莫瓔琦

(中國人民銀行張家界市中心支行，湖南 張家界 427000)

房地產(chǎn)去庫存效果明顯 潛在風(fēng)險亟需高度關(guān)注
——對張家界市房地產(chǎn)市場運行情況的調(diào)查

莫瓔琦

(中國人民銀行張家界市中心支行，湖南 張家界 427000)

2016年，在中央和地方相繼出臺的一系列利好政策刺激下，三四線城市房地產(chǎn)銷售持續(xù)回暖。在張家界地區(qū)，商品房成交高位運行，庫存去化效果明顯，但是開發(fā)投資止跌反彈，房地產(chǎn)去庫存壓力依然較大，房地產(chǎn)開發(fā)貸款的潛在違約風(fēng)險不容忽視。

一、基本情況

(一)房地產(chǎn)開發(fā)投資止跌反彈

2016年，張家界市房地產(chǎn)開發(fā)投資39.9億元，同比增長27%，增幅比2015年提升73.5個百分點。2013年以來，該市房地產(chǎn)開發(fā)投資逐年減少，2015年開發(fā)投資規(guī)?；芈浣咏?011年同期水平并延續(xù)至2016年2月。3月份以來，隨著多項利好政策出臺，商品房銷售快速增長，提升了房地產(chǎn)企業(yè)信心，該市房地產(chǎn)開發(fā)投資止跌反彈，10月開發(fā)投資增速達到近兩年的高點。

圖1 張家界市房地產(chǎn)開發(fā)投資增速

(二)商品房成交高位運行

1.銷售總量快速增長。2016年，中央和地方相繼出臺了一系列政策刺激房地產(chǎn)市場，加快推動去庫存。全年該市商品房銷售面積59萬平方米，同比增長22.3%，其中住宅銷售面積53.8萬平方米，同比增長16.8%。10月份全國多個城市密集發(fā)布樓市調(diào)控新政，受大環(huán)境的影響，該市商品房銷售面積增速較1-11月回落16.6個百分點，但同比大幅上升39.3個百分點。實地調(diào)查顯示，新外灘26度、麗景天下、東方曼哈頓、桑植故事等多家樓盤全年銷售增長較快。麗景天下樓盤全年共售房970套，為2014、2015年兩年銷售量(150套)的6.5倍。新外灘26度樓盤全年共售房320套，為2015年銷售量(90套)的2.6倍。2016年，隨著棚戶區(qū)改造的持續(xù)推進和“全面二孩”政策實施，90-144平方米中等戶型的銷售量明顯提高，購房者中多數(shù)為剛需的拆遷戶和改善型需求的國家公職人員。2017年，房屋征拆和棚戶區(qū)改造的力度將進一步加大，房屋征收貨幣安置推動形成新的剛性需求，剛需還將有爆發(fā)性增長。

圖2 張家界市商品房銷售面積和銷售額增速

2.銷售價格有所回升。2016年，該市商品房銷售額23.45億元，同比增長33.4%，其中住宅銷售額19.89億元，同比增長16.8%。該市商品房銷售均價為3975元/平方米，同比增長9.1%，其中住宅銷售均價為3709元/平方米，同比增長7.2%。實地調(diào)查顯示，隨著樓市回暖及商品房銷量攀升，多家樓盤銷售價格均有一定程度的上漲。大庸王府樓盤銷售均價3500元/平方米，比年初上漲400元；新外灘26度樓盤年初售價3900元/平方米，目前售價4200元/平方米，后期還將繼續(xù)上調(diào)價格；東方曼哈頓樓盤由于地理位置較好，開盤均價在5000元/平方米。

