張迎斌

【摘 要】當(dāng)代社會，房地產(chǎn)雖然在國民經(jīng)濟(jì)中占據(jù)著舉足輕重的地位，但其發(fā)展?fàn)顩r相對于發(fā)達(dá)國家還存在著不小的差距，相關(guān)政策還需要進(jìn)一步完善。如果能在開發(fā)決策，采購建設(shè)和營銷策劃階段做好成本控制，可以給企業(yè)帶來十分豐厚的利潤。

【關(guān)鍵詞】房地產(chǎn)企業(yè)；項目成本；成本控制

一、房地產(chǎn)企業(yè)項目成本控制的意義

房地產(chǎn)開發(fā)的項目成本控制問題包含多方面因素，影響著項目開發(fā)的每個階段。因此，房地產(chǎn)企業(yè)必須針對該問題進(jìn)行大力研究。房地產(chǎn)企業(yè)的收益與項目成本的控制具有直接的關(guān)系。在當(dāng)前房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)激烈競爭的局勢下，企業(yè)務(wù)必盡快解決成本問題，從而滿足消費者的不同需求。

二、房地產(chǎn)企業(yè)項目成本控制的主要問題

（一）缺乏正確的決策機(jī)制、管理體制混亂

在房地產(chǎn)項目的開發(fā)階段，進(jìn)行市場調(diào)研、可行性研究、項目風(fēng)險預(yù)測是企業(yè)的主要工作。在投資項目之前，房地產(chǎn)企業(yè)首先要進(jìn)行全方位的市場調(diào)研。整合數(shù)據(jù)并深入分析自身的資金和技術(shù)實力，重點分析開發(fā)成本和利潤之比，從而得出關(guān)于項目開發(fā)的科學(xué)方案。然而，根據(jù)調(diào)查結(jié)果可知，很多房地產(chǎn)企業(yè)的決策機(jī)制十分落后，甚至不存在成本控制部門。隨意地將成本控制分派給企業(yè)的運(yùn)營管理，戰(zhàn)略投資，財務(wù)管理等部門，使得成本控制結(jié)果缺乏足夠的專業(yè)度支撐。

（二）成本管理缺乏全面性

成本控制是房地產(chǎn)企業(yè)管理活動中最關(guān)鍵的一環(huán)，關(guān)系到房地產(chǎn)企業(yè)的生存與發(fā)展。只有設(shè)立明確的管理目標(biāo)，才能促進(jìn)企業(yè)高效率的運(yùn)轉(zhuǎn)。然而，目前大多數(shù)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的核算重點放在了事后控制之上，對于事前及事中的控制卻極少，其根本原因在于系統(tǒng)成本控制理念的缺失。只有在實施項目之前將核算的范圍放在整體之上，運(yùn)用科學(xué)的方法和成熟的數(shù)據(jù)來計算成本，才能更好地進(jìn)行成本控制。

（三）缺乏成本預(yù)測和監(jiān)督意識

針對房地產(chǎn)企業(yè)的成本控制應(yīng)當(dāng)將精細(xì)化列為重點，特別是注重項目的成本總額與其中較易變動的環(huán)節(jié)進(jìn)行把握，才能達(dá)到企業(yè)預(yù)期的效果。然而大多數(shù)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)卻很少對上述問題進(jìn)行關(guān)注，進(jìn)而導(dǎo)致制度和措施上的匱乏。國際級大型地產(chǎn)公司都會擁有屬于自己的一套非常科學(xué)的成本控制體系，能夠以最短的時間分析企業(yè)開發(fā)項目的成本問題，糾正企業(yè)發(fā)展的方向，這正是國內(nèi)大多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)最為缺乏的。

三、房地產(chǎn)企業(yè)項目開發(fā)控制成本的對策

（一）前期決策階段

首先，必須建立科學(xué)的，有效的決策管理體系。將企業(yè)的各個部門進(jìn)行全面的整合。提高企業(yè)運(yùn)行項目的效率并節(jié)約支出，調(diào)動所有員工控制成本的積極性。還有一點需要注意的是，成本的控制是一項專業(yè)性較強(qiáng)的工作，因此要保證其成本測算的精確，才能做出合理的決策。其次，要盡最大限度的做好市場調(diào)查工作。重點研究可能會影響項目開發(fā)項目主要因素，如：政治因素，經(jīng)濟(jì)因素，文化因素等。同時，要充分的進(jìn)行有關(guān)于項目建設(shè)期間市場需求和供給情況的調(diào)查分析。第三，對項目的規(guī)劃設(shè)計必須進(jìn)行真實而客觀的評價，務(wù)必要考慮到實際的項目規(guī)劃情況。對建設(shè)面積、密度、實際高度、容積率等問題要著重考慮并認(rèn)真分析，才能保證評價的客觀和真實性。

