宋聰

摘要：資金是一個(gè)企業(yè)生存發(fā)展的動(dòng)力，因此融資自然成為企業(yè)所關(guān)注的關(guān)鍵問(wèn)題，房地產(chǎn)行業(yè)是資金密集型行業(yè)，資金是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的生命線。國(guó)家頻繁出臺(tái)一系列政策、法規(guī)加大了對(duì)我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的調(diào)控力度，因此在控制房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)的同時(shí)，如何拓寬房地產(chǎn)融資渠道，創(chuàng)新融資方式，以緩解房地產(chǎn)的資金需求壓力，成為急迫需要研究的問(wèn)題。本文結(jié)合秦皇島順馳房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司實(shí)際的融資狀況，應(yīng)用相關(guān)理論通過(guò)調(diào)查法和比較法，對(duì)企業(yè)融資面臨的問(wèn)題提出相應(yīng)對(duì)策。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)企業(yè)；融資渠道；融資方式

近年來(lái)，我國(guó)的房地產(chǎn)行業(yè)蓬勃發(fā)展，逐步的成為社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的活躍細(xì)胞，并在社會(huì)經(jīng)濟(jì)中發(fā)揮著不可替代的功能和作用。而在全球金融危機(jī)、全球經(jīng)濟(jì)疲軟的大背景下，伴隨著金融風(fēng)暴的侵襲，我國(guó)出口受阻、消費(fèi)市場(chǎng)萎靡，生產(chǎn)成本提高，融資本就是困擾企業(yè)的大問(wèn)題，在這樣的形勢(shì)下對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)來(lái)說(shuō)更是雪上加霜。因此，如何拓寬房地產(chǎn)融資渠道，創(chuàng)新融資方式，以緩解房地產(chǎn)的資金需求壓力，成為急迫需要研究的問(wèn)題。

秦皇島順馳房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司成立于2001年12月，現(xiàn)注冊(cè)資本三億元，現(xiàn)有固定職工270人，經(jīng)過(guò)多年努力，現(xiàn)已形成開(kāi)發(fā)、建筑、物業(yè)管理一條龍的集團(tuán)模式，逐漸確立了在房地產(chǎn)行業(yè)的競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)，已經(jīng)躋身秦皇島地區(qū)民營(yíng)企業(yè)排名前10之列。

一、秦皇島順馳房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司存在的融資困境與難題

（一）償債能力低，融資成本高

內(nèi)源融資是指企業(yè)依靠自身原始積累來(lái)滿(mǎn)足未來(lái)發(fā)展的資金需求，資金來(lái)源主要是企業(yè)未分配利潤(rùn)、速動(dòng)資產(chǎn)、留存收益等。從秦皇島順馳房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司整體規(guī)模研究結(jié)果看，內(nèi)源融資仍是該企業(yè)重要的融資途徑。但由于多企業(yè)留利不足，自我積累意識(shí)較差、自有資金來(lái)源有限等限制因素及企業(yè)快速擴(kuò)張的強(qiáng)烈愿望使內(nèi)源融資無(wú)法完全滿(mǎn)足企業(yè)的強(qiáng)大的融資需求。當(dāng)前，企業(yè)已經(jīng)進(jìn)入了快速發(fā)展的軌道，企業(yè)在完成了原始積累之后正面臨著二次創(chuàng)業(yè)，使得企業(yè)對(duì)資金的需求越來(lái)越迫切，融資量不足的問(wèn)題極大制約了企業(yè)的發(fā)展。

（二）信息不對(duì)稱(chēng)，貸款難度大，融資渠道少

在貸款過(guò)程中，當(dāng)擁有不完全信息的一方無(wú)法客觀觀察到另一方的行動(dòng)，或者無(wú)法準(zhǔn)確獲知另一方的全面信息時(shí)，就會(huì)出現(xiàn)“不對(duì)稱(chēng)信息”的情況，從而有可能產(chǎn)生逆向選擇和道德風(fēng)險(xiǎn)。企業(yè)借款者總是擁有一些不為外部的放貸者所知的有關(guān)企業(yè)內(nèi)部經(jīng)營(yíng)活動(dòng)和財(cái)務(wù)活動(dòng)的信息，并利用這種信息上的優(yōu)勢(shì)在事先的合同簽訂中隱瞞不利的財(cái)務(wù)狀況，在事后的資金使用中違背還貸的多項(xiàng)條款，銀行作為資金供給者較資金需求者而言，無(wú)法真實(shí)、客觀地了解投資項(xiàng)目成功的概率和償還貸款的可能性，繼而造成企業(yè)獲得貸款的進(jìn)而不斷減少。