3.銷售量呈現(xiàn)區(qū)域分化。實地調(diào)查發(fā)現(xiàn)，張家界樓盤銷售情況的區(qū)域分化特征較為明顯。地段好、房型好、配套設(shè)施較為完善的樓盤銷售形勢很好，庫存壓力較小，這些樓盤多集中在中心城區(qū)、南莊坪或且住崗等地。東方曼哈頓樓盤地處城市中心，交通極為便利，且房型好，自6月18日開盤以來共售房400多套，累計銷售率達85.1%。但是位于西溪坪、官黎坪等地的部分樓盤，由于地理位置較偏，配套設(shè)施不完善等，導(dǎo)致樓盤銷量較差。東方明珠樓盤位于高速公路入口處，由于開發(fā)商牽涉民間融資糾紛，導(dǎo)致小區(qū)后期配套設(shè)施一直沒有完工，長期以來銷售量極差，2016年售房僅十幾套。

(三)庫存去化效果明顯

2016年，中央出臺了房地產(chǎn)去庫存系列刺激政策，該市因地制宜實施了城市棚戶區(qū)改造貨幣安置政策、房交會契稅減免等地方政策，商品房去庫存效果明顯。2016年末，該市商品房待售面積50.6萬平方米，較年初減少了14.7萬平方米，同比下降22.5%，其中住宅待售面積41萬平方米，較年初減少了10.7萬平方米，同比下降20.7%。待售面積增速連續(xù)8個月下滑，且10月起待售面積增速出現(xiàn)負(fù)增長，而銷售面積增速高增長，去庫存持續(xù)推進。據(jù)測算，該市商品房庫存去化周期17.9個月，僅高于全省(14.8)去化周期3.1個月。

(四) 房地產(chǎn)企業(yè)資金壓力稍有緩解

實地調(diào)查顯示，多家企業(yè)反映資金壓力稍有緩解，部分企業(yè)目前資金較為充裕。一是銷售快速增長加快資金回籠，帶動企業(yè)經(jīng)營收入增長。新外灘26度樓盤今年共售房320套，回款8000多萬元。浙商置業(yè)、天陽置業(yè)、鑫業(yè)房地產(chǎn)、榮融房地產(chǎn)等房地產(chǎn)企業(yè)存款余額比年初增長1.6億元。二是貸款利率下調(diào)降低企業(yè)融資成本。大庸王府、麗景天下等樓盤目前在銀行的貸款利率均為4.75%的基準(zhǔn)利率，較利率下調(diào)前的貸款利率降低了1.25%，企業(yè)支付的利息成本有所減少。

(五) 銀行持續(xù)收緊房地產(chǎn)信貸政策

2016年末，該市房地產(chǎn)開發(fā)貸款余額14.7億元，比年初減少4.7億元，同比下降24.1%。剔除政策性貸款之后，房產(chǎn)開發(fā)貸款余額11.4億元，比年初減少2億元，同比下降14.8%。房地產(chǎn)市場依然過剩、房地產(chǎn)開發(fā)貸款逾期風(fēng)險上升等因素導(dǎo)致銀行的房地產(chǎn)信貸政策日趨嚴(yán)格。2016年，市建行房地產(chǎn)開發(fā)貸款項目由6個減少至2個，且其中一個貸款只剩300多萬元，預(yù)計近期還完。開發(fā)貸款投放僅限于自有資金充足、具有良好銷售預(yù)期、開發(fā)資質(zhì)較高的優(yōu)質(zhì)項目，但全年都沒有符合投放條件的項目。市工行由于2015年以來房企違約風(fēng)險急劇上升，全年都沒有發(fā)放新的開發(fā)貸款。僅華融湘江銀行對2015年已授信的玉恒龍岸、東方曼哈頓兩個房地產(chǎn)項目新發(fā)放貸款0.9億元，目前該行也沒有新增房地產(chǎn)儲備項目。

二、存在的問題

(一)動態(tài)庫存依然高企，去化壓力仍然較大

2016年，該市房屋施工面積為375.1萬平方米，同比增長7.4%，增速較去年同期擴大38.4個百分點。其中新開工面積91.5萬平方米，同比增長81.8%。張家界南門口特色街區(qū)安置房、武陵源巖門商貿(mào)城等一批新項目的相繼開工，帶動房地產(chǎn)新開工面積保持較高速度增長。房屋竣工面積為33.1萬平方米，同比增長5.3%。調(diào)查顯示，該市有5-6個新開發(fā)樓盤將于2017年上半年開始銷售，房地產(chǎn)動態(tài)庫存依然高企，去庫存壓力仍然較大。

