求利潤(rùn)最大化的目標(biāo)是相悖的。就物業(yè)管理方面來(lái)講，油田礦區(qū)的物業(yè)管理企業(yè)與社會(huì)上的物業(yè)管理企業(yè)相比，在管理職能、人員結(jié)構(gòu)、運(yùn)作方式等方面也都存在著較大差別。

2 油田礦區(qū)物業(yè)管理的現(xiàn)狀

近年來(lái)，油田礦區(qū)物業(yè)管理有了長(zhǎng)足的發(fā)展，服務(wù)領(lǐng)域不斷擴(kuò)大，服務(wù)水平逐步提高，職工群眾居住環(huán)境日益改善，成績(jī)有目共睹，但是，由于受計(jì)劃經(jīng)濟(jì)、福利觀念和傳統(tǒng)思想的影響，礦區(qū)系統(tǒng)也自然而然的形成了依賴(lài)成本生存，靠補(bǔ)貼過(guò)日子的局面，自身創(chuàng)收能力不足，造血功能差。之所以形成這種現(xiàn)狀，既有歷史的原因，也有企業(yè)轉(zhuǎn)型過(guò)渡中出現(xiàn)的新問(wèn)題、新原因。經(jīng)過(guò)調(diào)查分析，這種現(xiàn)狀主要是因?yàn)椤叭齻€(gè)沖突”造成的。

（1）體制與機(jī)制的沖突。體制決定機(jī)制。由于油田企業(yè)正處于計(jì)劃經(jīng)濟(jì)向市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的轉(zhuǎn)換時(shí)期，管理體制明顯帶有計(jì)劃經(jīng)濟(jì)的色彩，這就在很大程度上決定了運(yùn)行機(jī)制、管理機(jī)制等也要受到計(jì)劃經(jīng)濟(jì)的影響。

（2）機(jī)制與思路的沖突。運(yùn)行機(jī)制在受管理體制影響的同時(shí)，也必然影響著干部職工的思想觀念和工作方式。礦區(qū)特別是物業(yè)管理系統(tǒng)經(jīng)過(guò)不斷的探索，社會(huì)化的發(fā)展方向已經(jīng)明確，市場(chǎng)化的工作思路也已確定，但結(jié)合油田實(shí)際情況來(lái)看，這種發(fā)展思路與現(xiàn)行機(jī)制之間還存在諸多不適應(yīng)，很多問(wèn)題和深層次的矛盾還需要進(jìn)一步解決。市場(chǎng)機(jī)制、競(jìng)爭(zhēng)機(jī)制不規(guī)范，管理和專(zhuān)業(yè)人才匱乏等是阻礙礦區(qū)實(shí)現(xiàn)發(fā)展目標(biāo)的主要問(wèn)題。

〔3〕思路與運(yùn)營(yíng)的沖突。工作目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)，在于扎扎實(shí)實(shí)的抓好落實(shí)。近年來(lái)，居民對(duì)礦區(qū)工作的滿(mǎn)意率呈下降趨勢(shì)，認(rèn)為礦區(qū)的服務(wù)水平與以前相比下降了.這也是礦區(qū)系統(tǒng)普遍存在的現(xiàn)實(shí)問(wèn)題。居民反映最強(qiáng)烈的問(wèn)題就是屋面防水、室內(nèi)排污管線、墻體維修等。據(jù)初步統(tǒng)計(jì)，礦區(qū)就有4200多戶(hù)的室內(nèi)排污管線急改造，90棟樓房7.2萬(wàn)平方米的屋面需要防水，63棟計(jì)2.4萬(wàn)平方米的樓房墻體需要維修。雖然協(xié)調(diào)了一部分資金用于維修，但仍難以滿(mǎn)足居民的強(qiáng)烈需求。