因?yàn)槠髽I(yè)信息的不透明化，導(dǎo)致企業(yè)在融資時(shí)，外部方面也存在了一些問(wèn)題：⑴政策支持乏力，融資渠道單一；⑵信息不對(duì)稱(chēng)，土地交易波動(dòng)過(guò)大。

二、解決秦皇島順馳房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司的融資困境的對(duì)策

（一）努力建立和發(fā)展多元化的融資渠道

首先，在堅(jiān)持“效益優(yōu)先"的原則下，企業(yè)與銀行、擔(dān)保公司建立長(zhǎng)久的合作關(guān)系。依照企業(yè)不同的發(fā)展階段，企業(yè)財(cái)務(wù)部設(shè)置專(zhuān)人針對(duì)企業(yè)和銀行的最新政策制定融資計(jì)劃。再次，企業(yè)財(cái)務(wù)人員應(yīng)嚴(yán)格遵守我國(guó)財(cái)務(wù)制度，依據(jù)銀行給出的各項(xiàng)信用指標(biāo)對(duì)企業(yè)的財(cái)務(wù)狀況進(jìn)行分析，實(shí)行內(nèi)部評(píng)級(jí)制度。建立一套適合企業(yè)自己的信用評(píng)價(jià)指標(biāo)體系。

（二）利用預(yù)收賬款提高企業(yè)自身的償債能力

商業(yè)信用融資是指商品交易中由于延期付款或預(yù)收貨款所形成的企業(yè)間的一種借貸關(guān)系，是企業(yè)之間發(fā)生的一種信用關(guān)系。商業(yè)信用產(chǎn)生予商品交換之中，屬于一種自發(fā)性籌資。它包括應(yīng)付賬款、預(yù)付賬款、應(yīng)付票據(jù)及合資經(jīng)營(yíng)等。其主要特點(diǎn)有：⑴籌資便利。⑵籌資成本低。⑶限制條件少。

秦皇島順馳房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司可依靠預(yù)售房款來(lái)緩解各項(xiàng)規(guī)費(fèi)、配套費(fèi)及工程墊款等各方的壓力。利用預(yù)收賬款可對(duì)房地產(chǎn)公司的償債能力產(chǎn)生優(yōu)化的作用，因?yàn)橥恋貎r(jià)格有很大的市場(chǎng)波動(dòng)性，預(yù)售房地產(chǎn)可以用客戶(hù)的資金建房，同時(shí)也完成了房屋的銷(xiāo)售工作，既售房又籌資，資金來(lái)源既無(wú)息又安全。

（三）加入信用數(shù)據(jù)庫(kù)，提高企業(yè)信息公開(kāi)度

加入到企業(yè)信用等級(jí)評(píng)估體系，切實(shí)考慮秦皇島順馳房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司貸款規(guī)模小、頻率高、流轉(zhuǎn)快、周轉(zhuǎn)難以準(zhǔn)確預(yù)測(cè)、逾期可能性相對(duì)較高等突出特點(diǎn)，強(qiáng)調(diào)實(shí)地檢查、數(shù)據(jù)分析，通過(guò)重點(diǎn)掌握和隨時(shí)獲取企業(yè)的貸款使用、存貸增減、貸款回籠等全方位情況。將企業(yè)信用資料建立檔案，為企業(yè)征信系統(tǒng)的建立和維護(hù)提供必要的補(bǔ)充信息，從而可以更方便更快捷的獲得融資資金。

三、結(jié)論

企業(yè)融資難問(wèn)題是一個(gè)世界范圍內(nèi)的棘手問(wèn)題，世界各國(guó)都在努力尋求解決之道，然而問(wèn)題的解決并不是一朝一夕，單一方面的努力就可以實(shí)現(xiàn)的，需要社會(huì)、政府、銀行等金融機(jī)構(gòu)、擔(dān)保機(jī)構(gòu)、資本市場(chǎng)、中介機(jī)構(gòu)以及企業(yè)多方面的合作。

參考文獻(xiàn)：

[1]曾姝，廖靜.“創(chuàng)新房地產(chǎn)融資方式的思考”[J].價(jià)格月刊，2008.

[2]千蘭.“從美國(guó)次級(jí)抵押貸款風(fēng)險(xiǎn)控制談我國(guó)房地產(chǎn)融資優(yōu)化”[J].財(cái)會(huì)月刊，2008.[3]孫芳樺.“房地產(chǎn)公司資本結(jié)構(gòu)影響因素實(shí)證研究”[J].企業(yè)技術(shù)開(kāi)發(fā)，2008.

[4]蘭峰，雷鵬.“房地產(chǎn)行業(yè)最優(yōu)資本結(jié)構(gòu)影響因素實(shí)證研究”[J].財(cái)會(huì)月刊，2008.

[5]巴曙松.“ 防止中小企業(yè)融資難度重新加大”[J].中國(guó)中小企業(yè)，2010.