此外，房地產(chǎn)去庫存的不確定性較多。一是非住宅庫存積壓嚴(yán)重。該市商品房庫存去化周期逐月縮短，但非住宅去化周期仍為54.2個月。實地調(diào)查顯示多家企業(yè)目前集中營銷住宅，部分企業(yè)商鋪還未開始銷售，后期可能出現(xiàn)集中銷售商鋪的局面。但是消費者的購買力有限，而且受互聯(lián)網(wǎng)經(jīng)濟等新商業(yè)業(yè)態(tài)的影響，今后商業(yè)地產(chǎn)的銷售也難言樂觀，商業(yè)地產(chǎn)去庫存值得高度重視。二是旅游地產(chǎn)發(fā)展緩慢。張家界城市規(guī)劃不盡合理，道路交通不太便利，導(dǎo)致外地游客購房群體較少，旅游地產(chǎn)發(fā)展緩慢。三是大力支持農(nóng)民進城購房的利好政策短期內(nèi)難以收到立竿見影的效果。從實地調(diào)查情況來看，目前購房群體仍以國家公職人員、商人等本地人為主，一部分是獲得資金補償?shù)牟疬w戶。

(二) 登記流程復(fù)雜制約貸款發(fā)放

2016年6月，該市開始貫徹實施《不動產(chǎn)抵押登記暫行條例》，國土、房管部門執(zhí)行了新的登記流程和要求。由于不動產(chǎn)登記流程復(fù)雜、登記要求更嚴(yán)、登記時間過長等因素，導(dǎo)致抵押貸款發(fā)放緩慢，對房地產(chǎn)企業(yè)和商業(yè)銀行帶來了不利影響。一是房地產(chǎn)企業(yè)資金回籠慢。新外灘26度樓盤仍積壓了150筆、4500萬元抵押貸款未發(fā)放。二是銀行房地產(chǎn)開發(fā)貸款不良風(fēng)險上升。由于“二證合一”進展緩慢，銀行無法對到期的抵押貸款采取展期、續(xù)貸等措施化解風(fēng)險。2016年12月末，張家界農(nóng)商銀行房產(chǎn)抵押貸款余額21.5億元，其中因不能正常辦理不動產(chǎn)登記導(dǎo)致形成不良的住房抵押貸款1600萬元，預(yù)計即將到期可能形成不良有1000萬元。

(三)房地產(chǎn)開發(fā)貸款潛在風(fēng)險較大

房地產(chǎn)開發(fā)貸款不良風(fēng)險整體可控，但是潛在風(fēng)險較大，主要表現(xiàn)在以下兩個方面：

一是信貸資金大量進入房地產(chǎn)領(lǐng)域，加劇脫實向虛風(fēng)險。隨著房價上漲、房地產(chǎn)市場擴張，大量銀行資金進入房地產(chǎn)領(lǐng)域，未能投入到實體企業(yè)中去。2016年末，該市房地產(chǎn)貸款余額95.6億元，同比增長7%，較十年前同期增長4.8倍；近十年房地產(chǎn)貸款余額平均增速為19.1%，高于同期各項貸款平均增速4個百分點；房地產(chǎn)貸款占各項貸款余額的比例為22.9%，排近十年第二位。

