徐倩瑩

【摘 要】我國老齡化社會的到來促進了養(yǎng)老物業(yè)服務(wù)的產(chǎn)生。物業(yè)服務(wù)和養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)的結(jié)合對物業(yè)管理企業(yè)的全面預(yù)算管理提出了新的要求。本文從全面預(yù)算對養(yǎng)老物業(yè)服務(wù)的積極意義出發(fā)，分析當前物業(yè)管理企業(yè)全面預(yù)算存在的問題及其產(chǎn)生的原因，運用文獻研究法，探討如何建立完善基于養(yǎng)老物業(yè)服務(wù)的全面預(yù)算管理體系。

【關(guān)鍵詞】養(yǎng)老物業(yè)服務(wù)；全面預(yù)算；預(yù)算管理

據(jù)相關(guān)調(diào)查顯示，我國已進入老年化快速發(fā)展時期。根據(jù)統(tǒng)計，到2020年底，我國60歲以上人口將高達2.4億，占總?cè)丝诘?6%。這一發(fā)展態(tài)勢，對我國養(yǎng)老模式帶來新挑戰(zhàn)。當前，我國養(yǎng)老主要分為家庭養(yǎng)老和居家養(yǎng)老兩種模式。結(jié)合場所、信譽、信息、人員的優(yōu)勢，物業(yè)服務(wù)參與居家養(yǎng)老勢在必行。

為了更好實現(xiàn)養(yǎng)老物業(yè)服務(wù)，物業(yè)管理企業(yè)需建立完善基于養(yǎng)老物業(yè)服務(wù)的全面預(yù)算管理體系。全面預(yù)算管理是物業(yè)管理企業(yè)實施其戰(zhàn)略目標的保證之一，是提高物業(yè)管理企業(yè)經(jīng)營績效的有效途徑。

一、當前物業(yè)管理企業(yè)全面預(yù)算管理存在問題及其原因分析

（一）預(yù)算編制

預(yù)算編制是全面預(yù)算的起點，它能優(yōu)化配置物業(yè)管理企業(yè)的所有資源，根據(jù)物業(yè)管理企業(yè)的戰(zhàn)略目標整合其資金流、信息流和物質(zhì)流，提高物業(yè)管理企業(yè)的經(jīng)營效益。

當今物業(yè)管理企業(yè)的工作重點是維護社區(qū)治安、延長社區(qū)設(shè)施的使用壽命和解決住戶的疑難問題。因為社區(qū)養(yǎng)老還沒普及，所以養(yǎng)老物業(yè)服務(wù)一直被忽略，大部分物業(yè)管理企業(yè)在進行預(yù)算編制時并沒有考慮養(yǎng)老物業(yè)服務(wù)。隨著老齡化社會的到來，物業(yè)管理企業(yè)需積極拓展業(yè)務(wù)，提供針對老年人的個性化物業(yè)服務(wù)。在進行預(yù)算編制時，優(yōu)化配置養(yǎng)老物業(yè)服務(wù)的資源。

（二）預(yù)算執(zhí)行

預(yù)算執(zhí)行不到位，會直接影響全面預(yù)算實施的效果。養(yǎng)老物業(yè)服務(wù)沒得到物業(yè)管理企業(yè)的重視，我國目前也沒有先行者的經(jīng)驗借鑒，在預(yù)算執(zhí)行過程中，養(yǎng)老物業(yè)部門缺乏參與度，只能對財務(wù)預(yù)算實行事后控制。預(yù)算執(zhí)行力度弱，部門參與度低，部門的費用支出超標，全面預(yù)算形同虛設(shè)，戰(zhàn)略目標難以實現(xiàn)。

（三）預(yù)算考核

預(yù)算考核給完善新預(yù)算方案提供參考，預(yù)算考核能提高物業(yè)管理企業(yè)各部門參與積極度，引導(dǎo)各部門根據(jù)全面預(yù)算計劃各司其職，相互配合。但養(yǎng)老物業(yè)屬于新生事物，因為物業(yè)管理企業(yè)缺乏養(yǎng)老物業(yè)的預(yù)算考核標準等參考依據(jù)，預(yù)算考核的作用被進一步削弱，最終導(dǎo)致養(yǎng)老物業(yè)服務(wù)質(zhì)量難以提高。