強(qiáng)化自身造血功能、促進(jìn)礦區(qū)不斷發(fā)展也是主要工作目標(biāo)。由于油田物業(yè)管理發(fā)展時(shí)間較短，多元經(jīng)濟(jì)項(xiàng)目起步較晚，沒(méi)有真正形成有規(guī)模的家政服務(wù)業(yè)，服務(wù)業(yè)發(fā)展不平衡，服務(wù)水平低.服務(wù)內(nèi)容單一，服務(wù)范圍和覆蓋面狹窄，大部分以餐飲、娛樂(lè)為主，缺乏有特色、規(guī)范化、上檔次、上規(guī)模的典范，遠(yuǎn)不能滿(mǎn)足礦區(qū)居民多方面、多層次需要。

3 改進(jìn)油田物業(yè)管理的對(duì)策思考

3.1 管理局要給予政策上的扶持和經(jīng)濟(jì)上的支持

目前的物業(yè)管理普遍存在著職責(zé)不清、交叉管理等問(wèn)題，應(yīng)按照國(guó)家有關(guān)法規(guī)政策。結(jié)合油田實(shí)際，界定社會(huì)職能與物業(yè)管理職能的范圍.為物業(yè)管理減輕不必要的負(fù)擔(dān)，對(duì)目前物業(yè)管理中難度最大的收費(fèi)問(wèn)題，管理局應(yīng)出臺(tái)一些管理措施，對(duì)物業(yè)管理的發(fā)展給子政策上的支持。在市政建設(shè)管理與服務(wù)方面，應(yīng)明晰范圍、區(qū)分責(zé)任，物業(yè)公司只負(fù)責(zé)管理小區(qū)內(nèi)水電氣暖管道線路等入戶(hù)部分，而戶(hù)外部分則應(yīng)由各相關(guān)專(zhuān)業(yè)公司與物業(yè)公司協(xié)商.實(shí)施委托管理，物業(yè)公司提取相應(yīng)管理費(fèi)。其次，礦區(qū)存量資產(chǎn)普遍存在設(shè)備老化，技術(shù)落后.盈利能力不強(qiáng)，維修成本連年遞增等問(wèn)題。在這方面，礦區(qū)又沒(méi)有能力自行進(jìn)行資產(chǎn)改造和投入，這無(wú)疑制約了礦區(qū)經(jīng)濟(jì)總量的積累和擴(kuò)張。

3.2 立足于油田內(nèi)部，積極培育內(nèi)部物業(yè)管理市場(chǎng)

油田物業(yè)管理企業(yè)從根本上來(lái)講，還是要以油田內(nèi)部市場(chǎng)為主，要抓好內(nèi)部市場(chǎng)的服務(wù)，經(jīng)營(yíng)好內(nèi)部的物業(yè)管理.這是油田物業(yè)管理生存與發(fā)展的根本。在經(jīng)背內(nèi)部市場(chǎng)上，油田的物業(yè)管理企業(yè)必須要改變管理物業(yè)的舊有觀念，轉(zhuǎn)變?yōu)榻?jīng)營(yíng)物業(yè)，不能將著眼點(diǎn)僅限于收取有限的物業(yè)管理費(fèi)中，而應(yīng)該廣開(kāi)思路，適應(yīng)市場(chǎng)的需要，適應(yīng)當(dāng)前油田居民的需求，做到管理物業(yè)和經(jīng)營(yíng)物業(yè)兼容并行，將物業(yè)管理與物業(yè)經(jīng)營(yíng)融為一體。在做好物業(yè)管理工作的同時(shí).應(yīng)積極策劃、實(shí)施物業(yè)經(jīng)營(yíng)方案.發(fā)揮每一平方米物業(yè)的增效潛力，將物業(yè)管理從一般維護(hù)、運(yùn)行階段提升到對(duì)管轄物業(yè)全過(guò)程的營(yíng)銷(xiāo)、服務(wù)和管理層面.將服務(wù)眼光放大到物業(yè)長(zhǎng)壽命商品的整體去統(tǒng)一考慮、安排，從而為居民提供更為全面的服務(wù)。