二是房地產(chǎn)企業(yè)存在資金鏈斷裂隱患，開發(fā)貸款潛在違約風(fēng)險較大。部分自有資金不足、投資超預(yù)期的中小房企為彌補資金缺口往往借入民間借貸資金，高額的利息則導(dǎo)致財務(wù)成本加重，拖累工程進度，加上開發(fā)樓盤地理位置處于城區(qū)邊緣，銷售業(yè)績較差，導(dǎo)致資金回籠慢，最終形成資金運作成本高企的惡性循環(huán)。調(diào)查顯示，世雄地產(chǎn)受自有資金不足、后期工程尚未完工、銷售緩慢以及民間融資債務(wù)(約8000萬元)等因素的綜合影響，在市工行的2億元貸款已劣變?yōu)椴涣?。新祥置業(yè)公司1400萬元開發(fā)貸款因商鋪銷售緩慢導(dǎo)致欠息，已被列入不良。東風(fēng)金地置業(yè)公司因銷售緩慢、民間融資債務(wù)過重導(dǎo)致拖欠銀行利息，其5800萬元銀行貸款已被列入不良。

三、相關(guān)建議

(一)多舉措助力房地產(chǎn)去庫存。房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)大力開展市場調(diào)研，根據(jù)購房者對戶型、面積、配套設(shè)施等需求有針對性投資開發(fā)，使商品房供給更加有效對接市場需求。另外，國家政府層面應(yīng)繼續(xù)維持當(dāng)前有助于房地產(chǎn)市場去庫存的刺激政策，包括降首付比例、降契稅等等。地方政府應(yīng)多措并舉推動房地產(chǎn)市場去庫存，包括四個方面：一是嚴(yán)控土地供應(yīng)，避免投資過熱，為去庫存創(chuàng)造空間；二是直接購買存量商品房作為保障房，或引導(dǎo)機關(guān)事業(yè)單位團購買房，幫助部分銷售難度較大的樓盤減輕庫存壓力；三是提高城鎮(zhèn)居民家庭收入，提升家庭購買力，進一步釋放首套房及改善性住房購買需求；四是不斷推進房地產(chǎn)供給側(cè)管理。允許房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)根據(jù)市場需求更改已拿地的開發(fā)規(guī)劃，調(diào)整產(chǎn)品供給結(jié)構(gòu)。鼓勵開發(fā)價格合適、管理規(guī)范、生活舒適的商品房，滿足進城農(nóng)民等的需求。

(二)多層次推動旅游地產(chǎn)發(fā)展。堅持把房地產(chǎn)與旅游融合的旅游地產(chǎn)作為房地產(chǎn)業(yè)調(diào)結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)型發(fā)展的方向和路徑，進一步推動旅游地產(chǎn)的發(fā)展。一是加大旅游休閑度假城市房地產(chǎn)對外宣傳推介力度，引進其他城市購房群體，促進商品房銷售；二是順應(yīng)自駕游等旅游消費習(xí)慣的轉(zhuǎn)變趨勢，引導(dǎo)存量商品房向家庭公寓、家庭客棧等度假產(chǎn)品轉(zhuǎn)型，既能化解庫存壓力，也能培育稅源；三是促進“房地產(chǎn)+旅游+互聯(lián)網(wǎng)”合作。倡導(dǎo)和鼓勵購買商品房的群體、自持商品房的企業(yè)與旅游、互聯(lián)網(wǎng)企業(yè)開展深度合作，發(fā)展旅游休閑服務(wù)業(yè)。

(三)全方位防控房地產(chǎn)貸款風(fēng)險。銀行應(yīng)優(yōu)化配置信貸資源，逐步降低房地產(chǎn)領(lǐng)域信貸比重，加大對實體企業(yè)的支持力度，防止信貸風(fēng)險過于向房地產(chǎn)領(lǐng)域集中。同時，各銀行應(yīng)加強對房地產(chǎn)開發(fā)貸款項目資金使用的監(jiān)管，密切關(guān)注房地產(chǎn)項目建設(shè)進度和貸款用途，防止貸款挪作他用，確保項目按時完工，及時開盤銷售。此外，銀行還應(yīng)高度關(guān)注民間融資向房地產(chǎn)市場蔓延的風(fēng)險，加強內(nèi)部管理，防范房企因民間融資而轉(zhuǎn)嫁的貸款違約風(fēng)險。