二、如何建立完善基于養(yǎng)老物業(yè)服務(wù)的全面預(yù)算管理體系

（一）提高預(yù)算編制的有效性

1.明確全面預(yù)算目標

全面預(yù)算的目標是增強企業(yè)的市場應(yīng)變能力，對企業(yè)的資金運用進行監(jiān)督和考核。因應(yīng)老齡化社會的出現(xiàn)，物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)為居家養(yǎng)老的老人提供養(yǎng)老物業(yè)服務(wù)，如家居清潔、體檢預(yù)約等。由此可見，物業(yè)管理企業(yè)的全面預(yù)算目標是為不同年齡層的業(yè)主提供特色化服務(wù)，滿足各類消費群體的需求，提高房地產(chǎn)開發(fā)商的聲譽，使其企業(yè)價值最大化。

2.制訂包括養(yǎng)老物業(yè)服務(wù)的預(yù)算表格

養(yǎng)老物業(yè)服務(wù)涉及的資金流向必須在預(yù)算表格中有所體現(xiàn)，這樣才能清晰量化考核全面預(yù)算的執(zhí)行效果。物業(yè)管理企業(yè)的預(yù)算表格包括：

（1）收入類預(yù)算表格，如《物業(yè)費預(yù)算表》、《車輛保管費預(yù)算表》、《小區(qū)廣告費預(yù)算表》、《其他收入預(yù)算表》，其他收入包括證件工本費、游泳池門票、會所使用費等。其中，養(yǎng)老物業(yè)部門應(yīng)該設(shè)立《養(yǎng)老物業(yè)服務(wù)收入表》，收入項目包括等家庭醫(yī)生、家政保姆等。

（2）費用類預(yù)算表格，如《工資福利預(yù)算表》《辦公費用預(yù)算表》《社區(qū)文化活動預(yù)算表》《環(huán)境清潔費用預(yù)算表》《園林綠化費用預(yù)算表》《公共設(shè)施維護費預(yù)算表》《樓盤日常維護費預(yù)算表》《其他費用預(yù)算表》，其他費用包括除四害費用等。養(yǎng)老物業(yè)服務(wù)的費用項目應(yīng)該加插在對應(yīng)表格中。

（3）財務(wù)預(yù)算表格，包括《預(yù)算資產(chǎn)負債表》《預(yù)算損益表》《預(yù)算現(xiàn)金流量表》等，這些表格的計算不能忽略養(yǎng)老物業(yè)服務(wù)帶來的影響。

3.建立全面預(yù)算管理委員會

建立全面預(yù)算管理委員會，制訂相關(guān)預(yù)算表，小企業(yè)采用自上而下式，即預(yù)算目標由上級制訂，不需要聽取下級意見。此種方法的優(yōu)點是預(yù)算目標符合企業(yè)戰(zhàn)略發(fā)展需要，目標快速制訂；缺點是當預(yù)算目標不符合下級利益時，下級容易產(chǎn)生消極抵制的工作情緒，追求短期效益。如物業(yè)管理企業(yè)要求大幅度提高目標利潤，養(yǎng)老物業(yè)部門把針對老年人的特色服務(wù)取消，比如代購家庭用品、接送醫(yī)院服務(wù)等。從短期看，養(yǎng)老服務(wù)部門成本下降，利潤上升。但從長遠目標出發(fā)，物業(yè)管理企業(yè)的聲譽受損，市場辨認度大幅降低。大企業(yè)制訂相關(guān)預(yù)算表采用上下結(jié)合式，即由上級與下級共同制訂預(yù)算目標。此種方法的優(yōu)點是綜合平衡各方利益，結(jié)果是上下級雙贏；缺點是經(jīng)辦人員過多，耗時長，成本高。

預(yù)算委員會的設(shè)置有利于協(xié)調(diào)平衡各部門的工作計劃，在預(yù)算編制執(zhí)行過程中予以必要的協(xié)調(diào)，起到樞紐中心的作用。