（二）規(guī)劃設(shè)計階段開發(fā)成本控制相關(guān)措施

第一，推行招標(biāo)制度。通過嚴(yán)格管理，真正意義上將設(shè)計水平予以體現(xiàn)，才能提高設(shè)計方案的質(zhì)量，有效的遏制設(shè)計領(lǐng)域的不正當(dāng)行為。擁有了高水平的設(shè)計任務(wù)書，就擁有了出色完成設(shè)計階段的工作的可能性。設(shè)計任務(wù)書中不僅要對擬建建筑物的規(guī)模、風(fēng)格、性能、工期、材料、設(shè)施選用等方面進(jìn)行科學(xué)的規(guī)劃，還要將開發(fā)的側(cè)重點詳細(xì)描述，要同時具備深度、可預(yù)見性以及可操控的能力，才能算得上是一份合格的設(shè)計任務(wù)書。同時，必須選擇口碑好、技術(shù)強(qiáng)、人才實力雄厚的設(shè)計單位制定設(shè)計任務(wù)書。企業(yè)應(yīng)當(dāng)加強(qiáng)對其資歷的審核，采取讓多家設(shè)計單位來參與投標(biāo)的方式，最終綜合各家設(shè)計單位的精華，制定出合理的，符合企業(yè)實際要求的設(shè)計招標(biāo)文件。

第二，強(qiáng)化設(shè)計監(jiān)理。設(shè)計監(jiān)理對于企業(yè)控制成本，推進(jìn)企業(yè)設(shè)計等方面的作用是顯而易見的。有了專業(yè)的設(shè)計監(jiān)理，不僅可以改變非專業(yè)人士監(jiān)督下的企業(yè)獨立設(shè)計所帶來的弊端，也能將地產(chǎn)開發(fā)同設(shè)計緊密結(jié)合在一起，集思廣益，優(yōu)化企業(yè)的科學(xué)設(shè)計方案，將合作共贏貫穿于規(guī)劃設(shè)計階段，有效的避免和及時解決設(shè)計中可能會產(chǎn)生的一一系列問題，做到設(shè)計實施的全方位，全時段監(jiān)察。

第三，設(shè)計出圖前進(jìn)行嚴(yán)格的審核。出圖前的審核工作是房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)成本中事前控制的一項重要工作，它將有效的避免施工過程中發(fā)生的經(jīng)濟(jì)損失。與此同時，加強(qiáng)對于出圖前審核工作的管理，有利于保障項目工程質(zhì)量，為將來的施工工作打下良好的基礎(chǔ)。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)可以通過聘用社會上資質(zhì)雄厚的審圖公司的方式來完成此項工作，也可以將企業(yè)內(nèi)部專業(yè)的技術(shù)人員集中起來進(jìn)行嚴(yán)格的審圖工作。

（三）施工階段的開發(fā)成本控制措施

首先，需要根據(jù)房地產(chǎn)企業(yè)項目的實際成本和財務(wù)管控制度的規(guī)定，對建設(shè)合同進(jìn)行有效的執(zhí)行，并明確對房地產(chǎn)企業(yè)自身的成本目標(biāo)和成本管理的實際需求。運(yùn)用科學(xué)而完善的管理體制，將責(zé)任落實到每個部門，每個工作人員之上。這樣才能更好的對成本進(jìn)行有效的管理。

其次，要做好關(guān)于合同資金計劃的管理工作。建設(shè)開發(fā)項目期間，地產(chǎn)企業(yè)成本管理部門必須針對施工現(xiàn)場的實際情況，項目進(jìn)度等因素來制定成本資金支付計劃，這樣才能達(dá)到對資金的合理使用，以完成節(jié)約成本，提高項目效益的目的。與此同時，還要加強(qiáng)對資金使用計劃的監(jiān)控，根據(jù)施工方案進(jìn)行有效的施工，最大程度的保證施工建設(shè)的順利進(jìn)行，減少資源浪費，來保證成本管控的合理性。

第三，針對項目合同中的施工組織結(jié)構(gòu)，技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)和成本技術(shù)方面進(jìn)行管控，才能確保項目建設(shè)在成本支出方面的合理。尤為重要的一點是，施工建設(shè)過程中的實際情況將要受到多重外界因素的影響，因此一定要對施工期間的進(jìn)行現(xiàn)場檢查，對設(shè)計變更工作給予高度的重視。

完善的制度對于建設(shè)工作中出現(xiàn)的變化會產(chǎn)生十分重要的保障作用，也有利于減少項目成本的支出，提升實際收益。最后，對于合同的變更，在項目開始之前就需要有相應(yīng)的合同管理組織進(jìn)行研究與優(yōu)化，確保合同的完整，合法。消滅不清晰的條款，從根本上提高合同執(zhí)行的效率和控制成本的水平。此外，施工過程中難免會發(fā)生索賠問題，因此在設(shè)計合同之時便需要有所準(zhǔn)備，在工程建設(shè)中盡可能的減少此類事件的發(fā)生，降低索賠概率，轉(zhuǎn)移索賠風(fēng)險，進(jìn)而達(dá)到對工程造成進(jìn)行控制的效果。

結(jié)合上文，項目成本的綜合控制將提高企業(yè)的經(jīng)營能力，擴(kuò)大利潤空間，是促進(jìn)房地產(chǎn)繁榮發(fā)展的重要方式。房地產(chǎn)企業(yè)的成本將直接決定銷售價格，對國家經(jīng)濟(jì)發(fā)展將產(chǎn)生十分長遠(yuǎn)的影響。成本控制不應(yīng)當(dāng)僅僅局限于工程和財務(wù)部門，還應(yīng)當(dāng)與技術(shù)類，經(jīng)營類和銷售類部門通力合作。只有全方位，高效運(yùn)轉(zhuǎn)的企業(yè)贏利模式，才能為企業(yè)帶來最大化的利潤。

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