3.3 進(jìn)一步規(guī)范企業(yè)結(jié)構(gòu)，完善管理體制

油田物業(yè)管理企業(yè)要想走上良性發(fā)展的軌道，首先，應(yīng)改革現(xiàn)行的管理體制和運(yùn)行機(jī)制。國(guó)務(wù)院頒布的《物業(yè)管理?xiàng)l例》中規(guī)定：從事物業(yè)管理活動(dòng)的企業(yè)應(yīng)當(dāng)具有獨(dú)立的法人資格。只有具備了法人資格，礦區(qū)才能成為市場(chǎng)的主體，才能參與市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)。其次，物業(yè)管理企業(yè)要從實(shí)際出發(fā)，科學(xué)設(shè)崗，合理配置人員，應(yīng)依照國(guó)家建設(shè)部有關(guān)標(biāo)準(zhǔn)，對(duì)物業(yè)管理公司和小區(qū)物業(yè)管理站實(shí)行“定崗、定員、定職責(zé)、定報(bào)酬”的勞動(dòng)分配制度，只有這樣，才能明確服務(wù)范圍，分清服務(wù)責(zé)任，才能實(shí)現(xiàn)精細(xì)化管理。三是要建立質(zhì)量管理體系，進(jìn)一步強(qiáng)化管理。物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)引入國(guó)際質(zhì)量管理體系，在物業(yè)管理中實(shí)行規(guī)范管理、標(biāo)準(zhǔn)化服務(wù)，使物業(yè)管理的每一項(xiàng)工作、每一個(gè)環(huán)節(jié)都有章可循，有法可依，為物業(yè)管理的可持續(xù)發(fā)展提供保障。

3.4 大力發(fā)展服務(wù)業(yè)等多元經(jīng)濟(jì)

油田物業(yè)管理企業(yè)在做好自身管理與服務(wù)的同時(shí)，應(yīng)大力發(fā)展迎合居民消費(fèi)需求的家政服務(wù)、商業(yè)服務(wù)、餐飲服務(wù)等行業(yè)，以服務(wù)業(yè)促進(jìn)物業(yè)管理企業(yè)的發(fā)展。應(yīng)充分利用油田主營(yíng)產(chǎn)業(yè)效益好的機(jī)遇，利用物業(yè)管理的地域優(yōu)勢(shì)，廣泛調(diào)研、研究居民的各種消費(fèi)需求，以家政服務(wù)為龍頭，為居民提供特色服務(wù)、衍生性服務(wù)，如：家庭保潔、家庭裝飾服務(wù)業(yè)、養(yǎng)老服務(wù)業(yè)、餐飲服務(wù)業(yè)、病房陪護(hù)服務(wù)等；應(yīng)依托物業(yè)管理優(yōu)勢(shì)，以提供設(shè)備、組織活動(dòng)、辦公服務(wù)、知識(shí)培訓(xùn)、業(yè)務(wù)介紹、中介服務(wù)等形式，創(chuàng)建新的服務(wù)項(xiàng)目，開(kāi)辟新的服務(wù)領(lǐng)域；以油田主體的經(jīng)營(yíng)增長(zhǎng)為需求，建立和發(fā)展一批技術(shù)、生產(chǎn)、信息、生活等服務(wù)性企業(yè)，開(kāi)發(fā)投資少、見(jiàn)效快的項(xiàng)目，達(dá)到低投入、高產(chǎn)出，實(shí)現(xiàn)礦區(qū)經(jīng)濟(jì)的快速增長(zhǎng)。

4 結(jié)束語(yǔ)

當(dāng)前，油田礦區(qū)的物業(yè)管理企業(yè)既面臨著機(jī)遇，又面臨著挑戰(zhàn)，要想實(shí)現(xiàn)新的發(fā)展，一方面管理局必須給予足夠的支持，使物業(yè)管理企業(yè)逐步走向正規(guī)化、專(zhuān)業(yè)化、持續(xù)化發(fā)展的道路；另一方面物業(yè)管理企業(yè)必須堅(jiān)持市場(chǎng)化經(jīng)營(yíng)的方向，內(nèi)強(qiáng)管理，外拓市場(chǎng)，充分發(fā)掘內(nèi)在潛力，利用現(xiàn)有優(yōu)勢(shì)和資源，積極發(fā)展家政服務(wù)為主的多元經(jīng)濟(jì)，努力拓寬生存空間，才能有更大的發(fā)展。