（二）提高預(yù)算執(zhí)行的效率

1.實施高效的過程控制程序

在預(yù)算執(zhí)行過程中，預(yù)算委員會必須有一套完善的管控系統(tǒng)來提高預(yù)算執(zhí)行效率，最終實現(xiàn)企業(yè)的戰(zhàn)略目標。養(yǎng)老物業(yè)部門對預(yù)算執(zhí)行需進行事前、事中、事后控制，尤其強調(diào)事中控制。比如過年前頻發(fā)的火車票、飛機票代訂代購業(yè)務(wù)，老年人日常飯菜配送服務(wù)，這些費用的發(fā)生必須遵循預(yù)算，由財務(wù)部門嚴格把關(guān)，不合理、超預(yù)算的支出不予支付。

2.因應(yīng)客觀情況變化進行預(yù)算調(diào)整

在保證預(yù)算總目標不變的情況下，當預(yù)算制訂的假設(shè)條件發(fā)生變化時，相關(guān)預(yù)算執(zhí)行部門，比如養(yǎng)老物業(yè)部門，在經(jīng)得全面預(yù)算管理委員會同意后可以對預(yù)算標準進行適當?shù)恼{(diào)整。比如過年期間家政保姆工資提高，會導(dǎo)致家政保姆聘請費用上升；又如急救車的呼叫費用屬于不可預(yù)見的支出項目，當這些不可抗力事件發(fā)生并影響?zhàn)B老物業(yè)實際收入費用時，相關(guān)部門應(yīng)積極主動提出預(yù)算調(diào)整申請，確保預(yù)算方案符合客觀實際情況。

（三）完善預(yù)算考核方案

1.預(yù)算考核方案需客觀反映被考核人的績效

預(yù)算考核需落實到個人，預(yù)算考核結(jié)果需客觀反映被考核人的業(yè)務(wù)能力，避免吃“大鍋飯”。養(yǎng)老服務(wù)的考核標準除收入費用效益比外，更多的應(yīng)體現(xiàn)老人們對居家養(yǎng)老服務(wù)的評價。意見評價的結(jié)果必須進行量化對比，通過評選“月度優(yōu)秀”“年度優(yōu)秀”來刺激員工的工作積極性，改善他們的服務(wù)態(tài)度，從而為養(yǎng)老物業(yè)服務(wù)創(chuàng)建良好的聲譽。

2.預(yù)算考核方案需保證企業(yè)戰(zhàn)略目標的實施

首先，預(yù)算考核方案需按照物業(yè)管理企業(yè)的戰(zhàn)略目標進行編制，結(jié)合養(yǎng)老物業(yè)特色服務(wù)的關(guān)鍵戰(zhàn)略經(jīng)營計劃。在養(yǎng)老物業(yè)服務(wù)創(chuàng)辦前期，物業(yè)管理企業(yè)可以適當調(diào)高養(yǎng)老物業(yè)服務(wù)在績效方案中的權(quán)重。其次，預(yù)算考核方案需強調(diào)全員參與，除財務(wù)部門外，養(yǎng)老服務(wù)部門也要參與預(yù)算考核方案的制訂。最后，預(yù)算目標不能作為績效考核的唯一目標，如果過分強調(diào)預(yù)算目標，那么被考核人將不再客觀公正地披露事實，他們會傾向于保守報告數(shù)據(jù)，為未來預(yù)算數(shù)據(jù)預(yù)留“進步空間”。

【參考文獻】

[1]魯楊.養(yǎng)老物業(yè)服務(wù)體系構(gòu)建的必要性和可行性研究[J].現(xiàn)代物業(yè)，2016（6）.102-104.

[2]彭杰.老年醫(yī)院全面預(yù)算管理探討[J].中國總會計師，2016（157）.108-109.

[3]王曉晶.淺談物業(yè)管理企業(yè)預(yù)算管理體系建設(shè)[J].財會學習，2016（17）.34-35.

[4]張熙庭. 戰(zhàn)略預(yù)算—管理界的工業(yè)革命（第二版）[M].廣州：廣東經(jīng)濟出版社，2015.1-164.